瑕疵担保責任の範囲はどこまで?住宅の売却でリスクを下げる方法とは

不動産売却

瑕疵担保責任は、売買された物件に隠れた瑕疵があった場合に売主が負う責任です。これが2020年の法改正により、契約不適合責任に変わりました。不動産売買の際に売主は、従来よりも多くの対応を求められる可能性があります。

この記事では不動産売買において、契約不適合責任が適用される範囲や、それに対して買主が売主へ請求する権利について解説します。さらに売主の負担を減らすための対策についても詳しく紹介するので、これから不動産の売却を考えている人は、ぜひ参考にしてください。

瑕疵担保責任は契約不適合責任という名称へ変更

2020年4月1日に施行された民法改正によって、瑕疵担保責任契約不適合責任に変わりました。瑕疵(本来あるべき機能や性能の欠陥のこと)について責任が発生する範囲を明確にして、わかりやすくすることが目的の一つです。

また民法などの法律の基準を、国際的ルールに合わせる目的もあります。法律上で使われていた隠れた瑕疵という考え方は日本独自のもので、海外では使われていません。そのためこの隠れた瑕疵という概念を撤廃し、世界的に使えるルールを作って、海外でも公正な取引が行えるようにしました。

契約不適合責任になったことで、買主には瑕疵に対して複数の請求ができる権利が認められました。その一方で売主の責任は重くなり、多くの対応が必要になる可能性があります。

契約不適合責任が適用される範囲

売主が契約不適合責任を負うのは、次の4種類の瑕疵です。

  • 目に見える物理的瑕疵
  • 嫌悪感がある心理的瑕疵
  • 建物や土地に制限がかかる法律的瑕疵
  • 快適な生活に影響する環境的瑕疵

売主はこの4種類の瑕疵の範囲をきちんと把握し、それに対してしっかりと対処することが重要です。

目に見える物理的瑕疵

不動産取引において、売主の責任とされる物理的瑕疵とは、次のようなものです。

対象不動産 瑕疵に含まれるもの
家屋部分
  • 雨漏り
  • シロアリ被害
  • アスベスト
  • 構造上主要な部分の腐食
  • 給排水管の故障
  • 建物の傾き
  • 床下浸水
土地部分
  • 地番沈下
  • 地中の埋設物
  • 土壌汚染
  • 土地の境界問題

これらの瑕疵は、売却時には気付きにくい場合が多いです。そのために隠れた瑕疵という表現が使われていました。しかし契約不適合責任では、これらの瑕疵が隠れていてもいなくても、売主が責任を負うとしています

嫌悪感がある心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、買主に心理的な嫌悪を感じさせる原因があることを言います。例えば、過去に自殺や殺人事件などが起きたり、事故や火災などによって人が死亡した物件などです。マンションの場合は、これらが他の部屋で起きたことでも、事件の残酷さによっては心理的瑕疵とされます。

また、心理的瑕疵は売主が説明しないと、不動産会社や買主は把握できないことが多いです。さらに買主がどう思うかによって心理的瑕疵の有無が判断されるため、明確な基準は決められていません。そのため売主が買主に瑕疵を伝えずに、取引が行われてしまうケースも多くあります。

建物や土地に制限がかかる法律的瑕疵

不動産が法律で決められている基準を満たしていないことによって、利用が制限されるものが法律的瑕疵です。特に多いのが建築基準法消防法都市計画法の3つの法律に関するものです。これらが定める基準に達していないことで違法となり、法律的瑕疵とされます。

例えば、敷地と道路が接する部分が接道義務を満たしていなかったり、防災設備の未設置などが違法な物件とされる可能性が高いです。さらに市街化調整区域に建てられている建物なども、法律的瑕疵があるとされます。

基本的に法律的瑕疵があるのは古い物件です。それぞれの法律が施行される前に建築されたものがほとんどです。

接道義務についてさらに詳しく知りたい人は、以下の記事もご覧ください。

接道義務とは?建築基準法の道路や家を建てるための対策について解説
土地を相続してみて接道義務に初めて疑問を持つ方も多いでしょう。接道義務とはその土地に住む人を守るために問われる義務です。建物などを建てたい場合には必ず要件を満たす必要があります。本記事では接道義務の概要と対策についてわかりやすく解説します。

