「住宅ローンのリバースモーゲージってどういう仕組み？」「家を売らずに老後資金の調達ができると聞いたけど本当？」など、リバースモーゲージ型の住宅ローンについてお悩みではありませんか？
リバースモーゲージとは、所有する家を担保にすることで、資金を借入できる住宅ローンの一種です。高齢の方でもローンが組みやすく、自宅を売却せず資金が得られるため注目を集めています。しかし、メリットばかりでデメリットがないわけではありません。
この記事では、リバースモーゲージ型住宅ローンの仕組みと、利用するメリット・デメリットを中心に解説します。リバースモーゲージに向いたケースや、それ以外の資金調達方法についても紹介しているので、今後の選択のヒントとしてご活用ください。
リバースモーゲージ型住宅ローンの仕組み
そもそもリバースモーゲージとはどのような住宅ローンなのでしょうか。まずはリバースモーゲージの仕組みについて正しい知識を身に付けましょう。
自宅を担保に借入できるサービス
リバースモーゲージとは、居住している家を担保に金融機関から資金を借入できるサービスです。家の評価額によって融資可能額は上下します。用途を問わずに資金を借入できるタイプもありますが、リバースモーゲージ型住宅ローンには、建て替えや住み替え、リフォームといった住宅に関する用途にのみ使用が認められる商品もあるので注意しましょう。
主に60歳以上のシニア層向けの商品で、基本的に存命の間は家を手放す必要がないため、老後資金の確保が難しいシニア世代から注目が集まっています。
元金の返済方法は2種類
毎月の返済が利息分のみであるという点も特徴的です。月々の負担が少ないことも大きなメリットといえます。では、借り入れた元金はどのように返済するのでしょうか。
元金の返済方法は、リコース型とノンリコース型の2種類に分けられます。
| リコース型 | ノンリコース型 |
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上記のように、リコース型は金利が安く毎月の返済額が少ない反面、契約者の死後、相続人にローン残債負担の義務が課せられるという特徴を持っています。一方ノンリコース型では、死後に担保としていた家を売却して返済に充てるため、相続人への負担がありません。そのため毎月の返済負担は大きいものの、ノンリコース型を選ぶ利点も多いです。
リバースモーゲージ型住宅ローンのメリット・デメリット
リバースモーゲージ型の住宅ローンの仕組みがおわかりいただけたところで、今度は実際に利用して得られるメリット・デメリットを解説します。双方をきちんと理解し、自分の状況ではどちらが大きいかを見極めてから利用しましょう。
リバースモーゲージ型住宅ローンを利用するメリット
リバースモーゲージ型の住宅ローンの利用で得られる主なメリットは、次の3つです。
- 自宅を売却せず資金を借入できる
- 毎月の返済が利息のみで負担が少ない
- 高齢でも借入できる
以下で１つずつ詳しく解説します。
自宅を売却せず借入できる
住んでいる家や土地を売却することなく資金を借入できる点は、リバースモーゲージの大きな利点です。何故なら老後資金不足は社会的な問題となっているほど、多くの人が抱える悩みだからです。しかし、リバースモーゲージを利用することで、そういった将来の不安を解消しながら、家を売却せずに住み続けることができます。
さらに自宅が売却されるのは基本的に契約者の死後となります。存命の間は住み慣れた家で過ごすことができ、必要な資金を得ることができるのです。
また、ノンリコース型であっても、相続人が残債を返済することができれば家を売却せずに残すこともできます。このような選択肢の多さも魅力のひとつです。
毎月の返済が利息のみで負担が少ない
通常の住宅ローンは、毎月元金と利息を併せて返済していきますが、リバースモーゲージでは利息のみを返済する仕組みです。つまり、毎月の返済負担が少なく、生活への負担も少なくて済みます。
例えば、りそな銀行のリバースモーゲージ型住宅ローン「あんしん革命」を例に考えてみましょう。2,400万円を借入した場合、金利2.475％で毎月の返済は約5万円程度です。同額の住宅ローンを金利0.50％で20年借り入れたとすると、毎月の返済額は10万円以上になります。
このように、リバースモーゲージにすることで負担がかなり軽減されることがわかります。
高齢でも借入できる
高齢でも借入できることは大きなメリットです。そもそもリバースモーゲージ型住宅ローンは、主にシニア世代向けのサービスとして提供されています。
通常の住宅ローンは契約時65歳～70歳未満かつ完済時80歳未満であることが要件となることがほとんどです。高齢であるほど審査も厳しくなるため、ローンが組めない高齢者も多くいました。
しかしリバースモーゲージ型住宅ローンなら、家の評価額がよく、担保としての価値があると見なされれば年齢に関係なく資金を借り入れることができます。
リバースモーゲージ型住宅ローンを利用するデメリット
一方で、リバースモーゲージには以下のようなデメリットも存在します。
- 存命中に一括返済を求められる可能性がある
- 評価額の下落で融資限度額が減る可能性がある
