マンションの資産価値は計算できるのか?4つの評価額について徹底解説!

マンション売却

自分のマンションは、現在どれくらいの資産価値があるのだろう?

あなたは、このように気になったことはありませんか?

マンションの資産価値を知っておくと、住み替えや資産運用などのプランを具体的に考えやすくなります。すぐに売却する予定がなくても、知っておいて損はありません。

本記事では、マンションの資産価値を表す4つの指標や、おおまかに資産価値を計算する方法を解説していきます。

ぜひ最後までお読みいただき、所有する資産の価値を見極める参考にしてください。

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マンションの資産価値を表す4つの評価額

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それでは、マンションの評価額を表す方法について見ていきましょう。

実は、マンションを含む不動産の評価額の表し方は、1種類ではありません。不動産の売買時、相続時など、状況に応じて4種類の表し方があります。

  • 実勢価格
  • 公示価格
  • 固定資産税評価額
  • 路線価

この項目では、それぞれの指標について具体的に紹介します。

不動産の売買時に参考にする「実勢価格」

まずは「実勢価格」という指標からみていきましょう。実勢価格とは、実際に売買取引が成立する(した)ときに定まる売買価格のことです。

実勢価格は、不動産の需要と供給のバランスで変わるため、取引ごとに大きく異なります。そのため未来の実勢価格は、取引が終わるまでは誰にも分かりません。

一方、過去に行われた不動産売買の実勢価格は、国土交通省が発表しているデータを見れば確認できます。条件の似た不動産の実勢価格を調べれば、売り出し価格を決める際の参考にすることができます。

土地の売買時の参考となる「公示地価」

公示地価は、適正な地価の形成に役立てるために国土交通省が公表している指標ですが、評価されているのは土地の価格だけです。その都市から高すぎず安すぎない土地を選んで「標準地」とし、建築物の存在を考慮せずに地価を決定します。実勢価格は、公示地価の1.1~1.2倍が目安です。

土地の取引価格は本来、市場原理のままに決定されていましたが、それも度が過ぎるとかつての「バブル景気」のように、経済や公共性に悪影響を及ぼす可能性があるといわれています。公示地価は、そのような事態に対応するために、国が「その都市の土地価格の目安」として定められているものです。

公示地価は国土交通省のサイトで、誰でも無料で検索することができます。

固定資産税の算出に使う「固定資産税評価額」

固定資産税評価額とは固定資産税の基準になる指標で、各市町村または都によって算定され、3年に一度その評価が見直されます。固定資産税の基準として用いる以外には、都市計画税の計算などで使われています。

固定資産税評価額は、建物の建築費に比例して高くなることが一般的です。床面積が同じであっても、木造より鉄筋コンクリート造のほうが評価額は高くなり、キッチンや風呂場、トイレなどの設備機能の高さや設置数も影響します。

固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に付属する課税明細書に記されています。納税通知書は4、5、6月頃に送られますが、送付される時期は自治体によって違うので、各自確認してください。

相続税の計算に用いる「路線価」

路線価とは、その土地が面している道路土地の形によって国税庁が決定、公表している指標です。これは公示地価と同じように土地の価格だけを示す指標で、主に相続税の計算などで使用されることから「相続税評価額」とも呼ばれています。

土地の価格だけを示す性質は公示価格と似ていますが、こちらは一つ一つの土地を取り巻く環境を考慮して算出された詳細なものです。

路線価は国税庁のホームページや一般財団法人資産評価システム研究センターが公開している「全国地価マップ」、国税局や国税事務所、税務署で調べることができます。

マンションの資産価値は自力で計算できない?

マンションの資産価値の評価額は、建物と土地の値段の合算によって算出されます。ただし評価額がそのまま実際の売買価格などに直結するわけではなく、次のとおり正確な価値を知ることは難しいとされています。

  • 実勢価格は推定するしかない
  • 固定資産税評価額の計算は評価方法を調べられない
  • 公示地価や路線価では建物の価値が計算できない

ここではその要因について紹介していきます。

実勢価格を推定する方法

実勢価格は極めて流動的なものとされており、需要と供給、時と場合で決まります。以上は、資産価値の計算に用いることは難しいといえます。インフラや地域経済などの変動にも強く依存するため、自力で計算することはおすすめできません。

また、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」を利用することも選択肢のひとつです。レインズでは地域の不動産取引情報を掲載しており、成約時期や単価、築年といった基礎情報や、間取りや面積、駅からの距離などを知ることができます。ここからあなたのマンションと近い物件を探すことで、おおまかな資産価値が分かるでしょう。

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固定資産税評価額の計算は自力では難しい

固定資産税評価額の評価は自治体が独自に行っているものであり、自力での計算は現実的ではないとされています。その算出の行程は、細部にわたるとても複雑な作業になるためです。

