レインズは個人には閲覧できない?利用できるケースやメリデメを解説

不動産売却

不動産売却を検討し始めると必ず耳にする「レインズ」という言葉ですが、実際にどのようなものなのか、そもそも一般個人でも利用することができるのか、疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。

レインズは不動産会社同士が情報交換を効率的に行うシステムのため、一般個人は利用できない仕組みとなっています。しかし、契約内容によっては一部の情報のみ売主として閲覧することが可能です。

本記事では、不動産売買におけるレインズの役割やメリット・デメリット、個人が利用できるケースやレインズの代用として活用できるおすすめツールなどを紹介します。不動産の相場を調べる際の参考資料として、ぜひお役立てください。

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売却価格の具体的なイメージを持った上で、効率的に知識を身に着けていきましょう。

レインズの概要

不動産売買や投資を始めるためにまず知っておかなくてはならないのがレインズの存在です。この章では、レインズの概要を説明します。

レインズの基本知識

不動産取引を行う場合は、通常、不動産会社と売却や購入を依頼する媒介契約を交わすことになります。不動産会社による媒介活動をより効率的にするために開発されたのがレインズです。正式には不動産流通標準情報システムと言い、「Real Estate Information Network System」の頭文字を取って「REINS(レインズ)」と呼ばれています。

国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営するサービスで、不動産の物件情報や成約価格などが登録されており、主に仲介を行う不動産会社向けのウェブシステムとなっています。

以下の4つの機構が運営しており、各エリアに特化した市場データを都度更新しています。

機構名 圏域
東日本レインズ 北海道、青森、岩手、宮城、秋田、山形、福島、茨城、栃木、群馬、東京、埼玉、千葉、神奈川、山梨、長野、新潟
西日本レインズ 鳥取、島根、岡山、広島、山口、徳島、香川、愛媛、高知、福岡、佐賀、長崎、熊本、大分、宮崎、鹿児島、沖縄
中部レインズ 富山、石川、福井、岐阜、静岡、愛知、三重
近畿レインズ 滋賀、京都、大阪、兵庫、奈良、和歌山

レインズを利用できる対象

基本的に、レインズは資格を有する不動産会社のみが利用できるネットワークシステムとなり、一般個人が閲覧できるものではありません。個人情報を多く扱っているサイトでもあるため、レインズに正式に会員登録をしている不動産会社でなければ、簡単には閲覧できないようになっています。

しかし、より広く売却情報を開示するほうが買主が見つかりやすくなるため、売主としてはレインズを活用して積極的な販売活動を行ってほしいものです。そこで、売主が不利にならないような対策があり、一部の情報のみ閲覧できるようになっています。

なお、売却の流れや媒介契約については、こちらの記事でも詳しく解説しています。

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レインズ活用の流れ

実際に、レインズを利用した不動産売買の流れを見てみましょう。

  1. 不動産会社(仲介業者)を探す
  2. 不動産会社と媒介契約を交わす
  3. 物件情報をレインズへ登録する
  4. レインズに会員登録している全国の不動産会社がその情報を閲覧
  5. 買主側の不動産会社から購入希望の連絡が入る
  6. 内覧して買主と売買契約を交わす
  7. 引き渡し

物件情報をレインズへ登録する際は、物件の基本情報・外観や内装・周辺の写真などと共に、それらをまとめた販売図面を作ります。

また、媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。このうち専任系の2種類はレインズへの登録が義務付けられていますが、一般媒介契約では登録は任意です。一般媒介契約を結ぶ際は、不動産会社にレインズに登録するかどうかの確認をしておきましょう。

媒介契約の種類について詳しくはこちらの記事をご覧ください。

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レインズは個人では閲覧できない

ここでは、なぜレインズは仲介を行う不動産会社しか利用できないのか、また、レインズ以外に取引情報を自身で確認する手段はないのかといった、レインズの利用制限の理由と、一般個人も情報を閲覧できる方法をご紹介します。

なぜ個人では利用できないのか

レインズが不動産会社のみ利用可能となっている大きな理由は、個人情報保護の目的からです。レインズの登録情報には、過去の取引情報に伴い物件の住所や売却価格などが含まれているため、第三者が気軽に覗くことができないよう、アクセスの際はログインを求められる仕様になっています。

また、仲介業を行う不動産会社の権利を保護するためという理由もあります。不動産会社は、売買取引のきっかけ作りに必要となる詳細な物件情報を得る目的で、会費や利用料を支払いってレインズを利用しているため、一般人が簡単に利用できないのは当然のことと言えるでしょう。

