「不動産業者と契約するには一般媒介契約がおすすめ」と聞いたことはありませんか？
売却時に結ぶと良いとされている一般媒介契約ですが、他の媒介契約と比べてどのようなメリットを得られるのかは特に気になる点です。また、メリットだけなのかという点も知りたいところでしょう。
そこでこの記事では、一般媒介契約の特徴、メリットやデメリットを詳しく解説して、どのような物件を売却する人に特におすすめなのかを紹介していきます。
どういった契約方法が、自分にとってプラスになるのかを見極めるための材料集めにお役立てください。
一般媒介契約とは
まず詳しく解説していくのは一般媒介契約の主な特徴です。この契約を結ぶとどのような売却活動が行えるのかを、さっそく見ていきましょう。
不動産売買での媒介契約の一つ
一般媒介契約とは、不動産を売りたい側が不動産業者に依頼して、買いたい側とマッチングしてもらう手段のひとつです。一般媒介契約の大きな特徴として、一つの業者にとらわれずに売却活動ができる点が挙げられます。
もし買主に出会うチャンスを増やしたいなら、好きなだけ複数の不動産会社に買主を探してもらえます。このように、自由な選択肢が広がる点が人気を集める理由で、売却スピードを限りなく早めたい場合には効果的です。
また、不動産業者を通さずに買主を自分で探せるという特徴もあり、自分主体で売却を進められる利便性の高い契約方法といえます。
明示型と非明示型の2種類がある
複数の不動産会社と契約することができる一般媒介契約は、さらに細かく明示型と非明示型の2種類に分けられます。明示型とは、自分がほかにどの不動産会社と契約しているかをお知らせする形式です。この通知をすることで依頼している業者同士を競争に持ちこみ、より条件に合った買主を積極的に探してもらえます。
逆に非明示型は、ほかの会社とも契約をしているかどうかをお知らせしない形式です。逐一報告する必要がないため手間が省けますが、明示型に比べると積極的に動いてくれない可能性があります。
どちらを選ぶかは何を優先するかによるでしょう。細かな報告にストレスを感じないのであれば明示型を選べますが、それが苦になるようであれば非明示型を選ぶことをおすすめします。
不動産業者と契約書を交わして成立
一般媒介契約を交わすときには媒介契約書を作成し、内容に同意することで成立します。以下は契約書に記載されている内容のリストです。
- 物件情報
- どのように売却活動をサポートするか
- 業務上負っている義務
- 契約期間
- レインズへの登録はするか
- 手数料の金額
媒介契約書の書き方まで知りたいという方におすすめなのは以下の記事です。作成に必要な書類についても解説しているので、あらかじめ読んでおくとスムーズな契約が行えます。
媒介契約には3種類ある
一般媒介契約の主な特徴についてみてきましたが、その他の媒介契約の種類も知っておくと、自分にはどの媒介契約が合っているのかを知る手掛かりになるでしょう。媒介契約には一般媒介契約を含め、以下3つの種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それでは各契約を細かく調べていきましょう。
一般媒介契約
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約でき、仲介なしで売却できるという特徴がありますが、ほかにも次のような取り決めが設けられています。
| 契約期間 | 活動報告義務 | 成約時の報告義務 |
| 無制限 | なし | あり |
契約期間は無制限ですが、一般的には3ヶ月ごとに更新するとしているところが多い傾向にあります。また自由に複数の会社と契約できるので、会社側から決められたスパンで報告するといったルールはありません。売主側が積極的に問い合わせることで、進捗を知ることができます。
もし仲介ではなく、個人的に出会った相手に売却する際は必ず不動産会社に報告する必要がありますが、それは二重に媒介契約を結んでしまうことを避けるためです。自由度が高い分、売主側は自身でどのように動いているかの情報共有をこまめにする必要があるでしょう。
専任媒介契約
専任媒介契約は一般媒介契約とは違い、契約できる不動産会社の数に制限があります。依頼できるのは1社のみで、専任媒介契約を結んでいるにもかかわらず、ほかの不動産会社と契約を結んだ場合は違約金が発生します。
ただし、個人的に買主を見つけてくるのはルール違反とはなりません。またそのほかにも次の取り決めがあります。