家屋部分では、その建物を再建築した場合の値段から、経年劣化を考慮した分を差し引いて算出されます。建築素材や構造、用途などを基に計算されており、専門性はかなり高いといえるでしょう。固定資産税評価額に関しては、あくまで自治体の調査結果を参考資料にすることをおすすめします。

公示地価や路線価では建物の価値が計算できない

公示地価と路線価は土地のみに適応される指標で、その土地の上にどんなマンションが建っていても、評価額への影響はまったくありません。

マンションの評価額は、土地と建物部分の評価額を合算したものです。土地部分に関しては主に路線価を使用し、建物部分には固定資産税評価額を使用することで、おおよその評価額を知ることは可能です。

マンションの土地の資産価値を計算する方法

大まかな資産価値であれば、土地と建物部分の評価額をそれぞれ合算することで算出することができます。ここでは、土地の資産価値の計算方法を2種類みていきましょう。

  • 公示地価を使った土地の資産価値の計算
  • 路線価を使った土地の資産価値の計算

公示地価を使った土地の資産価値の計算

国が公開している公示地価を使用して、マンションの地価を計算することができます。しかし公示価格はその地区における大まかな指標なので、実態をそのまま反映しているものとは限りません。計算結果はあくまで参考として用いることをおすすめします。

土地総合情報システムで公示地価を調べる

土地の価格を知るための手段はいくつかありますが、ここではまず公示地価を利用するために土地情報システムを紹介します。

土地情報システムは、不動産の取引価格や公示地価の価格を検索できる国土交通省のWEBサイトです。47都道府県の自治体ごとに、標準地の所在地住所や平方メートルあたりの価格、面積、利用区分などが列記してあります。

“引用:国土交通省「地価公示 検索結果 岐阜県岐阜市」”

※赤い丸の部分が計算に使用される公示地価

所有しているマンションの面積を掛け合わせる

公示地価は単位面積の価格であるため、そこに所持しているマンションの面積をかけることで、資産価値の評価額を算出することができます。例えば、1平方mあたり10万円の公示地価の地区に、50平方mのマンションを持っていれば、評価額は500万円です。

評価額=公示価格×マンション面積

評価額に1.1~1.2倍することで実勢価格も推測できますが、不動産には定価がないため、あくまでも目安である点に注意する必要があります。

路線価を使った土地の資産価値の計算

公示価格とは別に、路線価を使ってマンションのある土地の資産価値を計算する方法もあります。土地の評価としては、公示価格よりも一般的に参考されています。

国税庁のHPから路線価を調べる

路線価を使って土地の資産価値を計算する場合は、国税庁のホームページで路線価を調べるところから始める必要があります。まずは国税庁のホームページにアクセスし、地図または画面左のリンクからマンションをお持ちの都道府県を選択してください。

目次から「路線価図」を選択し、さらに検索したい市町村・番地を選択していくことで、路線価図を確認することができます。路線価図は一見しただけでは難解ですが、以下で見方を確認しましょう。

路線価図の二重線の上に描かれた図形は、その地区が何に運用されているかを表し、数字とアルファベットの記述は、数字部分が金額(千円単位)アルファベット部分が借地権の割合を表しています。図形とアルファベットの説明は、画面上部にも記載してあります。

下記の図を使って、路線価図を実際に読んでみましょう。

“引用:国税庁「路線価図・評価倍率表 新宿区21024」”

赤い円で囲った場所には、上下が塗りつぶされた円形に囲まれた「1,610B」の表記があります。これを画面上部の説明と照らし合わせると「道路沿い、1,610千円、借地権割合80%」と読むことができ、1,610円が1平方mあたりの路線価です。

計算にはマンションの持分割合を使う

路線価にマンションの面積を掛けることで、土地全体の評価額を算出することができます。

土地全体の評価額=路線価×マンション面積

通常の不動産であればこの時点で価値が算出できます。ただしマンションの場合は、あくまで土地の専有部分での資産価値を計算する必要があるため、ここに持分割合を掛けて再計算が必要です。

持分割合はマンション全体に対し、自分が専有する部分の割合のことを指します。多くの場合は、専有部分の床面積の合計に占める割合で定められています。持分割合は売買契約書で確認することができるので、その数字を使って上記の評価額を再計算しましょう。

あなたの専有部分の評価額=土地全体の評価額×持ち分割合

マンションの資産価値を高める3つの方法

マンションの資産価値は、立地や部屋の間取りなどに大きく影響されますが、一度建設された不動産を根本的に変えることは難しいでしょう。しかし、それ以外の部分でマンションの価値を高められることも少なくありません。この項目では、次の3つの方法について解説します。

