マンション査定に掃除は必要?査定額が決まるポイントを徹底解説

マンション売却

マンションを査定に出すことに決めたけど、「どこを見られるか分からない」、「仕事で忙しくて掃除どころじゃない、ためどの程度きれいにしておいたらいいのかわからない」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。そもそもマンション査定の事前に掃除などの準備は必要なのでしょうか?

本記事では、マンション査定時に掃除などの準備は必要なのか、また査定額を決める要因が何であるかを解説します。不動産会社が査定時に見ているポイントをしっかりおさえて、自信をもって査定に臨みましょう。

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マンション査定に必要な事前準備

不動産会社に依頼してマンションの査定を受けるためには、いくつか準備しておくべきことがあります。まずはこの章で、査定依頼をする前の事前準備の知識を取り入れておきましょう。

掃除・片付け

マンション査定時に最低限の掃除・片付けはしておいたほうがいいでしょう。ただ、マンションの査定額に掃除の有無は関係ありません。きれいさで査定額に影響があるんじゃない?と驚かれるかもしれませんが、基本的に掃除をしていないからと言って査定額が著しく落ちることや、きれいに掃除をしていたからと言って極端に査定額が上がるということもありません。

過度に汚い部屋は査定額に影響を与える場合もある

掃除の有無が査定額に影響がないからと言っても、極端に汚い部屋が査定額に影響を与えることはあります。いわゆるゴミ屋敷や汚部屋などと言われるような、一般的ではない汚さは査定額を下げる可能性があります。査定時にはリフォームの必要があるか、どの程度のクリーニングで売却できる状態にもっていけるかを考慮するため、キッチンや浴室などにある業者でも落とせないようなひどいカビ、煙草のヤニによる激しい着色がある場合などは査定額にかかわってくる可能性があります。

一般的なレベルで掃除されていないだけで、売却前の業者によるハウスクリーニングできれいになるような汚さであれば、過度に掃除をしていなくても問題はないと言えます。

マナーとして最低限の掃除はしておく

査定額に直接の影響はありませんが、きれいに掃除しておくに越したことはありません。マンション売却は不動産会社と売り主の信用で成り立ちます。来客時であるというのに片付けを全くしていないような状態では、だらしない人・いい加減な人というように評価されてしまい、今後信用してもらえない可能性もあります。

査定にやってくる不動産会社の担当者は、これから共に販売活動をしていく人になるのですから、お互いいいイメージを持って信頼関係を築いていけることが望ましいです。ゴミを捨てておく、しまえるものはしまっておくなど、マナーとして、ある程度部屋を片付けておくと良いでしょう。

資料の準備

ネット査定などの机上査定で必要な書類は特にありませんが、訪問査定時にはいくつか書類が必要になってきます。依頼する不動産会社によって必要書類が違う場合がありますが、スムーズに査定を進めるために、最低限以下の書類は揃えておくとよいでしょう。

書類名称 取得場所 費用 備考
登記事項証明書 法務局(オンラインでも可) 480~600円 売り主が保有している
重要事項説明書 不動産会社 売り主が保有している
売買契約書 不動産会社 売り主が保有している
住宅ローン償還表 ローンを組んだ金融機関 毎年金融機関から郵送されている
マンションのチラシ 不動産会社 売り主が保有している
固定資産税納税通知書 市区町村役所 毎年市役所から郵送される

見当たらない書類があれば、査定を受ける不動産会社に相談してみてください。
マンション売却活動全般で必要な書類や手順については以下の記事でご覧ください。

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マンション査定のポイントは4カテゴリ

次に、不動産会社の査定員が見る査定のポイントを確認していきましょう。査定ポイントのカテゴリは、大きく分けて次の4つに分類されます。

  • マンションの状態
  • マンション近隣の状態
  • 景気の状態
  • 競合物件の状況

以下で詳しく見てみましょう。

マンションの状態

マンションの状態を見るには、階数と方角、築年数、設備など様々な観点があります。事前にどんな要素が影響するのかを確認しておきましょう。

階数と方角

防犯面や日当たり・景観の良さ、騒音問題などの関係で、階数は3階以上が人気が高く、上に行くほど値段が高くなります。反対に一階下がるごとに0.5%~2.5%ほども価格が下落すると言われています。タワーマンションでは階数によってより著しい価格の変化が見られます。

また、日当たりの関係で南向きの部屋が人気です。騒音や日当たりなどを考慮して角部屋を希望する人も多く、他には専用庭・ルーフバルコニー付きの部屋はより高く査定してもらえる可能性があります。

