ビル売却はなにから始める?成功させるコツや税金対策も徹底解説

不動産売却

所有しているビルを売却することは決心したものの、失敗して損をすることを恐れていませんか?ビルの売却を人生で経験する可能性は低いですし、不動産の価格は高額になりやすいため、不安を抱くのは仕方のないことです。

実際にビルを売却するとなったら、不動産会社に仲介を依頼することになるでしょう。しかし基本的な知識もなく言われたままに手続きを進めると、想定より安くなってしまう可能性があります。

そこでこの記事では、ビル売却の基本から成功させるコツ、税金対策まで徹底的に解説していきます。専門用語もかみ砕いて解説しているので、ぜひ参考にして売却の成功につなげてください。

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売却価格の具体的なイメージを持った上で、効率的に知識を身に着けていきましょう。

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ビル売却を始める前の基礎知識

ビル売却に関する不明点をなくすために、まずは価格として評価されるポイントや取引の難しさ、かかる費用などについて解説します。仲介を依頼する不動産会社からも説明は受けられますが、未知の情報をいきなり理解することは困難です。基本的なことですが、予習をしていきましょう。

ビルの価格は収益性が重要

たとえ売り出されている価格が安くても、利用者がゼロで賃料が見込めない物件に投資する人はいません。ビルを購入する人は「入居しているテナントの賃料によって、どれだけの収益性があるのか」を重要視します。それは収益価格と呼ばれる指標で、計算式は以下の通りです。

収益価格=純利益/利回り

純利益は家賃収入から、固定資産税や修繕費などのランニングコストを引いた金額です。年間の純利益が1,000万円で利回りが4%のビルの場合は、収益価格は2億5,000万円になります。

住宅であれば近隣の似た立地や間取りの物件から、売却できる価格をイメージできるでしょう。しかしビルの価格は、立地や構造だけで判断することはできません。そこで所有しているビルの収益価格を計算してみましょう。

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ビルは住宅より流動性が低い

流動性とは、ビルがどれだけ売却しやすいかということです。流動性が高いものなら、売りに出せば買い手がすぐに見つかります。

ビルの購入を検討している人は、基本的に投資家です。個人が住宅用などで利用する可能性は低く、住宅を売却するよりも流動性は低くなってしまいます。

また、価格の高さも流動性が低くなる原因です。物件によっては築年数が30年を過ぎたビルでも、1億円を超えるものは珍しくありません。収益がある程度見込めないと、融資の審査を通ることは難しいでしょう。

テナントが入った状態でもビル売却は可能

ビルの売却では、現在入居しているテナントに退去してもらわなくても、新しいオーナーに引き渡すことは可能です。もしこちらの都合で退去してもらうのなら、立ち退き料を支払うことになってしまいます。高額の支払いを提示しても断られることはあるため、無理をしてビルを空にすることは現実的ではないでしょう。

売却によってビルの所有者が替わると、賃料の振込先も変わるため事前の通知は必要です。入居者の同意は必須ではありませんが、通知とともに同意書にサインをもらっておくのが通例となっています。

ビル売却までに必要になる費用

ビル売却に成功すると、受け取ったお金がそのまま手元に残ると思っている人も多いでしょう。しかし仲介で不動産会社を利用する場合は、以下の費用がかかります。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権抹消費用
  • 譲渡所得税

仲介手数料は不動産会社に支払う成功報酬で、売却価格によって上限が変わります。

仲介手数料=(売却価格×3%+6万円)×消費税

上記の計算式で算出すると、1億円で引き渡せた場合は、最大で336万6,000円の仲介手数料を支払うことになります。

印紙税は売買契約書を作成する際に、売却価格に応じた印紙を貼るためにかかる費用です。1,000万円を超える契約なら20,000円以上、1億円を超えるなら10万円以上です。支払わないと過怠税が課せられ、追加で元の額の2倍を納税することになります。

抵当権抹消費用は、売却するビルのローンが残っていた場合に、抵当権を抹消するための費用です。自身で抵当権を抹消するなら数千円ですが、司法書士などに依頼すると数万円かかります。

譲渡所得税は、ビルを売却して利益が出た場合に支払う税金で、利益に対して最大で39.63%の税率がかかります。確定申告で節税対策をしておかないと、手元に残るお金は約4割も減ってしまうため注意が必要です。

