不動産売却にかかる期間は、売却後のスケジュール調整や資金計画にも関わるため、気になる方も多いと思います。特に土地に関しては、その土地の形状や境界線によって売却までに時間がかかる場合があります。少しでも売却期間を短くするには、売却を有利に進めるための工夫を行っていく必要があります。
そこでこの記事では、「できるだけスムーズに不動産を売却したい！」という方に向け、不動産売却でかかる平均期間、長引く原因、早く売却する方法について解説します。早く売却するには、どのような行動を取ればよいかのポイントを押さえて、スピーディーな売却を目指しましょう。
不動産売却にかかる平均期間と流れ
まずはじめに、不動産売却で一般的にかかるといわれる平均的な期間や、売却期間の内訳について解説します。また、主な売却の流れを確認しながら、どの作業にどれくらいの期間を要するものなのかチェックしておきましょう。
売却にかかる平均期間は3〜6ヶ月
不動産を売却し、引き渡すまでにかかる期間は、平均3～6ヶ月程度といわれています。
当然、条件のよい不動産であればもっと早く売却できることもあり、条件があわなければ売却に半年以上かかる場合もあります。
また土地に関しては、売りたい土地の正確な面積が分からない場合はより長期間かかることがあります。売却する土地の情報に誤りがあればトラブルの元になってしまうからです。
不動産売却の主な流れ
一般的な不動産売却の流れは以下のように進めます。物件によって多少の違いはありますが、全体の流れを知っておくことで不動産売却がスムーズになります。
①仲介業者を探す
まずは不動産売却のパートナーとなる不動産会社を探し、売却の相談をします。不動産会社との出会いで、不動産売却の成功が左右されますので、しっかりと見極める必要があります。
優良な不動産会社を見極めるには、まずは一括査定サイトを活用すると便利です。複数の不動産会社の査定結果を比較し、一番希望条件に合った不動産会社を選びましょう。一括査定サービスについて詳しくはこちらの記事をご覧ください。
②査定依頼〜物件の確認・調査
不動産会社が決まったら、正式に訪問査定を依頼し、不動産の現状を確認・調査をします。この際、周辺の成約事例や売出方の事例、市場の動向やエリアの特性などを考えながら実際の売出価格を決定していきます。
③媒介契約
売出価格が決まったら、不動産会社と売却活動をどのように行うかについても相談していきます。この段階で不動産会社に不安がなく十分に契約内容に納得したら、媒介契約を結びます。
④売却活動
いよいよ売却活動がスタートします。自分の不動産を「商品」として魅力あるものにするため、手入れや清掃をしておきましょう。
基本的には不動産会社がインターネットや紙媒体などで情報発信し、さまざまな売却活動をします。購入希望者が見つかったら、柔軟に内覧の対応をおこないましょう。
⑤購入申込みと売買契約
買主が決まったら、購入申込書を受け取り最終的な価格や引渡し時期などの条件について調整をします。双方が合意したら売買契約を交わし、必要な書類を準備していきます。
売買契約は宅地建物取引士が進行し、買主・売主・不動産会社が集まって手付金の支払いも行います。
⑥残金決済と引渡し
売買契約で取り決めた内容で不動産の引渡しをします。売買契約の際の手付金を引いた残金を受領し、当日中に司法書士が法務局で所有権転移登記を申請します。
売却期間の内訳と査定方法
不動産売却を考え始めてから、実際に買主に引き渡すまでの期間の内訳を表にまとめました。上述した主な売却の流れを念頭におきながら確認していきましょう。
| 売却のステップ | 行うこと | 期間 |
| 査定依頼～売却開始 | 相場を調べて査定を受け、不動産会社を決める | 1～4週間 |
| 内覧～契約成立 | 購入希望者の内覧(見学)対応をし、条件交渉をして契約を結ぶ | 3~5ヶ月 |
| 決済～引渡し | 売却代金の受け取りや引き渡しを行う | 2週間～1ヶ月 |
まず、売却方法と不動産会社の決めるために、不動産会社から査定を受けます。
査定には机上査定と訪問査定の2つがあり、ネットからでも簡単に依頼できる机上査定を受けたうえで、気に入った不動産会社に訪問査定を依頼するのが一般的です。会社によってサービスや対応も異なるため、状況によっては1ヶ月以上かかることもあります。
気に入った不動産会社を見つけたら、その会社と仲介を代行してもらうための媒介契約を結びます。売り出した後は、内覧に来た購入希望者への対応を重ね、不動産会社の協力を得て条件交渉を行い、問題なければ売買契約を結びます。
上手な内覧対応術や、内覧にかける時間など解説したこちらの記事も併せてチェックしてみてください。
事前に売却相場を知っておこう