唯一閲覧できる方法がある

通常は一般人が利用することができないレインズですが、売主として自身が売り出している物件の登録情報や取引の進捗具合のみ閲覧が可能となります。

専任・専属専任媒介契約を交わした不動産会社は、宅建業法により依頼主に売却物件の情報をレインズに登録したという登録証明書を渡すことになっています。登録証明書には、レインズへログインするためのID・パスワードが記載されており、売主はそのアカウント情報を使って登録状況を確認することができるのです。

なお、このサービスは2016年1月に施行されたため、それ以前の登録情報は閲覧不可となります。

レインズの代わりに利用できる5つのサイト

基本的に、レインズへのアクセスは不動産関係者のみが可能となっていますが、レインズのデータをベースにした不動産取引の情報を一般個人向けに公開しているサービスがいくつかあります。ここからは、レインズの代わりに個人が利用できる5つの方法をご紹介します。

レインズ・マーケット・インフォメーション

まず最初に、不動産の相場を調べる際の必須サービスとして、レインズ・マーケット・インフォメーションがあります。どのようなサービスか、以下で具体的に解説します。

レインズ・マーケット・インフォメーションとは

レインズに保存されている不動産情報の一部を一般個人向けに公開しているサイトです。レインズ同様、国に指定された不動産流通機構が管理・運営を行っているため、信頼できるシステムと言えます。

しかし、レインズは不動産会社が媒介契約後すぐに情報を登録するためリアルタイムで更新されているのに対し、レインズ・マーケット・インフォメーションではタイムラグが生じることもあり、検索したタイミングで表示される情報が全てとは限らない場合もあります。

また、レインズに掲載されている物件すべてが公開されているわけではないため、レインズ・マーケット・インフォメーションのみを利用して売買の状況を調べるのは難しいでしょう。

レインズ・マーケット・インフォメーションでわかること

レインズ・マーケット・インフォメーションでは、これまでの取引き情報における次のようなデータを閲覧することができます。

  • 物件の最寄駅、沿線、駅やバス停までの距離
  • おおまかな所在地、築年数、成約時期、面積
  • 間取り
  • 平米単価
  • 用途地域
  • 成約価格

全国の不動産の取引き情報が反映されているため、目当ての地域を絞り込んで類似物件を検索することが可能です。

個人の取引情報が特定できないよう住所や成約時期などの詳細は伏せられていますが、おおまかな相場や市場の動向を把握するために活用できるサイトとなっています。

土地総合情報システム

3つ目の方法は、国土交通省が直接運営している土地総合情報システムです。過去の取引事例はもちろん、地価公示や基準地の価格を知ることができます。不動産市場の活性化を目的に国が立ち上げたシステムとなり、より安全な不動産取引・投資の場面に役立てられています。

しかし、掲載されている情報は、あくまでも取引した人にアンケートを取った内容を反映しているため、すべての情報を網羅していない点に注意が必要です。

不動産一括査定サイト

上記2つのサイトと合わせて活用したいのが、無料で複数の不動産会社へまとめて査定を依頼することができる不動産の一括査定サイトです。簡易的な机上査定となりますが、スピーディにおおよその相場を知ることができ、さらに複数社からの査定額を比較できるというメリットがあります。

一括査定サイトには多数の不動産会社が登録されていますが、サイト運営側はユーザーの信頼度を獲得するため優良な業者を厳選する努力をしているため、信頼できる不動産会社を見つける近道にもなるでしょう。また、専門家のコラムや経験者の口コミなども掲載しているサイトも多く、初めて不動産売買に進む方にとっては大変有益な情報網と言えます。

一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3

※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ(2021/4/9~2021/4/13実施 回答数380人)

こちらは、サービス利用者のアンケート結果による「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさったできたランキングですので、ぜひ参考にしてください。

なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。

次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。

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不動産情報ポータルサイト

SUUMOLIFULL HOME’Sなど、なるべく全国規模に対応している大手の不動産ポータルサイトを活用するのもおすすめです。実際に売りに出されている物件情報を調べることができるため、類似物件と比較することで自身の不動産の売り出し価格をイメージしやすくなります。

ただし、売り出し価格は実際の成約価格よりも高めに設定されていることが多いため、売り出し価格が相場であると勘違いしないよう注意が必要です。ポータルサイトで掲載されている金額通りに売却されることはほぼないということを念頭に入れておきましょう。

