築50年以上だからといって売却を諦める必要はありません。この記事では、築50年以上のマンションを売却するための注意点や高く売るためのコツを徹底解説するので、売却を検討している方はぜひ参考にしてみてください。
マンションの資産価値はどうやって決まる？
マンションを高く売るために、まずはマンションの資産価値がどのように決まるのかを解説します。マンションの売却価格を決めるうえで、資産価値は重要な項目です。この機会に資産価値についての理解を深めましょう。
土地と建物の両方で資産価値を算出
マンションの資産価値は土地と建物の両方から算出されます。建物の資産価値は築年数が古くなるほど下がっていきますが、土地の価値は築年数の影響を受けないため、月日が経過しても建物のように資産価値が下がることはほとんどありません。
資産価値の算出方法についてもっと詳しく知りたい方は、マンションの資産価値を示す4つの指標を解説したこちらの記事もおすすめです。
築20年目まで急激に価値が下がっていく
新築マンションの資産価値は築1年目から下がり始め、20年目前後まで急落が続くパターンが多いです。そして築21年目を越えると、緩やかなペースで下がっていくのが一般的です。この現象は木造住宅の耐用年数が、税法上は22年と定められていることが大きく影響していると考えられます。
マンションの価格相場を築年数ごとに解説したこちらの記事もおすすめです。
中古マンションの寿命は117年以上といわれている
築50年以上のマンションと聞いて、多くの方が心配するのは老朽化ではないでしょうか。建築から50年も経過していると、古すぎて住めるのか不安になりそうです。しかし国土交通省のRC造（コンクリート造）の寿命に係る既往の研究例では、中古マンションの寿命は117年以上とされています。
この研究例で示された117年という数字は、鉄筋コンクリートで建てられた建築物の消耗度と、使用年数から推定されたものです。しかし、管理や修繕が行き届いていないマンションの場合は、寿命が短くなってしまう可能性があります。中古マンションで快適に暮らすためには、適切な管理や修繕が欠かせません。
築50年以上のマンションは売却できるの？
ここからは、築50年以上のマンションでも売却できる理由を解説します。ここで解説する理由を把握して、売却する際に役立てましょう。
築50年以上で売れているマンションは多い
築50年以上でも、実際にはたくさんのマンションが売れています。築50年以上ならではの需要もあるため、古いからといって売却を諦める必要はありません。
価格についても、都内では築50年でも1億円を超える価格で売却されたマンションもあります。地方のマンションはそこまでの価格がつくことはないものの、売れているマンションは多数あります。築50年だから売れない、もしくは売れることが珍しいということはなく、普通に売れているのが実態です。
利回りを期待し投資のために購入する人がいる
築50年以上のマンションは比較的安価で購入できるため、投資目的で購入されるケースがあります。安価で購入して家賃収入で利益を出そうとする方法です。都内は賃料を高く設定しやすいため、1,000万円以下で物件を購入できれば、表面利回り12～13％の高利回りも期待できます。
必ず高利回りになるという保証はなくリスクもありますが、少ない投資金額でリターンが期待できることは大きな魅力といえるでしょう。
転売で利益を出すために購入する人がいる
安価で購入したマンションは、うまくリノベーションすれば価格を上げることができるため、転売目的で購入する方も多いです。築50年以上のマンションは老朽化が進んでいるため、転売するのであればリフォームやリノベーションは必須といえるでしょう。
しかし、リノベーションすれば必ず価格が上がるわけではありません。そのため、経験や知識のない方がマンションの転売で利益を出すことは難しいでしょう。実際にマンションの転売で利益を出しているのは、専門知識を有したプロの投資家や不動産会社がほとんどです。
マンション転売での利益の出し方や税金対策について、詳しく解説したこちらの記事もおすすめです。
居住用として購入する人もいる
築古のマンションを、自分が住むために購入する人も少なくありません。築50年以上のマンションは比較的安価で購入でき、都内でも1,000万円以下の物件を見つけられる可能性があります。そのため、都内に住みたいものの予算が限られているという人などに需要があります。
郊外や地方の場合はさらに安くなり、数百万円程度で購入できる物件も多いです。安価で購入できることは、築50年以上のマンションの大きなメリットといえるでしょう。
築50年以上のマンションのメリット
