結婚後に不動産などの譲渡所得があった場合は、扶養の範囲を超えてしまうのではないかと心配な方もいるのではないでしょうか？思い切って不動産を売却したくても、家計への影響があるとなれば不安を感じるはずです。
そこで本記事では譲渡所得の扶養への影響を紹介します。扶養家族に譲渡所得があった場合に、どの部分が扶養除外になる可能性があるのか確認しておきましょう。合わせて、譲渡所得の算出方法や利用できる可能性がある控除についても紹介するので、相続に備えて知識を身につけていきましょう。
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譲渡所得があると扶養から外れるの？
扶養には大きくわけて社会保険に関するものと、配偶者控除などの税金に関するものの2種類あります。この際に社会保険のほとんどは譲渡所得の影響を受けませんが、税金の面では影響を受ける可能性があります。
まずはそれぞれの社会保険・税金ごとに理由を詳しく見ていきましょう。
社会保険の扶養はほとんどの場合で外れない
社会保険の扶養に関しては、譲渡所得があってもほとんどの場合で外れることはないといわれています。そもそも社会保険の扶養は健康保険と厚生年金がありますが、いずれも譲渡所得のような一時的な収入で、保険の適用を判断することはありません。
では、例えば加入する保険組合によってはどうでしょうか。次に組合ごとの扶養関係をひもといていきましょう。
協会けんぽの健康保険は扶養から外れない
協会けんぽの健康保険も健康保険と同じく、譲渡所得があっても扶養からは外れません。なぜなら協会けんぽの扶養家族の条件を逸脱しないためです。
協会けんぽの扶養条件には以下の2つがあります。
- 扶養家族の年収が130万円未満である
- なおかつ被保険者の年収の2分の1未満である
この条件を見ると、不動産などの所得は優に超えてしまうと思われますが、この130万円のラインは継続収入による条件です。そのため、一時的な譲渡所得は含まれていません。つまり、企業加入が多い協会けんぽの健康保険の場合も、譲渡所得があったとしても扶養から外れることはないのです。
厚生年金も扶養は外れない
厚生年金の場合も、譲渡所得があっても扶養から外れないとされます。協会けんぽなどの保険と同じく、相続による不動産の売却があっても、継続的な収入ではないという考えを持っているためです。一時的な所得として換算されるため、扶養者も安心でしょう。
税金の扶養は外れる場合がある
税金の控除に関しては、譲渡所得によって扶養が外れてしまう場合があります。この際に受けられる税金の控除とは、配偶者控除もしくは配偶者特別控除です。いずれも所得税と住民税の負担を軽くしてくれるものですが、収入などの条件は譲渡所得によって外れる可能性が高いでしょう。
以下でそれぞれの概要と控除額を詳しく解説します。
配偶者控除
配偶者控除の具体的な条件は以下のように定められています。
控除対象配偶者とは、その年の12月31日の現況で、次の四つの要件のすべてに当てはまる人です。なお、平成30年分以後は、控除を受ける納税者本人の合計所得金額が1,000万円を超える場合は、配偶者控除は受けられません。
(1) 民法の規定による配偶者であること（内縁関係の人は該当しません。）。
(2) 納税者と生計を一にしていること。
(3) 年間の合計所得金額が48万円以下（令和元年分以前は38万円以下）であること。（給与のみの場合は給与収入が103万円以下）
(4) 青色申告者の事業専従者としてその年を通じて一度も給与の支払を受けていないこと又は白色申告者の事業専従者でないこと。”引用：国税庁「配偶者控除 控除対象配偶者となる人の範囲」”
また、配偶者控除額は年収と年齢によって所得控除額が変わります。具体的には以下の表を参照してください。
| 納税者本人の合計所得額 | 一般の控除対象配偶者 | 老人控除対象配偶者(※) |
| 900万円以下 | 38万円まで | 48万円まで |
| 900万円以上950万円以下 | 26万円まで | 32万円まで |
| 950万円以上1,000万円以下 | 13万円まで | 16万円まで |
※老人控除対象配偶者とは、控除対象配偶者のうちその年12月31日現在の年齢が70歳以上の人
”参考：国税庁「配偶者控除 配偶者控除額の金額」を参考に作成”
つまり配偶者控除の場合は、例えば夫の年収が1,000万円以下で妻の所得が38万円を超えてしまうと、扶養から外れます。不動産を売却するとなると、譲渡所得が38万円を超えることは多いため、扶養を外れる可能性はかなり高いといえるでしょう。
配偶者特別控除
配偶者特別控除の場合の条件は以下の通りです。
(1) 控除を受ける納税者本人のその年における合計所得金額が1,000万円以下であること。
(2) 配偶者が、次の要件全てに当てはまること。
