「そろそろ住み替えたい」「使っていない土地を売りたい」こんなふうに考え、調べているうちにぶつかるのが税金についてです。中でも住民税は身近ですが思いのほか高額になることもあり、何も調べずに土地や建物を売却すると損をしてしまうこともあります。
1円でも高くと頑張って売った不動産に、想像以上の住民税を支払うことになるのはもったいないことです。実は、住民税も節税できればお得になるんです！
この記事では、不動産売却による住民税で損をしないコツをまとめています。基礎知識や計算方法までわかりやすく解説するのでぜひ参考にしてください。
不動産売却と住民税の基礎知識
一体どれくらいの税金を納める必要があるのかと不安に思っているかもしれませんが、住民税は不動産を売った際に必ず支払わなければならないわけではありません。では、どのような場合に支払うのでしょうか。
まずは、不動産を売却したときにかかる住民税の基礎知識から見ていきましょう。
不動産売却の利益に住民税の課税
想像してみると、売却価格によって課税額が決まってしまうような気がしていませんか？実は住民税は、売却した値段だけで計算されるわけではありません。高く売れば売るほど、損をするという課税方法ではないのでご安心ください。
仕組みとしては、経費などを差し引いて出た利益に住民税が課税されます。売却金額より購入金額のほうが大きい場合は、住民税は課税されません。例えば、元の不動産を4,000万円で売却したのに対し、5,000万円で次の不動産を購入する場合は税金がかからず、申告も必要ないということです。
不動産売買でかかる所得税の仕組みも上記と同じなので、所得税と住民税は一緒に申告する必要があります。「一緒に申告するのは面倒くさそう」と感じるかもしれませんが、確定申告するのは所得税のみです。所得税を申告すれば、同時に住民税の申告も済ませたことになります。
ただし給与所得などとは分けて課税されるため、会社勤めの方は特に確定申告を忘れないように注意が必要です。
いつ支払うかを知らないと危険
住民税の支払いはいつから始まるのでしょう？個人事業主の方は特になじみがあると思いますが、通常の住民税の支払いとまったく同じスケジュールです。利益が生じた年の確定申告にもとづき、翌年の6月から支払いが始まります。
各市区町村によって異なる場合もありますが、基本的に支払いは年4回に分けられ6月、８月、10月、翌年の2月の末日です。ただし、支払い期日が日曜・祝日など曜日によって数日前後することもあるため、しっかり確認しておきましょう。
納付には「普通徴収」と「特別徴収」の2つがあり、普通徴収の場合は一括での納付も可能です。特別徴収を選択すれば、一括納付はできないものの給与からの天引きで支払うこともできるので、ライフスタイルに合わせて選択することをおすすめします。
また、支払いを延滞してしまうと延滞税などのペナルティにつながるので、支払日をチェックするとともに、不動産売却後すぐに支払えるだけのお金を残しておきましょう。
不動産売却で支払う住民税の計算方法
納税が遅れると延滞税などが発生してしまうリスクがあります。手遅れにならないように、納付書が届く前にある程度の納税額を把握して、どれくらいのお金を残しておくべきなのか計算しておくことが大切です。次は不動産売却で支払う住民税の計算方法について見ていきましょう。
不動産売却の利益から計算
不動産を売却したことによって生じた所得のことを譲渡所得といい、そこから特別控除額などを差し引いたものが、課税対象になる課税譲渡所得といいます。計算式は下記の通りです。
- 取得費：売却する不動産の購入価格のこと。ただし建物は減価償却後の価格となる。また、購入時の仲介手数料や不動産取得税、建物などの取り壊し費用なども含めることが可能
- 譲渡費用：売るためにかかった費用のこと。例えば、土地や建物を売るために支払った仲介手数料や、印紙税で売主が負担したもの、貸家を売るため借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料など
上記の計算式の「特別控除」は、居住用不動産の3,000万円特別控除の特例などのことを指します。
建物部分には減価償却を適用
譲渡所得を算出する際には「減価償却費」が必要になります。減価償却とは、簡単にいうと「経年によって目減りした価値を差し引く」ことにより算出した価格のことです。
例えば15年住んだ家は経年による劣化がみられ、建物の価値は新築のときより低くなることから想像がつきますが、土地は経年による価値の変化がないため減価償却は適用されません。
居住用不動産の減価償却費の計算式は以下の通りです。
減価償却費＝建物の取得価格×0.9×償却率×経過年数
構造別の償却率は以下の通りです。
※経過年数の6ヶ月以上の端数は1年とする。6ヶ月未満の端数は切り捨て
| 区分 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | 金属造
骨格の肉厚が4mm超 |
金属造
骨格の肉厚が3ｍｍ超 4ｍｍ以下 |
| 償却率 | 0.015 | 0.02 | 0.025 |
| 区分 | 金属造
骨格の肉厚が3ｍｍ以下 |
合成樹脂造 | 木骨モルタル造 |
| 償却率 | 0.036 | 0.031 | 0.034 |
