「住宅ローンが残っている家を売却したいけれども、そのやり方がいまいちわからない」と悩んでいませんか？
一般的に住宅ローンは完済させることが条件になっているものの、ローン中の家を売却することは可能であり、そうした対応をしている人は少なくありません。また正しい売り方をすれば、高額売却や節税対策も可能です。
本記事では、ローン中の家を売る方法について、さまざまな角度から詳しく解説します。住宅ローン返済中の家を売却できるかチェックする方法やオーバーローンの家を売却するやり方、家の売却を成功させるポイントなども取り上げます。
ローン中の家を売る方法を理解し、節税しながら売却を成功させましょう。
住宅ローン返済中の家も売却は可能
住宅ローンが残っていたとしても、家を売ることは不可能ではありません。この章では、住宅ローン返済中の家を売るための条件や「買い先行」ではなく「売り先行」がおすすめの理由について解説します。
売却するには住宅ローンを完済させることが条件
基本的に家を売却するには、住宅ローンを完済させて抵当権を抹消させる必要があります。抵当権とは、金融機関が借主の土地・建物を担保に入れられる権利のことです。借主がローンを返済できなくなった場合に金融機関がこの権利を行使して、競売による売却益をローンの返済として充当します。
住宅ローンを完済させることが条件になっているものの、売ったお金で残債を完済できる場合、売却可能です。抵当権抹消登記の手順について詳しく知りたい方は、以下の記事がおすすめです。
住宅ローンの残債がある場合は「売り手先行」で売却する
家の売却方法には、先に家を売ってから新しい家を買う「売り先行」と新しい家を購入してから今までの家を売却する「買い先行」の2種類があります。それぞれのメリット・デメリットは次の通りです。
| 家の売却方法 | メリット | デメリット |
| 売り先行 |
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| 買い先行 |
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ローンが残っている場合は、二重の住宅ローンの支払いを回避するためにも、売り先行をおすすめします。
住宅ローン返済中の家を売却できるか確認する
住宅ローン返済中の家を売却できるのかどうか、チェックする手順は次の通りです。
- 住宅ローンの残債額を確認する
- 家の売却相場額を調べる
- 売却によって残債が返済できるか確認する
この章では、住宅ローン返済中の家を売却できるか確認する手順それぞれの詳細を紹介します。
住宅ローンの残債額を確認する
住宅ローン返済中の家を売却できるか確認するために、最初に残債額をチェックします。住宅ローンの残債額は、以下の3つの方法で確認可能です。
- 年末残高証明書
- 返済予定表
- Webサイト
毎年10月頃に送付される年末残高証明書には、金利が含まれた金額が記載されていない場合もあります。また、今後の返済計画として返済予定表も送られてくるため、それをチェックして残債額を把握可能です。インターネットバンキング利用者の場合は、Webサイトやアプリで金額をチェックできるでしょう。
家の売却相場を調べる
事前に金額の判断基準をもつためにも、どれぐらいの価格で家が売れるのか売却額相場を調べておく必要があります。相場を自身で確認する方法は、以下の通りです。
- レインズマーケットインフォメーションを利用
- 土地総合情報システムを活用
- 不動産ポータルサイトで類似した物件情報を確認
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているサイトのレインズマーケットインフォメーションや、国土交通省が不動産取引を行った人を対象にアンケートした結果をもとにデータベース化したサイト土地総合情報システムは、実際に売買された取引価格情報を閲覧可能です。類似物件が今どれぐらいの価格なのか調べるためには、不動産ポータルサイトを活用しましょう。
また無料で利用できる不動産一括査定サイトを利用して、各社による査定額をチェックする方法もおすすめです。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
家の売却にかかる諸費用についても把握する
家の売却相場額を調べるだけではなく、家の売却にかかる諸費用についても知っておく必要があります。費用名と費用価格・相場は、以下の通りです。
| 費用名 | 費用価格・相場 |
| 仲介業者に支払う「仲介手数料」 | 売却価格×3％＋6万円 |
| 抵当権をなくすために必要な「抵当権抹消費用」 | 1,000円、司法書士に依頼する場合は10,000～50,000円程度 |
| 売買契約書に必要な「印紙税」 | 1,000～60,000円程度 |
| ローン返済手数料 | 5,000～30,000円程度 |
