不動産を売買する際は多額の金銭や権利が動くので、トラブルが起こることも少なくありません。
そんなときに強い味方になってくれるのが弁護士です。しかし、弁護士や法律事務所と聞くと「お金がかかりそう」「やりとりが複雑そう」と感じるのではないでしょうか。
そこで今回は不動産売買に関して、弁護士に依頼が必要になるようなトラブル例や費用、選び方、トラブルを回避するポイントなどについて解説します。
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不動産売買で弁護士が必要な5つのトラブル例
まず不動産売買に関して、弁護士に依頼しなければならないトラブルの典型例を5つ紹介します。
- 不動産売買契約書に不備があった
- 抵当権付きの不動産を購入したあとに抵当権が実行されてしまった
- 不動産会社が出していた広告に事実と異なる内容が記載されていた
- 購入した土地に地中埋設物があった
- 境界をめぐって隣地所有者と対立
個人間の不動産売買で契約書に不備
知り合い同士など、個人間で不動産を取引したときの契約書に不備があって、後に売主と買主が対立してしまうケースがあります。不動産の売買は民法上では諾成契約といって、契約書の取り交わしがなくても口約束だけで契約が成立します。
しかし法的な権利や多額の金銭が動くため、当事者間で合意した内容をより明確にして、誤解によるトラブルを防ぐために、契約書を作成して取り交わすことが一般的です。
不動産会社に仲介を依頼すれば、宅地建物取引士の資格を持つ専門家が、契約書の案を作成してくれるので特に問題ありません。しかし、不慣れな当事者同士だけで契約書を作成すると、多岐にわたる法律や規制に抵触する契約を結んでしまう可能性があります。
また、面積や日付などの記載ミスや記載漏れなどから「言った・言わない」で対立するケースもあります。そして、場合によっては当事者同士では解決できないトラブルに発展し、弁護士に解決を依頼しなければならない状況に陥ってしまうのです。
抵当権付きの不動産で債務者の滞納
抵当権付きの不動産を購入したあとで、前の持ち主(債務者)が、金融機関(債権者)からの借金返済を滞納した結果、抵当権が実行されて、買主が不動産の所有権を失ってしまうケースがあります。
抵当権とは、抵当権設定者(債務者)が不動産を担保に、抵当権者(債権者)からお金を借りて、万一返済できなくなったときには、債権者は不動産を競売等にかけ、売却した代金から優先的に弁済を受けられるという民法上の権利です。
債務者は債権者の承諾がなくても、その不動産を使用・収益できるので、賃貸に出したり売却や譲渡したりすることもできます。不動産を購入するときは、抵当権付きの物件でないことをよく確認しないと、最悪の場合せっかく購入した土地や建物を、手放さなければならない事態に陥りかねません。
また抵当権の他にも借地権、地役権などが設定されている場合があるので注意しましょう。
不動産会社が出していた広告に嘘
不動産会社が出していた広告に、事実でないことが記載されていたり、不動産会社からの説明がないか不十分だったとして、不動産会社を交えて売主と買主が対立したりすることもあります。
例えば「最寄りの駅までの所要時間が、広告の表示よりも実際は倍以上かかった」「接道の関係で建築不可・再建築不可の土地であったのに、売主から説明を受けていなかった」などのケースがです。このような場合は、買主が一定の要件を満たせば、売主に対して錯誤や詐欺を理由に取消しを求めることができます。その際は、弁護士に不動産会社や売主との交渉や助言を依頼することも可能です。
不動産広告の違反事例や広告の見方、重要事項説明のチェックポイントについて詳しく知りたい方は、次のサイトの情報も参考になります。
一般財団法人不動産適正取引推進機構「平成30年度不動産広告の違反事例」
公益社団法人全日本不動産協会「重要事項説明のチェックポイント」
購入した土地に埋没物があり撤去で高額の費用
購入した土地に、地中埋設物や土壌汚染などが発覚して、それを処理する費用と損害賠償をめぐり、売主と買主が対立するケースがあります。地中埋設物とは、地中に埋まっている杭基礎や建設廃材、井戸、浄化槽などです。