  • マンションの住人と協力して管理を徹底する
  • 長期的な資金繰りをする
  • 部屋を傷めないように暮らす

それぞれについて詳しくみていきましょう。

マンションの住人と協力して管理を徹底する

マンションは集合住宅なので物件部分の部屋だけでなく、住人全員が使用する共用部分の管理が適切になされている必要があります。例えば経年劣化によって、ボロボロになったエレベーターがあったとします。その場合は他の住人と協力し、修繕積立金を利用するなどして修理・改修をきちんと行い、住み心地を改善することで資産価値を改善できるでしょう。

エレベーター以外にも、オートロックの追加といった利便性の向上や防災設備の充実など「もしも」への備えは、不動産会社にとってもセールスポイントにしやすく、費用対効果に優れているとされます。

適切なマンションの管理は、住人のためだけではなく資産運用にも有効です。集合住宅であるからこそ、住人と協力して生活環境を整えていく必要があるでしょう。

長期的な資金繰りをする

一度建設された不動産は長い間その土地に存在し続けますが、マンションも例外ではないため、その管理には長期的な視野を持つ必要があります。毎月固定で発生する「管理費」は、資金繰りを圧迫しかねない大きな脅威です。特にマンション全体を保有するオーナーの中には、空室の増加による負担増に悩む方も少なくないといわれています。

管理費が不足すれば、それまでと同様の品質でマンション管理を行うことはできませんし、経年劣化に応じて損傷箇所を補修する必要もあるでしょう。これに対応するためには、管理費を上げて入居者に負担してもらうこともひとつの方法です。

しかし管理費の値上げによって入居者の反発を買い、さらに空室を生んでしまう可能性は否定できません。また入居者が高齢化すれば、収入源を持たない高齢者が支払いに応じられない恐れもあり、うかつな値上げはかえって自分の首を絞めることになりかねません。

資産価値を落とさないためには、長期的な視点に立って収支バランスを設計することが重要です。

部屋を傷めないように暮らす

水回りや床材、壁紙の傷みは「経年劣化相当」に収まることが望ましいとされます。築年数の古いマンションでは、ある程度の傷みはリノベーション前提で取引されるため、大きく資産価値を損ねることはありません。

しかしペットの飼育でできた傷みや臭い、ゴミの放置などによって生まれた汚れなどは減額の対象です。

マンションの資産価値の計算でよくある疑問

マンションの資産価値の計算に関しては、以下のような疑問がしばしば発生しています。

  • 不動産会社の査定結果はどうやって計算している?
  • マンションの資産価値は築年数でどれだけ下がる?
  • 査定と鑑定で資産価値は変わる?

そこで、こういった疑問について解説していきます。特に築年数に関する項目では、資産価値に大きく影響するデータを掲載するので、気になる方はしっかりチェックしておきましょう。

不動産会社の査定結果はどうやって計算している?

不動産会社は、以下の3つの方法によって査定を行っています。

  • 原価法
  • 取引事例比較法
  • 収益還元法

原価法は、主に戸建ての建物を評価する際に使われる方法です。その不動産が存在する土地を取得し、整備して同じ建物を建てるとしたら、どのくらいの原価がかかるのかを算出しています。

取引事例比較法は主にマンションで使用される方法で、対象物件をよく似た取引事例と比較することで査定を行います。

収益還元法は、その不動産を貸し出することで、将来どの程度の収益が生み出せるかを算出する方法です。収益性に基づく考え方のため、アパートやマンションの査定に用いられます。

マンションの資産価値は築年数でどれだけ下がる?

一般的に不動産の資産価値は、次のように築年数が古くなるほど減少します。

築年数 売却価格
築0~5年 100.0%
築6~10年 84.1%
築11~15年 74.8%
築16~20年 65.1%
築21~25年 47.8%

“参考:公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」”

新築から10年目、20年目から25年目の時期に大きく資産価値が下がるので、売却する際の目安になります。

査定と鑑定で資産価値は変わる?

不動産査定では、不動産会社等が大まかな売却価格を算出するのに対し、不動産鑑定不動産の鑑定評価に関する法律に基づき、不動産鑑定士のみが行える土地・建物・不動産の資産価値判断です。

個人が不動産鑑定を利用するケースは、一般的には相続や財産分与などで、親族間での不動産取引における贈与税の課税やトラブルを回避するために依頼する場合などが考えられます。

その性質から、不動産鑑定士はあくまで「適正な価格」を算出する義務を帯びているため、相場より高めに鑑定してもらうような依頼は断られてしまいます。不動産鑑定は所要期間や費用もかかるため、通常の不動産取引においては不動産査定を利用しましょう。一括査定サイトなら、費用はかからず複数社へ簡単に査定依頼を出せます。

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まとめ

不動産の査定には、高度な専門知識や複雑に絡み合った経済状況が関係し、自力でマンションの資産価値を導き出すことは、相当な困難であるといえます。しかし、それは決して「自分でできることは何もない」という意味ではありません。

査定の仕組みを知ることは、マンションの資産価値を上げるために何をすればいいのかを知る手助けとなり、適切な不動産会社を探す際にも有利に働くでしょう。

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