売却相場は、不動産会社を決める前に確認しておきたい重要なポイントです。不動産会社の査定金額が的確であるか見極めるために、自分でも不動産相場を調べておきましょう。
この章では、不動産が売れやすくなる条件、一般的な不動産の相場を調べる方法、土地の相場を調べる方法を紹介します。
不動産が売れやすくなる条件
不動産が売れやすくなるためには、以下のような条件に注意が必要です。
- 立地(エリアの暮らしやすさ、人気度、利便性など)
- 売り出した時期
- 売却に関する条件
- 売出金額
たとえば、人気の高い都市部であれば売れやすくなり、進学や就職などで人の動きが出やすい1〜3月頃も不動産は売れやすくなります。
また、特にマンションの場合は、以下のような具体的な条件があてはまると売れやすくなります。
- 築年数が5年以内
- 最寄り駅まで徒歩6分以内
- 専有面積が40㎡～70㎡
不動産の相場調査は一括査定サービス
複数の不動産会社に簡易査定を依頼して結果を比較することで、適正相場が見えてきます。不動産会社にも特性があり、得意な分野やエリアがありますので、同じ不動産を査定しても結果はそれぞれ異なります。
また、なかには契約を取りたいために査定額を高めに出してくる悪質な不動産会社もありますので、安易に高額査定をしてくれたところに決めるのは危険です。売主としては、少しでも高く査定を出して欲しいところですが、適正な査定額でなければ希望額で売れないどころか、買主が見つからず売れ残ってしまうことになりかねません。
複数の査定を依頼するには、優良な不動産会社を厳選している一括査定サイトを活用しましょう。希望した複数の不動産会社へまとめて査定依頼をできて便利なうえ、悪徳業者につかまるリスクも軽減できます。
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不動産の売却が長引く原因とは
不動産の売却は、思うように進まないケースが多くあります。それは、それぞれの土地の特性による要因も含まれています。この章では、不動産売却がスムーズに進まない場合に考えられる原因を見ていきましょう。
土地が売れにくい場所や形状
土地の問題によって、売れない期間が長期化することがあります。問題はさまざまで、次のようなものが挙げられます。
- 田舎・地方にあり、需要がない
- 土地の形がいびつで建物を建てづらい
- 隣接する土地の所有者とトラブルになっている
- 周辺に暴力団事務所やゴミ処理場(嫌悪施設)がある
- 地下の残留物が取り除かれていない
- 法律上で再販不可となっている
- 農地や市街化調整区域など利用に制限がある
こうした土地の特徴には、すぐに解決できるものもあれば、長期的に取り組まないと解決できないものがあります。不動産会社の担当者としっかり相談しながら、土地の問題をカバーした販売戦略を立てることが大切です。
ニーズが低いと思われる土地を賢く売却するコツなど、こちらの記事でも解説しています。
土地の境界線が曖昧
土地の売却時は境界線を確定させておく必要があります。なぜなら、境界線が不明確だと、正確な土地の価値が分からないばかりか、隣接する土地を誤って売ってしまうなど、後々のトラブルの原因となってしまうからです。
購入希望者の側からしても、境界線があいまいな土地は購入しにくく、購入候補から外されてしまう可能性もあります。
土地の境界線を確認するには、管轄の法務局へいくか、登記情報提供サービスを活用し、測量図の有無を確認しておきましょう。このとき、記録の新しさだけでなく、どのような測量が行われたか、が大きなポイントとなります。
| 測量図の名称 | 特徴 |
| 現況測量図 | 現場で確認できる土地境界点を元に測量した図面、隣接する土地の所有者の承諾を得ることなく進められる |
| 地積測量図 | 法務局に備えておく公的な測量図面 |
| 確定測量図 | 地積測量図を備える際に必要な図面、隣接する土地の所有者や行政の同意を得たうえで作成されるため最も正確 |
この3種類のうち、売却時に重要となる測量図は確定測量図です。信用性がもっとも高く、購入希望者にとって重要な資料にもなります。もし、情報が古かったり、確定測量図がなかったりした場合には、土地家屋調査士に依頼して作成してもらうことをおすすめします。
ただし、確定測量図を作成するには少なくとも3～4ヶ月はかかります。行政など公的機関の立ち会いが必要な場合は60～80万円、不要な場合は30～50万円と費用も高額です。
早めに確定測量図の有無を確かめ、売却したい時期を見越してできるだけ早めに依頼を行いましょう。
相続・離婚・共有者のトラブル
不動産売却が長引く原因には、土地の問題だけでなく所有者のトラブルも挙げられます。
- 相続した土地を兄弟・姉妹でどう分割するか
- 離婚での財産分与が決まらない
- 土地の共有者と考え方が違う