不動産ジャパン

不動産の売却だけではなく賃貸に関する情報も得ることができるのが不動産ジャパンです。公益財団法人不動産流通推進センターが管理・運営している不動産の総合情報サイトで、以下の4つの不動産流通業界の団体から情報提供を受けています。

  • ハトマークサイト
  • FRKインターネット会員物件情報
  • ラビーネット不動産
  • 全国住宅産業協会

こちらも信頼できるデータを掲載していますが、買主や借主を募集中の物件のみを公開しているため、過去の成約実績などを調べることはできません。レインズ・マーケット・インフォメーションなどと併用して活用すると良いでしょう。

不動産をレインズに登録するメリット・デメリット

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不動産会社に売却を依頼する際、専任・専属専任媒介契約を交わした場合はレインズへの登録が必須となっています。そもそもなぜレインズへの登録が義務となるほど重要な行為なのでしょうか。

この章では、不動産をレインズに登録するメリット・デメリットについて解説していきます。

レインズに登録するメリット

不動産をレインズに登録すると、売却活動が有利になる次のようなメリットが期待できます。

  • 早期売却が期待できる
  • 売却価格が適切であることがわかる
  • 囲い込みのリスクが低くなる
  • トレンドが把握できる

一つずつ詳しく見ていきましょう。

早期売却が期待できる

これは、売主・買主双方にとってのメリットでもあります。レインズのネットワークを使うことで、登録している全国の不動産会社へ売却情報が公開されるため、売主にとっては購入希望者の目に止まりやすくなり、買主にとっては最新の情報を得て希望の物件を見つけやすくなるため、その結果、早期の取引成立が目指せるのです。

売却価格が適切であることがわかる

レインズには、実際の成約事例をもとに最新の市場相場を知ることができる仕組みがあり、類似物件のデータを参考にした適切な売却価格を設定することができます。

もちろん、売主は自分の物件以外をレインズで見ることはできませんので、レインズ・マーケット・インフォメーションで近隣の成約情報を検索し、不動産会社から提案された売却価格が相場から外れすぎていないか、レインズに登録された物件情報に相違などないかを、しっかりと見比べることが大切です。

囲い込みのリスクが低くなる

不動産売買で仲介を利用する場合に気をつけたいのが囲い込みです。仲介を行う不動産会社は通常、依頼主から仲介手数料を得ますが、売主と買主の両方とも同じ不動産会社が仲介して成約に至った場合、2倍の仲介手数料を得ることができます。これが両手取引です。

自社で買主を見つけて両手取引にするために、売却物件の情報を他社へ公開しないように販売活動を制限したり、他社から物件への問い合わせがあっても「商談中」や「売却停止中」という嘘の返答をして他社からの紹介を受けつけないといった囲い込みをする悪徳業者もいます。

両手仲介自体は違法ではありませんが、囲い込みは違法行為になります。かなか売れない・内覧希望もない、といった状況の場合は囲い込みを受けている可能性もあるため注意が必要です。

レインズに登録するということは、全国の不動産会社へ売却情報を開示することになるため、不動産会社の囲い込みリスクを避ける手段にもなると言えるでしょう。

トレンドが把握できる

不動産の相場変動の裏には、建物やその地域の流行も関係してきます。上述したようにレインズには豊富な過去の成約事例が載っており、常に最新情報が更新されています。

類似物件が相場よりも安く売られている場合、そのエリアや同時期に競合物件が多かった、間取りが変わっていたなどが考えられます。また、相場よりも高値で売却されている場合は、都市開発などでエリアの人気が上がった、ヴィンテージマンションとして価値があるなど、その不動産ならではの特徴を加味した価格となっている可能性があります。

このように、レインズを活用することでトレンドやニーズを捉えることができ、改めて自身の不動産の価値を見定められるという点も大きなメリットと言えます。

レインズに登録するデメリット

レインズの登録にはデメリットもあります。レインズには、物件の正確な住所や販売開始日、築年数などの情報が閲覧できるようになっており、これらが全国の不動産会社に公開されることにより、何らかの理由で情報が漏れて悪用されたり、なかなか買主が見つからない場合に「売れ残っている」という悪いイメージが付いてしまう不利益が生じます。