イ 民法の規定による配偶者であること(内縁関係の人は該当しません)。
ロ 控除を受ける人と生計を一にしていること。
ハ その年に青色申告者の事業専従者としての給与の支払を受けていないこと又は白色申告者の事業専従者でないこと。
ニ 年間の合計所得金額が48万円超133万円以下（平成30年分から令和元年分までは38万円を超え123万円以下、平成29年分までは38万円を超え76万円未満）であること。
(3) 配偶者が、配偶者特別控除を適用していないこと。
(4) 配偶者が、給与所得者の扶養控除等申告書又は従たる給与についての扶養控除等申告書に記載された源泉控除対象配偶者がある居住者として、源泉徴収されていないこと。※
(5) 配偶者が、公的年金等の受給者の扶養親族等申告書に記載された源泉控除対象配偶者がある居住者として、源泉徴収されていないこと。※
※配偶者が年末調整や確定申告で配偶者特別控除の適用を受けなかった場合等を除きます。”引用：国税庁「配偶者特別控除 配偶者特別控除を受けるための要件」”
また配偶者特別控除の控除額は、納税者と配偶者の合計所得額によって以下のように変動します。
| 配偶者の合計所得金額 |
控除額 | ||
| 納税者本人の合計所得金額 | |||
| 900万円以下 | 900万円超 950万円以下 |
950万円超 1,000万円以下 |
|
| 48万円超 95万円以下 | 38万円 | 26万円 | 13万円 |
| 95万円超 100万円以下 | 36万円 | 24万円 | 12万円 |
| 100万円超 105万円以下 | 31万円 | 21万円 | 11万円 |
| 105万円超 110万円以下 | 26万円 | 18万円 | 9万円 |
| 110万円超 115万円以下 | 21万円 | 14万円 | 7万円 |
| 115万円超 120万円以下 | 16万円 | 11万円 | 6万円 |
| 120万円超 125万円以下 | 11万円 | 8万円 | 4万円 |
| 125万円超 130万円以下 | 6万円 | 4万円 | 2万円 |
| 130万円超 133万円以下 | 3万円 | 2万円 | 1万円 |
※令和2年分以降
”参考：国税庁「配偶者特別控除 配偶者特別控除の控除額」を参考に作成”
この条件を参考にすると、例えば夫の年収が1,000万円以下で譲渡所得を含めた妻の所得が123万円を超えてしまうと、扶養が外れてしまいます。配偶者控除に比べると所得の限度額は上がっていますが、不動産の売却による譲渡所得額に鑑みると、いずれにせよ超えてしまう可能性は高いでしょう。もしこれらの控除条件を超えた場合は、譲渡所得があった年度だけ一時的に扶養から外れることになります。
譲渡所得で扶養から外れた場合はどうなる？
もし譲渡所得によって扶養から外れてしまった場合は、どうなるのでしょう。ここからは納税額や家計への影響を見ていきます。
納税者は所得税が高くなる
まず譲渡所得によって扶養が外れることが考えられるのは、所得税などの控除条件です。配偶者控除または配偶者特別控除が外れてしまえば、所得税や住民税の支払い額は高くなるでしょう。今まで配偶者控除を受けていた場合は、譲渡所得があった年度だけは一般的な納税者と同じ額の税を納めることになります。
扶養から外れた場合の税額はどうなる？
税金の控除条件の扶養から外れてしまった場合は、一般と同じくその年の所得税と住民税、復興特別所得税が課税されます。その際の税率は譲渡所得から計算することが可能です。算出には以下の計算式を用いましょう。
また、この際の税率は所有期間によって変動する点に留意しましょう。以下で詳しく解説していきます。
所得税・住民税の税率は所有期間で異なる
譲渡所得では、不動産を売却(譲渡)した時点で所有期間が5年以上であるか否かで、税率の区分が異なります。具体的には以下の区分で分けられています。
| 所有期間の区分 | 条件 | 所得税率・住民税率 |
| 短期譲渡所得 | 所有期間が5年以下の不動産 | 30％／９％ |
| 長期譲渡所得 | 所有期間が5年以上の不動産 | 15％／５％ |
また、この所有期間は不動産を売却した年の1月1日時点で判断するため、年度と勘違いしないように注意しましょう。
短期譲渡所得と長期譲渡所得についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
10年以上所有の場合は軽減税率の特例がある
上記の5年を境にした判定の所有期間以外で、10年以上の所有期間であった場合は軽減税率の特例を利用できる可能性があります。この特例を利用する場合は、譲渡所得額6,000万円が基準ラインとなって税率が決まります。
| 税金 | 6,000万円以下 | 6,000万円以上 |
| 所得税 | 10.21％ | 15.315％ |
| 住民税 | 4％ | 5％ |
