50代になったら住み替えを検討!後悔しない理想の老後を送ろう

不動産購入

50代で住み替えを検討しているけれど、住み替えたあとで後悔したらどうしようと考えていませんか?50代の住み替えは、住宅ローンの問題や相続、次の家の検討など考えることがたくさんあります。

そこで本記事では、50代で住み替えするメリットやデメリットを解説し、住み替え先の選び方を紹介します。そして今まで住んでいた家はどうすればいいのかについてや、負担を減らして住み替え先を購入するコツなどもみていきましょう。ご自身にあった理想の老後を送るためにも、本記事を参考にぴったりの住み替え方法を検討してください。

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50代で住み替える3つのメリット

50代の住み替えは住み替え先の選択肢が幅広く、相続する人への節税対策にもなるメリットがあります。50代に住み替えるメリットを詳しくみていきましょう。

現在より利便性のよい家で暮らせる

50代で住み替えると、現在の家族構成に合った部屋の間取りや家の周辺環境を自由に選べます。子ども夫婦や孫と一緒に暮らしている場合は、部屋の間取りを大きくしたいということもあるでしょう。

新しい家に住み替えれば買い出しや病院など、日常生活で必要な施設が近くにある物件への引っ越しが可能です。また子ども夫婦と同居していなくても、近くへ住み替えれば子育ての手助けもできます。

相続対策ができる

不動産の所有者が死亡すると親族に家を相続され、その際に相続税が発生します。しかし、住み替える物件によっては、相続税の節税対策ができることがあります。住み替えの家を購入し相続税を安くしたい場合は、都心などの相続評価額が低くなる物件を選びましょう。

そもそも土地やマンションなどは、相続税の元になる評価額が決められており、地方よりも都心のほうが将来的に減少しやすくなります。評価額とは「固定資産税評価額」とも呼ばれ、簡単にいうと税金を計算するときの元になるものです。評価額は3年に一度変更されるのですが、都心だと不動産などの経年劣化とともに評価額が下がりやすい傾向にあります。

相続した不動産の査定方法について詳しく知りたい人は、こちらの記事をご覧ください。

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60代以降より経済的に余裕がある

50代の多くの人は、60代に比べて体力があり仕事を退職していないため、経済的に余裕があります。経済的に余裕があるということは返済能力があるため、新しい家の住宅ローンや賃貸の審査が通りやすいです。さらに持ち家がある人なら、早めに売却すれば高く売れやすいため利益が多くなり、住み替え先の選択肢が広がります。

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50代で住み替える3つのデメリット

50代で住み替えると、購入・売却の手間やご近所付き合いの再構築、高額ローンの返済などで苦労することがあります。しかし、住み替え前にデメリットを知っておくことで、そうしたリスクを避けられるかもしれません。

50代で住み替えるデメリットをそれぞれ詳しくみていきましょう。

高額なローンは返済で苦労する

50代の住宅ローンは、基本的に長期ローンを組むことが難しくなります。そもそも住宅ローンの完済時の年齢が、80歳未満と決められている商品があるからです。そこで長期のローンを組めないからといって、住宅ローンの月々の返済を高額にしてしまうと、60代や70代になったときに返済で苦労する可能性があります。

会社員であれば、65歳になると定年退職することがほとんどなため、住宅ローンを組む場合はこの先の収入を見据えて組むことをおすすめします。

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持ち家がある人は住み替えに手間がかる

50代の方に限らず、現在持ち家がある方で家を住み替える場合は、売却と購入の手間がかかってしまいます。また新しい住居探しをしながら、持ち家を売却する必要があるため、数ヶ月〜数年と時間がかかることがあります。

さらに、今住んでいる物件によっては売却先が簡単に見つからないこともあるため、予想以上に時間と手間がかかる可能性があることを知っておきましょう。

住み替え先で近所トラブルの恐れがある

戸建てでもマンションでも住み替えで引っ越しをすれば、近所付き合いがゼロからスタートします。現在住んでいる地域に愛着がある人や今の近所付き合いが良好な人は、引っ越すことで少し寂しさを感じるかもしれません。

また住み替え先の隣人が騒がしい人だったり、町内会で苦手な人がいたりするとトラブルに発展する可能性があります。人によっては地域や近隣の慣習になかなかなじめずに、気苦労することもあるかもしれません。