このような場合は、買主が一定の要件を満たせば契約不適合を理由として、売主に対して追完請求や代金減額請求、損害賠償請求、契約解除を求めることができ、弁護士に交渉や助言を依頼することが可能です。また買主に対し、売主や不動産会社の説明が不十分であったとして、錯誤や詐欺の問題とされることもあります。
契約不適合責任については、最後のほうで取り上げます。
土地の境界が曖昧なままで隣家と争い
買主と隣地所有者が、土地の境界をめぐって対立するケースもあります。不動産会社が仲介する場合は土地家屋調査士が、土地の実測や隣地との境界確認を行ったうえで、売買契約を結び引渡します。
それでも引渡し後に、隣家の壁などが境界を越えていることが分かった、公図(法務局に備え付けられている土地の位置や形状を表した法的な図面)と現地との整合がとれていないことが分かったなど、トラブルが起きてしまうことも。
このような場合は、境界確定訴訟や所有権確認訴訟、筆界特定制度などの法的手続きで解決を図るのですが、不動産や法律の素人の手には余るため、専門家である弁護士に依頼することが一般的です。
土地の境界トラブルについて詳しく知りたい方は、次のサイトの情報も参考になります。
政府広報オンライン「土地の境界トラブルを裁判なしで解決を図る『筆界特定制度』」
不動産売買のトラブルを弁護士に依頼するメリット
弁護士の手を借りなければ、解決できないケースがあるのは分かるけれど、なんとなく抵抗感があるという方も多いのではないでしょうか。そこで、弁護士に依頼するメリットを3つに紹介します。
- 豊富な専門知識や実務経験を生かしてトラブル解決のサポートをしてくれる
- 依頼者の代理人となって相手方と交渉したり、裁判所に出廷できたりする
- 弁護士が関与したほうがよりスピーディにトラブルが解決できる
専門知識でトラブル解決のサポート
豊富な専門知識や実務経験を生かして、トラブル解決のサポートをしてくれる点は大きなメリットでしょう。不動産売買に関わる法律は数多くあります。民法、宅地建物取引業法、借地借家法、消費者契約法、区分所有法、不動産登記法、これらの法律に基づく命令、地方自治体が定める条例・規則が関係しますし、この他にも税制や信託受益権などに関する法令などが、関係することもあります。
一般の人には、これらの法令に関する知識や手続きの経験は、まったくないといってもよいでしょう。しかも不動産の売買には、その後のライフプランを左右するような大きなお金や、自分や家族の今後に関わる権利がからんでくるので、慎重にことを進めなければなりません。トラブルに陥っているならなおさらでしょう。
このようなときに、不動産売買関係のトラブル処理を得意としている弁護士に依頼すれば、専門知識や実務経験を生かして問題点を解きほぐしてくれます。また、依頼者にとって最善な方法をアドバイスしながら、相手方の交渉や手続きを進めてくれることもメリットです。
弁護士が代理人として相手と交渉してくれる
弁護士に依頼するメリットとして、依頼者の代理人となって相手方と交渉したり、裁判所に出廷できたりすることもあげられます。
弁護士の仕事は、大きく次の4つに分けられます。
- 依頼者からの法律相談に応じること
- 依頼者の代理人となって相手方と交渉すること(和解・示談交渉)
- 依頼者の代理人・弁護人となって裁判所に出廷すること(訴訟活動)
- 契約書など法的な文書の作成を代行したり、チェックしたりすること
不動産取引の過程で、法律の専門家として司法書士に依頼する場面がありますが、基本的には登記に関することに限られます。司法書士(条件によっては認定司法書士に限られる)も、個別の債権額が140万円を超えない民事事件についての法律相談や交渉、出廷は可能です。ただし一定の条件を超えた場合は、たとえ途中であっても中止しなければなりません。
しかし弁護士はそのような制限はなく、法律事務全般を行うことができます。そのため、トラブルになりそうだったり、すでになっていたりする場合は、はじめから弁護士に相談・依頼することがおすすめです。
弁護士と司法書士の違いについて詳しく知りたい方は、次のサイトの情報も参考になります。
トラブル解決にかかる時間を短縮できる