| 合計 | 14.21％ | 20.315％ |
※この内、所得税には復興特別所得税2.1％を上乗せ（平成25年から24年間は必ず適用）
まとめると、この軽減税率の特例を適用した場合は、譲渡所得が6,000万円以下の場合は所得税と住民税合わせて14.21％、6,000万円以上の場合は20.315％の税率です。
また、この特例は後述する3,000万円特別控除と一緒に利用することもできます。
復興特別所得税は2.1％
復興特別所得税は東日本大震災の復興のために新設された税金です。この税金に関しては、不動産の所有期間にかかわらず課税率が設けられており、等しく2.1％が所得税に上乗せされます。この際の計算式は以下の通りです。
またこの復興特別所得税の実施期間は、平成25年から令和19年の25年間が対象です。
譲渡所得の算出方法と特別控除
ここまでで、譲渡所得によって扶養の対象から外れてしまう税金についてみてきましたが、実際に扶養を外れてしまうのかを知るために、譲渡所得額を算出する必要があります。この譲渡所得を出すためには、以下の2点のポイントに注目しましょう。
- 譲渡収入
- 譲渡費用
この2つを合わせて譲渡所得を算出し、それにより最終的な税率も確定します。以下で詳しい関係性と計算方法を見ていきましょう。
譲渡収入とは
譲渡収入とは不動産売却で得た売却金を指します。この際にポイントとなるのは、この譲渡収入は取得費などにかかわらず、売主から受け取った純粋な金額のみを指すという点です。また、この際には同時に固定資産税の日割り分も含まれ、合わせて譲渡収入として換算されます。
取得費は実額法または概算法で算出
取得費とは、売却する不動産購入にかかった経費のことを指し、以下のものが含まれます。
- 建築代
- 購入手数料
- 設備費
- リフォーム費
- 取得した際の税金など
これらの取得費は実額法か概算法で算出し、いずれか大きい金額になったほうを取得費として使用することができます。取得費換算が大きいことによって、利益に対して確定申告では所得を少なく申告できるため有利です。
以下でそれぞれの算出方法を見ていきましょう。
実額法での取得費の算出方法
実額方で取得費を算出する際は、土地・建物の購入額と取得費から建物の減価償却費を引いて計算します。減価償却費とは、建物の材質・構造から定めた建物寿命＝耐用年数により減少する価値を、均等に計算したものです。この際の材質による耐用年数と償却率については、以下のようになっています。
| 建物の構造 | 木造 | 木造モルタル | 軽量鉄骨(骨格材3mm以下) | 軽量鉄骨(骨格材3mm超4mm以下) | 軽量鉄骨(骨格材4mm超) | 鉄筋コンクリート造 |
| 耐用年数 | 33年 | 30年 | 28年 | 40年 | 51年 | 70年 |
| 償却率 | 0.031 | 0.034 | 0.036 | 0.025 | 0.020 | 0.015 |
※マイホーム・賃貸マンションなどの非事業用
また、上記の償却率を元に減価償却費は以下の式で計算します。
そして最終的にこの結果を取得費から差引くことで、実額法で取得費を算出することが可能です。
概算法での取得費の算出方法
概算法は、購入時の売買契約書などを紛失している場合に用いるもので、通常は定額法を使用することが一般的です。概算法は実際の要件ごとの事情にかかわらず、以下のようにおおよその計算になるためです。
このように売却金額に対し、一律取得費を5％としています。そのため、この算出方法では取得費が少なく見積もられてしまうことが多く、損してしまう可能性も否めません。あくまでも売買契約書などを紛失している場合のみ使用しましょう。
譲渡費用とは
次に譲渡費用とは不動産売却に必要になる費用を指し、以下のものが含まれます。
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- 売主負担の印紙税
- 賃貸の場合に借地人に払う立ち退き料
- 建物の取壊し費用と建物の損失額
- より高く売却するために当初の契約を破棄した場合の違約金
- 売却のための測量費
- 借地権であった場合に地主の承諾のための名義書換料
- 資産の価値を強めるもしくは維持管理のために使用した費用
このように、主に売却するために支払った費用全般が対象です。例えば居住中に行ったリフォーム費用や修繕費は対象にならないので注意しましょう。
マイホームなら3,000万円特別控除がある
相続を受けた不動産がもし住宅であった場合は、一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除を使用することができます。その条件とは以下の項目です。
- 自分が住んでいる家もしくは家屋と共にその敷地や借地権を売却する。または居住しなくなってから3年目の年末までに売却していること