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ビル売却で確定申告をするまでの流れ

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それでは、実際のビル売却はどのような流れで行うのかを見ていきましょう。

  1. 売却するビルの相場調査
  2. 不動産会社と媒介契約
  3. ビルの売却活動
  4. ビルの引き渡し
  5. 確定申告

確定申告も含め、5つのステップでビル売却に関わる手続きは完了します。全体の流れを把握しておくと、準備不足で慌てることもなくなるでしょう。

ビルの査定を複数社で受け相場を調べる

ビル売却の第一歩は、最新の相場を調べることです。利益を優先し、相場よりも極端に高い価格に設定していると見向きもされず、低くしてしまうと自身が損をするだけです。

相場を調べるためにも、不動産会社で査定を受けましょう。ただし、1社だけでは結果が妥当な価格か判断できないため、複数社に査定依頼を出すのがおすすめです。一括査定サイトを利用すると、情報を一度入力すれば複数社に申し込みができ、相場を確認できます。

また不動産のポータルサイトで、近隣ビルの売り出されている価格を調べるのも有効です。引き渡す際は値引き交渉などが行われますが、売り出す価格を決めるときに参考にはなります。

一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3

※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ(2021/4/9~2021/4/13実施 回答数380人)

こちらは、サービス利用者のアンケート結果による「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさったできたランキングですので、ぜひ参考にしてください。

なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。

次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。

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ビル売却が得意な不動産会社と媒介契約

不動産会社は、相場に合った査定結果を出した所を中心に、実績やサポート体制、営業担当の信頼度などで厳選しましょう。適当に選んでしまっては、想定よりも売却までに時間がかかり、価格も安くなってしまう恐れがあります。

決めた不動産会社と媒介契約を結びますが、これは支払う仲介手数料や売却の方針を決めるもので、以下の3種類があります。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産会社との契約 × ×
自身が見つけた購入希望者との契約 ×(契約するなら違約金で仲介手数料の支払い)
売却活動の報告義務 × 2週間に1回以上 1週間に1回以上
レインズへの登録義務 ×
媒介契約の期間 制限なし(行政指導で3ヶ月以内) 3ヶ月以内 3ヶ月以内

レインズとは、全国の不動産会社が利用する物件の情報を共有するシステムで、登録されていれば早期の売却につながります。

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広告を作成して売却活動を開始

不動産会社と媒介契約を結ぶと、広告を作成して売却活動を開始します。インターネット上の不動産のポータルサイトや新聞、レインズへの登録などが行われます。ビルは住宅の売却と違い企業活動が関係するため、あまり大々的には広告が出されることはないでしょう。

基本的に売却活動は、不動産会社に任せきりになります。一般媒介契約以外を利用していると進捗状況を報告してもらえるため、適当に対応されないように報告内容をしっかりとチェックしたほうがよいです。また購入希望者の内覧に備えて、入居者には事前に内覧があることを伝えておきましょう。

新オーナーと売買契約をして引き渡し

内覧や価格交渉が済んで両者が納得できたら、売買契約を結んで新オーナーにビルを引き渡します。売買契約書は不動産会社が作成してくれますが、ここでサインしてしまうと、問題が起きたときの責任は自身が負うことになります。以下のポイントに間違いがないのかをしっかり確認しましょう。

  • 物件や権利者の情報
  • 支払われる額や入金日
  • ビルの引き渡し日
  • 購入希望者が融資を受けられなかったときの対応
  • 引き足し前に災害でビルに被害が出たときの対応
  • ビルの故障箇所などの確認
  • 契約違反があったときのペナルティ
  • 契約不適合責任

契約不適合責任とは、引き渡した不動産に売買契約書に明記されていない不具合があると、元の所有者が責任を負うというものです。見落としていた故障箇所があった場合は修理費用を支払いますが、どのような責任をいつまで負うのかを明確に決めておきます。適用期間が長すぎると、売却する側にとっては負担となるため、新オーナーと話し合いをしましょう。

ビル売却の翌年に確定申告

ビルの売却が完了して利益が出ている場合は、翌年の2月16日~3月15日頃に確定申告をします。分離課税という分類となっていて、他の所得とは合算せずに税金が計算されます。支払う税金がかかる利益(課税譲渡所得)は、以下の式で計算が可能です。