築50年以上のマンションならではのメリットを紹介します。売却する際に、ここで紹介するメリットはセールスポイントにもなります。高く売却するためにもぜひ知っておきましょう。
値段が手ごろである
築50年以上のマンションは、築浅のマンションより安い価格で購入できる傾向があります。価格の安さはなるべく安くマンションを購入したい方にとって、大きなメリットといえるでしょう。投資用として初期費用を抑えて安く購入するケースや、居住用として限られた予算内で購入するといったケースが考えられます。
設備の古さや建物の老朽化は、リノベーションやリフォームで回復できる場合も多々あります。築50年以上のマンションを購入する場合は、現状だけでなくリノベーションやリフォームすることも検討したうえで物件を探すと、より多くの候補が見つかります。
浮いたお金で好みのリノベーションができる
築古のマンションは安く購入できるため、リノベーションに予算を振り分けられます。購入費用とリノベーション費用を合算しても、築浅のマンションを購入するより安く済ませられるケースも珍しくありません。
リノベーションすることで設備を一新したり、自分好みの間取りにしたりすることが可能です。内装についても、自分好みのテイストにすることができます。
ただし、リノベーションに金額がかかり過ぎると、せっかく安く購入できてもトータルでお得感がなくなってしまいます。よって購入費用とリノベーション費用、両方を意識することが大切です。
立地のいい物件が多い
2022年で築50年くらいのマンションは高度経済成長期に建てられた物件のため、駅近など立地のよい物件が多いです。築50年のマンションは、都内の一等地など現在では土地価格が高騰している場所でも、比較的安価で見つけられる可能性があります。
立地にこだわりたい方は、築50年のマンションで探してみることもひとつの手といえるでしょう。ただし、好立地に建っているマンションは、築年数が古くても売却価格が大幅には低下しない傾向があります。そのためマンション売買の際は、周辺環境や立地と価格のバランスを見極めることも大切です。
築50年以上のマンションのデメリット
築50年以上になると、メリットだけではなくデメリットも出てきます。ここでは、築50年以上のマンションで考えられるデメリットを紹介します。高く売却するために、デメリットについても詳しく知っておきましょう。
建替えのリスクがある
古いマンションは建替えになる可能性がありますが、マンションの建替え費用は住人が分担して負担することが一般的です。古いマンションの購入前には、建替えの計画があるか必ず確認しておきましょう。
建替えるためには、住人の5分の4以上が賛成しなければなりません。住人の賛同が得られず、建替えの計画があっても実施されなかったというケースもよくあります。それでも可能性としてはゼロではないため、築年数の古いマンションは建替えのリスクがあることを意識しておきましょう。
設備などが古い
古いマンションは給湯や風呂場などの設備も古いため、劣化している可能性が高いです。故障していてそのままでは使用できず、修繕やリノベーションが必要な場合もあります。そのまま使用できる場合でも、最新の設備と比べて性能が劣っているため、不便を感じてしまう可能性も否めません。
また、見た目のデザインに古臭さを感じる人もいるかもしれません。古いマンションを売買する際は、設備もしっかりチェックしましょう。
耐震の問題
古いマンションは耐震性にも注意が必要です。1981年6月に新耐震基準が適用されましたが、それ以前に建築されたマンションは、現在基準となっている耐震性を満たしていない可能性があります。新耐震基準が適用されているかどうかは、建築確認申請が受理された日付を確認すればわかります。
旧耐震基準は震度5程度の地震で、即座に建物が崩壊しないことと定められています。よって、それ以上の地震が発生した場合は、倒壊などのリスクが高いといわざるをえません。一方新耐震基準は、震度5強程度の地震でほとんど損傷しないことと定められており、より高い耐震性が保証されています。
耐震性は見た目や住心地に直接関わりませんが、生命に関わる重要なポイントです。特に古いマンションでは耐震性が低い可能性もあるため、必ず確認しましょう。
築50年以上のマンションを高く売却する方法
築50年以上のマンションでも、工夫や方法によって高く売却できる可能性があります。ここでは、高く売却するための方法について詳しく解説します。売却を考えている方は、ここで解説する方法を上手に活用してマンションの売却を成功させましょう。
内覧時はハウスクリーニングを頼む
内覧時の部屋の状態は売れるかどうかに大きく影響します。自分で掃除するだけでも効果はありますが、専門業者にハウスクリーニングを依頼することで、よりきれいな状態にすることができます。
