持ち家を手に入れることは、人生の中でも大きな目標の一つです。しかし大金が必要なため、簡単に購入を決断することはできません。購入するためには住宅ローンを利用するのが一般的で、契約すると返済は何十年も続きます。
持ち家は欲しいものの後悔したくない人のために、今回は賃貸と持ち家の比率やそれぞれのメリット・デメリットを解説します。どちらを選ぶかは、自身の経済状況や何を重視するのかで変わってきます。ぜひ参考にして、自身に合ったほうを選択してください。
※LIFULL HOME'S 住まいの窓口来場者(390組)を対象とした調査(集計期間：2019年4月～2020年3月)より
賃貸住宅と持ち家の比率について
住宅街を見て回っても、その家は賃貸か持ち家なのかを簡単に見分けることはできません。アパートなら賃貸だと判断しやすいのですが、マンションは分譲でも賃貸はありますし、ワンルームマンションも持ち家の場合があります。
ここでは、賃貸と持ち家の比率はどうなっているのかを、国が集計している統計データを使って解説します。どちらのほうが多く、どのような年代の人が持ち家を手に入れているのかを見ていきましょう。
賃貸住宅と持ち家の比率はあまり変動していない
総務省が2019年に発表した2018年の住宅・土地統計調査によると、全国で持ち家は61.2％、賃貸住宅は35.6％です。1983年から1993年にかけては、62.4％から59.8％まで落ち込んでいます。しかし、1973年からの5年ごとの集計を見ると、持ち家の比率は60％前後で推移して大きな変動はありません。
持ち家と賃貸の比率を足しても100％になっていないのは、住んでいる家が給与の一部として与えられていたり、社宅であったりするケースがあるためです。統計結果の比率より、日本では持ち家を手に入れたいと思っている人が多いといえます。
30代から50代の持ち家率は減少傾向
持ち家の比率は全年齢層で60％前後の推移ですが、年代別に見ると大きな変化があります。1988年では、30代が約50％、40代は約70％、50代は約80％の持ち家比率でした。しかし以降の集計で、30代から50代の持ち家比率は1988年と比べると、2018年では約10％減少しました。
60歳以上での変化は小さく80％前後で推移しています。総世帯での変動はあまりしていなくても、人々の生活は確実に変わってきていることが分かります。
30代で家を購入する人が多い
持ち家の比率は30代での伸びが顕著で、20代の3倍以上です。2018年の統計では20代前半で5％以下、20代の後半で10％ですが、30代になると40％程度まで増えています。
30代であれば、結婚や子供の出産などのライフイベントが起き、家族構成が決まりやすい時期です。収入も安定してきて、35年といった長期ローンを退職までに完済しようとすると、30代での持ち家はちょうどよいタイミングといえます。
賃貸住宅と持ち家の比率が変動する原因
賃貸と持ち家の比率は、どのような原因で変動するのでしょうか。不動産が割安であれば増加して、収入が不安定であれば減少すると考えがちですが、現実は違います。割安な不動産が増えたリーマンショック以降に急増はなく、収入が安定しない非正規が増えても大きな減少はありませんでした。
原因として、世間のムードやライフスタイルの変化、賃貸住宅の質の変化が考えられます。世間のムードは、周囲の影響で持ち家が欲しくなり、友人や知人、近所の人が持ち家だと自身も家が欲しくなりがちです。地方では地域の特性も強く、持ち家の比率が8割のところもあります。
ライフスタイルの変化は、「晩婚化や住宅ローンを抱えたくない」という考えから賃貸の人が増えるということです。また賃貸であれば、近所付き合いがうまくいかなくても引っ越すことで問題を解決できるでしょう。
賃貸住宅の質の変化は、個性的なアパートやDIYできるマンションの登場で、持ち家でなくても好みに合わせやすくなったことが影響しています。分譲マンションでさえ賃貸の物件があるため、持ち家である必要性が薄れてきているというわけです。
家の購入はさまざまな要因を総合的に考えて決断するため、比率の急激な変動は起きないでしょう。家を購入するタイミングについて、詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
賃貸住宅の3つのメリット
いくら統計で持ち家の比率が高くても、それだけで購入を決断することはありません。賃貸か持ち家にするかを判断するためには、それぞれのメリットデメリットを知るのが近道です。そこで賃貸住宅の3つのメリットから解説していきます。
- 生活状況によって住み替えやすい
- メンテナンス費用は大家の負担
- 固定資産税がかからない
特にこれまでは実家暮らしで、結婚を機に新居へ引っ越そうと考えている人は、メリットをしっかりと把握しておきましょう。
生活状況によって住み替えやすい
二人暮らしを想定した家に子供が2人生まれて4人暮らしをしたり、転勤が決まって遠方まで長距離通勤したりするとなると、日常生活で負担が重く感じます。しかし賃貸であれば、現在の生活状況に最適な住まいへ気軽に引っ越すことが可能です。
引っ越し費用や敷金・礼金などでまとまった費用は必要になるものの、ストレスのない生活は魅力的です。人によってはライフイベントに合わせて住み替えを繰り返す場合もあるでしょう。収入に余裕があれば、賃貸のグレードを上げて優雅な生活もできます。