課税譲渡所得=売却価格ー(取得費+売却にかかった費用)ー特別控除

取得費はビルを購入したときにかかった費用ですが、減価償却という方法を使い、築年数によって当時に支払った額より安く見積もることになります。

特別控除は、ビルを売却する理由や状況によって適用できるものが変わり、利益を数千万円抑えることもできます。最新の制度を、税理士などの専門家に相談しながら、使えるものがないかを確認しましょう。

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高額でビル売却を成功させる4つのコツ

ビルを少しでも高額で売却したいと思うのは、当たり前のことです。しかし相場はあるため、ただ高く売りに出すだけではいつまでたっても新しいオーナーは見つかりません。そこで、実践してほしい以下の4つのコツについて、詳しく解説していきます。

  • 可能な限りテナントを埋めておく
  • 常に最新のレントロールを作成
  • ビルの修繕履歴を作成
  • 金利の低いタイミングでビル売却を始める

可能な限りテナントを埋めておく

ビルの売却では収益性が重要ですが、テナントの空きが多いと投資家はその分だけ、賃料を安く見積もる傾向があります。日頃から空きが出ないようにするだけでなく、売却前には可能な限りテナントを埋めて引き渡せるようにしましょう。

個人の力で新規の利用者を見つけるためには、時間も手間もかかってしまいます。そこで費用をかけてでも専門会社に依頼したほうが、物件の良さを適切にアピールしてもらえ、ニーズに合い長期的に利用してもらえる利用者が見つかりやすくなります。募集期間は半年程度かかるため、売却前に早めの準備を意識しましょう。

常に最新のレントロールを作成

レントロールとは、ビルに入居しているテナントの賃料や、契約期間などの条件をまとめた資料のことです。これがあれば購入希望者は一目で、どれだけの収益が期待できるのかを把握できます。最新のレントロールでないと意味がないため、ビル売却までにテナントの入れ替わりがある場合は、作り直して購入希望者に資料として提示しましょう。

売却しやすくするためでも、数字を改ざんした資料の作成はご法度です。購入希望者側も、騙されないために知識を身につけようとしています。信憑性が低いレントロールでは、契約に至ることが難しくなるだけです。

ビルの修繕履歴を作成

ビルを正常な状態で維持するために、定期的な修繕が行われます。工事には大金がかかるため、いつどのような修繕が行われたのかを残しておくと、購入希望者の安心につながります。修繕間近のビルでは、支払った代金とは別に費用がかかることになり、購入を見送られやすくなってしまうでしょう。

修繕履歴として残しておきたい項目は、以下の5つです。

  • ビル内の設備の設置時期
  • 修繕した日付
  • 修繕した箇所
  • 修繕にかかった費用
  • 修繕を行った会社

設置時期がわかると、まだ修繕を行っていないものでも、いつ頃に必要になるのかを推測できます。また修繕を行った会社がわかると、新オーナーは次の機会に手配しやすいです。自身で一から作成することは知識がなければ難しいため、不動産会社からのサポートを受けたほうがよいでしょう。

金利の低いタイミングでビル売却を始める

ビルの収益価格の計算で使われる利回りは、金利の影響を受けます。金利が低いほど利回りは低くなるため、収益価格は高くなります。純利益が高いビルでは、0.1%の違いでも100万円単位で差が出てくるしょう。

また、ビルの価格は1億円を超えることも珍しくないため、融資を受けて購入することが一般的です。2022年1月時点では低金利の政策がとられていて、1%未満の金利で融資を受けられる場合もありますが、金利が低いほど新しいオーナーは購入しやすいです。いつ上昇してしまうかはわからないため、ビルの売却を決断した人はすぐに準備にとりかかったほうが損をしにくいでしょう。

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ビル売却で節税をするための3つの方法

なんとかビルを高額で売却できても節税対策をしていなければ、手元に残るお金に大きな差がつく可能性があります。以下の3つの方法が使えないか検討し、売却するタイミングを調整したり確定申告の手続きをしたりしましょう。