このような問題がある場合でも、一度査定を受けてみることをおすすめします。査定額を聞いて反対していた人が売却する気になったり、不動産会社に相談して売却活動をしながら弁護士などを紹介してもらい解決に至ったりすることもあるため、トラブルがあってもひとまず不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
競合相手が強い
周辺地域に似たような広さや立地の物件があると、購入希望者は条件がよりよい方へ流れてしまい、売却に時間がかかる恐れがあります。競合相手よりも好条件にするために、値下げを余儀なくされることもあるでしょう。
事前に相場を調べるとともに、売却したい種類の不動産が得意な不動産会社を選んで、売却タイミングを見計らう工夫が必要です。
不動産会社の担当者が積極的な売却活動を行ってくれない
仲介依頼した不動産会社の販売力によっても、売却が長引く場合があります。
不動産売却時に行われる販売活動は、不動産会社によってさまざまです。同じ地域にある不動産会社でも、広告の出し方や、すでに抱えている顧客の数によっては、売れゆきに違いがでることもあります。
また、売れにくい不動産である場合、担当者側のモチベーションが低下することも考えられます。不動産会社にとっては、売れないことには利益も発生しないからです。これは、中小不動産会社でも、大手不動産会社でも変わりません。
自分でも少しずつ知識を身に着け、このまま依頼を任せてもよいか判断することが大切です。
不動産の売却期間を短くする方法
さて、ここまで売却が長引いてしまった場合のリスクや原因について見てきましたが、それではどうすれば早期売却を成功させられるのでしょうか。
この章では、スムーズな不動産売却のために絶対におさえておくべきポイントや、早期売却のコツを解説します。
売却したい不動産が得意な不動産会社へ依頼する
不動産会社を選ぶ際は、得意な分野とエリアに注目することが大切です。大手不動産会社なら売れやすいわけではなく、現在はネットで情報共有が広く行われていることもあり、手に入る不動産の情報は大手も中小（地元）も大きな差がありません。
不動産を短期間で売却するためには、「対象のエリアに精通した、売却したい不動産が得意な不動産会社」を選ぶことが重要です。
また、不動産会社によっては、賃貸物件が得意な場合もあれば、土地売却に精通している場合もあり、得意分野はさまざまです。不動産会社をピックアップしたら、自社サイトで扱っている不動産をチェックしてみましょう。
不動産会社の選び方について詳しく知りたい方は、次の記事も参考にしてください。
自分の不動産売却に適した媒介契約を結ぶ
どの不動産会社と契約するかを決めたら、自分の不動産に適した媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社へ不動産売却に関するさまざまな業務を委託するための契約です。3種類あり、特徴が異なります。
| 媒介契約種別 | 複数社との契約 | 売主自ら発見した相手との取引 | レインズへの登録 | 売主への業務報告 |
| 一般媒介契約 | ○ | ○ | 任意 | なし |
| 専任媒介契約 | × | 〇 | 契約締結から7日以内 | 2週間に1回以上 |
| 専属専任媒介契約 | × | × | 契約締結から5日以内 | 1週間に1回以上 |
売れる可能性が高い、立地がよい、不動産会社からも高額な査定額を提案されるであろう不動産は、一般媒介契約がおすすめです。
複数の不動産会社と契約しても問題ないため、実際の販売戦略を確認したうえで、必要に応じてより積極的に活動をしてくれそうな会社へ絞り込めます。
反対に、売れにくそうな不動産の場合は、専任媒介契約か専属専任媒介契約を選びましょう。1社としか契約できないため、不動産会社側が積極的に売却活動を行ってくれる可能性が高いためです。
また、不動産会社によっては、専任媒介契約や専任媒介契約を選ぶことで、さまざまなサービスが受けられることもあります。
不動産売却の媒介契約については以下の記事でも取り上げていますので、併せてチェックしてみてください。
不動産買取も視野に入れる
不動産の売り方には、不動産会社側に買い取ってもらう方法があります。売れない可能性が高そうな不動産は、不動産会社に委託することで短期間の売却を目指せることがあります。
不動産買取には、通常の不動産買取と不動産買取保証の2種類があり、以下のような特徴があります。
| 不動産買取の種類 | 特徴 | メリット | デメリット |
| 不動産買取 | 不動産会社に買主となってもらう売却方法 | ・買主を探す手間や交渉する手間が不要
・現金化がスピーディー ・話がまとまれば数日～1ヶ月程度で売却可能 |
・売却価格は市場相場の6割程度と、仲介売却に比べ安い |