快適な生活に影響する環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、生活するうえで問題を感じる原因となる施設が周辺にあることを言います。環境的瑕疵として挙げられることが多い施設は、次の通りです。

  • ごみ処理施設
  • 墓地や火葬場
  • 反社会的勢力の事務所
  • 遊戯施設

物理的瑕疵のような物件自体の問題とは異なり、環境的瑕疵は物件の周辺にある施設などが対象になります。

契約不適合責任の範囲で問題があるときの請求

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契約不適合責任では、買主から売主へ請求できる5つの権利があります。

  • 追完請求
  • 代金減額請求
  • 損害賠償請求
  • 催告解除
  • 無催告解除

これらの権利がどのようなものなのかを、それぞれ詳しく説明します。

修理や補完のために追完請求

契約不適合責任では、買主は追完請求する権利があります。この追完請求は、物件が契約内容と異なっていた場合に、新たに完全なものを求めることです。

具体的には、引き渡し後の物件に雨漏りなどが見つかった場合に、その補修代を買主は売主へ請求します。

追完請求は補修以外に代替物の引き渡しも求めることができますが、売主が行う追完は請求された方法と異なってもかまいません。買主から雨漏りのない住居の引き渡しを請求されたとしても、瑕疵の状況によっては補修を行って対応することも認められます。

不十分な対応で代金減額請求

買主には代金減額請求をする権利があります。瑕疵の状況に応じて、代金の減額を請求するものです。売主が追完請求に対応しなかったり、補修が不完全で追完されなかった場合に行われます。

ただし補修による追完の見込みがないときは、最初から代金減額請求される場合もあります。

民法では、具体的に減額分の算出方法を定めてはいません。そのため売買契約書には、代金減額請求の算出方法などを記載する必要もあります。

購入する人の損失で損害賠償請求

瑕疵担保責任が契約不適合責任になったことで、買主には信頼利益に加えて履行利益についても損害賠償請求の権利があります。代金減額請求では補えない場合に使われることが多い請求権です。

信頼利益とは、契約ができると信じて行ったことで発生した損失のことです。例えば、売買契約のためにかかった交通費や、名義変更の際に支払った登記費用などが該当します。

一方履行利益は、瑕疵がなかった場合に買主が取得できていたと考えられる利益です。賃貸や転売などで得るはずの利益がこれにあたります。

ただし、売主に責められるべき理由や落ち度がなければ、損害賠償は認められません

請求の無視で催告解除

追完請求しても売主がそれに対応しない場合、買主には代金減額請求の他に催告解除する権利が認められます。この催告解除とは、買主が契約を辞めることです。

催告解除が認められると売買契約はなかったことになるため、売主は受け取った売買代金を買主へ返さなければなりません

ただし催告解除は、追完されなかった場合に認められる権利です。補修で追完できる瑕疵の場合は、認められません。

契約の未達成で無催告解除

契約不適合責任では、契約内容に沿った修繕が不可能な場合、買主には無催告解除の権利が認められます。これは請求の無視による催告解除とは異なり、催告の手続きなしで解除できる権利です。売買契約自体が解除されます。

ただし、補修で追完できる瑕疵の場合には認められません。

契約不適合責任が売却で適用される期間

不動産売却において、買主が売主に契約不適合責任を求められる期間は決められています。

まず買主は瑕疵を知ってから、1年以内に売主への通知が必要です。そして追完請求などの権利の行使は5年、または10年以内に行うと定められています。

法律上は不具合を知ってから1年以内

契約不適合責任についての請求の権利には、期限が設けられています。買主は瑕疵の存在に気付いてから、1年以内に売主へ通知しなければなりません。

1年以内に買主が瑕疵を通知しなかった場合、追完請求や代金減額請求などの権利はなくなります。ただし瑕疵について、売主の悪意や重過失が認められた場合には、1年以内に通知できなくても、これらの権利はなくなりません。

