「相続する予定の家があるけど、売ったら税金がかかるの？」といった疑問や悩みを抱えていませんか？相続した家に自分で住む予定がない場合には、売却するのもひとつの手ですが、相続や売却の際にさまざまな手続きの手間や費用、税金がかかります。
本記事では、相続した家を売却した際にかかる税金の種類と計算方法について解説します。相続した家を売却した際に確定申告をした方が良いケースもあるため、そのポイントや注意点についても知っておくことが大切です。事前にある程度の費用を把握し、相続が起きた際にスムーズに取り組めるように準備をしていきましょう。
相続から家を売却するまでの流れ
相続とは、ある人（被相続人）が亡くなった際に、その人が有する権利や義務を含めた財産を、配偶者や子といった相続人が受け取ることを指します。元は被相続人の持っていた資産のため、相続人であったとしてもすぐには売却できません。そこで、次の3つのステップを踏んだうえで、売却を行う必要があります。
- 相続人と相続財産の確定
- 名義変更
- 家の売却
STEP1：相続人と相続財産の確定
万が一にも他人の財産を相続する手続きを行わないように、誰が所有している、どのような財産を相続するのか調べ、確定する必要があります。
遺言書がある場合
遺言書がある場合には、遺言の内容に沿って準備をします。
まず公証役場や法務局に問い合わせたり、自宅等を探して、公正証書遺言や自筆証書遺言が作成・保管されていないかを確認します。自宅等から遺言書が見つかった場合は、家庭裁判所で検認をしてもらいます。
遺言書がない場合
遺言書がない場合は、相続人がどれだけいるのか、どのような遺産があるのかを洗いだす必要があります。
まず亡くなった人（被相続人）が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本を取り寄せて、法定相続人を確定させます。そして相続の対象となる財産について、預貯金、不動産、自動車、生命保険、株式、ローン、借金等の有無をひとつひとつ調べていきます。
上記のような手続きや洗い出しには相当の労力がかかるのと、限られた時間内にしなければならないため（相続放棄をする場合は熟慮期間3ヶ月以内）、相続に詳しい行政書士や司法書士等の専門家に依頼するのもおすすめです。
相続の手続きのために必要な書類
これらの作業と共に並行して、必要書類の準備を行いましょう。相続手続きを行う際、遺言書によって明確に遺産分配が決まっていない場合、相続人全員の書類を集める必要も出てくるため、相続に詳しい行政書士や司法書士等の専門家の手を借りるのもひとつの手です。
| 相続の手続きのために必要な書類 | 遺言書がある場合 | 遺言書がない場合 |
| 遺言書 | 必要 | – |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 不動産を相続する人のみ必要 | 必要 |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 不動産を相続する人のみ必要 | 必要 |
| 被相続人の生まれた時から死亡時までの戸籍謄本 | 必要 | 必要 |
| 被相続人の住民票の除票 | 必要 | 必要 |
| 遺産分割協議書 | 不要 | 必要 |
| 不動産の登記事項証明書 | 不要 | 必要 |
| 相続人の住民票 | 必要 | 必要 |
| 不動産の固定資産税評価証明書 | 不要 | 必要 |
家を相続する場合、家の価値がどのくらいかを、不動産会社か不動産鑑定士に査定・鑑定してもらう必要があります。なぜなら家の価値はお金と違って見た目だけでは分からず、物理的に分割することも難しいためです。また、正確に査定してもらわないと、相続人間のトラブルの種になる恐れがあるので注意してください。
以下の記事では、不動産の査定について詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。
STEP2：名義変更
相続人と相続財産が確定したら、遺言書がある場合はその内容に沿って、遺言書がない場合は相続人全員の合意に基づいて遺産分割協議書を作成し、誰がどの財産を相続するかを決定します。
家を相続することが決まった場合は、被相続人から相続人に名義変更をする相続登記を行います。これは家を売却する際に、すでに亡くなってしまった人が名義人となったまま売ることができないためです。相続登記は自分でも手続きできますが、誤りがないように司法書士に依頼するのが一般的です。
兄弟などで共同名義で相続登記を行ってしまうと、手間や費用が倍かかったり、後々トラブルのもとになるリスクがあります。専門家の知恵と手を借りながら、共同相続にせずに、遺産分割協議で相続先を1人に決めて登記するのがおすすめです。
STEP3：家の売却
家の名義変更が完了したら家の売却活動を始めます。家の売却は、不動産会社へ仲介を依頼するのが一般的です。ただこれには、不動産会社によって対応力や売却額にも差が出ます。
また、共同名義の場合は、売却条件や売却金額の決定には相続人全員の合意が必要です。相続人が遠方に住んでいる場合は、どのような条件や金額で決定するのかや、連絡手段などをあらかじめ決めておくとよいでしょう。
