相続した不動産の査定方法とは?目安の時価を自分で算出する方法も

不動産売却

親族の不動産相続があるけれど、「遺産の分割でトラブルが起きたら」と不安に思うことはありませんか?特に、不動産相続時に相続人同士で意図しない差が出ることはトラブルの原因の一つです。

実はこれは相続税評価額と時価が混在したまま分割してしまうことで起きてしまいます。相続人同士で相続額に共通の認識があったはずが、偏りがあったとあれば不動産相続問題に亀裂が生じる怖れがあるでしょう。なるべくならば相続トラブルは避けたいはずです。

そこでそんなトラブルを避けるためには、不動産を査定して時価を把握することが大切です。時価を把握しておくことで相続分割が不公平になるということが避けられます。今回はそれを踏まえ、不動産相続時に大切な不動産の査定方法についてご紹介します。

一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3

※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ(2021/4/9~2021/4/13実施 回答数380人)

こちらは、サービス利用者にアンケートを取って作った「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさったできたランキングですので、是非参考にしてください。

なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。

次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを作っております。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。

不動産一括査定サイトランキングおすすめ21選!選び方や利用者の声も紹介!
不動産を売却するなら不動産一括査定サイトが便利です!手間なく複数社へ査定依頼して比較することができます。本記事では不動産一括査定サイトの基礎知識や注意点を取り上げ、おすすめ21サイトや選び方まで徹底解説します。査定サイトを探すなら必見です!

相続した不動産の査定が必要な理由

不公平な不動産相続による相続トラブルを避けるには不動産の査定が必要不可欠です。何故なら不動産の査定を行うことで相続額が明確となり、いざ分割してみたら認識と違っていたという事を避けられるからです。

相続を控えている方の中には相続人同士で不動産の分割をしたいと考える方もいらっしゃいますが、不動産を相続人だけで分割するのは難しいとされています。相続人が1人ならまだしも、複数人いる場合は尚更です。不動産に詳しくない限りは適切な不動産分割は難しいでしょう。

そこでまずは何故不動産査定をするべきなのか、相続の構造からその理由をさらに詳しく掘り下げていきましょう。

固定資産税評価額が時価と乖離しているため

相続人の方の中には、この固定資産税評価額で資産を計算しようとする方がいますが、これはおすすめできません。何故なら、固定資産税評価額は時価と乖離しているためです。

固定資産税評価額は、いわゆる各市町村で算定される家の固定資産税評価です。あくまでも税を納付するための評価額にしかすぎません。不動産相続のための正確な価値を見定めるには、固定資産税評価額だけでは明確ではないのです。

そのため、相続のための不動産算定では相続税評価額で確認します。相続税評価額とは相続税や贈与税などを計算するための評価方法です。相続税評価額を算出するには、土地は相続税路線価から、家は固定資産税評価額から計算することになります。

この際には土地の相続税路線価は時価の約80%です。建物の固定資産税評価額場合は新築請負金額の50〜60%となります。土地と建物、それぞれに相続を前提に評価をするため、相続のために寄り添った算定方法と言えます。そしてこの相続税評価額を出すには、不動産査定をすることが必要不可欠となるのです。

  • 固定資産税評価額…家などの固定資産にかかる税の納付のための評価額
  • 相続税評価額…土地や家を含めた相続税や贈与税を計算するための評価額
  • 相続税路線価…相続税を計算するために国が定めた基準(時価の約80%)

不動産を複数の相続人で共有するのが難しいため

次に不動産査定が必要な理由は、不動産は複数の相続人で共有するのが難しいからです。不動産は物理的に動かせない資産です。意思があれば相続人同士で共有持分を持つことも可能ではあります。しかし、例えば兄弟やいずれかの親族であっても一緒に住むのは難しい場合が多いです。生活を共にする意向がない場合や相続人にも家族がいる場合もあるため、不動産を共有するのは難しいといえます。

さらには共有することで思わぬ相続人同士の揉め事に発展することもあるでしょう。そのため、もし相続する不動産の権利と価値を公平に分割したいのなら、不動産の売却が必要になるのです。だからこそ不動産売却をするためには、不動産の評価額の査定は重要となってきます。査定を行うことで自身の相続分を損なうリスクも減らせます。

相続した不動産の査定方法

不動産査定の必要性についてご紹介したところで、次は実際に相続した不動産の査定方法について見ていきましょう。相続した不動産の査定方法は大きく分けて3つあります。それは「自分で時価を計算する」「不動産会社に依頼する」「不動産鑑定士に依頼する」の3つです。専門家に任せたいのなら、不動産会社や不動産鑑定士に任せるのが無難です。しかし自身で時価を計算をする方法もあります。3つの不動産査定の方法はそれぞれにメリットとデメリットがあり、あくまでも選択は相続人の方次第です。相続にはそれぞれのケースと事情があるため、相続人の方が納得できるものがおすすめです。それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

自分で時価を計算する

最初にご紹介するのは、自分で時価を計算する方法です。

じつは不動産の査定は個人で行うこともでき、方法さえわかれば相続人自らが査定を行えるのです。自分で時価を計算する場合には、固定資産税評価額と相続税路線価を用います。固定資産税評価額が時価の7割、相続税路線価が時価の8割を占めているため、この2つを使って計算すればおおよその時価を算出することができるのです。

