中古物件の内覧でチェックされるポイントは?内覧後の注意点も解説!

不動産売却

中古物件の売却を検討していて、内覧の注意点を知りたいと考えていませんか。不動産売却において、内覧は非常に重要です。なぜなら、内覧のやり方次第で売買結果に影響するからです。

そこでこのページでは、中古物件の内覧でチェックされるポイントについて詳しく解説します。内覧までの事前準備や当日の対応時、また内覧後〜引き渡しまでの注意ポイントを取り上げています。不動産の売却に踏み出す事前知識として、ぜひ本記事をお役立てください!

内覧までの事前準備の注意点

内覧の事前準備において重要なポイントは、以下の通りです。

  • 家のことや修繕の履歴がわかるものを準備しておく
  • 最低限の掃除は行う
  • 見た目だけでなくにおいも確認する
  • 内覧のスケジュールを調整する

こうした注意点を知り、しっかりと内覧の事前準備を行いましょう。

家のことや修繕の履歴がわかるものを準備しておく

内覧前は、家のことや修繕の履歴がわかるものを準備しておくことが重要です。マンションであれば分譲時のパンフレットなど、家をリフォームをしたことがある場合は修繕履歴が記された書類などを用意しておくことをおすすめします。なぜなら、購入希望者に住宅のスペックや劣化の状況をスムーズに伝えられるからです。できる限り、家のことがわかる書類を用意しておきましょう。

最低限の掃除は行う

家の中を清潔にすることで、購入希望者に好印象を与えられます。キッチンや風呂場などの水回りは特にチェックされるポイントとなりますので、必ずキレイにしておきましょう。水回りは、衛生的に気になる部分でありながら、カビが生えるなど汚れやすい部分でもあり注意が必要です。

マンションの場合、共有部分もクリーニングすることをおすすめします。なぜならエントランスやエレベーターなどを掃除することで、さらに印象が良くなるからです。最低限、玄関まわりだけでもキレイにしておきましょう。

また自分で汚れを落とせそうにない場合、クリーニング業者に依頼することをおすすめします。水回りだけのハウスクリーニングならば、それほど費用はかからないでしょう。さらに、部屋全体のインテリアを白基調にすることで、清潔な印象も与えられます。

見た目だけでなくにおいも確認する

室内のにおいは、住んでいる人にとっては気付きにくいですが、内覧者にとっては非常に気になるポイントです。特に、タバコやペットのにおいには配慮しましょう。また、靴のにおいが気になる人向けに、シューズクローゼットなどもしっかりと消臭することをおすすめします。

消臭する際は、消臭剤や消臭スプレーなどを使いましょう。さらに、内覧前に換気することも重要です。せっかく部屋の見た目がキレイでも、変なにおいがしてしまえば購入から遠ざかってしまうリスクがあると認識しておきましょう。

内覧のスケジュールを調整する

内覧を一回でも断ってしまうと、不動産の売れるチャンスを逃す可能性があります。さらに、売り出し期間が経てば経つほど売りづらくなる傾向があります。そのため、できるだけスケジュールを調整して内覧に対応しましょう。また購入希望者は、土日や祝日に内覧を希望することが多い傾向にあります。だからこそ、週末の予定をあけておくとスムーズに売却を進められるでしょう。

また、売主のいない場所で、誰でも室内を見学できる「オープンルーム」を採用すれば、スケジュールの調整は不要です。しかし、手間やコストがかかるデメリットもありますので、「オープンルーム」を活用したい場合は、事前に仲介業者に確認しておきましょう。

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内覧対応時の注意点

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内覧を対応している際、次のポイントを意識しておきましょう。

  • ネガティブな部分を隠さない
  • 値下げには柔軟に対応する
  • 買主視点の長所を伝える

内覧対応で失敗したくない場合、物件の魅力をしっかりとアピールしたい場合などにお役立てください。

ネガティブな部分を隠さない

内覧を対応している際、住宅のネガティブな部分も包み隠さず伝えることは重要です。なぜなら、魅力だけアピールしてもうそくさいからです。使いにくい設備がある場合も隠さず素直に伝えることは、むしろ相手に信頼を与えることにもつながります。「早く売りたい」という気持ちや焦りがあっても、家にあるネガティブな部分を隠さないようにしましょう。

また、畳の傷みがひどかったり、壁や障子に穴が空いていたりした場合、値引き交渉される可能性もあるため、できるだけこまめに修繕の対応をしておきましょう。自身で修繕すればそれほどコストはかかりません。ひどい傷の場合は業者に依頼することをおすすめします。