家の売却益や相続にかかる税金は、決められた期間までに納税する必要があります。もし仲介では納税期限に間に合わない場合は、不動産会社が直接買手となる「買取」という方法で売却するのも手です。
不動産の売却の流れや買取については、次の記事で詳しく紹介しています。
相続した家を売却した場合の税金と費用
相続した家の売却にかかる税金や費用は、次の4種類があげられます。
- 譲渡所得税
- 住民税および復興特別所得税
- 印紙税
- 諸費用（消費税や専門家への依頼料など）
それぞれいくらくらいかかるのか、目安となる情報を解説します。
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産の売却益にかかる税金です。ここでは譲渡所得税とはどのようなものか、税額の求め方、申告や納税の方法について紹介します。
譲渡所得税とは
譲渡所得税の正式名称は「所得税」ですが、不動産を譲渡（売却）して利益が出た場合に発生するため、一般的には「譲渡所得税」と呼ばれています。
譲渡所得税額の計算方法
譲渡所得税の税額は、「分離課税」といって、通常の給与や事業などで得た所得とは分けて計算します。
譲渡所得税の税額を求めるには、まず次の計算式で譲渡所得を算出します。
譲渡収入金額とは、相続して得た家を売ったことで得たお金です。取得費は相続した家を被相続人が購入する際にいくらかけたのかによって計算します。
購入額以外に、手数料や登録免許税がかかるほか、建物の経年劣化による価値の減少を踏まえて、減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、相続した家を売る際にかかった手数料についてを譲渡費用に含めることが可能です。
譲渡所得を算出したら、次の計算式で譲渡所得税額を求めます。
税率は、家を所有していた期間に応じて次のように決められています。
| 区分 | 所有期間 | 所得税の税率 |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15％ |
ポイントは、売却した年の1月1日時点での所有期間が対象となることです。したがって、相続してから5年以内の売却であれば短期譲渡所得に当てはまり、課される所得税の税率は30％となります。
なお、譲渡所得税は必ず支払う必要がある税金ではなく、家を売却して利益が出た場合にのみ発生するため、この高額な所得税が適用されないケースも多いです。
譲渡所得税の申告・納税方法
譲渡所得税は、家を売却した（不動産を譲渡した）日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間（年によって変わることがある）に確定申告を行い納税をします。
税額の計算方法や申告方法に不安がある場合は、税理士に相談しましょう。
住民税および復興特別所得税
家の売却益にかかる税金は、給与や事業などで得られた所得とは別に計算される分離課税であると先ほど解説しました。そのため住民税・復興特別所得税についても、譲渡所得税と同様に売却益が出た場合で、特例や控除を使った結果、それでも利益が出た場合のみ納税する必要があります。
税率についても譲渡所得税と同じく、売却した年の1月1日時点での所有期間に応じ、次のように異なります。
| 所有期間 | 住民税の税率 | 復興特別所得税の税率 |
| 5年以下 | 9％ | 0.63％ |
| 5年超 | 5％ | 0.315％ |
住民税・復興特別所得税については、確定申告をした年の5月以降に市区町村から納付書が送付されてくるので、それに従って納付してください。
印紙税
印紙税は、家を売却する際に不動産売買契約書を取り交わす際にかかる税金です。契約書に記載された売却金額に応じて、収める額は異なります。契約金額に応じた収入印紙を契約書に貼りつけ、消印するという方法で納税します。
10万円を超える取引において、次の表のように印紙税が求められます。なお、2014年（平成26年）4月1日から2022年（令和4年）3月31日までの間に作成されるものに関しては軽減措置の対象です。
契約金額 本則税率 軽減税率 10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円 50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円 100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円 500万円を超え１千万円以下のもの 1万円 5千円 １千万円を超え５千万円以下のもの 2万円 1万円 ５千万円を超え １億円以下のもの 6万円 3万円 １億円を超え ５億円以下のもの 10万円 6万円 ５億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円 10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円 50億円を超えるもの 60万円 48万円 “引用：国税庁「土地売買契約書」から抜粋”
