マンション売却相場は築10年超えると下がる?築年数別の売却相場を紹介

マンション売却

中古マンションは築10年目が売り時と言われていますが、なぜそう言われているのか、また実際売却に至ったときの相場は築10年を超えるとどう変動するのか、ご存知の方はそう多くないのではないでしょうか。

本記事では、築10年目でマンションを売却した方が良い理由や、築年数別で見る売却相場の動向、マンション売却の流れまで詳しく解説していきます。売却後の確定申告や節税対策にも触れていますので、築10年近いマンションの売却を検討する際の前知識として、ぜひお役立てください。

マンション売却を築10年で検討する理由

冒頭で説明した通り、中古マンションは築10年までが売れやすく、売買成約数は築10年を区切りに大きく変動します。まずはその3つの理由から見ていきましょう。

売却時のリノベーションが必要ない

通常、中古マンションを売却する際にはリフォームを行ってから売り出すものですが、築10年以内のマンションであれば劣化も少ないためそのままの状態で売却しやすいというメリットがあります。

また、購入希望者の中にはリフォームやリノベーションをしてカスタマイズすることを目的としているケースもありますが、修繕が必要となれば負担費用も増えることや入居までに時間がかかることなどを考え、多くの場合は修繕の必要がない比較的新しいマンションが好まれます。

このことから、「築10年」はリフォームの必要があるかどうかを区別する際の最も分かりやすい目安とされており、早期の入居を希望する買い手にとっては手を伸ばしやすい物件条件となっています。

マンション売却時にリフォームをする場合の費用については以下の記事も参考にしてみてください。

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住環境にストレスを感じる時期

新築で入居したばかりの頃には、周辺地域の様子や、近隣住民との交流、マンションの管理会社の運営状況など、なかなかすぐにはつかめないものですが、10年も住んでいれば大体の状況が把握できるはずです。

10年という月日は、住環境にストレスを抱え始めたり、転勤や子供の進学などで生活に大きな変化が生まれる時期でもあります。これも10年以内に売却を検討することが多い理由と言えるでしょう。

大規模修繕工事の追加費用を払わずに済む

マンション管理会社は通常、将来大規模なメンテナンスを行うための修繕積立金を、管理費とは別に入居者へ毎月請求しています。この修繕積立金は年々高騰するのが一般的で、値上げのタイミングは5年・10年単位などで設定されている場合がほとんどです。

修繕積立金が値上がりしてしまえば、売却時にもその旨を告知しなくてはなりませんが、値上げ前に売り出すことで買い手に安く見せることが可能となります。

また、エレベーターや外壁補修などの大規模な工事の時期は、マンションにより異なりますがおおむね12年前後に行われることが多く、その費用を負担した直後に退去したとしても支払った修繕費は返ってくることはありません。せっかく費用を支払ったとしても、修繕の恩恵を受けることができないため、修繕工事直前のタイミングである10年が売却時期として選ばれる理由にもなっています。

マンションの修繕積立金の仕組みについては、下記の記事で具体的に解説していますのでご一読ください。

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マンション売却は築10年以内が売れやすい理由

ここまで中古マンションは築10年までに売却を検討する方が多い理由を解説しましたが、その背景には「築10年以内のほうが買いやすい」という買い手側の心境も働いています。買い手にとっては、なるべくきれいで安全な住まいを手に入れたいという理想が、安さを求める気持ちを上回る傾向があるのかもしれません。

以下でその詳しい理由を見てみましょう。

築年数が新しいほうが買い手がつきやすい

建物には法定耐用年数という建物自体の寿命を意味する年数が設定されています。耐用年数は建物の構造や用途によって異なりますが、例えば鉄骨造の住宅用建物であれば47年が寿命とされています。

このことからも、売買を仲介する不動産業者にとっては、築10年以内のマンションはこれからまだまだ長く住める物件として「築浅物件を探しているユーザー」と「安価な中古マンションを探しているユーザー」との両方をターゲットにし、販売活動の範囲を広げることができます。

また、古い物件は耐震性や設備劣化などの不安が買い手にとっての懸念材料になり、当然売れにくくなります。築10年までであれば多少のことは享受される場合が多いため、売り手・買い手双方にとって契約に至りやすいというwin-winの関係となっています。

”参考:国税庁耐用年数(建物/建物附属設備)」”

また、耐用年数についての詳しい情報は、こちらの記事もおすすめです。

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築10年以上のマンションは見劣りしてしまう

次に挙げられるのは、買い手の心理的要素です。買い手にとって、築10年を超えているかどうかは売り手が考えるよりも大きな判断要素となります。例えば、同じ2年の違いでも「7年と9年」「9年と11年」では、相対的に見てしまうと後者の方が差が開いているように感じます。

また、不動産ポータルサイトなどで物件を検索する際、物件の条件で「築年数」を選択して結果を絞り込む機能がありますが、「マンション購入は築10年以内がおすすめ」とどこかで情報を得たユーザーが、区切りの良い10年で検索をかけてしまえば築10年1ヶ月以上の物件はすべてはじかれ、たった1ヶ月の違いでユーザーの目に触れることもなくなるのです。

更に、新築当時は人気のあったデザインや、設備・セキュリティシステムなども10年たてば見劣りしてしまうことでしょう。買い手にとってはこれから長く住む家を探しているわけですから、できるだけ新しく、洗練された物件を選びたいと思うのは言うまでもありません。

築年数別のマンション売却相場 10年目以降は?