築50年以上のマンションは古さや汚れが目立つ傾向にあり、自分で掃除するには限界があるかもしれません。専門業者によるプロの技で、できる限りきれいな状態にしておくことをおすすめします。
マンション査定時の掃除について詳しく知りたい方は、こちらの記事がおすすめです。
内覧の準備や当日の対応については、こちらの記事もおすすめです。
建替え予定なら終わってから売却
建替えの予定があるマンションは、工事が終わってから新築物件として売却するのがおすすめです。建替え後は新築扱いとなるため購入希望者が増加したり、より高い価格で売却できたりすることが期待できます。
何かしらの事情で早急に売却する必要がある場合を除き、建替えを待ってから売却するようにしましょう。
査定は複数の業者に頼む
築年数にかかわらず、マンションを高く売却するためには複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。査定額だけではなく、やり取りや対応の良し悪し、説明内容もチェックしましょう。そのうえで、中古マンション売却の実績が多い業者を選ぶのがおすすめです。
複数の業者に対して、個別に査定依頼することは手間と時間がかかりますが、不動産一括査定サイトを利用すれば、一括で複数の業者に査定を依頼できます。
不動産一括査定サイトについて詳しく知りたい方や、おすすめの不動産一括査定サイトを知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
マンション売却のおすすめの不動産会社を紹介した、こちらの記事も参考にしてみてください。
築50年以上のマンションを売却する際の注意点
築50年以上のマンションを売却する際に注意すべき点を紹介します。古いマンションならではの注意点があることを知っておき、マンション売却をスムーズに進めましょう。
空き家や賃貸にはしない
売れないからといって、築50年以上のマンションを賃貸や空き家にすることはおすすめできません。空き家や賃貸にするということは、売れない状態を引き延ばしてしまうだけでなく、月日の経過とともにさらに売れにくくしてしまうことにもつながるためです。
マンションは空き家状態でも所有権を有していれば、固定資産税や管理費などの出費が発生します。そのため、なるべく早く売却できることが望ましいです。なかなか売却できなからといって、空き家や賃貸にすることは極力避けましょう。
リフォームなどはしない
築50年などの古いマンションは、投資や転売を目的に購入されるケースが多く見られます。このような場合は購入後に自分でリフォームしたいと考えている方が多いため、あえてリフォームしない状態で売りに出すことがおすすめです。
古いマンションの価格の安さを魅力と捉えている方も多いため、リフォームして値段を上げるよりは、そのままの状態で低価格で売りに出すほうが喜ばれる可能性があります。
マンション売却前のリフォームについて詳しく解説した、こちらの記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/1181
物件の不具合については正直に説明する
古いマンションは、経年劣化などで不具合を抱えていることも珍しくありません。売主の心情として、少しでも高く売却するために不具合を隠したくなるかもしれませんが、物件の不具合を隠して売却すると契約不適合責任に問われる可能性があります。そのため、不具合は売却前に正直に伝えなければなりません。
不具合を話すことによって売却しづらくなったり、価格を安くする必要があったりするかもしれませんが、契約不適合責任に問われるリスクのほうが圧倒的に高いです。物件の細部まで把握したうえで、不具合がある場合は正直に伝えましょう。
まとめ
築50年以上のマンションでも売却は可能です。売却価格は比較的安めですが、都内では1億円を超える価格で売却された実例もあります。居住用として購入されるほか、投資や転売目的で購入されるケースも多く見られます。建築時期が高度成長期に重なっているため、立地のよい物件が多いことも特徴です。
売買の際には建替えのリスクや耐震性、老朽化に注意しましょう。築50年以上のマンションは適切な管理と修繕が必須です。内覧前には業者にハウスクリーニングを依頼して、なるべくきれいな状態にしておくことも大切です。
築50年以上のマンションでも工夫次第で高く売れる可能性があります。適切な管理と方法で、売却を成功させましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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