| 不動産買取保障 | 3～6ヶ月ほど仲介売却で売り出しを行い、期限までに売れなかった場合、不動産会社側が買取りを行う | ・売れ残る心配がない
・決めた期間内に売却が成立すれば、その分だけ早く結果が出る |
・不動産会社によっては、売却活動に力をいれてくれないこともある
・不動産会社によっては、そもそもサービスを行っていない |
不動産買取について詳しく知りたい方は、次の記事も参考にしてください。
売れやすいタイミングを狙う
一般的に、不動産が売れやすいタイミングは、次のような時期といわれています。
- 新学期・転勤前の1～3月
- 新年前の引っ越しを目指す9～11月
- 引っ越ししやすい大型連休前
- 近隣に競合物件が少ない時期
ただし、近年は季節的な影響は少なくなってきたとされます。なぜならば、1年を通していつでもネット上で最新の情報が手に入るため、季節にこだわらずによい物件を探せるようになったからです。
どうしても早く売る必要がなければ、近隣の競合物件の有無をこまめに不動産ポータルサイト上で確認し、売却時期を見定めていくことをおすすめします。
売り出し価格を相場より下げる
不動産の売り出し価格は、売主が自由に決められます。そこで、売り出し価格を相場より下げることで、売却期間を短縮できる可能性があります。相場より安くすることで、購入希望者に対し「もっとお得に土地が買える」とアピールができます。
相場より売出価格を低く設定するためには、まずは相場を把握する必要があります。不動産の相場を調べる方法は、次の3つです。
不動産ポータブルサイト
不動産会社が依頼された不動産を掲載するための不動産ポータルサイトは、近隣の不動産の売り出し価格を確認するために便利なサイトです。条件を詳しく設定できるほか、思い立ったときにすぐに調べられます。
ただし、あくまでも売り出し価格のみの掲載となるため、実際の売却価格は不明です。売り出し価格については参考程度にとどめ、競合物件がないか調べる際に活用するとよいでしょう。
土地総合情報システム
実際の売却価格が知りたい場合は、土地総合情報システムを利用するとよいでしょう。
土地総合情報システムは、国土交通省が実際に行われた不動産取引について、当事者のアンケートを元に公開しているサイトです。次の3つの価格について調べられます。
| 価格 | ポイント |
| 実勢価格 | アンケートを元にした、実際に売れた価格 |
| 公示価格・基準値標準価格 | 一般的な土地の売却価格の指標となるように、国および都道府県が公表している価格 |
| 路線価 | 道路ごとに決められた価格、どの道路にもあるわけではない |
ただし、地方の場合は近隣の取引事例が少なく、実勢価格がないこともあります。その場合は、「公示地価/基準地価」「相続税評価額」「固定資産税評価額」から土地の相場を算出します。こちらの記事で詳しく取り上げていますので、ぜひ参考にしてみてください。
固定資産税評価額
固定資産税とは、毎年1月1日時点でその不動産を所有する人にかかる税金です。税額を調べる際、基準となる評価額を固定資産税評価額といいます。
実勢価格(相場)の7割程度が固定資産税評価額だといわれているため、次の計算式で相場を求められます。
土地ごとに固定資産税評価額が決まるため、その土地に合わせた計算が行えるのがメリットです。ただし、固定資産税評価額はあくまでも税金を計算するための値のため、周辺地域の人気度は反映されていません。
また、農地や林地といった住宅地以外の土地は、固定資産税評価額による相場の計算が相場とかけ離れていることもあるため、参考にするのは避けた方がよいでしょう。
最低価格を決めておく
早く売ることだけに集中すると、大幅に値下げを行い過ぎてしまい、今後の生活や資金計画に影響を及ぼす恐れがあります。そのため、売り出し価格は次の3段階で決めておくと安全です。
- 自分が「このくらいで売れたらいいな」と思う希望価格
- はじめての値下げをするときの価格
- これ以下で売れたら今後の生活が成り立たない最低価格
重要なのは、最低価格をはっきり決めておくことです。早く売らなくてはいけない特別な事情がない限りは、判断を明確にするためにも、最低価格を決定して不動産会社の担当者と共有しておきましょう。
複数の不動産会社を比較する
よい不動産会社と出会うには、複数社に依頼して査定額や対応の比較を行いましょう。不動産会社によって得意分野や査定方法、売却戦略が異なるため、査定結果や販売方法に違いが出ます。
複数の不動産会社へ査定を出すには、不動産一括査定サービスがおすすめです。ネット上から簡単に依頼でき、住所や土地の面積といった最低限の情報でも依頼できます。
不動産会社側の広告費で運営されているため、不動産一括査定サービスを通じて依頼する側は無料で利用できます。できるだけ費用をかけたくない方にもおすすめです。