さて、ここからは具体的に築年数によってマンション相場がどのように変動するかを見ていきましょう。

不動産流通機構が運営するレインズ(REINS)では、以下のようなデータを発表しています。

築5年以内 築10年以内 築20年以内 築30年以内 築30年以上
売買価格 6,018万円 5,214万円 4,212万円 2,108万円 1,872万円
㎡単価 90.8万円 76.9万円 57万円 33.8万円 32.9万円

”参考:東日本不動産流通機構首都圏中古マンション・中古戸建て住宅 地域別・築年帯別成約状況【2020年7〜9月】」より首都圏の価格データを抽出”

この表を参考に、築10年未満から10年を超えたマンションの売却相場と動向を築年数別にご紹介します。売却予定のマンションの築年数に合わせて、参考になさってください。

尚、築年数ごとのマンションの売りやすさに関してより詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。

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築10年以内のマンションは5年以内に比べ約15%下落

築10年以内のマンションは築浅物件とされ、比較的きれいで状態の良い築5年以内が特に売れやすく、新築時の価格から少ない下落で売却が可能になります。目安としては、新築価格の8割程度となるケースが多く見られますが、例えばそのエリアの土地開発が進み、人気施設が増えたりアクセスが改善されたなどの周辺状況の変化によっては、むしろ新築時よりも高額で売り出しても買い手がつく可能性もあります。

また、6年目以降になると㎡単価は若干下がり、約15%程価格が落ちる傾向にあります。築5年未満のマンションを所有している場合はなるべく早めに検討すると良いでしょう。

築20年以内のマンションは築浅より約20~35%下落

築11〜20年となると、築浅から見ると一気に30%以上の下落が予想されます。しかし、駅から近い・都心部・教育施設の近くなどの条件があれば、周辺環境の利便性を目的に手頃な物件を探している買い手からの需要が高まります。

また、マンションなど耐火建築された建物に関しては、築25年まで住宅ローンの控除が適用できる制度があります。ローンを活用して購入を検討したい買い手としては、できるだけ長く控除を受けられるよう「築20年以内」を条件に物件を探している場合が多く、築20年を超えると更に売れにくくなります。

”参考:国税庁No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」”

築30年以内のマンションは築浅より約55%~60%下落

築21〜30年のマンションは、築浅時から半分以上の割合で価格が落ちるとされています。それは、築年数が経過していることで修繕やリフォームを考えなくてはならない場合が多く、価格を落とさなければ売れ残ってしまうリスクが出てくるからです。

また、上述したように築25年を過ぎると住宅ローンの控除が受けられなくなるため、よほど物件独自の好条件がそろわない限りは築浅値より半額以上での取引は難しいでしょう。

築31年以上のマンションは築浅より約60%下落

築31年を超えた頃には、売却相場は築浅に比べて60%以上の下落となります。上述した法定耐用年数も迫っていることや、1981年以降に建築された新耐震基準が適用されたマンションかどうかによっても査定額は左右されます。

また、かなり古い物件の場合、壁のシミや汚れなどが不衛生な印象を与えることや、設備機能が低下あるいは機能しない可能性もあるので、買い手はリフォーム前提に検討しなくてはならない状況から、購入意思は削がれてしまうでしょう。

築31年を超えたマンションの場合は、売り手側でリフォームをしてからの売却も視野に入れ、検討してみましょう。中古マンションのリフォームについて、費用相場は以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

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21年目以降は緩やかに下落している

ここまでのデータをまとめると、築20年までは価格の下落差が大きく、21年を超えてからは比較的緩やかになっていることが見受けられます。

更に、築26年を超えると内装(専有部分)や設備機器が経年劣化により価値がほぼゼロになります。そのため、マンション全体の共有部分や耐用年数が関わる減価のみが徐々に下落していくだけになりますので、築26年時点でも築30年時点でも下落幅はそこまで大きくならないことが予想できます。

築10年のマンションの売り出し方

ではここで、実際に築10年になるマンションを売却する際のポイントをご紹介します。売却活動を始める前に、以下のような点に留意して、賢い売却計画を立てましょう。

競合物件が多いことを念頭に置いて売値を決める

先述したように、築10年未満のマンションは築浅物件として売れやすいというメリットから、どうしても競合物件が多くなります。また、同じマンションの別部屋が市場に出ている可能性もあり、同じ間取りであれば条件の良い方を選ばれ、好機を逃してしまう可能性もあります。