当事者同士だけで交渉するよりも、弁護士が関与したほうがよりスピーディに解決できます。素人同士で直接交渉してしまうと、交渉に慣れていないため、次のようなケースが起きる可能性があります。
- 冷静に議論ができない
- なかなか折り合いつかず話し合いが長引いてしまう
- 法律に関する知識不足で正しい結論に導くことができない
- 相手方に軽く見られて、まじめに取り合ってもらえない
そうなると精神的・肉体的にも相当な負担がかかり、日常生活や仕事に影響を及ぼしかねません。
しかし弁護士に依頼すれば、交渉や法的な手続きに長けているため、段取り良く法的にも問題なく交渉を進めてくれます。また「弁護士を立てられた」というプレッシャーを相手方に与えられるので、不当な要求をきっぱりと断ったり、決まり事を実行するときに、サボタージュさせたりしないなどの効果も期待できます。
不動産売買に関する困り事の相談先について、詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
不動産売買で弁護士にかかる費用はいくら？
弁護士にお願いすれば、たくさんのメリットがあるのは分かるけれど、いくらかかるのかが心配という方もいるでしょう。そこで弁護士の費用の相場を知っておきましょう。
無料で相談できる場合も
弁護士の費用は、弁護士が各自で基準を決めるオープン価格です。したがって、法律相談の価格も弁護士によって異なります。法律相談は法律事務所に直接出向いて、弁護士と面談する方法が一般的ですが、その場合でも初回は無料(時間制限あり)としている弁護士も数多いです。
面談以外にもメールや電話、オンライン(Zoom、LINE等)など、さまざまな方法で相談に応じてくれる弁護士が増えています。メールや電話であれば、無料としている弁護士も少なくありません。
弁護士に支払う報酬の相場
弁護士の報酬価格もオープン価格です。価格は事件の内容や紛争性の有無、難易度によって異なりますが、不動産売買に関するトラブル処理を依頼した場合の費用の種類と相場は、次の表のとおりです。
| 費用の種類 | 説明 | 費用の相場 | 注意点 |
| 法律相談料 | 依頼者に対して行う法律相談の費用 | 1時間：5,000円～1万円 | |
| 着手金 | 弁護士に事件を依頼した段階で支払う費用 | 争われる金額の2～8%(争われる金額によって異なる。最低10万円程度) |
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| 報酬金 | 事件が成功に終わった場合に事件終了の段階で支払う費用 | 争われる金額の4～16%(争われる金額によって異なる。最低20万円程度) |
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| 手数料 | 書類作成、登記などを依頼した場合に支払う費用 | 5～20万円 |
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手続きのためにかかった実費
法律相談料や着手金の他にも、手続きのために実際にかかった実費や日当の支払いが必要です。実費は法律事務所によっては、着手金に含まれていることもあります。
| 費用の種類 | 費用の内容 | 費用の相場 |
| 実費 | 印紙代、予納郵便料(切手代)、記録謄写費用、保証金、鑑定料、交通費、宿泊費など | |
| 日当 | 裁判所への出頭や地方への出張などにより、弁護士を拘束した場合に支払う費用 | 半日：3～5万円、1日：5～10万円 |
弁護士に正式に依頼する前に、総額でどのくらいの費用が必要になるのかを、必ず見積もりしてもらいましょう。
弁護士費用について詳しく知りたい方は、次のサイトの情報も参考になります。
依頼する弁護士を選ぶ3つのコツ
不動産売買をめぐるトラブルは、人生の一大事といっても過言ではありません。そのような事態に陥ってしまったら、できるだけよい弁護士にお願いしたいと誰しも思うものです。そこで弁護士を選ぶコツを3つ紹介します。
- 不動産売買のトラブル解決を得意としているか
- 依頼者の利益を優先してくれるか
- 知り合いや弁護士会などに紹介してもらう
不動産売買のトラブル解決を得意としているか