  • ビルは所有期間が5年を超えてから売却
  • 相続したビルなら取得費加算の特例を適用
  • 減価償却で利益を小さく見積もる

ビルは所有期間が5年を超えてから売却

個人がビルを売却して利益が出た場合は、所有期間によって税率が約半分違います。

所有期間 税率
5年以下 39.63%
5年超 20.315%

所有期間のカウントは、売却した年の1月1日時点での年数です。あと少しで5年を超えるようであれば、待ったほうがお得になります。

売却予定のビルが親族から相続したものでも、親族が取得したときから日数はカウントされます。すでに5年を超えているなら、相続後にすぐ売却しても税率は低いままです。

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相続したビルなら取得費加算の特例を適用

取得費加算の特例とは、支払うことになる相続税の一部を、課税譲渡所得の計算式の取得費に含めることができる制度です。相続税は受け取った財産に10%以上の税率がかかりますが、この制度を適用できると利益を大幅に圧縮することができます。

取得費加算の特例は、以下の3つの要件を満たし確定申告が必要です。

  • 相続で財産を受け取った人
  • 財産を受け取り相続税を支払う人
  • 相続してから3年10ヶ月以内にビルを売却

以上の通り期限が定められているため、収益がギリギリ赤字などで売却を迷っていると、節税するタイミングを逃してしまいます。

減価償却で利益を小さく見積もる

減価償却できる費用は、ビルの築年数や構造ごとに決められた償却率などを使い、以下の計算式で見積もることができます。

減価償却費=ビルの購入価格×0.9×償却率×築年数

売却にかかった費用も合わせて課税譲渡所得がゼロに近づくほど、支払う税金を減らすことができます。

また課税譲渡所得がマイナスになっても、損益通算という制度が適用可能です。これを使うと、ビル売却による損失を給与所得と合算でき、源泉徴収が計算されたときの所得より少なくなるため、支払いすぎの税金が返ってきます。

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ビル売却で気になる疑問を解決

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初めてビルを売却する人にとっては、全体の流れを把握するだけでは不安を払拭できないでしょう。手続きが進むごとに新しい悩みが出てくるものです。そこで、気になりやすい3つの疑問について解説します。

受け取っている敷金はどうするか

ビルを売却して所有者が変わると、敷金の返却義務は新しいオーナーに引き継がれます。敷金を受け取っていないのに義務だけ負うのは問題があるため、売却価格で調整が行われるためです。

例えば、受け取っている敷金が500万円あり1億円で売却が成立した場合で、実際に振り込みをしてもらう額は9,500万円とします。差額によって敷金を継承したことにするのです。

受け取っているのが返却義務のない保証金であれば、新しいオーナーに継承する必要はありません。売却が成立した額をそのまま受け取りましょう。

消費税の支払いは必要なのか

個人がビルを売却する場合は、引き渡した価格で消費税の支払いは必要ありません。課税されるのは法人として売却するときです。対象は消費物である建物部分だけで、土地部分は非課税です。売り出す価格を決めるときは、消費税を考慮しておきましょう。

個人のビル売却で消費税がかかるのは、仲介手数料や抵当権抹消費用などです。課税譲渡所得を計算するときは、間違えないようにしたいです。

ビルの買取とはなにか

仲介以外でビルを手放す方法として「買取」という手段もあります。ビルの購入者は不動産会社で、希望者を探す手間がかからずに短期間で引渡しが可能です。立地や収益性が悪く、なかなか売却できないビルを所有している人には、おすすめの方法といえます。

欠点は、買い取ったビルを再販して不動産会社は利益を出すため、仲介より価格が安くなる傾向にあります。よって利用するのは最終手段としておき、購入希望者を探したほうが利益は出やすいです。

まとめ

初めてのビル売却でも、全体の流れを押さえて成功させるコツや節税方法を把握していれば、大きな失敗は避けやすく、スムーズにまとまったお金が手に入ります。一括査定を活用し、仲介を依頼する不動産会社も厳選しておくと、不安な点を質問することで納得できる答えをもらえるでしょう。

ビルは所有しているだけでランニングコストがかかってしまいます。売却活動を始めても、すぐに購入希望者が現れる保証はなく、長引くほど赤字が拡大することにもなりかねません。したがって決断は早めに済ませ、売却準備を始めてください。

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