間取りと広さ

中古物件では間取りで物件を選ぶ人も多く、査定にも大きな影響があります。こだわりのある特徴的な間取りよりも、万人に受け入れやすい一般的な間取りのほうが人気が高いです。家族構成にかかわらず住むことができる間取りは人を選ばず、よりはやく売却できる可能性が高いです。最近は部屋と部屋が区切られていない、連続しているオープンなつくりの間取りが好まれています。

広さは広いほうが良いというわけでもなく、そのエリアのニーズに合っているかどうかを重要視して評価されます。一人暮らしが多いエリアでファミリーサイズの物件は評価されにくかったり、ファミリー層に人気なエリアで狭い物件は思ったような査定額がでなかったりします。

築年数・耐震性

築年数は浅いほど売りやすく、年数が上がるごとに価値は下がっていきます。その目安は築10年以内と言われています。というのも、住宅は10年たつとメンテナンスが必要な個所が増えていきます。壁紙や水回りは交換が必要になり、エアコンなどの備え付け家電の多くが10年が寿命と言われているためです。中古マンションを探している人のなかにも、築年数10年以内で考えている人が多くいます。

また、築年数は耐震基準にも大きく関わっています。1981年6月1日以降に建築許可が下りた物件は、現在認められている新耐震基準が適応されていますが、それ以前は旧耐震基準で作られているため、大地震の被害を懸念されて評価が下がってしまいます。旧耐震基準でつくられているマンションでも耐震補強工事をしている場合は、考慮してもらえることがありますので、伝えておきましょう。

築年数 成約価格平均/㎡
築0~5年 84.39万円
築6~10年 73.38万円
築11~15年 62.53万円
築16~20年 55.04万円
築21~25年 42.7万円
築26~30年 30.71万円
築31年以上 32.42万円

参考:公益財団法人 東日本不動産流通機構築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年)

設備の有無

設備が充実している部屋は高い評価を受けやすい傾向があります。例えば浴室乾燥機、ディスポーザー、食器洗浄・乾燥機、洗浄機能付き便器、床暖房など、暮らしを豊かにより便利にするような設備がある部屋は人気があり、査定額がアップする可能性があります。

共有部分や外観

エントランスや廊下・エレベーター、ゴミ捨て場、駐輪場などの共有部分も重要な査定基準のひとつです。ゴミ捨て場は24時間いつ出してもいいところが人気が高いです。また、築年数が経っていても外壁がしっかり塗りなおされていたり、メンテナンスを定期的におこなっていてきれいであれば評価してもらえます。共有部分を見るとそのマンションの管理状況が分かるため、よく管理されていることがアピールできれば査定額アップにもつながります。

施工・販売会社

マンションの施工を請け負った会社が、査定に影響を与える場合があります。

マンションの施工を請け負った会社については、過去に施工実績が豊富な会社であれば、査定額が高くなる可能性もあります。一方、過去に施工不良などで問題となったことのある施工会社だと、査定額が低くなる可能性があります。

マンション近隣の状態

マンション近隣の状態によっても査定額が変わります。具体的に見ていきましょう。

利便施設との距離

立地はマンション査定額に大きく影響します。駅からの距離はより重要視され、特に駅から徒歩7分以内の物件は人気が高いため査定額も付きやすいです。

また、ファミリー向けの地域にあるマンション、ファミリー層向けのマンションは、学校や保育園・公園の近くであったり、買い物の利便性を考えてスーパーが近くにあることなどの子育て環境が整っているかどうかも高評価につながります。

自然災害の有無

近年の土砂災害や地震災害、水害などの影響を受け、マンション購入自体を避けるひとも少なくありません。マンション購入希望者は安心して住むことができる家を求めています。そのため、過去にその地域で自然災害が起きていないか、その時の被害状況はどうだったか、今後発生する可能性があるかどうかも重要な査定基準になります。その際、自治体のハザードマップは大きな判断基準になります。

景気の状態

マンションの査定額は景気によっても増減します。低金利が続いているとローンを組みやすくなり、家を買う人が増え、査定額も上がりやすい傾向になりますが、消費税やローン金利が上がると購入予算も厳しくなるため、査定額にも影響する場合があります。タイミングを見計らって査定を依頼することも高く査定してもらうポイントのひとつです。

現在の景気状態について

2021年時点ではマイナス金利政策の影響で低金利が続いており、マンションを購入しやすいタイミングと言われていますが、新型コロナウイルスの影響でマンション購入の予定を先送りにしている人が多いことも事実です。しかしコロナ禍の現在も、転勤や子どもの学校の都合など、不動産を探している人は一定数いるため、マンション売却ができないわけではありません。しかし平常時の売却よりも時間がかかる可能性が高いため、考慮しておく必要があります。