直接内覧者から質問された場合、快く返答することも重要です。その際に注意しておきたいのは、確実でない約束事を交わさないことです。イメージダウンを恐れるばかりに安易に受け答えすると後でトラブルに発展する可能性もありますので、不安に思う場合はまず不動産業者や専門家に相談するようにしましょう。

値下げには柔軟に対応する

中古物件は、時が経つごとに価値を下落させます。そのため、できるだけ早く売ることが大切です。古い物件の場合、あるいは立地的に問題がある場合、買い手が見つからないかもしれません。だからこそ、購入希望者から値下げ交渉があった場合、できるだけ対応して逃さないようにすることは重要です。内覧のときも、「値下げには柔軟に対応する」ということを常に意識しておきましょう。

不要な値下げに対応したくない場合は、売却する前にどれぐらい価格を下げられるのか自分の中での”最低価格”を決めておくと良いでしょう。最低価格を決めていない場合、無駄に販売期間が長引いてしまい、早めに売却できないリスクも発生します。

買主視点の長所を伝える

内覧対応時、買い手の立場になり、広告ではわかりにくい長所の情報を伝えることも重要です。

  • 花火大会を家の窓から見ることができる
  • いつも閑静で騒音などはない
  • 近くの公園が空いているため、遊びやすい  など

内覧者の目的や要望を考慮し、物件の魅力をしっかりとアピールできるように、その物件ならではの長所を事前にリストアップしておきましょう。

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内覧で購入希望者がチェックしているポイント

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物件の購入希望者が内覧で確認している主なポイントは、以下の通りです。

  • クローゼットや押し入れなどの収納スペース
  • 部屋の向きや日当たりの良さ
  • 部屋の数や広さ・形
  • 外壁や基礎などを含めた外観

内覧では、購入希望者側の立場になることが重要ですので、こうしたポイントもしっかりと把握しておきましょう。

クローゼットや押し入れなどの収納スペース

購入希望者の中には、荷物が入っていてもクローゼットや押し入れなどの収納スペースを見たいという場合がありますが、この場合、収納スペースがどれくらいあるのかだけではなく、雨漏りやカビが発生していないか、内部が劣化していないかなどをチェックしているのです。そのため、収納スペース内部の清掃・メンテナンスも忘れずにしておくことをおすすめします。

部屋の向きや日当たりの良さ

購入希望者は内覧において、部屋の向きや日当たりを確認します。なぜなら、日当たりの良さはリフォームで改善できず、快適な暮らしに欠かせないものだからです。時間帯による日差しの方向などをチェックしているケースも考えられるでしょう。

もっとも部屋の中が良く見える時間帯は、東向きの部屋の場合午前中、西向きの部屋は午前中~14時くらいまでです。家の窓の数や向きを考慮しつつ内覧の時間帯を工夫することで、購入につなげられる確率もアップするでしょう。

部屋の数や広さ・形

部屋の広さや形だけではなく、部屋の数も購入希望者がチェックしているポイントです。なぜなら、部屋の間取りによって使いやすさが異なるためです。また、部屋の形や天井の高さなどもあわせて確認されるでしょう。不動産は高額だからこそ、隅々までチェックされると認識しておきましょう。

売主は、できるだけ部屋を広く見せられるように、床に物をなるべく置かない・レンタル倉庫に一時的に移動させておくなど、余計な物は処分したりして対応することをおすすめします。明るく広く見せるために、点灯しない照明器具がある際は、事前に交換することもおすすめです。

外壁や基礎などを含めた外観

購入希望者は家の内装だけではなく、壁にひび割れはないのかなど外観も確認しています。さらに戸建てであれば、屋根などに破損や塗装の剝がれがないのかも見ています。こうした外壁や基礎などを含めた外観も、売主側は、売却前に意識しなければなりません。もちろん、破損や剥がれなどがあった際は、マイナスイメージがついてしまいます。外観の不備を修繕する際は、コストがかかることも認識しておきましょう。

内覧後〜引き渡しまでの注意点

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内覧を終えて、引き渡しまでの注意ポイントもあります。

  • 契約条件通りの状態かを確認する
  • 残金決済と引き渡しは同時に行う
  • 不要な家具を勝手に置いていかない
  • 買主向けの住宅診断を受ける

実際に物件を売却する際、役立つことばかりですので、売却前でも理解しておきましょう。

契約条件通りの状態かを確認する

引き渡しまでの注意ポイントは、事前の契約条件通りになっているのかチェックすることです。約束した修理などの完了や、引き継ぐ予定の付帯設備の状態を確認することを怠らないようにしましょう。