自分で時価を計算するメリット・デメリット

不動産を査定を自分で行うメリットは手間やお金をかけずに、すぐ算出することができることでしょう。相続人が自ら行うため、不動産会社などへ依頼する費用またはそれにかかる手間をカットすることができます。

また、本格的に専門家に頼む前に相続額がどれぐらいになるか知りたい方も簡単に調べることが可能です。ひとまず相続額を推定したい方や不動産査定にリソースを避けない方には向いている選択肢と言えます。逆に不動産査定を自分で行うデメリットはあくまでもその算出された金額で売れるかは断定できないことです。不動産といってもそれぞれ違うため、住宅事情によって補正が必要であったり、逆に節税になるケースなどもあります。

そのため、ご自身で算出された金額で必ず売れるとは言えないのです。個人的に不動産査定して算出された額はあくまでも推定金額として見る必要があります。

不動産会社に査定を依頼する

次に挙げられる不動産の査定の方法は不動産会社に依頼する方法です。不動産会社に査定を依頼すれば、まさに現在の売却予想金額を算出してくれるため、より正確な時価を知ることができます。不動産のケースによっては相続税評価額から変動がある査定価格となることもあります。

また、不動産会社では無料査定を行っている会社が多く、気軽に不動産の査定を行うことができます。その際には机上査定か訪問査定を選ぶことになるでしょう。今現在の時価を詳細に知ることができるため、遺産を分割する場合におすすめの方法です。

不動産会社に依頼するメリット・デメリット

不動産会社に査定を依頼するメリットはやはり不動産売買のプロが行うことでしょう。専門家が査定を行うため、査定額の精度は高くなります。自分で査定額を算出した時には計算に含められなかった住宅事情なども合わせ、より現実的な相続額を知ることができます。

また、プロに依頼するのにもかかわらず、その多くが無料で査定できるのもメリットでしょう。不動産相続には様々なお金がかかる事柄である以上、なるべく費用を抑えられればそれに越したことはありません。

逆に不動産会社へ依頼するデメリットは裁判になった際に有効な書類としては利用できないことです。不動産鑑定士による鑑定評価書は公的な書類と認められますが、不動産会社による書類は認められていません。

不動産会社への査定を希望する場合は、不動産の一括査定サービスが大変便利です。査定依頼をするなら1社に絞らず複数社へまとめて依頼することで、多数の査定結果を比較し検討することができます。複数社を比較することで、土地の適正な価格相場が見えてくるでしょう。

不動産鑑定を依頼する

3つ目の選択肢は不動産鑑定士に鑑定を依頼する方法です。不動産会社と同じく、専門家の査定であるため正確性は確かです。不動産会社との違いは「不動産鑑定評価書」を受け取ることができることでしょう。不動産鑑定評価書は裁判にも用いれる公的な書類です。そのため、例えば遺産分割協議が難航し、裁判に発展した場合には活用できます。相続争いが裁判に発展しそうな場合におすすめの方法です。

不動産鑑定を依頼するメリット・デメリット

不動産鑑定士に依頼するメリットはやはり裁判に利用できる書類が受け取れるというところが大きいでしょう。不動産会社での査定結果の書類は時価としての精度は高いですが、裁判では利用できません。しかし、不動産鑑定士が査定した結果である、不動産鑑定評価書は公的資料として利用できるため、相続争いが裁判になる場合は利用価値が高いでしょう。

逆にデメリットは有料であることです。しっかりと不動産を鑑定するには認定を受けた不動産鑑定士が日数をかけて査定し、最終的な額を算出します。そのため、不動産鑑定は有料になってしまうのです。この場合、相続人の誰かが代表して依頼することになるので、誰が依頼して誰が支払うのかという問題も発生するでしょう。

相続不動産の査定を依頼する場合の注意点

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次に相続不動産の査定における注意点をご紹介します。相続不動産の査定を依頼する場合、タイミングや費用の問題が出てきます。例えば相続では売却の時期が早ければ、より多く相続額が貰えるケースがあるのです。

また、不動産の査定にかかった費用をどうするのかについても忘れてはいけないポイントがあります。相続で無用な損をしないためにも、相続不動産の注意点を見ていきましょう。

なるべく早めに査定を依頼する

相続する不動産ではなるべく早く査定を依頼することをおすすめします。何故なら、相続から3年以内に売却すると取得加算があるからです。つまり期間内になるべく早く不動産を売却することで相続額を加算できるのです。正確な条件は被相続人の死亡日から3年10ヶ月以内に売却することが条件になります。それに加え、必ず相続税を支払っていることも条件です。

つまりそのためにはなるべく早く不動産の査定を依頼する必要があるということに繋がります。不動産の査定自体は不動産会社への依頼であったなら、机上査定なら30分〜1時間で訪問査定であったなら1週間程度で済みます。しかし査定後、不動産売却の準備や売却までは多くの時間が掛かります。もし買主が見つかっても最終的に契約完了まで漕ぎ着けるのは相続から年単位がかかることも想定しなければいけません。

