【築20年以上】一戸建ての売却成功への8つのポイントを徹底解説

不動産売却

築20年以上経っている一戸建ては、まだ何十年も住める状態であっても劣化は目につきます。売却しようと考えていても売れないのではないかと不安になるものです。住宅ローンが残っている一戸建てでは、完済できるだけの額にならなければ預貯金を取り崩さなければなりません。

そこでこの記事では、築20年以上の一戸建てが売却しにくい理由や売却を成功させるポイント、注意点について紹介します。少しの工夫で100万円以上の高値になることもあるため、古い家の売却を考えている方はぜひ参考にしてください。

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売却価格の具体的なイメージを持った上で、効率的に知識を身に着けていきましょう。

築20年以上の一戸建ての売却が不利な3つの理由

築年数が20年以上経っている一戸建ては、築浅のものより需要が低いです。物件によってはいつまでも売却できず、住み替えが進められずに空き家の維持費の負担が続くこともあります。売却を成功させるためにも、まずはなぜ不利になってしまうのかを知っておきましょう。次の3つの理由について詳しく解説していきます。

  • 経年劣化による資産価値の低下
  • 住宅ローンの借入期間に制限
  • 立地によって過疎化の影響

理由1:経年劣化による資産価値の低下

一戸建ての資産価値は経年劣化で低下し、木造だと築20年で新築時の20%以下の価値になってしまいます。築浅の物件より耐久性に劣り、購入後に何十年も暮らそうとすると大がかりな修繕が必要です。決して安くない家の代金を支払ったあとに、さらに高額の出費が待ち構えていることは、購入する側からしたら避けたいものです。

また住宅ローンが残っていると、売却するためには完済しなければなりません。しかし残債以上の価格で売り出しても、それだけの価値を見いだしてもらえずに売れ残ってしまいます。

理由2:住宅ローンの借入期間に制限

中古の一戸建てであっても一括払いで購入する人は希で、多くの人は住宅ローンを利用します。その際は返済による月々の負担を少しでも軽くするために、借入期間を長く取ることが一般的です。しかし築年数が経っていると、借入期間に制限がかけられます。

住宅ローンの審査は物件の評価も入り、築20年以上ともなると新築より耐久性が下がっています。そのため35年ローンを希望しても、25年までしか組めないことも少なくありません。するとトータルの支払い額は減っても、月々の返済額が増額して家計を圧迫する恐れがあります。

また、築20年以上の木造一戸建てでは住宅ローン控除を使えない点も、売却が不利になる要因の一つです。

理由3:立地によって過疎化の影響

売却予定の一戸建てが建てられた当時は人気があった立地でも、20年以上経つと状況は変わります。開発が現在も進んでいればよいのですが、そうでなければ住民の高齢化や過疎化が起こっている場合があります。

過疎化が進むと、周囲から生活に必要なスーパーや病院などの施設が減り、車がないと日常生活の維持さえ難しくなるかもしれません。子どもが地域に少なくなると学校の統廃合も起こります。子育て世代もこれから老後を迎える世代も、過疎化が進みそうな地域にあえて住むためには、それなりの覚悟が必要でしょう。

築20年以上の一戸建ての売却を成功させる8つのポイント

築20年以上の一戸建ての売却では、不利になる経年劣化による資産価値の低下や過疎化などの要素を改善することは不可能なため、現状を受け入れつつ競合物件と争わなければなりません。

そこで、今からでも対処可能な成功させるためのポイントを8つ紹介していきます。基本的に費用をかけずに、できるだけ手元に残るお金を増やす方法です。詳しく紹介するため、やりやすいものからすぐに実行しましょう。

  • 相場を調べてから売りに出す
  • 信頼でき実績のある不動産会社に売却の依頼をする
  • リフォーム以外の方法で見栄えをよくする
  • 無理な値引きには応じない
  • 築年数の古さに負けない魅力を伝える
  • 解体前に家付きの土地として売りに出す
  • 売買契約で契約不適合責任に制限をつける
  • 税金の特例や控除を漏れなく利用する

POINT1:相場を調べてから売りに出す

最新の相場を調べるためには、不動産会社の査定を複数社で受けるようにしましょう。1社では妥当かどうかが判断できないため、複数社の結果で平均を取るのです。その際は一括査定を使うと、手間をかけずに依頼できます。

どれだけ築年数が経ち資産価値が下がった一戸建てでも、実際に売却できる価格はそのときの相場で決まります。住宅ローンが残っている場合は完済することも重要ですが、相場より高い価格で売り出しては誰も見向きもしません。