例えば、1,200万円で契約した場合は、1万円分の収入印紙を不動産売買契約書に貼り付け、消印する必要があります。
登録免許税
不動産の相続登記を行うにあたり必要となるのが、登録免許税です。収める額は相続した家の固定資産税評価額がいくらになるのかによって異なります。印紙税と同様に、不動産の相続後に売買を行った際には必ず発生する税金です。次の式で算出します。
ここでいう固定資産税評価額とは、固定資産評価証明書に記載された不動産の評価額が対象となります。固定資産評価証明書が手元にない場合は、各市区町村役場でも取得できるため、確認しておきましょう。
また、土地の登録免許税に関しては、2022年3月31日まで次のような免税措置が受けられます。
| 登記の種類 | 本則税率 | 特例（適用期限：2022.3.31まで） |
| 相続による土地の所有権の移転登記 | 0.4% | 免税 |
| 土地の所有権の保存登記 | 0.4% | 免税 |
| 相続による土地の所有権の移転登記 | 0.4% | 免税 |
ただし、免税が適用されるケースは、次の状況に当てはまる場合のみとなります。
- 相続により土地を取得した人が相続登記をせずに死亡してしまった場合
- 市街化区域外の土地で法務大臣が指定した土地であり評価額が10万円以下の場合
- すでに亡くなった表題部所有者を相続人名義として土地の所有権保存を行いたい場合
“参考：国税庁「相続による土地の所有権の移転登記等に対する登録免許税の免税措置について」”
以下の記事では相続登記にかかわる情報を詳しく解説していますので、参考にしてください。
諸費用
諸費用として、次のような費用もかかります。
- 不動産会社に仲介を依頼する際の仲介手数料
- 登記の手続きを司法書士に依頼する際の報酬
- 各書類を取得するための手数料
- 不動産の調査・鑑定を依頼した場合の報酬・手数料等
仲介手数料は不動産会社に応じて発生し、司法書士への費用は2万～10万円以上かかることもあります。各書類の取得手続きは1通あたり300～600円が目安です。
以下の記事では、相続後の手続きで必要となる書類や不動産鑑定の費用についてまとめてあります。
また、以下の記事では相続税について詳しく解説していますので、参考にしてください。
相続した家を売却した場合の税金が軽減できる特例
相続した家の売却によって発生しうる税金は、決して安くはありません。しかし、次のような特例や控除を活用することで、税金のかかる範囲を小さくすることができます。
- 3,000万円の特別控除
- 10年超所有の場合の軽減税率
- 取得費加算の特例
- 小規模宅地の特例
- 居住用財産の買換特例
- 相続空き家の3,000万円の特別控除
それぞれ、どのような控除なのか見ていきましょう。
3,000万円の特別控除
相続した家に住人として暮らしていた場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用できます。ポイントとなるのが、売却する不動産に相続人が居住用として使っていたかどうかです。
- 自分が居住している家屋または家屋と共に土地やその権利も売却すること
- 家屋を取り壊して売る場合は売却までに他の用途に使っていないこと
- 取り壊しから1年以内に売却の契約をしていること
- 居住しなくなった場合であれば3年目の12月31日までに売却すること
- 買主と売主の関係性が親子や夫婦ではないこと
- 売却する年に住宅ローン控除を受けていないこと
例えば、親と同居して実家で生活しており、親が亡くなったことで実家を相続した場合は条件に当てはまります。うまく使えば売却額から3,000万円を全額控除できるため、税金がかかる範囲をかなり小さくできるでしょう。
10年超所有の場合の軽減税率
居住用財産の3,000万円の特別控除と併用できるのが、譲渡所得税の税率を軽減できる10年超所有の場合の軽減税率の特例です。この特例では、次のように譲渡所得にかかる所得税と住民税の税率が軽減されます。
| 譲渡所得 | 6,000万円以下の部分 | 6,000万円超の部分 |
| 所得税と住民税の合計 | 14.21％ | 20.315％ |
取得費加算の特例
相続した家を相続税が発生してから売った場合、取得費に対し相続税の一定額を加算できる特例です。つまり取得費が増えるため、譲渡所得になる範囲を小さくすることができます。必要な条件は、次の3つです。
- 相続または遺贈によって取得した不動産であること
- 相続時に相続税が課され納税も済んでいること
- 相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に売却が完了していること
3,000万円の特例のように自分が住んでいた場合でなくとも利用できるため、利用できれば大きなメリットになります。
小規模宅地の特例
相続した家の土地に対し、330平方メートルまでの評価額を80％減額できる特例です。次の3つの土地のいずれかであれば、利用できます。同居している場合であれば、相続税の申告期限まで家に住み続けている必要がありますが、実家に住んでいなかった場合には次の基準を満たす必要があります。