だからこそなるべく早くに不動産の査定を依頼することが重要になるのです。あくまでも不動産売却のための準備は手早く終えたほうが取得加算を貰える可能性が高まります。できるだけ多く相続金を受け取りたいなら尚更のこと素早く行動することがおすすめです。

査定にかかった費用は記録しておく

相続不動産の査定に関して、次に注意しておくべきなのがかかった費用についてです。不動産を売却するために査定にかかる費用を含め、売却費用は記録しておかなければいけません。何故なら不動産売却で便宜上、代表して売却費用を払う場合はその分を別途請求しなければ損をしてしまうからです。

そのためには不動産の査定にかかった費用、売却を依頼した不動産会社への仲介手数料など売却にかかった費用はしっかりと記録する必要があるでしょう。かかった費用は売却後に請求するか、売却額から差し引くかいずれか選択肢になります。

また、トラブルを避けるためにも査定費用など売却費用については事前に取り決めをしておくと良いでしょう。相続人同士で誰が代表して支払うのか、売却後はどのように請求するのか明確にして、代表になる際は必ず詳細に記録しておくようにしましょう。具体的に有効なのは明細になるので必ず保管するように心がけて下さい。

不動産相続にかかる費用は大きいため、後々トラブルを防ぐためにも認識のずれが起きないようにすることがポイントです。代表をする上で損をするリスクも減らせるでしょう。

相続不動産の査定に関するQ&A

最期に相続不動産に関するQ&Aを2つご紹介します。無料の不動産査定の信頼性についてや査定を依頼するタイミングについてなど、不動産相続に関して必ず出てくる疑問ポイントを厳選しました。ぜひ疑問点を解消してから、不動産の査定を行ってください。

無料の不動産査定に依頼しても問題ないのか?

不動産会社では不動産査定を無料で行っていることがほとんどですが、無料であることに不安を覚える方も多いはずです。無料であるがゆえに手抜きなど問題があるのではないか、という不安を持つ方もいらっしゃるかもしれません。結論から言うと不動産会社の無料査定でも問題は全くありません。

不動産会社としては机上査定であれば、独自のネットワークを使用してすでにある情報を検索し、まとめて算出するだけなので手間はそれほどない作業なのです。どちらかと言えば無料で査定を行っても自分の不動産会社を利用して貰えた場合のメリットが大きいため、不動産会社的には無料査定でも損がない構造となっています。実際にどの不動産会社も積極的に無料査定をキャンペーンしており、不動産会社を利用してもらえるきっかけ作りをしています。

また、そんな無料査定を依頼する上で1社のみであると相場がわからないという問題があります。その場合は複数の不動産会社をまとめて査定できる、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。一括査定サイトでは5〜6社の各不動産会社の査定額を知ることができます。大体の相場を知ることができる上、客観的に判断する材料にもなるでしょう。そのため、まずは不動産売却の初手として一括査定サイトで無料査定をすることをおすすめします。

査定を依頼するタイミングは?

不動産の査定をするタイミングについて相続人の方は、いつが適切なのかという疑問を持つことか多いでしょう。結論から言うと不動産の査定は早ければ早いほど良いです。相続する不動産の注意点でも査定は早いほうが良いというお話はしましたが、不動産売却に時間がかかる以外にも急ぐ理由があります。それは相続した不動産を放置すると負担が増えたり、価値が下がることが理由です。

相続する不動産は必ず固定資産税がかかり、その納付を相続人がしなければいけなくなります。相続不動産が大きい場合やすでに相続人に住居がある場合は、この固定資産税を支払っていくのが相続人の負担になってしまう可能性が高いです。そのため、もし相続した不動産に住むということがないなら、なるべく早めに不動産を売却するのが良いといえます。

また、不動産が管理ができないケースであった場合、住居が傷んでくることも考えられます。すると不動産価値が下がってしまう可能性もあるため、尚のことできるだけ早く査定を行い、売却に向けて準備をすることがおすすめします。相続を無駄にしていまわないためにも不動産を放置したり、査定を先延ばしにすることは避けましょう。

まとめ

今回は相続する不動産についてとその査定方法についてご紹介してきました。

まとめると不動産査定には時価の把握が必要不可欠で、そのために必要な査定はなるべく早く依頼することが重要であることがわかりました。査定によって相続税評価額を確認するには、3つの査定方法がありますが、より明確な時価を知るためにはプロへの依頼がおすすめです。特に無料で査定を行える不動産会社では、よりリアルな相続額を導き出せるでしょう。

さらに相場を比較できる一括査定サイトを利用して、相続問題をより優位に進められるよう調べることもおすすめです。相続した不動産売却を控えている方はこれを参考に、より確実な相続問題解決へと繋げて下さいね。

不動産一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3

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≪査定結果の満足度TOP3≫

≪サイトの「使いやすさ」TOP3≫

≪親族・友達におすすめしたいTOP3≫

380人のアンケート調査を元に編集部にて作成。クラウドワークス、クロスマーケティング調べ(2021/4/9~2021/4/13実施 回答数380人)
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