| 契約期間 | 売却活動報告義務 | レインズ登録 |
| 3ヶ月以内 | あり（14日に一度） | あり（契約から7日以内） |
縛りがある分、不動産会社にサポートしてもらえる内容は充実しています。インターネット上に物件情報を載せられるレインズへの登録は義務なので、買主側が売り手を探し出す手段も幅広くなる契約方法といえるでしょう。また売主が働きかけなくても報告してもらえるので、忙しい生活の中でも売却活動を行いたい人におすすめです。
以下の記事は、専任媒介契約書の書き方で困ったときに役立ちます。書くべき内容を把握して、書類作成でのストレスを回避しましょう。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は3つの契約種類のうち、最も制約のある契約方法です。しかし一方で、売却を手取り足取りサポートしてもらえるという利点があります。
以下は専属専任媒介契約の主な特徴です。
| 契約期間 | 売却活動の報告義務 | レインズ登録 |
| 3ヶ月以内 | あり（7日に一度） | あり（契約から5日以内） |
その他の契約と違い、かなり手厚いサポートを期待できることがわかります。またレインズ登録までの期間も短いため、買主に出会うチャンスも広がるでしょう。
さまざまな利点がありますが、注意したいのは個人で買主を見つけた場合で、買主にも必ず媒介契約を行ってもらう必要があります。その点を理解したうえで、自分で買主を探すよりも、不動産会社にしっかりサポートしてもらいつつ、買主を探したいという人におすすめの方法といえるでしょう。
専属専任媒介契約を行うときには、次の記事を通して書類作成の情報を得ることができます。不動産会社とのやりとりを、より円滑にするためにもぜひ活用しましょう。
指定流通機構レインズとは
レインズとは全国に点在する売却物件情報を、不動産会社がリサーチできるシステムのことです。売主自身が利用することは少ないかもしれませんが、そのサイト運営方法を知るとより安心した売却活動を行えます。
ではレインズについての理解を深めていきましょう。
国土交通省指定の不動産流通機構が運営するサイト
レインズは、国土交通省が指定する「不動産流通機構」が運営するネットワークシステムです。その中で公開されている情報には次の内容があります。
- 該当不動産の周辺価格情報
- 各売り出し物件の情報
- 成約データ
これらは不動産会社が閲覧できるもので、この情報を活用して不動産条件に見合った価格の設定や、売主と買主のマッチングに役立てられています。不動産会社が利用しているデータを一般消費者は閲覧できませんが、これまでの売買実績の統計データは一般にも公開されています。
レインズマーケットインフォメーションでは、戸建てとマンションの売却情報を各地域や指定機関で検索閲覧できます。媒介契約前に調べておくことで、不動産会社の提示する査定額が妥当なものかを判断するのにも役立てられるでしょう。
一般媒介契約の登録は任意
一般媒介契約でもレインズに登録してもらえますが、義務ではないためあらかじめ依頼する必要があります。一般媒介契約の際にレインズに登録してもらうなら、次のポイントをおさえておきましょう。
- 契約締結前に登録希望を伝える
- 契約内容にレインズ登録の件も含めるように伝える
- 契約書にサインする前に記載があるか確認する
レインズを登録するのは、不動産会社にとってひと手間かけることになります。そのため業者によっては登録をしぶったり、うやむやにしたりする可能性もあるのです。売主の意向を確実に実行してもらうためにも、契約内容にきちんと記載してサイン前のチェックも徹底するようにしましょう。
一般媒介契約の手数料はいくらか
一般媒介契約の基礎知識がわかったところで気になるのが、仲介費用はどれほどかという点です。媒介契約の仲介費用は、売却金額や活動内容によっても変わってくるため一律ではありません。
しかし計算方法を知っていれば、自分が依頼する際にどれほどかかりそうかを試算できます。一般的によく使われている計算方法から、仲介手数料の概念までを紹介します。
仲介手数料の計算方法
国土交通省が定める宅地建物取引業法では、不動産業者が受け取れる報酬額上限を次のように定めています。
| 売却額 | 報酬率 |
| 200万円以下の部分 | 5.5% |
| 200万円以上から400万円以下の部分 | 4.4% |
| 400万円以上の部分 | 3.3% |
“参考：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」”