50代からの住み替え先の選び方

住み替え先を選ぶ際は賃貸や購入、マンション、戸建て、新築、中古、バリアフリーの有無など選択肢が多くあります。選び方は人それぞれで、一概にどれがおすすめとはいえません。

住み替え先を選ぶ際に、知っておきたいそれぞれのメリットとデメリットを知り、何がどんな人におすすめなのかを見ていきましょう。

賃貸と購入のどちらにするか

50代から住み替えする際に、賃貸物件にするか不動産を購入するかのどちらにすべきかは悩みどころでしょう。そこで、下記の表で賃貸と購入のメリットとデメリットをまとめてみました。

項目 メリット デメリット
賃貸
  • 税金や住宅ローンがない
  • 修繕、リフォーム費用がかからない
  • 仕事などライフスタイルに合わせて住み替えられる
  • 身の丈にあった物件に暮らせる
  • 大家さんへ家賃交渉ができる
  • 毎月家賃がかかる
  • リフォームを自由にできない
  • 高齢者は借りにくいことがある
  • 資産としてのこせない
購入
  • 資産としてのこせる
  • 担保にしてお金を借りられる
  • 賃貸経営ができる
  • リフォームを自由にできる
  • 修繕費用がかかる
  • 賃貸よりも水道光熱費が高い
  • 固定資産税がかかる
  • 不動産価格が下落すると資産価値が下がる

参考:りそなグループ

賃貸は家賃を毎月払う必要があるため、住宅購入よりも高くつきそうと感じるかもしれません。しかし、住宅購入に比べて、賃貸では修繕費用や固定資産税などがかからず、住宅ローンという縛りもありません。そのため家族の仕事や学校などライフスタイルに合わせて、間取りや住む地域を自由に選びたい方におすすめです。

住宅購入は住宅ローンや修繕費、固定資産税などがかかります。しかし、住宅ローンを払い終わったあとも長く住み続ければ、賃貸よりも総支払い額を抑えられることがあります。特に一戸建てであれば間取りの数が多く、子ども夫婦や孫に資産をのこせるため、家族が多い方におすすめです。

賃貸と持ち家の比率について詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

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新築と中古のどちらにするか

住み替える物件が一戸建てであってもマンションであっても、新築か中古でメリットとデメリットも異なります。新築と中古では、どのような違いがあるのか、それぞれみていきましょう。

項目 メリット デメリット
新築
  • 内装、外観が新しい
  • 最新の設備が設置されている
  • 設備トラブルが起きにくい
  • 税金の優遇措置を受けやすい
  • 維持費が中古に比べて安い
  • 法律により10年間保証されている
  • 中古に比べて購入価格が高い
  • 資産価値が急激に下がりやすい
  • 街の中心部に建てにくい
  • エアコン・照明などの付帯設備を購入する必要がある
  • 住み替えまでに時間がかかる
中古
  • 新築よりも安い
  • リノベーションすれば新築同様になる
  • 資産価値が新築に比べて下がりにくい
  • 実際に日当たりなどを確認できる
  • 新築よりも早く住み替えられる
  • 過去の修繕歴を確認できる
  • 前の所有者の売却理由を知れる
  • 修繕などの維持費がかかる
  • 保証期間が短い

新築は内装・外装・設備などがすべて新しいため、新築ならではの満足感を得られます。また人気のあるエリアの新築を購入すれば資産価値が下がりにくいため、売却するときに有利です。

人気のあるエリア以外の物件は、資産価値が築10年〜20年で急激に下がります。特にマンションよりも戸建て住宅のほうが、資産価値が下がりやすい傾向にあるため注意しましょう。新築は資産としてのこせる子どもがいる方や、新しいものにこだわっている方におすすめです。

中古物件はすでに建ててあるため、日当たりや風通し、間取りや部屋の広さなどを実際に見て検討できます。リノベーションすれば新築同様になりますし、資産価値も大きく下がることも少ないでしょう。中古物件はリノベーションを検討している方や、実際に部屋を見て決めたい方におすすめです。