また相続した空き家の売却では、早く手放したいからと適当な価格で売り出してはもったいないです。相場より安く設定してしまい、後から適正価格を知ると後悔してしまいます。

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POINT2:信頼でき実績のある不動産会社に売却の依頼をする

不動産会社を選ぶ基準は次の3つです。

  • 根拠のある査定を出している
  • 一戸建ての売却実績がある
  • 実際に話してみて信頼できる

一戸建ての売却で、不動産会社選びは成否を分ける重要なポイントです。売り出しの戦略立てや購入する人との交渉、契約書作りなど、売却までの大半は不動産会社に頼ることになります。たまたま近くにあるからと仲介を依頼してしまうと、厳選した場合よりも売却に時間がかかったり安くなったりするかもしれません。

不動産会社の中には、相場より極端に高い査定を出して、顧客を確保しようとするところもあります。そのようなところに依頼しても、結局は値下げすることになり時間を無駄にしてしまいかねません。しかし、実績がある不動産会社なら、既に顧客を抱えている可能性があり短期間での売却も期待できます。

信頼できるかどうかは、自身の要望に沿った売却をするために重要です。話を聞いてもらえずに売却を進められてしまうと、購入する人が見つかっても、より好条件にできたのではないかと不満が残ってしまいます。

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POINT3:リフォーム以外の方法で見栄えをよくする

大がかりなリフォームをする代わりに汚れが目立つ所を掃除したり、整理整頓などして広く見えるようにしたりすると印象がよくなります。築20年以上経っていると、見栄えをよくするためにリフォームをしたほうが売れやすくなると考えがちです。しかしリフォームに投資した費用は、売り出す価格に上乗せすると価格の相場を超えてしまい、回収できないリスクがあります。

また数万円の費用はかかりますが、ホームインスペクションを受けるのもおすすめです。専門家が建物の劣化や欠陥を診断してくれ、購入を検討している人に品質のアピールができます。問題になりそうな箇所は最低限に修理しておくと、引き渡し後に不具合が見つかるリスクも下がります。

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POINT4:無理な値引きには応じない

調べた相場で売り出し購入希望者が現れても、最終決定する前に値引き交渉してくることがあります。そのときに、住宅ローンが完済できないなど想定外の値引きを要求してきた場合は、無理に応じる必要はありません

許容できる範囲なら応じても問題ありませんが、よほど売却を急いでいない限りは次の購入希望者を待つのもよいでしょう。契約を結ぶまでは売主自身に買主を選ぶ決定権があります。

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POINT5:築年数の古さに負けない魅力を伝える

築年数が経っている物件を売却するためには、不利な状況であってもそれに負けない魅力を伝えられたら、予定している時期までに売却することは可能です。例えば次のようなものがアピールポイントになります。

  • 暮らしやすい間取り
  • 日当たりがよい
  • 美しい景観が望める
  • 治安がよい
  • スーパーや病院などが近場にある

住んでいた人でないとわからない魅力を中心に、暮らしたくなるような情報を伝えていきます。売り急いでいるのを感づかれないように、さりげなくアピールしましょう。

POINT6:解体前に古家付きの土地として売りに出す

建物部分の傷みがひどいからと、いきなり解体して土地だけで売却はしないでください。戸建ての解体には100万円以上の費用がかかり、建物を残している状態より安く売却することになります。リフォームと同様にかけた費用の回収は難しく、損をする可能性が高いです。

代わりに古い家付きの土地として売り出すことを検討してみましょう。購入希望者が解体を望むと費用は売主が負担しますが、残した家にリフォームして住む人もいます。解体してしまうと後戻りができないため、売り方を変えて購入希望者を探してみましょう。

POINT7:売買契約で契約不適合責任に制限をつける

一戸建ての売買契約を結ぶと契約不適合責任を負います。これは引き渡し後に相手に伝えていなかった不具合が見つかると、対処しなければならないというものです。売主が把握していないものも対象で、築20年以上の一戸建てでは築浅の家よりリスクが上がります。

リスクを下げるためには、契約書で負うべき契約不適合責任に制限を付けるとよいです。法律より契約書の内容が優先されるため、可能なら次のような条件を付けられないか交渉してみましょう。

  • 引き渡し後に故障した設備の責任は負わない
  • 責任を負う期間は引き渡しから1年間だけ
  • 指定した金額以上の請求は行わない

POINT8:税金の特例や控除を漏れなく利用する

一戸建ての売却で利益が出ると、確定申告して税金を納めなければなりません。何も対策していないと、利益に対して20%以上の税率がかかります。次のような特例や控除があるため、適用できるものは漏れなく利用して節税しましょう。