利益にかかる住民税の税率
それでは、住民税の税率について見ていきましょう。住民税の税率は、不動産の所有期間が短期か長期かによって変わります。土地や建物を所有していた期間によって下記のように分類されるので、所有する不動産がどちらに当てはまるかチェックしてみてください。
| 区分 | 住民税の税率 |
| 長期譲渡所得(5年超) | 5％ |
| 短期譲渡所得(5年以下) | 9％ |
このように、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」として税率5％、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として税率9％で計算します。早く手放すと税率は高くなるので、所有期間をしっかり確認するようにしましょう。
特に注意したいのが、売却した年の1月1日現在での所有期間になるということです。例えば、2015年5月に購入した家を2020年6月に売却しても、売却した年の1月1日時点では5年未満となり、税率9％が適応されます。所有期間をしっかり確認して売ることが、節税のポイントの1つです。
不動産売却で住民税を節税する6つの方法
不動産売却による住民税の仕組みや計算方法などをみてきましたが、ここで少しでも負担を少なく売却できるための節税対策を、6つの項目に分けて紹介していきます。
特別控除で課税譲渡所得を減らす
まずは特別控除についてですが、不動産売却で使える特別控除は全部で7つあります。最大控除額とその条件をまとめまめたので、対象の条件を確認してみてください。
| 条件 | 最大控除額 |
| 公共事業などのために土地建物を売った場合 | 5,000万円 |
| マイホーム(居住用財産)を売った場合 | 3,000万円 |
| 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合 | 2,000万円 |
| 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合 | 1,500万円 |
| 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合 | 1,000万円 |
| 農地保有の合理化などのために土地を売った場合 | 800万円 |
| 低未利用土地等を売った場合 | 100万円 |
※国税庁HP引用：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3223.htm
軽減税率の特例を使う
近年では耳馴染みのある軽減税率ですが、特別控除との併用もできるため必ず身に付けておくべき知識ともいえるでしょう。まず覚えておきたいのが「10年超所有軽減税率」です。これは売却した自宅や敷地の所有期間が10年以上で、以下3つの条件をクリアできていれば対象になります。
- 売却する建物が自宅（居住用財産）であること
- 特殊関係者（親子や配偶者など）への売却ではないこと
- 売却した年の前年および前々年に特例を受けていないこと
また「10年超所有軽減税率」は課税譲渡所得が6,000万円を超えている場合には、6,000万円以下と6,000万円超で税率が変わります。
| 6,000万円以下の部分 | 6,000万円超の部分 | |
| 所得税 | 10.21% | 15.315% |
| 住民税 | 4% | 5% |
| 合計 | 14.21% | 20.315% |
※復興特別所得税(2013～2037年)として所得税の2.1%相当を上乗せしています
3,000万円特別控除の特例と併用が可能なため、不動産売却の際にはぜひおさえておきたい制度です。
取得費加算の特例で課税譲渡所得を減らす
「親から相続した家を売りたい」という場合に検討したい特例を紹介します。通常は、家族間で相続した際にも利益が発生した場合は、課税対象なので住民税の支払いは必至ですが「取得費加算の特例」で節税が期待できます。
特例の内容は取得費に相続税額を加算することができ、譲渡所得の課税象額を減らすことができるというものです。ひとつ注意したいのが相続からの期間で、相続してから3年10ヶ月以内の売却であることが必須条件です。また、相続税を支払っていることも条件になります。
被相続人の居住用財産に関する特例を使う
「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」は、相続や遺贈により相続した人の居住用の建物や敷地等を、令和5年12月31日までの間に売ることで、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる特例です。特例を使うためには以下9つの条件があります。
- 売った人が相続又は遺贈により、被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと
- 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をしたあとに、被相続人居住用家屋の敷地等を売ること