また売主が不動産会社などの宅地建物取引業者であった場合には、瑕疵の通知期間を引き渡し日から2年以上とすることが定められています。

請求がないと5年か10年で時効

買主が瑕疵に気付き、請求の権利があることを知ったときから5年、または請求を実際に行える時から10年が過ぎると、追完請求などの権利は時効によって消滅します。

たとえ買主が1年以内に瑕疵の通知をしても、そのまま何も行わずに5年または10年経過した場合には、請求の権利はなくなります。

契約不適合責任の対策に”既存住宅売買瑕疵保険”

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契約不適合責任の売主負担を軽減するための対策には、既存住宅売買瑕疵保険があります。売却する住宅について検査を行い、一定基準を満たすことで加入できる保険です。瑕疵があった場合には、状況に応じて保険金が支払われます。

既存住宅売買瑕疵保険で請求代金をカバー

既存住宅売買瑕疵保険とは中古住宅を検査し、その機能や性能について保証するものです。そして引き渡し後の住宅に瑕疵があった場合には、補修のための保険金が支払われます

既存住宅売買瑕疵保険に加入するのは検査事業者です。売主は検査事業者に、検査と保険加入の申し込みをします。ただし既存住宅売買瑕疵保険に加入するには、検査で一定基準を満たすことが必要です。基準を満たせない場合には、補修を行います。

既存住宅売買瑕疵保険に加入した中古住宅に瑕疵があった場合には、買主は検査事業者に補修を求めます。検査事業者は保険金を使って補修を行うため、売主が瑕疵についての責任を負う必要はありません。

既存住宅売買瑕疵保険について詳しく知りたい人は、以下の記事も参考にしてください。

既存住宅売買瑕疵保険を利用して売却!トラブルを避ける引き渡しとは
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既存住宅売買瑕疵保険の適用範囲

既存住宅売買瑕疵保険が利用できる住宅には、次のような条件があります。

  • 売主が業者でないこと
  • 既に人に売却した住宅、または建設工事完了日から1年経過し買主と売買契約を結んだ住宅であること
  • 新耐震基準等を満たしている住宅であること

また保険が適用できる範囲は、基本構造部分の物理的瑕疵で、構造耐力上主要な部分雨水の侵入を防止する部分です。

構造耐力上主要な部分 雨水の侵入を防止する部分
  • 小屋組
  • 屋根
  • 斜材
  • 横架材
  • 土台
  • 基礎
  • 屋根
  • 開口部
  • 外壁

特約を付けることで、上記以外の範囲も保険の対象にできる場合があります。

ただし次のような場合は、保険の対象になりません。

  • 洪水や台風などによる損害、または火災や落雷など偶発または外来で起きた損害
  • 土地の沈下・隆起・移動・振動・軟弱化・土砂崩れや、土砂の流出・流入または土地造成工事の瑕疵
  • 虫食いまたは瑕疵が原因でない住宅の自然消耗
  • 著しく不適正な使用や維持管理が原因のもの
  • 保険開始日以降に行われた増築・改築・補修工事による瑕疵
  • 地震・噴火やそれによる津波が原因の火災による損失や、損壊、損害、埋没、流出など

既存住宅売買瑕疵保険の対象ではない瑕疵については、売主に責任が残ります。

既存住宅売買瑕疵保険にかかる費用

既存住宅売買瑕疵保険を利用するには、保険料と検査料が必要です。

  • 保険料の相場:2~4万円
  • 検査料の相場:5~10万円

保険料は保険期間や支払われる保険金額、物件の広さなどによって異なります。検査料は延床面積が広いほど高額です。

加入するために検査をクリア

構造耐力上主要な部分は目視や打診、または専門的な機材を使って計測します。チェックされる内容は次の通りです。

  • 基礎のひび割れや欠損、鉄筋の露出やコンクリートの劣化
  • 床の著しい沈みや傾斜
  • 梁のたわみや、柱の傾斜
  • 外壁地下のひび割れや欠損、または浮き、バルコニーのぐらつき
  • 蟻害や腐食