不動産売買のトラブル解決を、得意としている弁護士を選ぶことが重要です。法律事務所のウェブサイトで、業務内容や弁護士のプロフィールのページに「不動産問題」といったキーワードが、書かれているかをチェックしましょう。
ひとりひとりの弁護士は、それぞれ得意とする分野や実績を積んでいる分野があります。不動産売買のトラブルについては不動産問題に精通しており、事件や紛争での実績を多く積んでいる弁護士に相談することが大切です。
依頼者の利益を優先してくれるか
弁護士の利益よりも、依頼者の利益を優先してくれる弁護士を選びましょう。例えば、話し合いで解決できそうなケースであるにもかかわらず、すぐに訴訟を起こすように勧める弁護士には注意が必要です。裁判になれば、より多くの弁護士費用を得ることができるからです。このような弁護士は、依頼者よりも自分の利益を優先しているといってよいでしょう。
法律相談(弁護士に正式に依頼する前)の段階で、次の点を見極めましょう。
- 地元の地理に精通しているか
- 解決までの時間・費用などの道のりを説明してくれるか
- 費用を明確に説明してくれるか
- 依頼者に不利なことも説明してくれるか
- 意見を押しつけようとしていないか
- 相性はよさそうか
依頼したあとも、次の点に留意しましょう。
- 進捗状況の報告があるか
- 他の専門家(不動産鑑定士、土地家屋調査士、税理士、司法書士等)と連携が取れているか
さらに依頼者・トラブル当事者として、自分なりの意見や見識をしっかりと持ち、弁護士とやりとりすることが大切です。
知り合いや弁護士会に紹介してもらう
知り合いや弁護士会、不動産会社等に弁護士を紹介してもらうこともひとつの方法です。弁護士や法律事務所に、伝手のある知り合いに紹介してもらうと、特に親しい友人からの紹介であれば、小さなことでも安心して相談できます。ただし、紹介された弁護士を断ろうとしても、なかなか断りにくくなるので注意が必要です。
また、取引がある不動産会社から紹介してもらうのもひとつですが、その不動産会社が味方とは限らないので、慎重に見極める必要があります。
おすすめなのは、弁護士会に紹介してもらう方法です。弁護士会は45の府県庁所在地と、東京に3つ(東京弁護士会、第一東京弁護士会、第二東京弁護士会）、北海道に4つ(札幌、函館、旭川、釧路)、全部で47都道府県に52の弁護士会が置かれています。
日本弁護士連合会が、それらの弁護士会を取りまとめており、全国統一の法律相談予約電話「ひまわりお悩み110番」や、インターネットで24時間予約できる「ひまわり相談ネット」を設けているので、まずはそちらで予約を取りましょう。
経済的に困窮していて、弁護士費用が心配という方は「法テラス」に相談するのがおすすめです。法テラスは国が設立した日本司法支援センターが、全国各地に事務所を設置しており安心して利用できます。条件が合えば無料で弁護士に法律相談をしたり、弁護士費用を立て替えてくれる制度が利用できたりします。
| 名称 | 電話 | 相談受付日・時間 | 相談料金 | 関連リンク |
| 日本弁護士連合会 | ひまわりお悩み110番：0570-783-110(相談予約受付) | 弁護士会によって異なる |
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| 法テラス | 法テラス・サポートダイヤル：0570-078374／IP電話：03-6745-5600 | 平日の9時～21時、土曜日の9時から17時(祝日・年末年始を除く) | 通話料を除き無料 |
不動産売買でトラブルを避ける4つのポイント
最後に、弁護士の力を借りるような事態に陥らないように、不動産売買に関するトラブルを回避するポイントを4つ紹介します。
- 不動産売買には仲介を入れる
- リスクのある不動産売買には応じない
- 契約書の内容に納得できるまでサインをしない
- 購入後に発覚した欠陥は、契約不適合責任にもとづく救済方法を行使する
不動産売買には仲介を入れる
たとえ相手方が知り合いであっても、不動産会社の仲介を入れることが大切です。知り合い同士でなくても、例えば空き家バンクを利用すれば、個人間売買(直接取引)になることがほとんどです。