気になるコロナショックによる不動産価値の変化については、大幅な下落はないと見て良いでしょう。コロナウイルスの影響で経済が大きく混乱していることは確かですが、一般個人が一般個人に売り渡す住居の価格に関してはあまり大きな減少はないと見られています。中古マンションは残った住宅ローンの価格以上で売ることが基本とされていることや、経済状況に影響を受けず転勤や介護といった個人的な都合で需要が生まれ続けることで、比較的価格が下がりにくいのです。

競合物件の状況

競合物件とは、近隣で売り出している中古物件のことです。同じ地域にある物件で価格が同じならば、より状態や設備がいいといった良い条件が整ったマンションの方が売れやすく、競合物件がなければその分高く売れやすくなります。そのため、競合物件の有無によって査定相場額も変動する可能性があります。

例えば査定時に競合がない場合、最大10%増で査定額がつくこともありますが、反対に競合が多いと15%ほど査定額がマイナスされてしまうことも考えられます。競合物件の有無は売却期間に大きく影響するため、査定からより短い期間で売りたい場合や、時期をずらしてでも少しでも高く売りたい場合は、引っ越しが増え競合が多くなりやすい春や秋の繁忙期の査定を避けるといいでしょう。

掃除が重要になるのはマンションの内覧時

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先に述べたように、不動産会社の訪問査定の際に過度な掃除は必要ありませんが、購入希望者が家を見に訪れる内覧では掃除が重要になります。査定員と違い、購入希望者は物件の価値ではなく、内覧によってそこでの暮らしを実際にイメージして購入するか否かを判断するため、掃除が行き届いていない雑多な部屋は悪い印象を与えてしまう場合もあります。まだ住んでいるうちに内覧がおこなわれる場合、事前にしっかり掃除するようにしましょう。

内覧について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

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内覧は全室見せる必要がある

内覧時に注意したいのは、部屋の中はもちろんですが、納戸などの収納スペースやベランダ、トイレなど、普通の来客時には見せることがないようなところも内覧時はすべて見せる必要があることです。普段掃除しないようなところを内覧前に急いで片付けるのは大変です。住んでいるうちに内覧も済ませて売ってしまいたいと考えているなら、今のうちから少しずつ片付けておくと良いでしょう。

水場・玄関の掃除は念入りにおこなう

特に水回りのカビや水あかは不潔なイメージを与えてしまう可能性が高いです。普段家事をするような人には、内覧時にひどいカビや水あかを見てここは掃除が大変そうだな、と悪いイメージを抱かれてしまう可能性もあります。水場は重点的に掃除しておきましょう

また、玄関は内覧時一番最初に見られるため重要です。玄関が汚いと部屋全体のイメージが悪く思われてしまうこともあります。掃き掃除をして、靴箱の中の靴のニオイまでしっかり対策しておくと安心です。

ハウスクリーニングに依頼した場合の費用

内覧のために家中を掃除することが困難な場合もあると思います。また、カビや水あかなど、自分で掃除しても思うようにきれいにならないこともあります。そういったときは思い切ってハウスクリーニング業者に依頼することも選択肢の一つです。

ハウスクリーニングの費用は、部屋が広くなるにつれて作業箇所も多くなるため値段もあがるのが一般的です。また、居住中のクリーニングの方が退去後のクリーニングより費用がかかります。水周りだけ、エアコンだけなど、部分的に掃除を依頼することもできますが、部位別に依頼するとそれだけ割高になるため、気になるところがあるならまとめて依頼してしまったほうがお得な場合が多いです。また、大掃除の時期や新年度を控えた12~3月は繁忙期に当たるため、費用を抑えたいならその時期は避けて依頼するほうが良いです。

サービス 家全体のクリーニング 部位別クリーニング
料金相場 ・1DK~2LDK :30,000円~70,000円
・3DK、3LDK:50,000円~85,000円
・4DK、4LDK:70,000円~100,000円
・エアコン:12,000円
・浴室:14,000~17,000円
・キッチン:15,000~25,000円

物を減らして部屋を広く見せる

いくらきれいに掃除されていても、物が多いと生活感を感じさせてしまうだけでなく、部屋自体も狭く見えてしまい、購買意欲をそいでしまう可能性があります。マンションを分譲する際のモデルルームにも家具が並んでいますが、極力物を少なくして生活感を感じさせない部屋作りが意識されています。

内覧時には床をピカピカに磨くことよりも、部屋にある物をできるだけ少なくするほうが有効です。また、洗濯物など生活感を感じさせやすいものは収納したほうがきれいな印象を与えられます。