| 所得税 | 不動産の短期所有は売却益×30.63%、長期所有は売却益×15.315% |
| 住民税 | 不動産の短期所有は売却益×9%、長期所有は売却益×5% |
不動産会社への仲介手数料は、売却価格によって「3％＋6万円」の部分が異なります。抵当権抹消費用は、自身で行えば費用を抑えられます。印紙税は、不動産売買契約書のコピーで減らすこともできるでしょう。またトータルで売却にかかる諸費用は売却額の5%程度と認識しておいてください。
売却によって残債が返済できるか確認する
最後にローン残債と家の売却相場額を照らし合わせ差額をチェックします。ローン残債が売却額を下回っているアンダーローンだった場合、一括で返済できるため売却をスムーズに進められるでしょう。ローン残債が売却額を上回っているオーバーローンだった際は、何かしらの方法で足りない部分を返済しなければなりません。
また、オーバーローンについて以下の記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。
売却額だけで返済はできない場合が多い
多くの人は、家の売却額だけでは住宅ローンを返済できていません。その理由は、ローン残債が減るスピード以上に、家の資産価値が落ちるスピードが速い傾向にあるからです。築20年も経てば、資産価値が当初の20%を切ってしまうことも珍しくありません。そうなると高い価格で売ることができず売却額のみで返済することは難しいでしょう。次の章では、その解決方法について詳しく解説します。
オーバーローンの家を売却する方法
オーバーローンとは、本来の借入目的である住宅価格よりも高い金額を住宅ローンで借り入れることを言います。この場合の対処法は、以下の3つが挙げられます。
- 貯金で補填する
- 住み替えローンを利用する
- 任意売却を利用する
ローン残債が売却額を上回っているときに備えて、それぞれ手順や方法について理解を深めておきましょう。
貯金で補填する
ローン残債が家の売却額を上回っているオーバーローンの場合、定期を含む銀行預金・貯金など手持ちの資金があれば、ローンを完済可能です。どう調べても貯金で足りない場合は、親や親族に借りたり、金融機関で借金したりすることも検討しておきましょう。また事前に、自身はいくら貯金があるのか、すべての資金はどれぐらいあるのか、すべて把握しておくことも重要です。
住み替えローンを利用する
買い替えローンとも呼ばれる「住み替えローン」を活用することでも、オーバーローンの家を売却可能です。住み替えローンとは、家を買い替える際、未返済のローン残債を上乗せして新たに借りられるローンのことです。そんな住み替えローンのメリット・デメリットは次の通りです。
| メリット |
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| デメリット |
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上記のように住み替えローンは借入額が大きくなるため、しっかりとした返済計画が必要です。
任意売却を利用する
金融機関の同意を得て売却できる「任意売却」という方法もあります。任意売却によって不動産についている抵当権を抹消してもらい第三者に売却できるようになります。そんな任意売却のメリット・デメリットは次の通りです。
| メリット |
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| デメリット |
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任意売却についてもっと知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
住み続けたい場合はリースバックを利用する
不動産会社に家を売り、その家に住める「リースバック」という方法も検討してみましょう。リースバックとは、一度売却した家にリース料を支払いながら借主として住み続ける方法のことです。また、後で家を買い戻すことも可能です。しかしながら、売った価格よりも高い価格で買い戻さなければならないケースも少なくありません。さらに詳しくリースバックについて知りたい方は、以下の記事をチェックしてください。
住宅ローン返済中の家の売却を成功させるには
住宅ローン返済中の家の売却を成功させる方法は、次の2つです。
- 家を高く売却してくれる不動産会社を見つける
- 控除制度を利用して費用を抑える
各方法を把握して、家の売却の失敗を防ぎましょう。
家を高く売却してくれる不動産会社を見つける
家を高く売却するためには、不動産会社の売却力が重要です。家を高く売却してくれる不動産会社を見つけるためには、業者をしっかりと比較して選びましょう。また、査定額では選ばないことも重要です。こうした不動産会社選びに後悔しないためには、以下の記事を参考にしてください。
不動産会社は比較して選ぶ