また職場が変わることがなくても、子供の独立で現在の住まいでは部屋が余るということも起こります。その際も、賃貸であれば部屋数の少ない物件へ引っ越すことで、年間10万円以上の節約も狙えるでしょう。
メンテナンス費用は大家の負担
住宅に長く住んでいると、設備は大切に扱っていても経年劣化で修理やメンテナンスが必要です。賃貸であれば、常設されている設備については大家が負担してくれます。給湯器が壊れて水しか出なくなったり、エアコンが壊れて室内にいられなくなったりしても、修理費は大家に請求できます。
アパートやマンションであれば、家賃と一緒に修繕積立金も支払っているはずです。外壁などの大規模修繕が行われるときは積立金から支払い、基本的に別途料金はかかりません。
固定資産税がかからない
固定資産税とは、持ち家があると毎年支払わなければならない税金で、年間で数十万円かかります。建物部分の税金は築年数で減少していきますが、土地部分は周囲が発展すると上がることもあるかもしれません。30代で家を購入して80代まで住み続けたとすると、固定資産税だけで数百万円かかり車数台分になります。
賃貸で暮らしているなら、直接固定資産税を支払うことはありません。納税義務は物件の所有者の大家にあります。ただし賃貸の家賃は、大家が支払う固定資産税も考慮して決められているため、間接的に支払っているといえるでしょう。
戸建ての固定資産税について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
賃貸住宅の3つのデメリット
賃貸のメリットしか知らずに住み続けていると、将来困ったことが起きるかもしれません。現状の過ごしやすさだけで決めずに、次の3つのデメリットを理解してから今後の住まいを決めましょう。
- 家賃を支払い続けても資産にはならない
- 自分好みにリフォームできない
- 高齢になると賃貸契約できない可能性がある
家賃を支払い続けても資産にはならない
日本人の平均寿命は男女共に80歳を超えていて、30歳から賃貸生活を始めると50年以上は家賃を支払い続けます。80歳までの平均家賃が10万円とすると、累計で6,000万円支払うことになります。しかしこれだけの金額を負担していても、賃貸では自身の資産になりません。
累計の額は地方の安い家なら2、3件は購入できるほどでも資産にならず、住み続ける限り金額は膨らみます。年金生活で収入が減ってからも毎月の固定費となり、貯蓄を取り崩すこともあるでしょう。
現在は高齢化社会などで空き家が増えて、0円で売りに出されている家がある状況です。資産にならないものにお金を払い続けることを許容できないのであれば、賃貸は避けたほうがよいでしょう。
自分好みにリフォームできない
賃貸の利用規約は厳しく、壁紙や床材を張り替えたり壁に釘を打ち付けて棚を作ったりなど、気軽にリフォームができません。集合住宅で防音性を高めたいときにも大家の許可は下りないでしょう。自分好みの部屋に住みたいという場合は、引っ越しすることが一般的です。
一部では、築年数が経っている賃貸でDIYが可能な物件もありますが、数は少なく暮らしやすい周辺環境とは限りません。持ち家であれば間取りまで変更できても、賃貸でそこまで許可しているところはめったにないでしょう。
高齢になると賃貸契約できない可能性がある
賃貸契約は高齢になるほど難しくなり、その原因は入居者の収入の安定性と健康面にあります。給与収入があるうちはよいのですが、退職して年金生活になると現役と同程度の収入は望めないでしょう。そうなると借りられる家賃の物件が減っていき、今よりも暮らしにくい地域へ引っ越すことになってしまいます。
健康面については老後の孤独死などが関係しています。大家としては、手持ちの賃貸が事故物件になってしまうと大きな損失なので、それを避けるために高齢者の入居を断ることが多いです。特に家族が近場にいない人は、賃貸契約の難易度は高いでしょう。
高齢者向けにサポートが付いた賃貸物件は増えてきています。しかし家賃が通常の賃貸物件より高額であったり競争率が激しかったりして、入居することはなかなか難しいといえるでしょう。
持ち家の3つのメリット
ここまで賃貸のメリットやデメリットについてみてきましたが、次は持ち家のメリットについて見ていきましょう。持ち家は、注文住宅だと土地代込みで数千万円になります。人生の中で1、2を争う買い物には3つのメリットがあります。
- 資産になる
- 自分好みにリフォームできる
- 住宅ローン返済後は支出が減る
資産になる
持ち家は資産となり、将来は売却して現金に換えることができます。築年数が経つと建物部分の価値は減少していきますが、土地部分の価値は残ります。しかし賃貸では、累計で何千万円支払っても現金化はできません。
また持ち家は資産のため、新たな融資を受けるための担保にもなります。資産運用の一つとして賃貸経営を始める際は、持ち家を担保にしてローンを組むことが可能です。十分な頭金がなくても審査に通りやすくなるでしょう。
将来的に開発が進むような立地なら持ち家の資産価値は高まり、購入時より高額で売却できる可能性があります。一括査定で最新の価値を調べて利益が出るようなら、買い替えてよりよい家に住むこともできるでしょう。
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自分好みにリフォームできる