雨水の侵入を防止する部分については、主に目視によって次のような内容をチェックします。

  • シーリング材の劣化、サッシの隙間や開閉不良、軒裏の雨漏り跡など
  • バルコニーや陸屋根については、防水層の劣化や金物などの不具合
  • 屋根材の破損、ひび割れ、浮き、はがれ

検査は建築士や建築基準適合判定資格者検定合格者が行います。現況は写真撮影され、住宅の状態が細かく記録されます。

契約不適合責任の適用で気になる疑問

ここでは契約不適合責任について、次の気になる疑問とそれについての答えを挙げていきます。

  • インスペクションを受けていると問題は起きないか
  • 将来の法改正で瑕疵になることはあるか
  • 契約不適合責任から逃れる方法はあるのか

インスペクションを受けていると問題は起きないか

インスペクションとは、建築士などの専門家による住宅の現況調査のことです。主に中古住宅で行われ、劣化や不具合について調査します。

インスペクションによって住宅の不具合が見つかった場合、契約書に記載します。買主がその内容に納得して売買契約を結んだのであれば、売主が契約不適合責任を負う必要はありません

ただし、インスペクションでチェックできるのは、物理的瑕疵です。心理的瑕疵や環境的瑕疵などについては、売主が申告して契約書に記載しなければなりません。記載がなく説明が不足した瑕疵があった場合には、契約不適合責任が発生する可能性があります。

ホームインスペクションについては下記の記事でも詳しく紹介しています。

ホームインスペクションとは?意味やメリットデメリットについて解説
ホームインスペクションは、既に欧米では一般的なことであり、近年日本でも浸透し始めています。この記事では、ホームインスペクションとは何か、メリットやデメリットについて紹介します。さらに、ホームインスペクションの流れついても取り上げます。

将来の法改正で瑕疵になることはあるか

現時点で契約不適合責任となる瑕疵がなくても、将来行われる法改正によって新しく瑕疵と認めるものが増えた場合にはどうなるのでしょう。

これについては過去の判例を参考にします。それによると、売主の責任は売買契約を結んだ時点の法律や認識によって決められています

2010年6月1日に最高裁判所で、有害物質であるフッ素が検出された土地の売買において、売主の瑕疵を問う裁判が行われました。その判決では、売買契約締結当時の取引観念を斟酌して判断すべきとされたのです。そして、予定されていたものとみることができないものは、瑕疵とは認めませんでした。

このことから、将来の法改正によって契約不適合責任が発生する可能性は低いと言えます。

契約不適合責任から逃れる方法はあるのか

不動産買取では、ほとんどの場合で売主の契約不適合責任は免責です。

不動産買取による売却は、不動産会社が再販する目的で行います。物件の不具合を細かく調査し、修繕してから販売します。その際の費用は不動産会社が負担するため、もとの所有者である売主は支払う必要がありません。

また不動産買取は仲介と異なり、売却活動によって買主を探すことはありません。そのため短期間での売却が可能です。

ただし仲介による売却のほとんどが市場価格に近い金額で取引されるのに対し、買取は修繕費などを差し引くために売却金額が低くなります。

不動産買取については、下記の記事も参考にしてください。

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  • 売却後に不具合や故障があっても責任は問われないので安心
  • 内覧のたびに部屋を片付ける手間がかからない
  • 汚れていてもリフォームや不用品処分は不要

まとめ

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瑕疵担保責任は、契約不適合責任に変わりました。それにより不動産売買において、契約内容と異なる瑕疵がある場合には、売主は買主から追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・催告解除・無催告解除の5つの権利を行使される可能性があります。

売主がこれに対処するためには、契約不適合責任が求められる瑕疵の範囲を正確に把握することが重要です。そして瑕疵の内容を契約書に記載し、買主に説明します。

また、売却の際には物件の検査を行い、既存住宅売買瑕疵保険に加入するのもおすすめです。保険対象の物理的瑕疵に関しては、売主が責任を負う必要がなくなります。

契約不適合責任をきちんと理解し、売買契約の際には万全な準備をして、売却後のトラブルを確実に防ぎましょう。

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