- 宅地を相続した人物が相続の3年前までに自分が所有した家屋に住んでいないこと
- 被相続人に配偶者や同居する親族がいないこと
- 相続した土地を相続税の申告期限まで所有していること
- 賃貸住宅など持ち家以外に生活している子が実家を相続した場合であること
注意したいのは、土地の評価額が小さくなるため相続税は軽くなるものの、上記特例を利用すると相続税が軽くなったことで受けられる恩恵が小さくなります。そのため小規模宅地等の特例で相続税を減らした方がお得か、検討したうえで決定しましょう。
居住用財産の買換特例
同居していた実家を相続し、その実家を売却して自分用のマイホームを購入した場合など、自分も相続した家の住人であった場合利用できる可能性があるのが、居住用財産の買換特例です。利用することで、マイホームを購入する際に譲渡所得税を支払うことができるという、いわば所得税の先送りを行えます。
ただし、以下の条件を満たす必要があるため、場合によっては使えない可能性もあります。
- 実際に住んでいた家または住むことがなくなってから3年目の12月31日までに売却していること
- 親子や夫婦間での売買を行っていないこと
- 売却額の合計が1億円を下回ること
- 耐震基準をクリアした家、または取り壊してから売却すること
- 直近3年間で3,000万円の特別控除やマイホームの繰越通算及び損益控除の特例、買換特例を使っていないこと
相続空き家の3,000万円の特別控除
相続する家に相続人が住んでおらず、被相続人がいなくなったことで空き家となった場合にも、実は3,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。正確に被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例といい、次のようにいくつか条件があるものの、相続人が相続した家に住んでいなかったとしても利用できる可能性が高いため、条件に合っているか確認して損はありません。
適用条件は、次の通りです。
- 一戸建てであること
- 旧耐震基準で建築されていること
- 相続の直前まで被相続人が住んでいること
- 相続の直前に被相続人以外が暮らしていないこと
- これまで人に貸したことがないこと
- 相続日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
- 売却金額が1億円を下回ること
- 売却日が令和5年12月31日前であること
また、耐震基準をクリアしていない家の場合、改めて工事をするか、解体してしまうことでも相続した空き家に対し3,000万円の特別控除を受けられるようになります。
相続した家の売却後の確定申告について
相続した場合でも、確定申告は必須です。上記の特例について読んでいただいた方はお気づきかと思いますが、特例や控除を使う場合でも、収益が出た場合でも、確定申告をすることが条件となっています。ここでは確定申告の方法について解説します。
収益が出た場合は確定申告が必要
相続した家を売却した際に確定申告が必要となるのは、次の3つのパターンです。
- 売却して利益が出た場合（譲渡所得がある場合）
- 売却したもののマイナスになった場合で、かつ給与所得や事業所得がある場合
- 売却して利益が出たため特例や控除を活用したい場合
利益が出て譲渡所得が発生している場合、確定申告を怠ると延滞税や重課税といった、正しく税金を納めなかったことによる納税が求められます。特例や控除を利用する際も確定申告が条件としてあげられているため、相続した家を売却した際には確定申告は必ず行うことが大切です。
また、家を売却して利益が出なかった場合でも、確定申告することで給与などに発生する住民税や所得税を減らせることもあります。確定申告の有無について迷う場合は、税務署や税理士に相談し、放置してしまうことがないようにしましょう。
確定申告の流れ
確定申告の流れは、次の2ステップに分かれます。
STEP1：必要な書類を集める
最初に行うべきは、必要な書類を集めることです。
| 書類名 | 取得先 |
| 確定申告書B様式 | 税務署などで入手可能 |
| 分離課税用の申告書 | 税務署などで入手可能 |
| 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書) | 税務署などで入手可能 |
| 登記事項証明書 | 法務局で入手可能 |
| 売買契約書や領収書 | 売買を行った際に必ずコピーを取得 |
| 被相続人が不動産を取得した際の売買契約書 | 探しておくとよい |
相続の場合、注意したいのが被相続人が不動産を取得した際の売買契約書を探しておくことです。譲渡所得税の計算で説明したように、被相続人が家をいくらで購入したのかによって、税金がかかる範囲が異なります。この時、正しい取得費が分かる売買契約書が無い場合、売却額の5％相当額を基準とする計算方法が適用されるため、税金が高くなる恐れがあるのです。
STEP2：申告書を税務署に提出する
必要な書類を集め、譲渡所得額を計算したら、所轄の税務署へ提出しましょう。自分で書類を取得した場合は、税務署の窓口へ直接持っていくか、郵送でも可能です。
