土地を売却すると確定申告が必要になることがあります。初めて土地を売却した人は、どのようなときに確定申告をするのかわからないため不安に思う方もいるでしょう。特に確定申告自体が実際どの様な手続きなのか、必要な書類が何であるかなどについて知りたいはずです。
本記事では、土地を売却した際に確定申告が必要なケースや必要な書類とその取得方法、確定申告の流れまで確定申告の前に知っておきたい知識について解説していきます。土地売却で申告を控えている方はぜひ参考にしてください。
土地を売却したとき、確定申告は必要？
土地や建物など不動産を売却したり、給与所得以外でも所得がある場合は確定申告を行います。では土地の売却の際、どのようなときに確定申告が必要となるのでしょうか。利益が出たら確定申告を行いますが、損失が出た場合は不必要なのでしょうか。
申告が必要になる様々なケースが存在します。ここでは必要な場合と不要な場合について詳しく説明していきます。どのケースに当てはまるのか確認してみてください。
売却益が出た場合は必要
土地を売却して利益が出た場合は確定申告が必要です。売却して得た所得を譲渡所得といいますが、給与所得等とは分離して課税されます。課税所得の計算方法は下記のとおりです。
特別控除や特例を適用する場合にも必要
土地売却で利用できる特例は3,000万円の特別控除や10年超所有の軽減税率・特定居住用財産の買い替え特例・譲渡損失の損益通算及び繰越控除などがあります。
これらの特例・控除を利用する場合、計算してみて課される税金が0円となった場合でも確定申告は必要です。また、売却損失が出てしまい他の所得と損益通算が行える特例を使うようなときにも、確定申告をしましょう。
譲渡所得税に対する控除や特例について詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめです。
また、土地売却にかかる税金の種類については以下の記事をご覧ください。
諸経費が売却益を上回っていれば不要
最後に確定申告が不要な例を紹介します。譲渡所得の計算式で計算を行ってみて諸経費が売却益を上回っている場合です。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用
- 測量費
上記に上げたものなどが売却時にかかる諸経費で、これらが譲渡所得を上回るときは確定申告は不要です。
不動産売却で計上できる諸経費について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
土地売却時に必要な確定申告の書類と取得方法
確定申告を行うときには必要な書類がいくつかあります。揃えるのが大変そうと思いがちですが、大抵は土地購入時や売却時に入手しているものが多いです。他にも税務署などで入手するものもあります。ここでは必要な書類と取得方法について説明していきます。
どの様な書類があるのか見ていきましょう。
譲渡所得の内訳書
譲渡所得内訳書とは譲渡所得金額がいくらであるかを計算するための書類です。売却した土地の所在地・売却先・売却する人の氏名や住所などや売却金額等について記載します。確定申告を行う場合には必ず必要な書類です。
また、内訳書の入手先は税務署もしくは国税庁のホームページからダウンロードができます。この書類には、土地の名義人が複数人いる場合や譲渡所得税の税率が複数ある場合、不明点がある場合など別途の説明事項を記入し添付したほうがよいでしょう。
確定申告書B様式
確定申告書にはAとBの2種類があります。土地を売却して譲渡所得がある場合は、確定申告書B様式を使用しましょう。この申告書も譲渡所得の内訳書同様、確定申告を行う際には必ず必要な書類となっています。
この書類の入手先ですが、税務署へ出向き直接もらってくるか、国税庁のホームページからダウンロードができます。念のために間違ってもいいように余分にもらっておくと安心です。
この申告書についての詳しい記載方法は後ほど解説しますのでご覧になってください。
確定申告書第三表
確定申告書の様式には第一表から第五表まで分かれています。この中で不動産売却で得た所得は、他の所得と分離して課税されることとされていて、分離課税として申告には第三表を使用します。これは土地を譲渡して得た所得は高額になることが多く、総合課税にしてしまうと税額が高額となってしまうためです。
この書類も譲渡内訳書・確定申告書B様式と同様に税務署へ直接出向いてもらってくるか、国税庁のホームページからダウンロードが可能です。
売買契約書のコピー
売却する土地を購入した時の売買契約書のコピーと売却した際の売買契約書のコピーも必要です。どちらの売買契約書も取引時に売買相手と取り交わしているので、両方とも自分で所有しているはずですので探してみてください。揃えることで、購入時の金額と売却時の金額の証明になります。
建物・土地の登記事項証明書
売却した土地の登記事項証明書も確定申告には必要です。登記事項証明書にはいくつか種類がありますが、確定申告で必要なのは全部事項証明書です。