- 相続の開始があった日から、3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など、他の特例の適用を受けていないこと
- 同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋、または被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと
＊特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売ったあとでその売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます
※国税庁HP引用：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
買い換え特例で住民税の支払いを先延ばし
「買い換え特例」は、居住用のマイホームを令和3年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときに受けられる特例です。一定の条件を満たすことで、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。ただし、この特例は住民税が減額となるわけではないので注意してください。
条件は以下の通りです。
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。また、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売った年、その前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例や軽減税率の特例、損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。また、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと
- 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるものであること
- 売却代金が1億円以下であること
- 売った人の居住期間が10年以上で、売った年の1月1日において売却した家屋やその敷地の所有期間が、ともに10年を超えるものであること
- 買い換える建物の床面積が50平方m以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方m以下のものであること
- マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。また、買い換えたマイホームには、取得した時期により次の期限までに住むこと
- 買い換えるマイホームが耐火建築物の中古住宅である場合、取得日以前の25年以内に建築されたものであること、又は一定の耐震基準を満たすものであること
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと
＊特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売ったあとでその売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます
※国税庁HP引用：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm
不動産売却で利益がなくても損益通算で節税
「不動産売却で利益が出ない」「損失が発生した」という人も少なくないでしょう。そんな人に紹介したいのが「損益通算」です。確定申告時に不動産売却時に発生した損失額を申告すると、給与所得や事業所得などほかの所得の控除に使えるというものです。
さらに、売却した年に控除しきれなかった譲渡損失は、その翌年以後3年のうちに繰り越して控除できる繰越控除もあるので、検討してみてください。
不動産売却による住民税のシミュレーション
最後に、実際に売却したことをイメージしながらシミュレーションしてみましょう。ご自身でも計算式に当てはめてみるなどして試算してみてください。
築10年を超えるマンションの売却
長期的に所有し、居住していたマンションを売却する際のシミュレーションです。
例として、4,000万円で購入して13年間住んだマンションを4,500万円で売却し、仲介手数料などで譲渡費用が10万円かかったと仮定して、住民税がいくらかかるのか計算したいと思います。
1. 取得費を計算
土地の購入価格2,000万円＋建物の購入価格ー2,000万円減価償却費324万円＝取得費3,676万円
2. 譲渡所得を計算
次に課税譲渡所得を計算します。居住していたマイホームを売却するため、居住用財産の3,000万円特別控除が受けられます。また、所有期間が10年を超えているので「10年超所有軽減税率」が使えるため、14.21%の軽減税率が適用されます。
このことを踏まえて計算を進めていきましょう。
3. 課税譲渡所得を計算
この場合は、10年超所有軽減税率の14.21％の税率をかけなくても、住民税はかからないことが分かります。したがって、この例の金額で13年間居住したマンションを売却する際にかかる住民税は0円です。