不動産会社は1社ではなく複数社を比較して選ぶことをおすすめします。なぜなら、査定を受ける先によって家の査定価格が100万円単位と高額でバラつくこともあり、複数社で比較することで損するリスクを避けられるからです。各社を比較して選ぶ際は、不動産一括査定サイトを利用しましょう。
不動産一括査定サイトを活用するメリットは以下の通りです。
- 費用をかけず複数社に査定依頼を一括で出せる
- サイト側が自動で業者をリストアップしてくれる
- ネットがつながる環境であれば常時査定依頼を出せる
また、全国対応で1,000社以上登録されているサイトならば、利用しやすさを実感できるでしょう。さらに査定依頼できる件数が多いほど、無駄な依頼の手間も省けます。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
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すまいステップで一括査定する
もっと一括査定サイトについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
不動産会社は査定額では選ばない
不動産会社を比較して選ぶ際、「査定額が高い」という理由だけで選ぶことはおすすめしません。不動産会社が顧客を確保するためにあえて高額の査定を出す可能性もあるため、必ず査定額以外もチェックしておきましょう。優良不動産と出会うためには、以下の項目を確認しておくことが大切です。
- 査定額の根拠をしっかりと説明できているのか
- 担当者の態度はどうなのか
- 話の内容は正確なのか
- 説明は分かりやすいのか
- 売り主の話を聞いてくれる など
また、国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」から昔行政処分を受けたかどうか調べられます。さらに不動産会社の免許番号を確認することでも、業者の信頼度をチェックできるでしょう。国土交通大臣などから受ける免許には「（）第○号」という番号があり、カッコ内の数字が免許の更新回数です。更新回数が多いほど長く営業しているため、信頼における不動産会社だと判断できるでしょう。
控除制度を利用して費用を抑える
家を売却する際、さまざまな控除制度を利用できる可能性があります。主な控除は以下の通りです。
- マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 3,000万円の特別控除
こうした控除は自動で適用されず申請する必要がありますが、やっておいてまったく損はありません。この見出しでは、各控除制度の詳細を紹介します。
マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
オーバーローンで家を売る際、マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を適用できるでしょう。この特例は、家を売却して新居を買った際、売却した家の譲渡損失を給与所得などの他所得と通算し、翌年以降3年間に亘って繰り越せる制度です。住民税や所得税を減らしたい場合は、この特例を活用しましょう。
3,000万円の特別控除
マイホームを売却した場合、売却益から最大で3,000万円を差し引ける特別控除があります。3,000万円の特別控除を利用することで、税金の負担を軽くすることが可能です。しかしながらこの特別控除を適用させるためには、次の条件をクリアしなければなりません。
- 所有者がそこに住んでいたのか
- かつて同じ特例を受けたことはないのか
- 別荘など居住以外の目的で使用していないか
- 売主と買主は特別な関係ではないか など
事前に適用条件を理解しながら、取引の翌年に確定申告を行うことで適用可能です。家の住み替えに利用できる控除についてもっと知りたい方は、以下の記事もチェックしましょう。
まとめ
住宅ローン返済中の家も売却は可能です。そのためには、まず初めに住宅ローン返済中の家を売却できるか確認しましょう。チェックする手順は、住宅ローンの残債額を確認し、家の売却相場額を調べ、売却によって残債が返済できるか確認するだけです。
オーバーローンの家を売却するためには、貯金で補填したり、住み替えローン・任意売却を利用したりする方法があります。家に住み続けたい場合はリースバックを利用することもおすすめです。
住宅ローン返済中の家の売却を成功させる方法は、家を高く売却してくれる不動産会社を見つけること、控除制度を利用して費用を抑えることです。売却益から最大で3,000万円を差し引ける特別控除などもあるため、しっかりと節税できるでしょう。ローン中の家を売る方法を把握し、新しいマイホーム生活を始めませんか。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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