- 変動金利のため金利上昇のリスクがある
以上のデメリットにも留意して利用を判断しましょう。
存命中に一括返済を求められる可能性がある
リバースモーゲージを利用しても、自宅の売却は死後となるのが基本です。しかし、融資額は評価額によって限度額が決定されるため注意しましょう。
もちろん長生きすることは望ましいことですが、想定よりも長生きすることで受取総額が融資限度額に達してしまい、存命中に返済を求められる場合があります。その場合は自己資金で一括返済ができないと、家を売却して手放さなければなりません。さらに、売却金額よりも借入金額のほうが多くなってしまうと、家を失うだけでなく借金が残ることにもなります。
融資期間を一生涯としている商品が多いなか、このようなリスクに備えて明確な借入期間を設ける商品も増えています。借入前に長期的な資金計算を行い、自分でもリスクに備えられるようにしましょう。
評価額の下落で融資限度額が減る可能性がある
リバースモーゲージ型住宅ローンの融資限度額は、担保とする家の評価額で決定されます。そのため評価は借入時だけでなく毎年見直しされるため、将来評価額が大きく下落する恐れもあるのです。
その傾向から多くの商品は、評価額が下がることも見越して評価額の50％～70％程度を限度額とする場合が多いです。とはいえ将来その想定された評価額を大きく下回り、融資限度額と借入残高が逆転すると、家を手放さなければならない可能性はあります。
そのような場合でも超過分を返済すれば家を手放さずに済むため、リスクに備えてある程度自己資金も準備しておくとよいでしょう。
変動金利のため金利上昇のリスクがある
リバースモーゲージ型住宅ローンの多くは、変動型の金利タイプを採用しています。現在は超低金利時代といわれるほど金利が低いので月々の返済は少ないです。しかし、将来金利が上昇すると毎月の返済負担が大きくなる恐れがあります。
ただし、これはリバースモーゲージに限ったことではありません。他の変動金利を採用している全ての商品にも同じことがいえます。
リスクを回避するには、この先金利が上昇しても問題なく返済ができるかシミュレーションしておくことをおすすめします。返済負担が少ない間に貯蓄ができるかどうかでもその後の負担は大きく異なるでしょう。
リバースモーゲージ型住宅ローンの注意点
リバースモーゲージ型住宅ローンを利用する際、以下のポイントに注意しましょう。
- サービスによって使用用途が限定される
- 全ての家が対象ではない
- 契約に推定相続人の同意が必要
それぞれの注意点について以下で詳しく解説します。
サービスによって使用用途が限定される
リバースモーゲージは、サービスの提供元によって使用用途が限定されている場合があるため気をつけましょう。
以下の表は、提供元とサービスの特徴をまとめたものです。
| 提供元 | サービスの特徴 |
| 金融機関 |
|
| 住宅金融支援機構 |
|
| 地方自治体の社会福祉協議会 |
|
使用用途や特徴を見て、自分に適した商品を選ぶことが大切です。
全ての家が対象ではない
リバースモーゲージ型の住宅ローンは、全ての家や土地が対象となるわけではありません。基本的には土地付きの戸建住宅が対象となり、マンションは対象外になることが多いです。ただし、マンションでも立地が良く価値が下がらないと認められるものは対象となる可能性があります。
また、戸建て住宅であっても地域や物件の状態によっては対象外になる場合もあるため、一概にはいえません。
マンションでリバースモーゲージを利用したい方はこちらの記事をご覧ください。
契約に推定相続人の同意が必要
リバースモーゲージは、契約者の死後に家を売却するまたは相続人に残債が移ることを前提としている制度です。そのため、契約には推定相続人の同意が必要になります。
つまり、相続人の理解がなければリバースモーゲージを利用することはできません。家族間できちんと話し合いを行い、意見をすり合わせる必要があります。
また、契約者が死亡した後、配偶者に支払い義務が生じる場合もありますが、まれなケースです。基本的には契約が配偶者に移り、配偶者の死後に支払い義務が相続人に移ることになります。詳しくは契約前に商品の情報をしっかり確認しましょう。
リバースモーゲージ型住宅ローンの利用がおすすめな人
リバースモーゲージ型住宅ローンには、メリットだけでなくデメリットや留意点があります。そのようななかで、リバースモーゲージを利用するとメリットが大きいのはどのようなケースでしょうか。
- 住宅ローン返済の負担が大きい人
- 老後の資金が少ない・備えたい人
- 相続人がいない・家を残す必要がない人
- 将来的に老人ホームへの入居を考えている人
以上のような特徴に当てはまる場合には、ぜひリバースモーゲージの利用を検討してください。
住宅ローン返済の負担が大きい人
月々のローン返済が家計の負担となり生活にゆとりのない方にとって、リバースモーゲージの利用で得られるメリットは大きいでしょう。借入時期が遅く、定年退職後にも返済が続く場合は特に支払いが厳しいかと思います。
そうした場合には、リバースモーゲージを利用して住宅ローンを借り換える方法がおすすめです。リバースモーゲージ型住宅ローンを利用することで、月々の支払いは利息分のみになり、暮らしにゆとりをもたらすことができます。