つまり1,000万円で売却したと仮定する場合は、1,000万円に対しての報酬率を乗算するのではなく、上記3つの率を金額に応じて掛け合わせることになります。
表内容を見るとややこしく感じるかもしれませんが、一般的に400万円以下で売却するケースは非常にまれです。あらかじめ400万円以下の部分にかかる計算を済ませ、小数点以下も省いた以下の式を用いることができます。
ただし注意したいことは、これはあくまで上限額の計算方法なので、それ以下になりうる可能性もゼロではないといえます。
仲介手数料は成功報酬
仲介手数料は、依頼した時点で支払い額が発生すると考えている人も多いでしょう。しかし、あくまで成功報酬なので、不動産会社の仲介によって売却が決まったのでなければ支払う必要はありません。
手数料が発生しないケースを例に挙げると、個人で売却先を見つけてきたような場合や、複数依頼している業者のうち、直接売却結果に寄与したわけではない業者などがこれに当てはまるでしょう。
しかしその場合は手数料が発生しなくても、宣伝するためにかかった広告費は請求されます。支払いがまったくのゼロではないという点を知っておくことで、費用を請求されたときに驚かずにすむでしょう。以下の記事では、仲介手数料についてさらに詳しく深掘りしているので、合わせて読んでおくのもおすすめです。
どの媒介契約でも手数料の計算方法は同じ
一般媒介契約のときに用いられる計算方法は、専任媒介契約や専属専任媒介契約を行う際にも用いられます。よって金額の差で契約方法を選ぶというよりは、契約内容のサポートや自由度を比較検討できるでしょう。
売主の生活スタイルによっては、一般媒介契約の自由さが魅了だと感じる人もいますし、逆に不動産会社にすべて一任してしまえるほうが楽だと感じる人もいます。どちらにしても、先に紹介した各契約の内容を把握しておくことで、自分に合った種類の媒介契約を選べるでしょう。
一般媒介契約のメリットとデメリット
一般媒介契約のメリットとデメリットを知っておけば、媒介契約を選ぶ際の助けになります。メリットとなる3つの点と、デメリットになりえる2つの点を詳しく解説していきましょう。
一般媒介契約のメリット
一般媒介契約を選ぶ人たちは次のメリットを見出しています。
- 買主へのリーチが速い
- 手数料節約の可能性
- 囲い込み防止
実をいうと、これらのメリットは一般契約ならではの自由度の高さから派生しています。自分で売却チャンスを切り開き、つかみ取った人たちが感じている各メリットを、一つずつひもといていきましょう。
不動産業者間の競争で買主が見つかりやすい
この点は一般媒介契約の自由さを利用し、売り手の売却戦略を手堅いものにすることで得られるメリットといえるでしょう。
一般媒介契約では、売主が自主的に各契約中の不動産会社へ報告を聞きに行く必要があります。その際に、別で契約している業者ではどのような買主情報が上がっていたか、それ以上の売値での売却が期待できそうかなどを尋ねてみることで、業者の競争意欲をかき立てられます。その刺激が買主探しを早めることにつながり、スピーディーな売却契約締結を実現させるのです。
受け身的な売却活動になりがちなその他の媒介契約と違い、「積極的に売却活動を進めていきたい」という売主の意欲を満足させられるメリットもあるでしょう。
自分で買主を見つければ手数料を支払わずに済む
親戚や知り合いの中で購入者が決まったときには、仲介手数料を支払わなくて済むというメリットがあります。仲介手数料は、売却額時に発生する手数料の中でも占める割合が大きいため、カットできればかなりの節約になるでしょう。
ただし個人間売買では、トラブルも起きやすいため注意も必要です。多くの場合は売却金額の支払いトラブルを避けるために、契約書の作成のみを不動産会社に依頼する方法がとられています。その際は仲介手数料が発生しなくても、書類作成の手数料が発生します。
個人間売買でその他気をつけたい点やメリットデメリットを知りたいときは、以下の記事をお役立てください。トラブルが起きてしまった際の対処法も知ることができます。
不動産業者の囲い込みを防げる
不動産会社の囲い込みが問題になっていると聞いたことはありませんか？この囲い込みとは、売り手と買主から仲介手数料を取りたい不動産会社が、別の不動産会社から買主の情報が上がってきても、紹介してくれないという問題行為のことです。
一般媒介契約は多数の不動産会社と契約できるので、囲い込みをされる確率がかなり低く抑えられます。たとえ囲い込みをされたとしても、ほかの契約業者から買主を紹介してもらえるので、ダメージも減らすことができるのです。