見た目だけでなくニオイ対策も忘れずにおこなう

自分の部屋のニオイはなかなか気が付きにくいものですが、ペットを飼っている場合や、喫煙者がいる場合は特に気を付けて対策をおこないましょう。ニオイはカーテンやカーペット・ラグ、ソファなどの布製品から発生することが多いため、消臭スプレーやカバーを洗濯するなど、消臭をおこないましょう。また、壁や床の拭き掃除やエアコンのフィルター清掃、換気などもお部屋のニオイ対策に有効です。

マンション査定を依頼する際の注意点

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それではどういったポイントに注意してマンションの査定を依頼すれば良いのでしょうか?特に注意が必要な3つのポイントを具体的に説明していきます。

1社だけの査定依頼はおすすめできない

マンション売却は不動産会社選びでほとんどすべてが決まってしまいます。実際にマンションを査定し価格を出し、販売活動をするのは不動産会社の仕事だからです。ひとくちに不動産会社といってもそれぞれ得意な地域やジャンルがさまざまあり、それによって査定額も違ってきます。マンションの査定を依頼するなら、最初から一つの不動産会社に絞って依頼をするのではなく、複数の不動産会社に依頼し、査定金額やサービス、査定員の対応などを比較して選択することをおすすめします。

査定が初めての人におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

■すまいステップはこんな人におすすめ
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また、おすすめの一括査定サイトを紹介している以下の記事も参考にすることができます。

人気の不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング20選【2022年最新】利用者の口コミ・評判や専門家に聞いた選び方も紹介◆宅建士ダブル監修◆
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査定額=売却価格ではない

マンション売却は、売主と不動産会社だけの問題ではなく、買う人がいてはじめて成立します。高い査定額がついても、その値段で買う人がいなければ結局価格を下げるという可能性もあります。査定額が高いところに決めてしまいがちですが、あまりに飛びぬけて高い金額を提示している不動産会社はのちに売れなかったからと言って大幅に値段を下げられてしまったり、査定時には聞いていなかった減額があったり、トラブルに発展する場合もあります。

不動産会社を選ぶ際は、査定額の高さだけで比較して決めるのではなく、販売活動提案がしっかりできるか、仲介実績が豊富か、査定額の根拠がはっきりしているかといった点も考慮して決める必要があります。場合によっては長い付き合いになることもあるので、査定員・営業マンとの相性も大切にしていきたいところです。

 

マンション査定で注意するべき点について詳しくはこちらをご覧ください。

マンション査定で気を付けるポイントとは?損をしないための手引き
「マンション売却のため査定を受けようとしているが、あらかじめどんなポイントが査定に影響するのかを知りたい」と情報を集めていませんか。このページでは、マンション査定の9つの評価ポイントやマンション査定で損をしない3つの対策などを紹介します。

マンションの欠陥等の申告は必ずおこなう

査定員が見ただけで分かるような欠陥は逐一伝える必要もありませんが、住んでみてわかるような欠陥や破損については売主からしっかり申告しなくてはなりません。売主には瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)が課せられています。瑕疵とは、本来の性能が発揮できないような主に目に見えない欠陥があることを意味し、つまり何か欠陥がある場合は売主側の責任になるということです。欠陥を隠したまま売ってしまうと、慰謝料の請求を受けたり、契約解除などトラブルに発展する場合があります。

瑕疵には下記の4種類があります。

  • 雨漏りやシロアリ被害、家の傾き、土壌汚染問題や地中障害物などの物理的瑕疵
  • 法令に関わる何らかの問題、行政手続きに不備があるなどの法律的瑕疵
  • 自死や事件が発生したことがあるなど、心理的抵抗を起こすような事柄をいう心理的瑕疵
  • 騒音や日照等の周辺環境の欠陥などを示す環境的瑕疵

売主にはこのすべてを申告する責任が課せられています。査定時にはこのような瑕疵がなかったか、事前に確認しておきましょう。

まとめ

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マンション査定は人生でそう何度もあるものではなく、緊張したり分からないことが多く困ってしまう方もいるでしょう。しかし、不動産会社の査定員は部屋の清潔さよりも部屋自体の設備や周囲環境など、クリーニングを施した売却時の姿を考えて査定しています。そのため、マンション査定時には過度な掃除は必要ありません。

根を詰めて掃除をおこなうよりも、マナーとしてある程度の掃除をおこなったら、見た目だけでは分からないような欠陥がなかったか、傷や不備の有無、必要書類の用意などをしっかりおこなっておくほうが印象もよく、査定もスムーズに進みやすいでしょう。一方で入居中に内覧をおこなう際にはしっかりとした掃除が必要になります。場合によってはハウスクリーニングなどのサービスを利用して、購入希望者に良い印象を与えられるよう努めましょう。

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