- 建物が取り壊しの場合は1年以内にその敷地の売買契約を結び、居住しなくなってから3年以内に売却していること ※さらにその敷地において駐車場経営などを行っていないこと
- 売却年の前年、または前々年に3,000万円の特別控除、買換え特例・譲渡損失の繰り越し控除の利用がないこと
- 売却した建物や敷地で他の特別控除などを利用していないこと
- 災害による建物の滅失の場合は、その敷地の売却が居住しなくなってから3年目の年末までに行われていること
- 売主と買主が親子・夫婦などではないこと
上記の条件を満たしていれば控除を利用することが可能です。また、この際の3,000万円の特別控除の計算は、以下の計算式を使用しましょう。
利用を検討する方は国税庁ホームページのマイホームを売ったときの特例に関する概要も合わせて目を通しておくことをおすすめします。
また譲渡所得に使用できる特別控除については、以下の記事でも解説しているので合わせてご覧ください。
譲渡所得で扶養から外れる場合のQ＆A
最後に譲渡所得で扶養から外れる場合によくあるQ＆Aについて紹介します。
- 扶養から外れないようにする方法はある？
- 配偶者に名義変更すれば扶養は外れない？
- 納税するにはどうしたらよい？
- 特別控除で納税額0円なら家計に影響はない？
扶養下にある状態で譲渡所得があった場合は、何かと面倒に感じられることも多いですが、不安を解消して順序立てて進めていくことで問題なく手続きを進められます。
扶養から外れないようにする方法はある？
もし譲渡所得があった場合に扶養から外れないようにする方法は、配偶者控除または配偶者特別控除の制限を超えないようにする以外にはありません。そのため基本的に譲渡所得があった場合は、一時的に扶養を外れてしまうものとして準備しておくことが懸命です。
譲渡所得を計算し、3,000万円控除を始めとした制度を利用するなど、なるべく有利になるように進めていきましょう。
配偶者に名義変更すれば扶養は外れない？
もし扶養家族が相続を受けた場合は、例えば不動産の名義を配偶者に変更するということも不可能ではありません。名義変更により、実質扶養が外れてしまう所得の条件は逸脱しないといえます。
ただし、不動産の名義変更によって資産の贈与となるため、高額な贈与税を支払うことになります。そのため、名義変更で扶養から外れることを狙うのは有効な手段とはいえないでしょう。
しかし、結婚してから20年以上経過していれば、2,000万円の配偶者控除の特例が受けられます。この場合は贈与税のマイナスを差し引いても、有効な手段として使える可能性もあるでしょう。もし利用するなら、登録免許税など名義変更手続きに必要な費用を算出し、扶養から外れて普通に納税するのと比較して、どちらで利益があるか確認することをおすすめします。
納税するにはどうしたらよい？
扶養者に譲渡所得がある場合は確定申告によって納税を行います。この際に、申告は扶養者本人が売却年の翌年の2月16日～3月15日の間に行います。これは、例えば扶養者が専業主婦(もしくは主夫)などの職務にかかわらず、また3,000万円の特別控除などを利用するためにも同様に申告が必要です。
基本的に譲渡所得で利益が出た場合は確定申告が必要なので、しっかり準備しておきましょう。
詳しい確定申告の方法と必要な書類については、以下の記事がおすすめです。
特別控除で納税額0円なら家計に影響はない？
3,000万円の特別控除を利用した結果、譲渡所得に対する課税がなくなることもあるかもしれません。しかし、控除で納税額が0円になっても、配偶者控除と配偶者特別控除が適用されなくなる場合があります。配偶者控除および配偶者特別控除は、3,000万円の特別控除を適用する前の所得によって決まるためです。
そのため、あくまでも納税額がゼロになっても家計に影響がないとはいえないため、冷静に計算する必要があります。
まとめ
扶養者が相続により譲渡所得があった場合は、社会保険では扶養から外れることはほぼありません。ただし、所得税の控除のための配偶者控除または配偶者特別控除では、扶養が外れる場合があります。その際は、扶養者は所得税を通常通りに納めなければなりません。譲渡所得で利益があれば影響は避けられないでしょう。
そのため、不動産を相続した場合は譲渡所得を正確に計算し、軽減税率の特例や3,000万円の特別控除などを適用できないか積極的に確認していきましょう。控除を利用することで、受け継いだ資産の価値をなるべく減らさずに手元に残すことができます。
本記事で紹介した算出方法と適用条件を参考に、相続を有利に進めてください。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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