また、一括査定サービスを利用したからといって、必ず依頼した不動産会社と契約を結ぶ必要はありません。不動産売却初心者で、信頼できる不動産会社を知らない方に向いています。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
＼ 厳選した優良会社に査定依頼 ／
すまいステップで一括査定する
その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
土地を綺麗に整えておく
購入希望者の印象をよくするためにも、土地の雑草やゴミを取り除き、綺麗な状態にしておきましょう。土地の中を隅々まで歩き回っても問題ないレベルにしておくことがおすすめです。
雑草やゴミが放置されていると、状態がよくないとして値引き交渉を行われる可能性もあります。
不動産の売却予定がまだ立っていない場合も、こまめに掃除しておくことをおすすめします。
また、土地の整地を考えている場合はこちらの記事もご参考ください。
土地の情報をできるだけ把握する
土地の情報は、面積や境界だけではありません。地震や水害といった自然災害への備えや、その土地に関する法令に関する次のような情報もできる限り把握しておきましょう。
- 土地に関する自治体の法令
- 土壌汚染の可能性の有無
- 地盤調査の有無
- 水害のリスク
近年注目されているのが、地盤の硬さです。地震が起きた際に、液状化するリスクなどをチェックしたいと考える購入希望者も増えています。地盤調査をすでに行っている場合、積極的に情報を開示していきましょう。
また、ガソリンスタンドが近隣にあるなど、土壌汚染の可能性がある場合は土壌調査を行い、情報を開示するように求められる場合もあります。
調査の結果は購入希望者へ正確に伝え、互いの信頼関係を築きましょう。
不動産売却が長引くとさらに売れにくくなる
次に、不動産売却がスムーズにいかないとどのような不利益が生じるのかも理解しておきましょう。売却期間が長引けば長引くほど、不動産はさらに売れにくくなると考えられています。
売れない理由を勘ぐられる
不動産を買いたい人は当然、よい物件・土地を探しています。ところが長い期間売れ残っている不動産は、立地や状態が良くても「何か問題があるのでは？」と考えさせてしまう原因となってしまいます。
不動産自体に何も問題はなくても、長い期間売れていないことだけで不動産への印象を悪くしてしまうため、特に売却を急いでいない場合でも、できる限り早く売ることを意識しましょう。
不動産ポータルサイト上で新着情報にならない
近年、インターネットから不動産の情報を得る人が増えています。不動産ポータルサイトには、より新しい情報を提示するため、売却期間が長くなると新着物件として扱われなくなる可能性が高くなります。
新着にならなくなると広告も出にくくなってしまうため、インターネットで不動産を探す人の検索に引っかかりにくくなり、ますます目立たなくなってしまいます。
売却活動の優先順位が下がる可能性がある
仲介業務の手数料を収入として得ている不動産会社の立場からすると、売れない不動産はそれだけ利益が得にくいと判断できます。
担当者1人が複数の不動産を対応している場合は、より売れやすそうな案件ほど力を入れて販売活動を行うため、自分の不動産の販売に労力を割いてもらえなくなる可能性があります。
また、売却期間中も固定資産税などの維持費は発生しつづけますので、無駄な費用を節約するためにも、スムーズな取引を目指しましょう。
まとめ
売却活動がスタートして不動産が売れるまで、少なくとも3ヶ月以上かかります。また、土地の情報をできるだけ把握し、境界確定が必要であれば、その期間を見越した用意が必要です。不動産売却を早く済ませるには、期間を長引かせないための準備が必要といえます。
まずは土地総合情報システムや不動産ポータルサイト上で相場を把握し、どのような条件で売却を進めていきたいのか、計画を立てていきましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
◆記事で紹介した商品・サービスを購入・申込すると、売上の一部がマイナビニュース・マイナビウーマンに還元されることがあります。◆特定商品・サービスの広告を行う場合には、商品・サービス情報に「PR」表記を記載します。◆紹介している情報は、必ずしも個々の商品・サービスの安全性・有効性を示しているわけではありません。商品・サービスを選ぶときの参考情報としてご利用ください。◆商品・サービススペックは、メーカーやサービス事業者のホームページの情報を参考にしています。◆記事内容は記事作成時のもので、その後、商品・サービスのリニューアルによって仕様やサービス内容が変更されていたり、販売・提供が中止されている場合があります。