初めて確定申告を行うのであれば、窓口で書類を提出することをおすすめします。職員から申請書の内容を確認してもらえるため、万が一、手続きにミスがあった場合でもアドバイスが受けられるためです。
仕事などで税務署に直接向かうのが難しい場合は、オンラインサービスの「e-Tax」を利用してみましょう。国税庁のホームページには確定申告等作成コーナーが設けられており、データを入力することで自動的に申告書が作成できたり、所定の手続きを行えば電子申告ができます。
以下の記事では、年末調整が必要な場合や、より詳しい確定申告の方法について解説しています。確定申告に備えて、確認しておきましょう。
相続した家を売却する場合の注意点
相続した家を売却するにあたり、注意しておきたいことが3つあります。
- 売却時期に注意
- 取得費は明確にしておく
- 共同相続する場合は相続人全員の同意が必要
なぜ注意が必要なのか、それぞれ解説します。
売却時期に注意
相続してから家を売却するまでの間、自分が何年間所有するのがよりお得になるのか、それぞれの特例を適用した場合を考慮したうえで売却を進めましょう。
例えば、所有期間が3年以内の場合、譲渡所得に適用される税率は短期譲渡所得となりますが、取得費加算の特例が利用可能です。実家で共に生活していた人であれば、長期譲渡所得や取得費加算の特例を活用する以外にも居住用財産の3,000万円特別控除も適用できます。
不動産が売れやすい時期かどうかもポイントです。一般的に家が売れやすい時期としては、新年度が始まる4月を見据えた2～3月ごろがあげられます。相続税の支払いを済ませ、なるべく早めに家を売りたい場合は、いつまでに売れるとよいのかも不動産会社に相談しましょう。
マンション売却のタイミングについては、次の記事もお読みください。
取得費は明確にしておく
相続した家の税金が高くなってしまう原因として、取得費が分からないことがあげられます。なぜなら譲渡所得を計算する際の取得費が、売却額の5％を目安とする概算取得費になってしまうからです。実際の取得費よりも概算取得費の方が安いことが多いため、課税対象となる譲渡所得がより高額となってしまいます。
当時の売買契約書があればベストですが、通帳の履歴や住宅ローンの金銭消費貸借契約書、抵当権設定額などが分かれば、税務署に相談することで取得費とみなしてもらえることもあります。
取得費については、次の記事で詳しく紹介しています。
共同相続する場合は相続人全員の同意が必要
単独で相続した家の場合であれば、相続登記が済み次第、自分の判断で自由に売買が行えます。しかし、共同相続する場合は、売買を行う際に必ず、他の相続人全員の同意を得なくてはなりません。
そもそも共同相続とは、複数の相続人がいる場合、遺産分割協定が終わるまでの間、一時的に財産を共有している状態のことです。共同相続をしている相続人のことを、「共同相続人」といいます。相続放棄した相続人の場合は、共同相続人には含まれません。さらに共同相続の状態で相続登記を行うと、後で1人だけに相続させる際に改めて相続登記が必要となり、費用が倍かかってしまいます。
もし、相続予定の財産がほとんど不動産で、相続税の納税もできないような状況の場合には、早めに相続人同士で話し合いをし、売却に向けて動いていきましょう。トラブルになりそうな場合は、早めに弁護士に相談するのがおすすめです。
まとめ
相続した家の売却でかかる税金は、譲渡所得税や印紙税、登録免許税などさまざまです。しかし特例を活用することで負担を減らすことができるため、利用できそうな特例を探して、条件に当てはまるか確認し、実際にいくら減るのか計算してみましょう。どの特例を利用するかによっても、支払う税額は変わってくるからです。
また、手数料などどのくらいの諸費用が必要になるのかは、相続する家や相続人によっても異なります。家を売却するのであれば不動産会社を探す必要もあるため、注意点をおさえて1つずつ対処していきましょう。
この記事を最後まで読んでくださった方の中には、相続税が大幅にかかりそう、法定相続人が分からないなど、個別の悩みを抱えている方も多いかもしれません。以下の記事では、相続で困った際に頼れる専門家や相談先となる機関、サイトについて解説しているので、ぜひ参考にしてください。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
◆記事で紹介した商品・サービスを購入・申込すると、売上の一部がマイナビニュース・マイナビウーマンに還元されることがあります。◆特定商品・サービスの広告を行う場合には、商品・サービス情報に「PR」表記を記載します。◆紹介している情報は、必ずしも個々の商品・サービスの安全性・有効性を示しているわけではありません。商品・サービスを選ぶときの参考情報としてご利用ください。◆商品・サービススペックは、メーカーやサービス事業者のホームページの情報を参考にしています。◆記事内容は記事作成時のもので、その後、商品・サービスのリニューアルによって仕様やサービス内容が変更されていたり、販売・提供が中止されている場合があります。