戸建てとマンションのどちらにするか

戸建てとマンションは立地条件や利便性などが違います。それぞれにどのようなメリットとデメリットがあるのかをみていきましょう。

項目 メリット デメリット
戸建て
  • 建物が古くなっても土地の資産をのこせる
  • リノベーションや増築などが自由
  • ガーデニングを楽しめる
  • プライバシーを守りやすい
  • バリアフリーにできる
  • 全体的に広い
  • 防犯対策は自分で行う必要がある
  • 足腰が悪くなると階段の上り下りが大変
  • 庭の手入れが必要
  • 予期せぬ修繕費用がかかる
  • 毎年固定資産税がかかる
  • 郊外に多く立地が悪い
マンション
  • 管理人や守衛がいてセキュリティ面が安心
  • エレベーターで移動するため足腰への負担が少ない
  • 段差が少なくつまずきにくい
  • 防犯性が高い
  • 駅チカに多く立地が良い
  • 管理費、修繕積立金などの費用が毎月かかる
  • ペット不可などルールがある

戸建ての場合は、庭があれば自由にガーデニングを楽しめますし、住宅ローンを払い終えれば好きなようにリノベーションできます。そのため、中古物件をバリアフリー化することも可能です。

マンションは、街の中心地に建てられていることがほとんどなため、交通の便が良く通院や買い物がしやすくなります。さらに専有部や共有部などは、段差が少ない設計になっているマンションもあり、エレベーターで上り下りできるため足腰に自信のない方にも安心です。

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※LIFULL HOME'S 住まいの窓口来場者(390組)を対象とした調査(集計期間:2019年4月~2020年3月)より

老後に不便のない立地か

50代からの住み替えは、不便のない立地を選ぶことも大切です。不便のない立地とは、住み替え先の近くに公共機関があるか、孫がいるなら学校が近いか、日当たりが良好かどうかなどです。また毎日の買い物も年を取ると大変なため、スーパーの近くや電車やバスの近くの物件を選びましょう。

ほかにも両親の介護や子育てを手助けするなら、実家や子ども夫婦の近くに住み替えるのがおすすめです。住み替え先を選ぶときは、そうした立地の良さも重点的にみておくとよいでしょう。

介護がしやすい間取りか

介護は毎日するものなため、少しでも便利な暮らしをしながらお世話をしたいものです。50代の住み替えは、バリアフリー化されている介護のしやすい住宅を選びましょう。両親の介護や年の離れた妻・夫の介護が必要な方は、特にバリアフリーが必要です。

バリアフリーといえば、家のトイレが広く設計してあったり階段やお風呂場に手すりがあったり、車椅子でも生活しやすい広さ・段差になっていたりと工夫がされています。ほかにも万が一のための耳が悪い人向けの緊急通報システムもあります。これから終の住宅として住むなら、そうしたバリアフリー化が進んでいるところを選ぶとよいでしょう。

50代で住み替えるときの持ち家の取り扱い方

50代で住み替える際は、前の家をどのようにしたらよいのか迷うのではないでしょうか。そこで、自身の住んでいた不動産の扱い方について解説していきます。主に不動産売却や買取、賃貸経営の方法があるため順に見ていきましょう。

不動産会社の仲介で持ち家を売却

住んでいた家を売る場合は、不動産会社を仲介して売却することが一般的です。仲介して売却する場合の相場を調べるところから、確定申告までの流れを簡単にまとめて紹介します。

  1. 持ち家の売却相場を調べる
  2. 銀行で住宅ローンの正確な残高を確認
  3. 隣の土地と自分の土地の境界を確定
  4. 売却から購入までの全体のスケジュールを立てる
  5. 売却に必要な書類を早めに準備
  6. 不動産会社へ住宅の査定依頼
  7. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  8. 家を売りやすくするためにインスペクション(注1)を任意で実施
  9. 付帯設備表(注2)、告知書(注3)を記載
  10. 部屋の掃除や片付けなど内覧の準備を開始
  11. 不動産会社と販売活動を開始
  12. 内覧対応を行う
  13. 買主から買付証明書(注4)を受領
  14. 買主と売買契約を結ぶ
  15. 買主と固定資産税などどこまで支払うのか相談
  16. 銀行に引き渡し場所・日時を連絡
  17. 買主と付帯設備表の項目をひとつずつ立ち会いで確認
  18. 住み替え先への引っ越しを開始
  19. 買主に住宅を引き渡す
  20. 売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告


