築浅物件の売却でも損をする可能性はある?!高く売るポイントを解説

不動産売却

建てたばかりの築年数が浅い家を、転勤や離婚などの様々な理由から手放さなければならないこともあるでしょう。一般的には人気が高い築浅物件でも、無計画に売却してしまうと、損をしてしまうことがあります。

築浅物件の売却で損をしないためには、いくつかのポイントを押さえることが大切です。この記事では、築浅物件をより高く売るための5つのポイント、築浅物件の売却にかかる費用、築浅物件の売却で損をしないための注意点などをまとめています。

今後築浅物件を売却する予定がある人は、売却のポイントを事前にしっかり押さえておきましょう。

築浅物件の売却で損をすることはあるのか

新築信仰がある日本では築1~2年程度の築浅物件の需要が高いですが、築年数が経過するほど家の価値が低下していくのが現状です。築浅物件の売却で損をすることはあるのかについてまとめました。

築浅物件は購入時よりも高く売却できる可能性がある

築5年未満の築浅物件は、物件を新築で購入したときの価格よりも高く売れる可能性があります。なぜなら、土地の価格が年々上昇傾向にあるからです。国土交通省都道府県地価調査では、令和2年都道府県地価調査の圏域別・用途別の対前年平均変動率が、三大都市圏、地方圏共に上昇していることがわかります。

基本的に築浅物件の建物の価格は、築年数が経過するほど低下します。しかし、土地の価格が上昇しているので、新築したときの価格よりも高い価格で売却できるケースが増えているのです。

築年数が経過するほど損をする可能性は高まる

「家を購入してから5年くらいで売れば高く売れるので焦る必要はない」と考える人もいますが、売るタイミングを逃してしまうと、売却価格に大きな開きが出てしまいます。つまり、築年数が1年増えるだけで売却価格が安くなり損をしてしまうということです。

新築物件に人が1日住んだ場合の価格下落率は10%です。さらに、築年数が1年経過するごとに価格は1~2%ずつ下がっていき、築5年を経過するころには価格が最大20%にまで落ち込みます。

建物の価格が20%以上下落してしまうと、いくら地価が高くても新築時の購入金額を上回るのは難しくなります。築浅物件の売却を決めたら、すぐ行動に移すのがベストです。

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築浅物件をより高く売る5つのポイント

築浅物件に限らず、家を少しでも高く売るためにはいくつかの工夫が必要になります。築浅物件をより高く売る5つのポイントについてまとめました。

内覧のために室内を整える

売却活動が開始されたら、内覧希望の予約がいつ入っても対応できるように、常に掃除を行い、部屋をきれいに保ちましょう。特に水回りは汚れが目立ちやすいです。汚れが落ちない場合はハウスクリーニングを検討しましょう。築浅物件では部屋のきれいさが重視されるので、清潔感を意識することが大切です。

また、家具があると部屋が狭く見えてしまうので、トランクルームに預けたり、移動するなどして、室内を広く見せる工夫をしてください。広告に載せる写真を撮るときにも、家具が映り込まないように撤去しましょう。

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1度も住んでいない場合はそのまま売る

不動産業界では、築5年以内の物件を築浅物件としています。しかし家を新築してから1年以内、なおかつ1日も人が住んでいない場合は、築浅ではなく新築物件として売り出すことが可能です。

築浅物件はそれなりに需要があるので高く売却できますが、新築物件には適いません。不動産取引では、やはり新築物件の人気がダントツで高いです。家を建てた後にすぐ売ることになった場合は、1日も住まずに新築として売った方が高く売ることができます。

なるべく早く売却する

築浅物件は築年数が経過するほど価値が下がっていきます。築1年と築5年の同じ家では、間違いなく築1年の方が高く売れます。築浅物件は価格が下落するスピードが速いので、売り時を逃さないようにしましょう。

特に家の売却を決めたら、築年数の節目を迎えないよう早めに売却することが大切です。築5年で売り始めたなら、築6年を迎える前に売り切りましょう。

家の売却にかかる平均期間は6ヶ月と言われていますが、築浅物件は人気が高いのですぐに購入希望者が現れる可能性もあります。家の売却を開始してから、なるべく早く売れるように余裕を持って売却の準備を進めていくことが大切です。

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使える設備を残す

新築時に導入した住宅設備は、それほど劣化が進んでいないため、買主にそのまま使い続けてもらうこともできます。耐用年数が10年以上の設備なら、買主が入居した後も5年以上は使い続けることが可能です。