取得方法は不動産管轄の法務局で入手できる他、法務局のオンライン申請システムを利用して請求することができます。
確定申告に必要な登記事項証明書について詳しく知りたい方は下記の記事がおすすめです。
領収書のコピー
土地を購入した時と売却したときにもらってある領収書の原本もしくはコピーも一緒に提出します。取得費や購入費として認めてもらうために領収書を提出します。
- 土地の購入・売却時に支払った仲介手数料
- 測量費
- 固定資産税の清算書
- 登記費用
- 改良費
上記の他にも取得や譲渡のためにかかった、さまざまな費用の領収書を集めておきましょう。もし領収書が見つからず取得費が不明になってしまった場合、概算取得費として譲渡価格の5％を取得費とすることもできますが、実際かかった費用よりも取得費が安くなってしまうので紛失に注意してください。
確定申告の際の申告書の書き方
確定申告が必要なケースや必要な書類がわかったところで、確定申告書Bの書き方について説明していきます。
住所や氏名・生年月日・電話番号・マイナンバー・性別以外に記入すべき箇所は次の5点です。
- 収入
- 所得
- 所得控除
- 課税所得金額
- 仮の所得税額
収入を記入
収入金額等欄の中に不動産の項目があります。土地売却で得た収入額を記入してください。
その他にも給与所得者は会社からの源泉徴収票を参考に、給与とボーナスの合計額を給与欄に記入します。自営業などで源泉徴収票がない場合は営業等の箇所に所得を記入します。
所得を記入
次に所得金額欄の取得欄に記入をしていきます。ここで記入する所得とは得た収入から経費を差し引いたものです。収入イコール所得ではないことに注意が必要です。
給与所得者は給与所得控除の金額を記入、給与所得者以外は青色申告決算書や収支内訳書より転記してください。
所得控除を記入
所得から差し引かれる金額欄に下記の14種類の中から当てはまる控除部分に金額を記入します。
- 医療控除
- 社会保険料控除
- 生命保険料控除
- 地震保険控除
- 扶養控除
- 基礎控除
- 雑損控除
- 小規模企業共済等掛け金控除
- 寄付金控除
- 寡婦、寡夫控除
- 勤労学生、障害者控除
- 配偶者特別控除
この中で控除されるものがあれば記入をしましょう。利用できる控除の数や金額が大きいほど節税に繋がります。特に基礎控除は年収2,400万円以下の方は、どなたでも48万円控除されますので記入してください。社会保険料や生命保険料などの控除は控除証明書を参考に記入をします。また、この控除証明書は申告書を提出するときに添付が必要になるため、忘れないようにしてください。
課税所得金額を記入
次に所得金額欄に記載した金額から差し引かれる金額の合計を引き金額を計算して、課税所得金額を記入します。
仮の所得税額を計算
税金計算欄の課税される所得金額部分に、算出した所得金額の合計から所得控除を差し引きした金額を記載します。次に差し引いた金額に応じた所得税の税率を掛けた結果を、所得金額に対する税額の欄に記載してください。
このときの税率は所得金額によって、下記の表のようになります。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
| 1,000円から1,949,000円まで | 5％ | 0円 |
| 1,950,000円から3,299,000円まで | 10％ | 97,500円 |
| 3,300,000円から6,949,000円まで | 20％ | 427,500円 |
| 6,950,000円から8,999,000円まで | 23％ | 636,000円 |
| 9,000,000円から17,999,000円まで | 33％ | 1,536,000円 |
| 18,000,000円から39,999,000円まで | 40％ | 2,796,000円 |
| 40,000,000円以上 | 45％ | 4,796,000円 |
”参考：国税庁「国税庁所得税の税率」”
所得税の税率は分離課税など以外は7段階に分かれています。所得金額の千円未満は切り捨ててて、上記の速算表の税率を掛けることで所得税は簡単に求めることができます。
確定申告完了までのおおまかな流れ
さて、必要な書類の作成などについて説明しましたので、おおよそのイメージは掴めたかと思います。ここからは確定申告完了までの流れについて解説していきます。
- 確定申告の準備
- 帳簿の整理
- 書類の作成
- 書類の提出
流れは上記のリストのようになります。それぞれ詳しく見ていきましょう。
1.申告のための準備をする
確定申告をするための準備を最初に行います。提出するための必要な書類の準備や各種書類に押印するためのはんこ、還付を受けるために必要な金融機関の口座などが必要です。
申告に必要な書類と取得先は以下の通りです。
| 必要な書類 | 取得先 |
| 確定申告書第三表 | 税務署で入手、国税庁のホームページからダウンロード |
| 譲渡所得内訳書 | 税務署で入手、国税庁のホームページからダウンロード |
| 確定申告書B様式 | 税務署で入手、国税庁のホームページからダウンロード |