特例や控除の種類 概要
マイホームを売ったときの特例 利益に対して、最大で3,000万円まで控除
マイホームを売ったときの軽減税率の特例 利益にかかる税率を下げる
買い替えたときの特例 次の売却まで納税を先延ばし
損益通算 売却損を使い、本業の収入にかかる税金を抑える

どの制度も、条件を満たしていても自動的には適用されません。適用できるかを確認して、期限までに申告・申請してください。節税対策の詳細について、詳しく知りたい方はこちらの記事がおすすめです。

短期譲渡と長期譲渡を比較!売却や税金で損をしないポイントを解説
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一戸建ての売却に関する基礎知識

成功させるポイントだけ把握しても、実際の手続きで手間取っていては、引き渡しまでに時間がかかることでしょう。そこで一戸建て売却の基礎知識として、売却するまでの流れやかかる費用について紹介します。全体像を把握しておくと、スムーズに準備を進められて余計なお金を使うこともなくなるでしょう。

一戸建てを売却する流れ

一戸建ての売却は、準備してから確定申告するまでは次のような流れで行います。

  1. 売却したい一戸建ての査定
  2. 仲介を依頼する不動産会社と契約
  3. 内覧などの売却活動
  4. 購入希望者と売買契約
  5. 一戸建ての引き渡し
  6. 確定申告

査定を受けてから引き渡しまでに6ヶ月程度かかります。確定申告は売却した翌年の2月16日から可能なため、すべてが完了するまでに1年以上かかることも想定しておきましょう。

売却の流れについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

戸建ての売却はどうやる?|査定額UPのコツや不動産会社の選び方も解説
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一戸建ての売却にかかる費用

一戸建てを不動産会社の仲介で売却する場合は次の費用が必要です。

費用の種類 目安
仲介手数料 (売却額×3%)+6万円+消費税
登記費用 5,000~2万円(司法書士に依頼した場合)
印紙税 1,000〜6万円(売却価格で変わる)
返済事務手数料 1万~3万円(住宅ローンが残っている場合)
引っ越し費用 15万~20万円(引っ越し先までの距離は荷物の量で変動)
売却するための諸費用
  • 測量:30万~80万円
  • 解体:100万~300万円
  • 廃棄物の処理:10万~50万円
  • ハウスクリーニング:5万~20万円

仲介手数料だけで100万円を超えることもあり、売却が成立した価格がそのまま手元には残ることはありません。住宅ローンが残っている人は、これらの費用も考慮して売り出し価格を決めないと、預貯金で不足分を埋めることになります。

売却で利益が出ていればさらに税金の支払いがあります。確定申告の時期までお金を残していないと、納税で困ることになるため注意が必要です。

売却にかかる費用について理解を深めるには、次の記事もおすすめです。

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築20年以上の一戸建てを早く手放したいなら買取も検討を

さまざまな対策を講じても、築20年以上経った一戸建てでは売却先が見つからないことがあります。そのようなときは、買取を利用することですぐに手放すことが可能です。ここでは買取の仕組みや注意点を紹介するため、仲介での売却との違いに注目して詳細を把握しましょう。

買取なら早期に手放せる理由

買取とは一戸建てを不動産会社が直接引き取る取引で、仲介と違って購入希望者を探す必要がありません。不動産会社が提示する価格に同意できれば、すぐに物件の引き渡しが可能で、査定を受けてから1ヶ月程度あれば現金化できます。

築20年以上が経った価値がないと思っていた一戸建てでも、査定でそれなりの価格を出してくれるかもしれません。仲介ではうまくいかなかったときに利用しましょう。

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買取の注意点

仲介より便利に見える買取ですが、3つの注意点があります。1つ目は買取ってもらう価格の安さです。不動産会社が転売して利益を出す仕組みであるため、仲介の売却より2~3割安値になります。

2つ目は買取価格を自身で決められないことです。不動産会社が提示する価格がすべてであるため、交渉しても断られやすいでしょう。3つ目は新しい所有者を自身で選べないことです。売却先の決定権は不動産会社にあるため、近所の知り合いに迷惑がかかりそうな人が住む可能性があります。

買取業者の選び方

一戸建ての買取を利用する際は複数社で査定を受けましょう。仲介の場合と違い、確実に買取してもらえる業者や高額査定を出してくれた業者を選ぶとよいです。

さらに提供されているサービスも比較すると、満足できる買取になります。格安で廃棄物の処理ができたり、仲介の売却も試せる買取保証があったりするため、厳選してみてください。