告知書を渡されている場合は、その通りに設備や物件の状況が整っているかを必ずチェックしてください。契約条件通りの状態になっていない場合、あるいはスケジュール通りに対応できていない場合、買主は契約を解除してしまう可能性があります。

残金決済と引き渡しは同時に行う

物件を引き渡すときに、買主が手付金を差し引いた残金や諸費用を用意します。売主は、家の鍵だけではなく、保証書や権利書などを準備します。そのため、金額や必要書類に漏れがないかを不動産会社に確認しましょう。また売主は引き渡すときに、以下を対応しなければなりません。

引き渡しの際にやること 詳細
抵当権の抹消
  • 不動産に抵当権が設定されている場合、残債を確認してローンの全額返済と抵当権抹消を行う
  • 抵当権抹消までの金融機関のスケジュールと引き渡しのスケジュールの調整が必要不可欠
所有権移転
  • コストがかかるものの、一般的には司法書士に委任する
  • 必要書類をチェックし、漏れのないよう準備する
境界の確認
  • 土地などがある場合、土地家屋調査士に依頼して境界をチェック
  • 境界がよくわからなかった際、スムーズに売却対応ができないこともあるため、早めに準備する

所有権移転などの業務を期日までに果たさない場合、債務不履行で違約金を請求される場合もありますので注意が必要です。また不動産を売却して売却益が発生した場合、確定申告も無視できません。利益から3,000万円を差し引くことができる特別控除などもありますので、特別控除の条件なども確認しておきましょう。

確定申告についての手続きを詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめします。

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不要な家具を勝手に置いていかない

引き渡し時に不要になった家具を買主に相談もなく、置いていくことはNGです。買主に相談して「不要」と伝えられた際は、必ず引き渡し前に処分しましょう。なんの相談もなく放置してしまうと、買主に不審がられ、気持ちの良い取引ができません。不要な家具でも売れそうなものは、リサイクルショップなどに買い取ってもらいましょう。

買主向けの住宅診断を受ける

売主向けの住宅診断や買主自身でのチェックだけでは、瑕疵(かし)を見逃しているケースも少なくありません。後日、買主の自己負担で補修が必要になることを防ぐために、買主側から住宅診断を受けるよう依頼があるかもしれません。売主は安心して購入に踏み切ってもらえるように、事前に住宅診断を受けるようにしましょう。

住宅診断は、「ホームインスペクション」とも呼ばれており、ホームインスペクター(住宅診断士)によって、構造に問題はないのかや、設備に不具合は生じていないか、雨漏りが発生していないかなどを確認するサービスです。「ホームインスペクション」のメリット・デメリットは、次の通りです。

メリット
  • PR材料になる
  • 物件の欠陥を把握できる
  • 買主と揉めるリスクを減らせる  など
デメリット
  • 補修不可能な欠陥を見つけてしまう
  • 高額な補修費になる問題を発見する可能性あり
  • 補修しないと値下げされるリスクもある など

またホームインスペクション業者によって診断内容が異なるため、どこまで調査してくれるのか事前に確認しておくことで賢く利用できるでしょう。ホームインスペクションの業者を選ぶ際は、以下の項目をおさえておくと安心です。

  • 中立な立場での意見が重要になるため、公平な立場の業者を見つける
  • 実績・保有している資格などを事前に確認しておく
  • 専門的なことも丁寧に説明してくれるのかなど、コミュニケーションの面も確認

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まとめ

中古物件の内覧前は、しっかりと掃除・消臭することが重要です。できるだけスケジュールを調整して内覧に対応することも、早期の売却に欠かせません。また、家のことや修繕の履歴がわかるものを準備しておくことで、購入希望者に安心感も与えられます。

更に、内覧を対応している際は、ネガティブな部分を隠さず、そして買主視点の長所をアピールしましょう。内覧者のお出迎えやお見送りなどのきめ細やかな対応や、値下げ交渉にできる限り応えることで早期の売却が叶う可能性も上がります。

ぜひこの記事を参考に中古物件の内覧でチェックされるポイントを把握し、スムーズな不動産売却を目指しませんか。

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