短期所有の戸建ての売却
新築の戸建てを購入して、すぐに売却する際の住民税をシミュレーションしたいと思います。例として、4,000万円で購入した新築の居住用戸建て(木造)に2年間居住し、8,000万円で売れたと仮定して計算してみましょう。その際の譲渡費用は、200万円かかったことにします。
1. 譲渡所得を計算
まずは、戸建ての建物減価償却費を計算します。
続いて取得費の計算です。
最後に譲渡所得を計算していきます。
2. 特別控除を利用した課税譲渡所得を計算
3,000万円特別控除を利用して譲渡所得を差し引きます。
3. 課税譲渡所得に税率をかける
最後に、課税譲渡所得に不動産の所有期間に合わせて税率をかけます。今回の例は所有期間が3年なので、軽減税率は適用されず税率は39.63％です。
したがって、今回の例に沿って計算した税金の合計は449万7,200円であることが分かります。
取得費が不明な場合の不動産売却
相続した不動産を売却する際に、いくらで購入したのかが分からなかった場合は、税金はどれくらいかかるのでしょうか？
例えば、1年前に父親から相続した購入額の分からない土地を2,000万円で売却するときに、税金がいくらかかるのかシミュレーションしてみたいと思います。父親はその土地を30年間所有しており、譲渡費用は200万円かかったものとします。
1. 譲渡所得の計算
今回のポイントは取得費が分からないという点ですが、その場合は相続した不動産であれば、取得費を不動産売却金額の5％として計算することができます。
また今回売却した不動産は土地のため、減価償却費の計算は必要ありません。
売却価格2,000万円×5%＝取得費100万円
取得費が分かったら、譲渡所得の計算をします。
②特別控除の適用で課税譲渡所得を計算
3,000万円特別控除を利用して譲渡所得を差し引きます。
③課税譲渡所得に税率をかける
課税譲渡所得に売却物件の所有期間にあわせて税率をかけます。今回の例は、所有期間が30年なので税率は20.315％です。
しかし、所有期間が10年を超えており「10年超所有軽減税率」が使えるため、14.21%の軽減税率が適用されます。
したがってこの例の場合は、税金の合計は99万4,700円です。
お金を残すなら高額の不動産売却も目指す
さまざまな節税方法についてみてきましたが、なぜ税金を少しでもかからないようにしたいかというと、手元に多くのお金を残したいからです。そのために特別控除や軽減税率を利用することは、最低限必要なことといえます。
しかし、1円でも多くのお金を手元に残すために何より必要なことは、高額で売却する努力をすることです。そうなると「支払う税金が増えるのでは？」と不安になるかもしれませんが、かなりの確率で3,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。
したがって、少しでも多くの利益をあげることが必要で、そのためには自分に合った不動産会社を選ぶことが一つのポイントです。理想的な不動産売却が行えるかどうかは、よい不動産会社を選べるかどうかにかかっています。現在は一括査定サイトなどもあるので、これらを活用してよりよい不動産会社と出会えるように努力しましょう。
査定が初めての人におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
すまいステップはこんな人におすすめ
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- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
すまいステップの特徴
すまいステップは、2020年4月にサービスが開始された比較的新しい一括査定サイトです。
その特徴は、提携不動産会社の数ではなく、質で勝負をしている点。一括不動産査定サイトを長年運営している株式会社Speeeが厳選した優良不動産会社に限っての査定依頼となります。なので、査定依頼が初めてで、どの不動産会社が良いのかよく分からないという人に特におすすめです！
また、すまいステップを利用して査定依頼をすると、各不動産仲介会社で売買実績が豊富なエース級担当者に出会えるため、不動産の売却が初心者であっても安心です。
その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
まとめ
不動産売却の際にかかる住民税については条件も多く計算式も複雑なため、少し混乱してしまう部分もあるかもしれません。しかし1日でも早く売って手元にお金がほしい人ほど、冷静に熟考する必要があります。今売るべきなのか、もう少し待ったほうが節税できるのかなど、知識をつけておけばベストなタイミングで売却することが可能です。
しっかり節税対策について検討し、そのうえで不動産会社の協力を得ながら、自分が納得できる金額で不動産を手放せるように考えてみましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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