しかしながら、同様に築浅物件を探している人も多いため、相場を無視した極端に高い売値を付けたりしない限り、買い手が見つからないということはまずないでしょう。

環境や利便性、ブランドなどで他の物件よりも評価できる特性を持っていれば、相場より高値を狙う価値はありますが、そうでなければ適正価格をきちんと見定め、相場と需要に見合った売値を検討しましょう。

立地がよければ強気で売り出してもよい

先に少し述べたように、物件の特性によっては相場より高く売れる可能性があります。例えば、以下のような条件を持っているマンションであれば、相場以上の売値を検討する価値は十分にあるでしょう。

  • 立地

最寄駅から徒歩5分圏内、学校や病院などの公共施設の近く、都心部や都市開発が進んだ人気エリア、幹線道路が近いなどの車所有者にとっての利便性が高い場所…など

  • 物件

デザイナーズマンションやリノベーション物件などの独自性がある、ペット可・楽器可などの希少物件、内装のダメージが少なくきれい…など

  • ブランド

大手不動産会社の物件、高級思考の分譲マンション…など

三菱地所レジデンスや三井不動産レジデンシャル、野村不動産などの大手不動産会社のブランドは、ネームバリューもありますが、高級マンションだからこその良質な建築技術やデザイン性、充実したサポートなどの安心感が要因となり、査定額アップにつながる可能性が高いでしょう。

マンション売却のおおまかな流れ

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相場の動向や売却前の心得などを把握したところで、ここからはいよいよマンション売却の流れを解説していきます。主な売却手順としては、以下のようなステップを踏むこととなります。

  1. 売却準備を進める
  2. 複数社に査定に出す
  3. 仲介業者を決めて媒介契約
  4. 内覧の準備や対応をする
  5. 買い手が決まったら売買契約を結ぶ
  6. 引き渡し

一つひとつ具体的に見ていきましょう。

1.売却準備を進める

売却準備では大きく分けて以下3項目をチェックしましょう。

  • 資金計画を立てる
  • 必要書類を用意する
  • 管理費など未納分を支払う

特に1つ目の資金計画は最も重要なポイントとなります。例えば、住宅ローンの返済が残っている場合にマンションの売却収益で完済しきれるのか、買い替えの場合は売り先行なのか買い先行なのか、売却収益を新しい物件の購入費用に充てられるかなど、この段階で経済面の計画をしっかり立てておくと安心です。

上記で説明した売り先行は住んでいる状態で売却する方法、反対に買い先行は先に新しい物件を購入して古い物件を空にしてから売却する方法を言います。買い先行の方がきれいな状態で内覧ができるため買い手が付きやすい反面、新しい物件との二重ローンとなり返済負担が重くなるため、売り先行が多く選ばれています。

マンション売却の手順や流れに関してはこちらの記事もおすすめです。

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必要書類一覧

上記2つ目の「必要書類」について、詳しくご説明します。マンションの売却では、主に以下のような書類が必要となります。

  • 登記済権利証か登記識別情報
  • 身分証明書運転免許証や健康保険証
  • 間取り図
  • 管理規約や使用細則
  • 重要事項に関する調査報告書
  • 固定資産税納税や都市計画税納税通知書
  • 固定資産評価証明書
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 預金通帳

以上は必須のものとなりますが、場合によっては住民票や戸籍付表、ローンの残高証明書や新築時のパンフレットなども用意しておいた方が良いでしょう。

マンション売却での必要書類について、詳しくはこちらの記事も参考にしてみてください。

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2.複数社に査定に出す

次に、不動産一括査定サイトなどを利用して複数社へ査定依頼を行います。上述した資金計画をより細かく具体的にするためにも、所有物件の大体の価値は把握しておかなくてはなりません。

また、1社に絞らず複数社へ査定依頼をする理由の一つは、適正な相場を見出すことができるという点にあります。提示された価格をそのまま鵜呑みにせず、複数の結果を比較することで、物件価値に見合った価格と不動産会社の得意不得意、対応力や信用度も測れます。

更に一括査定サイトも複数あります。査定依頼までは無料でできるものが多いため、いくつかの査定サイトを併用してみるのもおすすめです。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

■すまいステップはこんな人におすすめ
  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
  • 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい

その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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3.仲介業者を決めて媒介契約

ステップ2で納得のいく価格を提示してくれた不動産会社を見つけたら、いよいよ媒介契約に進みます。媒介契約とは、不動産会社が売り手・買い手と結ぶ契約のことを言います。