個人間売買のメリットは、仲介手数料がかからずに済むことですが、不動産会社に仲介を依頼すると、仲介手数料に実費等を上乗せされた金額が請求されます。決して安くはない金額ですが、契約書の不備などを防ぐことが可能です。
仲介手数料について詳しく知りたい方は、次のサイトの情報も参考になります。
不動産会社を選ぶときには、不動産一括査定サイトを利用することで信頼ができ、相性の良い不動産会社を探すことができるので利用をおすすめします。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
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すまいステップで一括査定する
信頼できる仲介業者の選び方
売主・買主の間で話がある程度進んでいて、途中から不動産会社の仲介を依頼するときは、次の点に着目して業者を選ぶとよいでしょう。
- 会社として個人間取引をサポートしてくれるか
- 営業担当者は売主・買主の話をよく聞き、それに対してよい提案をしてくれるか
- 地元の地理に精通しているか
- 宅地建物取引業の免許を持っているか
- 過去に行政処分を受けたことはないか
- 営業担当者との相性はよさそうか
宅地建物取引業の免許を保持しているかどうかは、次のサイトでチェックできます。
また過去に行政処分歴がないかは、次のサイトでチェックできます。
国土交通省「ネガティブ情報等検索システム＜宅地建物取引業者＞」
高い評価を得ている不動産仲介会社について、詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめです。
リスクのある不動産売買には応じない
リスクのある不動産売買には応じないようにしましょう。具体的には隣地との境界が未確定であるケースや、抵当権が付いているケースなど、前に「不動産売買で弁護士が必要な5つのトラブル例」の章で紹介したとおりです。
契約書の内容に納得できるまでサインをしない
契約書の内容をよく確認し、納得できない場合はサインしないようにすることも大切です。また、契約書に書かれていることが問題ないか、契約を結ぶ前の段階で弁護士にチェックを依頼してもよいでしょう。
不動産の売買契約書について詳しく知りたい方は、次のサイトの情報も参考になります。
購入後に見つかった問題に契約不適合責任を使う
不動産の購入後に、引き渡し時には知り得なかった雨漏りやシロアリの被害など、何らかの欠陥が発覚した場合は、売主に契約不適合責任を問うことができます。
契約不適合責任は、2020年4月1日に改正民法が施行される前に「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものとほぼ同じです。買主は契約に適合しないことを知ってから、1年以内にその旨を売主に通知して損害賠償や解除、追完請求、代金減額の4つの救済の権利を請求できます。
ただし実際に売主に通知したり、救済の権利を請求したりするためには、消滅時効などの民法に関する知識や実務経験が必要です。欠陥が判明したら売主側と接触する前に、できるだけ早く弁護士に相談することをおすすめします。
契約不適合責任について詳しく知りたい方は、次のサイトの情報も参考にしてください。
法務省「売買、消費貸借、定型約款などの契約に関するルールの見直し」
不動産買取のトラブルと回避方法について、詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめです。
まとめ
不動産の売買をめぐるトラブルが起きたときに、強い味方になってくれるのが弁護士です。「弁護士」と聞くと敷居が高く思っていた方も、今回の内容で弁護士がどんな働きをしているかを、理解していただけたのではないでしょうか。
大切なポイントは早めに弁護士に相談することと、不動産問題に強い弁護士を選ぶことです。一人で悩んだり嫌な思いをしたりせずに、専門家の手を借りて早めにトラブルを解決しましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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