老後の資金が少ない・備えたい人
リバースモーゲージは、老後の資金形成として使用されることの多い商品です。そのため「老後の資金が少なくて不安」「将来のためにできる限り備えておきたい」という方にはリバースモーゲージの利用をおすすめします。
資金形成のために住んできた家を手放すこともできますが、高齢者が賃貸住宅に契約しようとしても、月々の返済や孤独死を懸念して断られてしまうケースも多いです。その点、リバースモーゲージは家を手放すことなく資産形成ができるため、そうした面ではメリットが大きいと考えられます。
相続人がいない・家を残す必要がない人
リバースモーゲージは最終的に家を売却して返済に充てる場合が多いため、家を残す必要がない場合に特におすすめです。
契約には想定相続人の同意が必要と述べましたが、相続人がいない場合でもリバースモーゲージを利用できることがあります。むしろ相続人がいないほうがリバースモーゲージで得られるメリットは大きいです。相続人がいると、家を残したい場合は残債を全額支払わなければなりませんが、相続人がいなければ何の懸念もなく家を手放すことができます。
将来的に老人ホームへの入居を考えている人
いずれ老人ホームなどの高齢者住宅への入居を考えているなら、リバースモーゲージで得た資金をその入居金に充てることも可能です。
高齢者施設の入居にかかる費用は決して安いものではありません。子どもや孫に負担をかけるならと、リバースモーゲージを利用して自分で費用を用意しておくケースも増えています。これまでの生活を変えることなく、まとまった資金を得ることができることは大きなメリットでしょう。
リバースモーゲージ型住宅ローン以外の選択
リバースモーゲージ型住宅ローンは、利用者の目的や状況によってデメリットのほうが勝ってしまう場合もあります。本記事の最後に、リバースモーゲージ以外に老後資金をねん出する方法を3つ紹介します。
- リースバックを利用する
- 自宅を賃貸にする
- 自宅を売却する
1つずつ詳しく見ていきましょう。
リースバックを利用する
リースバックとは、持ち家を売却した後、購入者と賃貸契約を結ぶことで家に住み続けることができる制度のことです。借金の返済ではなく、毎月賃料を納めていくことになる点がリバースモーゲージと大きく異なります。
リースバックでは一度家を売却するため、売却金額というまとまった現金を手に入れることができるという特徴があります。そのため、将来の資金を手に入れ、借金というリスクを背負わず、慣れ親しんだ家に住み続けることができる点がメリットです。
リースバックを行う際は、複数業者に査定依頼をして適切な価格相場を知ることから始めましょう。
ただし、ローンの支払いよりも賃料が高くなることが多い点や、売却金額が通常の売却よりも安くなりやすい点には注意が必要です。リースバックについて詳しくはこちらの記事で解説しています。
自宅を賃貸にする
家を第三者に貸し出し賃料を得るという方法も選択肢のひとつです。家から離れなければならないというデメリットはありますが、利用者がいれば毎月安定した家賃収入が得られるため、生活が安定します。
ただし、賃貸に出しても入居希望者が現れなければ、収入が得られず、管理費で生活が厳しくなる恐れもあります。駅近の家や利便性の高い家など、賃貸に出して需要が見込まれるなら自宅で賃貸経営を行うのも手です。不動産会社など、専門家に相談してから決めるとよいでしょう。
一戸建ての賃貸経営のメリットとデメリットを解説したこちらの記事もおすすめです。
自宅を売却する
場合によっては、思い切って自宅を売却することも視野に入れましょう。住み慣れた家から離れることにはなりますが、売却が最も多くの資金が得られる方法です。
次の住まいを確保しなければならない点はデメリットです。前述したように高齢になってからの住まい探しは難航することも多いため、売却前に住み替える家を見つけておくことをおすすめします。
築年数が古く、建物の価値がそれほどなかったとしても、取り壊して土地として売却することで高額売却できる場合もあります。売却を検討したら、まずは不動産会社による査定を受けましょう。
マイホームの売却方法や高額売却のコツを解説したこちらの記事も参考にしてください。
まとめ
リバースモーゲージ型住宅ローンは、自宅を手放すことなく資金形成ができるため大変有用な制度です。しかし、使用する人によってはメリットよりもデメリットが勝ってしまう場合もあります。用途の制限を確認したり、支払いシミュレーションをしたりして、自分が利用に向いているか見極める必要があるでしょう。
また、契約に同意が必要であるだけでなく、今後の暮らしを決める大切な選択ですから、リバースモーゲージの利用は将来相続人となる家族と話し合って決めることをおすすめします。場合によっては、リバースモーゲージ以外の選択肢も含めて検討しましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
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