媒介契約には以下の3種類あります。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数社との契約可否 × ×
自己発見した買い手との取引可否 ×
レインズへの登録義務 任意 要(7日以内) 要(5日以内)
販売活動の状況報告義務 任意 要(2週間につき1回以上) 要(1週間につき1回以上)

一般的に、専任媒介契約は不動産会社に積極的な販売活動の義務が課せられるため、制約は厳しくなりますが、売れにくい物件・ターゲットが絞られてしまう条件を持っている物件に適しています。

一方、一般媒介契約は自由度が高い反面、不動産会社の販売意識が低くなり、他により良い条件での契約があれば後回しにされてしまうケースもありますので、立地や物件の状態が良く売れやすい・自分でも買い手を見つけられそうな心当たりがある、という方におすすめの方法です。

自身の所有物件の状態や環境を考慮し、適切な媒介契約を選びましょう。

4.内覧の準備や対応をする

媒介契約を交わした段階で、不動産会社のホームページやチラシ、不動産会社のポータルサイトなどの活用した販売活動が始まります。広告を見た購入希望者から内覧申し込みがあれば、自身で内覧の対応をします。

その際、気をつけておきたいのは部屋の見た目です。不動産会社による訪問査定では物件自体の性能を見るため、いくら部屋が散らかっていても評価には響きませんが、内覧に来るのは一般の方です。私物はできるだけ整理し、水回りの汚れやゴミ、臭いなどを綺麗にして生活感が見えないよう十分に気を払いましょう。

汚れが目立つ場合は内覧日までにハウスクリーニングをしたり、当日は人数分のスリッパを用意しておくなどの細かな配慮もイメージアップにつながります。

5.買い手が決まったら売買契約を結ぶ

スムーズに買い手が決まれば、次は買い手と売買契約を締結します。実印・印鑑証明書(発行から3ヶ月以内)・本人確認書類を用意しておきましょう。

また、売買契約の一環として、買い手から手付金の支払いを受けます。手付金とは、売買契約を交わした後に買い手側の都合で解約の申し出があった場合のキャンセル料の意味合いがあり、通常は取引価格の10%程が相場となっています。

6.引き渡し

買い手が住宅ローンの審査に無事通れば、引き渡しをして取引終了となります。引き渡しの際は、売り手・買い手・不動産会社・司法書士、更に売り手・買い手それぞれの銀行担当者が全員集まり、行われます。

一般的に、売買契約から引き渡しまでは約1ヶ月程となります。その間に退去、不用品の処分、清掃などを終わらせ、完全にきれいな状態で引き渡せるよう準備しておきましょう。

マンション売却時の確定申告について

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引き渡しを終え、マンション売却で得た収益は譲渡所得となるため確定申告を行わなくてはなりません。最後に、売却後の確定申告の流れや控除制度について解説します。

売却益が出たら必ず確定申告を行う必要性あり

前述した通り、不動産を手放して得た売却益については確定申告の必要があります。申告手続きは、マンションの売却が完了して収益を得た翌年2月16日〜3月15日の間(年度により前後する可能性あり)が期限となります。申告を怠った場合はペナルティとして延滞税や無申告税などが課せられる場合がありますので忘れずスケジュールに入れておきましょう。

なお、売却により損益が発生した場合は申告の必要はありません。

マンション売却の際の確定申告について、詳しくはこちらの記事もご参考ください。

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知って得する3つの控除特例

マンション売却により発生した譲渡所得に対し、以下のような特例があり税金を抑えることが可能です。不動産単価は高い分、支払う税額も大きくなります。控除制度をうまく活用して、少しでも節税対策を計りましょう。

  • 3,000万円特別控除特例…譲渡所得から3,000万円まで控除が可能となる制度。
  • 軽減税率特例…10年以上所有した不動産を売却した際に軽減税率が適用される制度。
  • 買い換え特例…売却後、住み替えのために新たな物件を購入した際に受けられる制度。

これらの特例を利用するには、決められた要件を満たす必要がありますので、以下の記事も合わせてチェックしておきましょう。

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また、住み替えで新しい物件を購入した際には、上記と合わせて住宅ローン控除も活用しましょう。住宅ローンの控除に関する詳しい情報は、以下の記事をご参考ください。

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まとめ

マンションの売却では、築10年という時期が大きな区切りとなっています。10年を超えると需要が急速に減るため、相場の下落幅は大きくなるのが一般的です。買い手の心境としては、安価な中古物件であるとともに、少しでも綺麗で不具合のない安全な物件を理想とし、物件探しの条件として築10年以内で検索する場合が多いことも背景にあります。

もちろん、立地や物件の状態によっては築10年以上でも相場より高値で売り出しても買い手がつく可能性は大いにあることも本記事ではご紹介しましたが、もしも築10年に近づいているマンションの売却を検討しているのであれば、できるだけ早めに決断し、少しでも高い取引価格を目指しましょう。

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