特にエアコンや食洗器は購入と設置に高額な費用がかかるので、残していった方が買主に喜ばれるケースが多いです。設備が充実している築浅物件と設備のない築浅物件では、前者の方が価値が高くなります。

ただし、買主によっては、設備を一新したいと考える人もいます。設備を残すべきかどうかは、購入希望者とよく話し合って決めてください。

信頼できる不動産会社に依頼する

築浅物件を高く売却するための秘訣は、信頼できる不動産会社を見つけることです。不動産会社によって売却の得意分野が違うので、築浅物件の売却が得意な不動産会社を見つけることができれば、家を高く売れる可能性が高まります。

不動産売却では、不動産会社選びだけでなく営業担当者との相性も重要になります。対応が悪かったり、力量がない営業担当者だと、築浅物件の魅力をうまくアピールできなくて、相場よりも安い値段での売却になってしまうかもしれません。

こういった失敗を回避するために、不動産査定はできるだけ複数の会社に依頼してください。査定価格を比較すれば、大体の相場が分かってくるので、信頼できる不動産会社を見極めることができます。

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築浅物件を売るときの流れ

それでは、実際に築浅物件を売るときの流れについて見ていきましょう。築浅物件を売るときの流れを事前に把握しておけば、スムーズに売却を進めることができます。

築浅物件を売るときの流れは、以下の通りです。

  1. 物件の査定を依頼する
  2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  3. 売却活動を開始する
  4. 購入希望者と売買契約を締結する

それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。

物件の査定を依頼する

まずは、売却したい築浅物件の査定を不動産会社に依頼してください。不動産会社の実施する査定は机上査定と訪問査定の2種類がありますが、売却が決まっている場合はより詳細な査定額を算出できる訪問査定を選びましょう。

依頼してから1週間くらいで査定結果が出ます。提示された査定額が相場とかけ離れていないか判断できるように、一括査定サイトなどを利用して事前に相場を調べておくと良いでしょう。

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不動産会社と媒介契約を結ぶ

納得のいく査定価格が出たら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは不動産会社に仲介を依頼するための契約です。

一般、専任、専属専任の3種類の契約方法の中から、自分の売り方に適した契約方法を選びます。自分で買主を見つけて契約することができるか、レインズへの登録義務があるか、他の不動産会社に仲介を依頼することが可能かなどの違いがあるので、よく考えて選びましょう。

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売却活動を開始する

不動産会社と媒介契約を結んだら、インターネット広告や不動産ポータルサイトへの掲載などの売却活動がスタートします。広告の作成や内覧の予約対応などは不動産会社が担当してくれるので、売主は内覧の準備を開始しましょう。

そして内覧希望者が現れたら、物件に内覧希望者を招いて内覧対応を行います。内覧は築浅物件のことを直接アピールできるチャンスです。部屋のきれいさだけでなく、住宅設備が整っていることなど、築浅物件を購入するメリットを説明しましょう。

購入希望者と売買契約を締結する

購入希望者と売主の双方が売買条件に同意したら、売買契約書を作成し正式に売買契約を締結します。このときに買主から手付金が支払われるので、売主は不動産会社に仲介手数料の半額を支払います。その後、引き渡し日に買主から家の購入代金の残額が支払われるので、売主は家の鍵を渡せば引き渡し完了です。

家を売却して利益が出た場合は、翌年に確定申告が必要になります。マイホームを売却した場合は税金が安くなる特例や控除が受けられるので忘れずに申請しましょう。

築浅物件の売却にかかる費用

築浅物件の売却には仲介手数料、譲渡所得税、住民税、印紙税などの費用がかかります。支払いに困らないように、どんな費用がどれくらいかかるのか事前にチェックしておきましょう。

築浅物件の売却にかかる費用の概要については、下記の表を参考にしてください。

売却にかかる費用 概要
仲介手数料 仲介手数料の上限は(売却額×3%+6万円)+消費税
譲渡所得税
  • 短期譲渡所得の場合(譲渡所得×30%)
  • 長期譲渡所得の場合(譲渡所得×15%)
住民税
  • 短期譲渡所得の場合(譲渡所得×9%)
  • 長期譲渡所得の場合(譲渡所得×5%)
印紙税 契約金額が10,000円以上の場合に課税

それぞれの費用の詳細について見ていきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は買主が不動産会社に仲介の成功報酬として支払う手数料のことです。契約期間内に買主が見つからなかったり、一般媒介で自分が買主を見つけた場合は支払う必要がありません。