また、近隣に知られずに売買を行いたいという方にとってもリスクがあります。不動産会社を経由して近隣住民に知られてしまう可能性もあるため、秘密裏に売却を進めたいという場合は一般媒介契約を選択して、レインズに登録しないようにしてもらいましょう。

一般媒介契約の内容については、こちらの記事で詳しく解説しています。

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レインズへ登録義務のある契約

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ここまでで説明したように、不動産会社と交わす媒介契約には3つの種類がありますが、レインズへの登録義務があるのは専任媒介契約と専属専任媒介契約の2つとなります。もう1つの一般媒介契約に比べこの2つの専任系媒介契約には、売主に対していくつか条件が設けられる代わりに、不動産会社へもレインズへの登録を含めた積極的な販売活動が義務付けられているのです。

ここでは、専任系の2つの契約内容について具体的に見ていきましょう。

専任媒介契約

まず、専任媒介契約について説明します。専任媒介契約の特徴は、次の通りです。

  • 依頼主は他社との媒介契約は不可
  • 契約締結日から7日以内にレインズへ登録が必要
  • 2週間に1回以上、依頼主へ販売進捗の報告が必要

専任媒介契約は、一般媒介契約に比べて効果的な販促活動が期待できますが、売主は他社への依頼ができなくなるのが最大の特徴です。

しかし、自分で買主を見つけて直接取引を行うことは認められていますので、「自分で買主を探せる可能性がある」「信頼のおける不動産会社が見つかった」という場合におすすめの方法です。

専任媒介契約の内容について、こちらの記事でも詳しく説明してますので参考にしてください。

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専属専任媒介契約

売主・不動産会社の双方に、専任媒介契約よりも制約が加わるのが専属専任媒介契約です。特徴は次の通りになります。

  • 依頼主は他社との媒介契約は不可
  • 契約締結日から5日以内にレインズへ登録が必要
  • 1週間に1回以上、依頼主へ販売進捗の報告が必要
  • 仲介以外で見つけた買主との取引は不可

レインズへの登録期限や販促活動の報告ペースなども短縮され、不動産会社の義務付けが厳しくなります。また、依頼主は自分で買主を見つけてくることも認められなくなるため、「なかなか買い手がつきそうにない」「時間がかかってもいいから高く売りたい」という場合に検討してみると良いでしょう。

専属専任媒介契約の具体的な内容については、こちらの記事もおすすめです。

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レインズに登録されないときの対処法

ここまで、レインズの登録がいかに不動産売買で大きな役割を果たしているかを説明してきました。しかし、不動産会社が両手取引を狙い、囲い込み(物件隠し)を行う場合もあります。

レインズへの登録証明書を用いて自身で登録状況の確認はできますが、売主が確認したあとを見計って不動産会社がデータを非公開にするケースもあるため、完全に安心することはできません。

この章では、レインズへの登録情報の具体的な確認方法と、万一囲い込みの疑いがある場合の対処法に触れていきます。

通常、レインズに登録されている物件情報には以下の3つのステータスが表示されます。

  • 公開中
  • 購入申し込みあり
  • 一時紹介停止

「公開中」であれば、現時点で登録情報が公開されているということになります。「購入申し込みあり」「一時紹介停止」の場合、囲い込みを受けている可能性があるため確認が必要です。

また、そもそもアクセス・ログイン自体ができないなどの場合は、登録証明書の作成後に情報の削除を行っていることも考えられるため、迅速に不動産会社に問い合わせをして、誠実な対応を求めましょう。

まとめ

不動産取引には、レインズの存在は大変重要です。レインズには不動産の取引事例や物件情報の詳細が掲載されており、レインズに登録している全国の不動産会社が閲覧することができます。

しかし、物件情報から個人情報を割り出すこともできるため、一般個人は利用することができません。一般向けには、レインズのデータを元にした情報が掲載されているレインズ・マーケット・インフォメーションなどが提供されています。

本記事でご紹介したレインズ・マーケット・インフォメーションやその他の不動産情報サイトを上手に活用し、不動産の適正な相場やトレンドを知ることで、自身の不動産の本来の価値とリアルタイムな売却価格を示すことができるでしょう。

監修者_sanoakiko
本記事の監修者 
宅地建物取引士       佐野あきこ 
売買・賃貸不動産会社、不動産管理会社勤務を通算8年経験し、現在、宅地建物取引士業と併せてWEBライター業に携わっている。専門・得意分野は不動産全般、起業など。間取り図、特に、随所に工夫がうかがえるマンションの間取り図が大好き。

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