持ち家であれば、ライフステージに合わせたリフォームができます。子供が独立してからの間取り変更したり、高齢になった際に安全確保のためにバリアフリー化したりするなど、建築基準に違反しない範囲で自由に行うことが可能です。分譲マンションでは管理規定があり自由度は下がりますが、賃貸よりは自分好みの住まいにできます。
戸建ての持ち家であれば、フルリノベーションすればまったく新しい家に生まれ変わります。建物の寿命が延びて、人生の最後まで気に入った家や土地で暮らせるでしょう。
住宅ローン返済後は支出が減る
退職後に年金頼りの生活では現役時代よりも収入が低下して、生活の質を落とさなくてはなりません。しかし持ち家なら、住宅ローンの完済後は賃貸より支出を抑えられるので生活に余裕ができます。
持ち家で長く生活を続けるほど恩恵は大きく、賃貸のように収入低下で住居探しに困ることもないでしょう。資産価値が下がり続けたとしても、一定額以下なら固定資産税が免除されます。
持ち家の3つのデメリット
賃貸と同様に持ち家でもデメリットはあります。メリットだけに注目して購入すると一生後悔が続くかもしれません。次に紹介する3つのデメリットに納得できない場合は、賃貸を検討したほうがよいでしょう。
- 住宅ローンの返済のプレッシャーがある
- 手軽に住み替えができない
- メンテナンス費用は自己負担
住宅ローンの返済のプレッシャーがある
持ち家を一括払いで購入する人は稀です。多くの人は住宅ローンを使い、最長で35年間返済を続けます。完済できるまでは融資をした金融機関が抵当権というものを持ち、住んでいる人は自由に売却できません。返済が滞ると退去しなければならないためプレッシャーがあります。
住宅ローンを組んだ当初は仕事が順調でも、景気の悪化で収入が減少したり、けがなどで収入が途絶えたりすることもあるかもしれません。新型コロナでは1年で社会が様変わりして、被害が広がる数年前では予想もつかない状況になりました。持ち家の購入は、返済を問題なく続ける覚悟を持ってからにしましょう。
もし返済に困って売却が必要になっても、リースバックという方法を使えば賃貸として住み続けることは可能です。リースバックについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
手軽に住み替えができない
持ち家から住み替えようとする場合は、資金確保のために売却したり資産運用の一環で賃貸にしたりする手間がかかります。放置していても住宅ローンの返済は続き、固定資産税の支払いも求められるためです。
返済途中での売却は、受け取るお金を使って住宅ローンを完済することが前提です。不足分は手持ちの資産などをカバーしなければならず、支払えないと売却自体を進められません。スムーズに手続きが進んでも3ヶ月程度はかかり、すぐに住み替えることは困難です。
賃貸にして住宅ローンや固定資産税を支払う場合も、入居者がすぐに見つかる保証はありません。人の移動が多い春先や秋口に見つからなければ、家賃収入なしで返済の支出がのしかかります。
家の住み替えを成功させるコツや注意点について知りたい方は、詳しく解説したこちらの記事もおすすめです。
メンテナンス費用は自己負担
持ち家の場合は、基本的にメンテナンス費用は全て自己負担です。戸建てであれば外壁や屋根、水回りのメンテナンスだけで、それぞれ100万円単位の支出になります。10年や20年といった長い周期ですが、貯蓄をしておかないとメンテナンスができず、持ち家の劣化が進みやすいです。
マンションの場合は購入代金とは別に、毎月支払う管理費や修繕積立金でメンテナンスを行います。しかし建物の劣化具合や入居者の減少などで、支払う額が上昇する可能性もあります。住宅ローンを完済しても管理費や修繕積立金がなくなることもありません。
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※LIFULL HOME'S 住まいの窓口来場者(390組)を対象とした調査(集計期間：2019年4月～2020年3月)より
【賃貸か購入か】それぞれの支払いをシミュレーション
最後に賃貸と持ち家で、どちらのほうが得なのかをシミュレーションしてみましょう。比較しやすいように、家賃と住宅ローンの返済額を同額の10万円で、残りの条件は次のように仮定します。
| 賃貸の条件 | 持ち家（マンション）の条件 |
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上記の条件で50年暮らした場合のトータルの出費は、それぞれ次のようになります。
50年賃貸物件で暮らしたときの総額
50年持ち家のマンションで暮らしたときの総額
シミュレーション結果は、持ち家のほうが500万円ほど支出が多くなりました。支出だけを見ると賃貸がお得に思えますが、実際は低金利の金融機関を選んだり、頭金を増やしたりすることでも結果は変わります。
今回紹介したメリット・デメリットもあるため、シミュレーション結果は判断材料の一つにとどめておきましょう。
まとめ
日本の賃貸と持ち家の比率は、2018年の統計でおおよそ3.5対6となっており、残りの割合は社宅などを利用しています。ライフスタイルの変化や世間のムードで若干の上下はあっても、比率は1970年代から大きく変わらず家を購入することが主流です。
持ち家の比率が高くても、購入するか賃貸にするかは人によって変わります。それぞれのメリット・デメリットやトータルの支出を考慮して、自身に最適な住まいを選択しましょう。
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