1)インスペクション:約50,000円で専門家に建物状況の調査してもらうこと
2)付帯設備表:家の中の設備を撤去するか、残しておくかなどを記載した書類
3)告知書:建物の設備の不具合や欠損などを買主に伝えるための書類
4)買付証明書:正式に購入したいという意思表示の書類

上記のように不動産の売却はやるべきことが多く、引き渡しまでに数ヶ月~半年はかかります。そのため、余裕を持ってスケジュールを立てると安心です。

住宅ローンは残債があっても、不動産の売却金で完済できれば問題ありません。また売却金で完済できなくても、貯蓄金があれば残りを支払うことができます。オーバーローンにならないためにも、住宅ローンの残高を確認するときに、住宅ローン残債や貯蓄金、売却金をある程度計算しておくとよいでしょう。

不動産売却の細かい流れや必要な書類はこちらで解説しています。

不動産売却のお助けチェックリスト!売却の流れから必要な書類まで解説
この記事では、不動産売却時の手順や必要な書類をチェックリスト形式で解説します。土地を売る場合と戸建てやマンションを売る場合では、手続きや書類に違いがあります。細かい部分までしっかりと確認して、自分の売却ケースでの備えをしておきましょう。

売却が困難な家は買取

売却を始めてもなかなか売れない住宅は、不動産会社に買取してもらうことをおすすめします。売れるまで待ち続けても住み替えに時間がかかるだけであるため、潔く買取してもらいましょう。

買取と売却との違いは買主と広告の有無です。売却は買主が個人であるため広告を必要としますが、買取は不動産会社に直接買い取ってもらうため広告を必要としません。買取は条件がまとまればすぐに売却できて、現金化も早くスムーズに住み替えができます。

  1. 持ち家の不動産の相場を調べる
  2. 複数の不動産会社に査定依頼
  3. 一番条件の良い不動産会社を選択
  4. 不動産会社とスケジュール、必要書類、入金日などを確認
  5. 不動産会社と買取の契約を結ぶ
  6. 住み替え先へ引っ越し
  7. 不動産会社に引き渡し・入金
  8. 買取してもらった年の翌年の2月15日〜3月16日に確定申告

買取は売却よりも早く、不動産会社に査定依頼してから確定申告まで最短数週間で終わります。買取契約後は、不動産の売却金額があらかじめ分かっています。そのため、住み替え先の購入や住宅ローンの支払い残債の計算がしやすく、スムーズに住み替えできます。

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持ち家で賃貸経営を開始

思い入れのある持ち家を手放したくないという方や、せっかくの不動産を活用したいという方もいるでしょう。そういう場合は、持ち家を賃貸経営するのがおすすめです。賃貸経営とは、自分が大家になって賃貸物件として家を貸し出すことです。毎月家賃収入が入ってくるため、年金以外の収入に不安を感じなくて済みます。また将来子どものためにのこすこともできますし、もう一度住むことも可能です。

ただし人気のないエリアで賃貸経営すると、空室が続くリスクがあります。また家賃滞納や入居者同士のトラブルがあったり、経年劣化による修繕費用や固定資産税は、大家が支払う必要があったりするため注意しましょう。賃貸経営を始める手順を簡単にまとめます。

  1. 貸し出したい家の賃料の相場を調べる
  2. 固定資産税、修繕積立金などの収支を計算する
  3. 複数の不動産で賃料を査定する
  4. 条件の良い不動産会社を選ぶ
  5. 不動産会社と貸し出し条件を決める
  6. 不動産会社が入居者の募集と審査を行う
  7. 入居者と賃貸借契約を結ぶ
  8. 不動産の管理・運営を行う

賃貸経営は収支の計算や管理などが必要なため、始めての方は不動産会社に委託するとよいでしょう。

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50代で住み替え先を購入するコツ

50代で住み替え先を購入する場合は、不動産を売り先行にするか買い先行にするか検討しましょう。どちらにするのかで、金銭面や生活面に影響します。さらに60代以降の返済の不安も「リバースモーゲージ」を活用して取り除くことが可能です。それぞれ具体的な住み替え先の購入のコツをみていきましょう。