一般媒介契約のデメリット
メリットがたくさんある一般媒介契約ですが、それなりにデメリットとなりえる分野もあります。以下の2点がデメリットとしてよく挙げられる内容です。
- 売却までに時間がかかりやすい
- 売却物件の情報が広がりにくい
主に物件の立地条件や情報の広がり方が不利になる点ですが、デメリットを知るとどのように対処できるかを知る材料にもなります。
売却までに時間がかかる場合がある
地方の不人気な物件や、都市部でもなかなか売れにくい条件の物件だった場合は、売れるのにかなりの期間を要する可能性があります。一般媒介契約は、ほかの業者ともやりとりできる方法なので、不動産業者が売却活動に対しての熱意を込めにくいということが背景にあります。しかし、その点を打開する方法がないわけではありません。
ほかの業者の売却活動情報をちらつかせたり、打ち出している広告をチェックして改善できる点を指摘することもできます。また日頃から、売却活動に対する感謝やねぎらいの言葉をかけるように意識することで、意欲を高めるのに役立つかもしれません。
売主が試行錯誤できるという一般媒介契約の強みを活かして、売却にかかる時間を短くできるように工夫しましょう。
売却物件の情報が広がらない
情報を制する者は、売却活動も制するといえます。結局のところ、買主の目に広告が触れなければ売却のチャンスを生み出すことさえできません。
一般媒介契約はレインズへの登録が任意だという点で、情報が広がらないリスクをはらんでおり、それが売却活動に大きなダメージを与えることにもつながりかねません。また不動産業者も、レインズ登録のない売れ残りそうな物件には、消極的な広告手段をとる傾向にあります。
このデメリットを打破するためには、契約書内容にレインズへの登録が記載されているかをチェックすることが大切といえます。「レインズに登録しますね」という業者の口約束で満足するのではなく、確実な登録を促すためにも契約前の打診と内容確認を徹底しましょう。
一般媒介契約のメリットとデメリットを紹介しましたが、さらに詳しい情報を得たい場合は、以下の記事を読むことで不安解消に役立てられます。
一般媒介契約に向いている物件
自身の所有する物件の種類によっても、一般媒介契約に向いているかそうでないかに分かれます。ここからは、一般媒介契約を結んで売れやすい傾向にある物件について、詳しく解説していきます。
人気エリアにある物件
人気のエリアは媒介契約の種類にかかわりなく、買主が見つかりやすい傾向にあります。しかしどれほど高く売れるかという点においては、一般媒介契約に分があるといえるでしょう。
なぜなら多数の業者と競争が起こることで、「他社で当初予定していた売却額以上で売り出してみせます！」と奮起してくれる可能性が高まるからです。その結果、買主にその条件を飲んでもらうためにあの手この手を使い、うまく交渉してくれるでしょう。
人気エリアの物件を売り出すときには不動産業者に以下の情報を伝えることで、より魅力的な広告を打ち出してくれるように依頼できます。
- 周辺地域の買い物に便利な施設情報
- 学校や駅からの距離（徒歩を含む）
- 周辺に保養施設があるか
- 行政のどのような補助制度があるか
これらをあらかじめ売主が下調べしておくことで、すぐに広告を打ち出すこともできるので、スピード勝負の売却に持ち込むこともできるでしょう。
まとめ
媒介契約の中でも自由度が高い一般媒介契約は、多くの売却チャンスを得たり囲い込みを受けたりする可能性が低いというメリットがあるので、とても魅力的な契約方法でしょう。
一方で売れにくい条件の物件であれば、上手な売却活動計画をもって進めていかなければ、売れ残ってしまう可能性も秘めています。そのため契約内容をよく確認し、どのような情報開示方法をとることになっているかをチェックするようにしましょう。そうすることで、メリットを最大限に引き出すことができます。
また自分の物件は、一般媒介契約で行える活動内容でも十分売れるかという点も考慮するなら、コストや時間の無駄を省いた売却活動が行えます。ぜひ記事で取り上げた内容を媒介契約選びに活用して、スピーディーかつ高値での不動産売却へとつなげていきましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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