おすすめの買取業者を知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

不動産買取業者おすすめ10選!買取の基礎から業者の選び方も解説
不動産の買取をしてもらいたくても、業者が多くてどこに頼めばよいのか迷っていませんか?業者は厳選しないと100万円以上の損をすることもあります。本記事では、おすすめの買取業者10社と選び方のポイントも解説。自分に合った業者を探してみましょう。

築20年以上の一戸建てを売却する際の注意点

一戸建ての売却は人生の中で何度も経験することではありません。漠然とした考えで進めると、思いもよらないトラブルに巻き込まれたり、手に入るはずだったお金を失ったりします。ここで紹介する注意点を理解してから、売却の手続きを進めるようにしましょう。

  • 個人売買はトラブルが起きる可能性があるため慎重に
  • 住み替え先は老後のことも考慮する
  • 加入中の保険は売却しても解約されない

個人売買はトラブルが起きる可能性があるため慎重に

不動産の取引は必ず不動産会社を通す必要性はなく、個人間でもお互いが納得できれば口約束でも取引は成立します。不動産会社を利用しないため、仲介手数料は発生せず登記などの最低限の費用で済みます。

しかし個人売買には欠点があり、契約書の作成でトラブルが起きやすいです。法律的に問題のない契約書の作成には専門知識が必要で、にわか知識では記載漏れや買主に不利な条件付けなどで、裁判に発展する恐れがあります。

また価格交渉は直接行うことになり、感情的なやり取りで売買が成立しないこともあるでしょう。ゼロから購入希望者探しをすることにならないように、慎重に進めなければなりません。

個人売買のメリット・デメリットを詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

不動産の個人売買はリスク?メリット・おすすめサイト・サポート解説
不動産は個人で売買できるものの、メリットだけではなくデメリットもいくつかあります。そこでこのページでは、不動産を個人で売買するメリット・デメリットや、個人で売買する流れ、注意点、個人で不動産売買できるサイトなどを紹介します。

住み替え先は老後のことも考慮する

現在住んでいる一戸建ての売却では、住み替え先探しも同時に進めることになります。売却することばかりに注力して、適当に住み替え先を選んでしまうと老後に苦労してしまいます。次のポイントを考慮しておくと、お金や日常生活で満足できるものになるでしょう。

  • 住宅ローンは退職しても問題なく返済できるか
  • 衰えた体でも暮らしやすい立地か
  • 介護に支障がでない間取りや家の作りか
  • 相続したときに子が扱いに困らない物件か

住み替え先の処分方法まで考えておかないと、築年数が経ち売却が困難な物件が残り続け、その処理が相続した人の負担になります。自分と同様の悩みを子に持たせないように、価値が落ちにくい物件を選びましょう。

住み替えの手順や費用について知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

家の住み替えを成功させたい人必見!手順や費用・注意点について解説
家の住み替えは通常の売却とは異なるため、手順や費用・注意点について理解を深めておく必要があります。本記事では、家を住み替える理由や家を住み替えるときの手順・費用、住み替えを成功させるためのコツ、注意点などを取り上げます。

加入中の保険は売却しても解約されない

一戸建てを所有しているなら、たとえ空き家でも火災保険や地震保険をかけていることがほとんどです。一戸建ての売却が成立したなら、引き渡しまでに解約手続きを進めましょう

これらの保険は、売却しても解約手続きをしなければ継続されます。購入した人が各種保険をかけても、自身が加入しているものはそのままです。解約手続きをすれば、年単位でまとめて保険料を支払っている場合は、未経過の部分は返金してもらえます。

まとめ

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築20年以上経った一戸建ては、経年劣化や立地の影響で売却に不利な場合が多いです。想定より安くなったり引き渡しまでに時間がかかったりして、手放せてもいつまでも後悔が残るかもしれません。

しかし売り出し方や不動産会社選びなどを工夫することで、希望額での売却も不可能ではありません。売り出し前の準備から確定申告までの全体像も把握しておくと、スムーズに手続きを進められます。

どうしてもダメな場合は買取という方法もあります。仲介よりは安くなってしまいますが、売却先が見つからずにいつまでも維持費を支払い続けるよりはよいでしょう。ぜひ本記事を参考に、築年数が経過した家の売却活動を進めて成功させてください。

築年数が経過した家の売却方法については、次の記事もおすすめです。

【古い家を売る7つの方法】スムーズに売却するためのポイントも紹介
古い家を売るのは難しいと思っていませんか。工夫は必要ですが、所有していても負担が続くだけでメリットはありません。この記事では、おすすめの7つの方法と税金対策を紹介します。ぜひ参考にして、古い家をスムーズに売却しましょう。
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