持ち家がある人は売り先行で住み替え

不動産を売却して購入するためには、売り先行と買い先行の2つのやり方があります。売り先行とは家を先に売ってから、あとでじっくり住み替え先を検討する方法です。対して買い先行は、住み替え先を購入してから家を売却する方法です。

売り先行であれば購入資金を確保できるため、前の家と住み替え先の住宅ローンが二重になることを防げます。また物件を売ることに専念できるの、ためとしっかり交渉できるのも良い点です。どちらもメリットとデメリットがあるため、自分にあった売り方を検討しましょう。

売り先行・買い先行の具体的なメリットとデメリットが知りたい方は、こちらをご覧ください。

家の住み替えを成功させたい人必見!手順や費用・注意点について解説
家の住み替えは通常の売却とは異なるため、手順や費用・注意点について理解を深めておく必要があります。本記事では、家を住み替える理由や家を住み替えるときの手順・費用、住み替えを成功させるためのコツ、注意点などを取り上げます。

リバースモーゲージで返済の負担を縮小

現在の貯蓄金が少なく、住宅ローンの返済が難しいと感じている方は、リバースモーゲージを活用するのがおすすめです。リバースモーゲージとは、持ち家となる不動産を担保とし、生活資金を借入できる商品で、借主が死亡すると担保としていた家が売却され、返済金に充てる仕組みになっています。

借入できる年齢は、60歳から80歳と決められていることがあるため、住み替え後に住宅ローンが払えなくなってしまったときの保険として検討しておくとよいでしょう。リバースモーゲージは、毎月の支払いが利息のみになるため、返済の負担を軽減できます。しかし、生きている間に不動産の価値が下落すると、融資できる限度額が見直されるリスクもあるため注意しましょう。

リバースモーゲージ型住宅ローンのメリットデメリットについて、詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめです。

リバースモーゲージ型住宅ローンとは?メリット・デメリットを解説
リバースモーゲージとは、自宅を担保に資金を借入できる住宅ローンです。高齢でもローンが組みやすく、自宅を売却せず資金が得られるため注目を集めています。本記事では、リバースモーゲージ型住宅ローンの仕組みやメリット・デメリットを中心に解説します。

【Q&A】50代の住み替え

50代で住み替える際にどうしたら高額で売れるのか、どこに相談したらよいのかと悩む人もいるでしょう。最後に50代の住み替えでよくあるQ&Aを紹介します。

持ち家を高額で売却するにはどうするか

せっかく持ち家を売るなら高く売りたいものです。持ち家を高額で売却したいなら、複数の不動産会社に一括査定するのがおすすめです。

一括査定すれば価格面やサポート面、会社の実績、信頼など総合的に判断して、一番条件の良い不動産会社にお願いできるからです。不動産会社はどれでもよいわけではなく、それぞれマンションや賃貸、投資物件など得意な分野があります。一括査定は無料でできるため、複数の不動産会社の中から検討しましょう。

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50代からの住み替えは誰に相談するのがよいか

50代で住み替えの相談をする場合は、以下のような専門家に相談するとよいでしょう。

  • 不動産会社
  • 税理士
  • ケアマネージャー(シニアアドバイザー・高齢者相談窓口)
  • ハウスメーカー
  • フィナンシャルプランナー(FP)

買主との交渉や引っ越しのタイミングなど不動産の購入と売却に関する悩みは、不動産会社やハウスメーカーに相談しましょう。また物件を購入したあとに必要な確定申告や税金に関しては、税理士に相談できます。

そして老後の住み替えの相談や生活設計、住宅ローンの借り方などは、ケアマネージャーやフィナンシャルプランナーに相談しましょう。収支を計算しながら今後の人生設計を立ててくれます。上記を参考に悩みや目的に合わせた相談先で、解決策を導き出しましょう。

まとめ

50代からの住み替えは決して遅いものではありません。むしろ60代に入る前に早めに住み替えておくことで、今よりも利便性のある土地で暮らせたり、相続税の節税対策になったりといったメリットがあります。

また50代の住み替えは新築購入や中古購入、賃貸マンションなどさまざま方法があり、住んでいた家も売却や買取、賃貸経営といろいろな手放し方があります。本記事で解説した50代の住み替え方を参考に、老後の生活を考えてひとつずつ計画を立てていきましょう。

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