| 医療費の明細書 | 国税庁のホームページからダウンロード |
| 社会保険料など各種保険料控除証明書 | 保険会社から毎年年末までに送られてくる |
| 売買契約書 | 不動産会社 |
| 登記事項証明書 | 法務局窓口、法務局のオンライン申請システム |
| e-TAX申請用カードリードライター及びインターネット環境 | 家電量販店 |
| マイナンバー、マイナンバーカード | お住まいの自治体 |
2.帳簿を整理する
必要なものの準備が終わったら、次は提出する帳簿の整理を行いましょう。書類を作成するためには請求書や領収書が必要です。量が多い場合は時間も手間もかかりますので、日頃からこまめに整理をしておくか、1ヶ月に1度と決めて整理しておきましょう。集めておくことで正確な金額の把握がしやすくなり、確定申告時にはスムーズに作成が進みます。
また、作成する帳簿の様式に特に決まりはありません。市販のものやフリーで利用できる確定申告ソフトがあります。作成が簡単にできますのでおすすめします。
3.各書類を作成する
帳簿の整理が終わり必要な書類が揃えば、前述で紹介した確定申告第三表・譲渡所得内訳書・確定申告書B様式の作成を行います。作成方法はいくつかありますので自分にあった方法を選択してください。
また、書類の作成をすべて手書きで行い金額の計算も手計算でする方法は、帳簿から各書類へ転記をしていきます。必要な道具は特に必要ありませんが、手書きのため間違えることがあります。確定申告ソフトを使い帳簿付けをしている場合は、そのまま申告ができるのでおすすめです。
他にも料金を支払って税理士にすべての手続を依頼する方法や、国税庁のサイトでは確定申告書作成コーナーを提供してます。申告用ソフト同様に帳簿からの転記をしていきますが、画面の支持に従って入力をして不明な点があれば各項目ごとに解説がついていますので、参照しながら作成が可能です。
4.税務署へ書類を提出
書類の作成が終わったら税務署へ提出しましょう。提出方法は3通りあります。
- 税務署へ直接持参する
- 税務署へ郵送する
- e-Taxで提出
直接持参する場合も郵送する場合も必ず土地の管轄の税務署へ提出する必要があります。税務署へ持参する場合は受付時間が決まっていますが、受付時間を過ぎてしまった場合は時間外収受箱へ投函することができます。
郵送で提出する場合は必ず郵便か信書便で提出してください。このときの日付ですが通信日付印が提出日となりますので、申告書受付期限に間に合うように郵送しましょう。
e-Taxとは確定申告書作成コーナーで作成した申告書を、電子申告システムのe-Taxを利用して平日は24時間提出できる仕組みです。e-Taxでの提出はマイナンバーカードやカードリードライターが必要です。予め準備しておくと良いでしょう。
確定申告の際の注意点
確定申告には知っておきたい注意点があります。間違いなくスムーズに行うためには次の注意点を覚えておくとよいでしょう。
期限を守ろう
確定申告には期限が定められています。多少の日付の前後はありますが、毎年2月16日から3月15日までとなっています。詳しい日にちは国税庁のホームページで確認して申告をしてください。
そして申告の期限を過ぎてしまうと無申告加算税と延滞税が発生していまいます。そのような事態にならないためには確実に申告ができるように、忙しい中でも2月から3月は確定申告を行う様なスケジュールを汲んでおくとよいでしょう。
また、期間中に税務署へ持参をするのが難しい方は日時を問わずできる、e-Taxの利用や郵送での申告を検討してみてください。
不安だったら税理士に相談を
確定申告をしたことがない場合や不安がある場合は、税理士に相談をしてみましょう。
不動産売却で確定申告を行うためには、自分で判断し計算を行わなければいけません。例えば、特例はどのケースが当てはまるのか自分で判断をして、算出することが必要です。その他にも譲渡所得を算出するためには、取得費の把握も必要ですが、何をどのくらい計上するかで納税額も変わってきます。さらに取得費を計算するためには減価償却費の算出も必要です。
素人で判断するのが難しく感じる点が他にもあるため、不安な場合は税理士に相談・依頼するのもよいでしょう。
まとめ
土地を売却したときには利益が出れば確定申告をし、利益がでなければ基本的には行わなくてもよいです。
しかし、土地売却で損失がある場合、特別控除・特例を適用する場合は確定申告が必要です。本記事でご紹介した土地売却の確定申告で必要な書類と入手先を参考に、必要なものは予め準備しておきましょう。
また、書類の書き方や所得税の求め方についてもご紹介したものをしっかり予習することで、自分で作成する際に役立ちます。土地を売却したら、決められた期間内に必要な準備をして、完璧な確定申告に臨みましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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