仲介手数料は法律により上限が定められています。一部の不動産会社では仲介手数料を半額にしたり、無料にしたりしているところもありますが、基本的には上限通りの金額を請求する不動産会社がほとんどです。

仲介手数料についてさらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

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譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産の売却によって利益が出た場合に課せられる税金です。売却した翌年の確定申告を済ませた後に納税します。譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なります。所有期間が5年未満の短期譲渡所得の場合は税率が30.63%なのに対し、5年以上の長期譲渡所得の場合は税率は15.315%です。

長期譲渡所得なら譲渡所得税を半分にすることができますが、築浅物件の売却では所有期間5年以内の売却となるケースが多いため、譲渡所得の税額は長期譲渡所得の2倍となります。

譲渡所得の特別控除について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

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住民税

売却益がある場合は、確定申告後に住民税も支払う必要があります。住民税も譲渡所得税と同じように所有期間によって税率が変わります。短期譲渡所得の場合は15%、長期譲渡所得の場合は5%です。住民税は短期譲渡所得だと税率が3倍に跳ね上がります。

売却益がある場合に課せられる税金は譲渡所得税と住民税だけではありません。さらに東日本大震災の復興支援費として復興特別所得税が課せられます。復興特別所得税の税率は所有期間に関わらず2.1%です。

印紙税

不動産売買契約書を作成するためには、印紙税を納める必要があります。印紙税は契約金額に応じて税額が決まっているので、契約書に収入印紙を張り付けて納税します。

契約金額に応じた印紙税額は、以下の表を確認してください。

契約金額 税額
100万円以下 500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下 5,000円
5,000万円以下 10,000円
1億円以下 30,000円

築浅物件の売却で損をしないための注意点

築浅物件を売却する時期を逃したり、住宅ローンを完済していないと、相場よりも売却価格が低くなる恐れがあります。築浅物件の売却で損をしないための注意点についてまとめました。

高く売れる時期を見逃さない

1年で物件の需要が最も高まるのは、4月から新年度が始まる3月と人事異動が行われる9月です。築浅物件を売却するときはこの時期にタイミングを合わせて売り出せるように余裕を持って準備しましょう。

しかし需要が高まる時期のために売却を待って築年数が増えてしまっては元も子もありません。タイミングが合わない場合や、築年数の経過が迫っている場合は、時期を気にせず早めに売り出しましょう。

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嘘の売却理由を申告しない

築浅で物件を手放すような場合は、物件や売主に何かあったのではないかと、売却に至った理由が気になってしまうものです。もし、購入希望者に売却理由を聞かれた場合は、嘘をつかず正直に答えましょう。

実際物件に欠陥がある場合は、契約不適合責任を問われるため隠してはいけません。嘘をついてしまった場合は、契約内容に適合しない事実があると判断されて、売主がすべての責任を負うことになってしまいます。

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住宅ローンは完済する

不動産を購入する場合は住宅ローンを組むことが多いですが、手放そうと考えている家に住宅ローンが残っている場合は、完済してから売却するのをおすすめします。

ローンの残債が多く残っている場合は、売却金額よりもローン残債の方が多くなるオーバーローンになる可能性が高いです。オーバーローンになるからといって家を売却できなくなるわけではないのですが、残債を返しきるためにまとまった資金が必要となるので、家を売ったのに資産が減ってしまうことになります。

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買主が懸念しそうな点を把握して対策

きれいな家を安く購入できる築浅物件の購入はメリットが大きいように感じますが、もちろんデメリットもあります。

築浅物件を購入する買主側のデメリットは、以下の通りです。

  • 修繕費が発生する間隔が新築と比べて短い
  • 固定資産税の軽減措置を受けることができない
  • 売主に契約不適合責任を問える期間が短い

このような買主側のデメリットを知らずに売り出してしまうと、値下げ交渉を受ける可能性もあります。新築よりも安いことや、設備をそろえる費用が節約できるといった点をアピールポイントにするなど、懸念点を払拭する戦略を考えておくことが大切です。

まとめ

新築物件は住み始めたその日から資産価値が下がっていきます。築5年を過ぎたあたりから一気に価値が下落していくので、築浅物件の売却で損をしないためには1日でも早く売ることが大切です。

また、築浅物件の相場を知らずに売り出してしまうと、焦って相場よりも安い価格で売ってしまい、損をする可能性があります。築浅物件を売却する前に自分で相場を調べたり、不動産会社に査定を依頼して正しい相場感を身につけましょう。

今回解説した築浅物件を高く売るためのポイントと注意点を理解して、納得できる不動産取引を目指してください。

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