土地売買で起こりやすいトラブルとは?防ぐための対策を解説!

不動産売却

一軒家やマンションに限らず、土地も不動産の1つなので、売買取引の際には高額な金額が動きます。土地を売買する際には、他の不動産と同様に取引前から一連の流れの中で、トラブルが発生する可能性はあります。

ここでは、トラブル回避のために知っておくと役立つトラブルの事例や対処法、未然に防ぐ方法などを詳しく解説します。これから土地の売買を考えているという人は、事前準備として参考にしてみてください。

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土地売買時のトラブルについて

土地を売買する際には他の不動産と同様に大きなお金が動き、それに加えて契約前から契約締結後までに売主がやらなければいけないことは数多くあります。

そのため売主が取引の際に必要な手順をきちんとしていなかった場合や、悪質な不動産に仲介を依頼してしまった場合、それらはトラブルの原因になります。

ここでは土地を売買する際に起こるトラブルの概要と、リスクが生じやすい直接取引について解説していきますので、土地売買のトラブルについて知る前に、国内でどれくらいのトラブル件数があるのかや、直接取引について確認しておきましょう。

年間の相談件数は1,000件を超えている

現在国土交通省から発表されているデータの中では、平成27年の時点で不動産取引によるトラブルの相談が1,449件になっています。

物件別に苦情やトラブルがあった件数は、土地に関するものが中古土地付き建物の444件と中古マンション423件に次ぐ335件となっています。全体のトラブル件数である1,449件は、つまり毎日4件弱のトラブルが発生していることを表しています。

直接取引は特にリスクが高い

直接取引とは、その名の通り不動産会社の仲介を依頼せずに、売主と買主が直接取引を行う方法のことをいいます。

直接取引には仲介手数料が発生しないメリットがありますが、複雑な取り決めや売買に関する説明をプロではなく素人が行う必要があるため、リスクが高い方法だと言えます。

契約不適合責任に関する取り決めが曖昧になりやすいので、トラブルの起きる可能性も高くなりがちです。

なぜなら土地に限らず不動産の売買には、宅地建物取引業の免許が必要で、重要事項の説明など宅建士が行う必要があるためです。

しかし土地を不特定多数の人に反復して売買・交換する場合や、賃借の代行などの宅建業に属さないものであれば、一般の人でも取引ができます。

土地売買で起こりやすいトラブル

土地売買をするとき、次のようなトラブルが起こりやすいと言われています。

  • 重要事項の不告知
  • 親族の反対による契約解除
  • 近隣との境界が未確定
  • 仲介手数料や実費の請求

特に重要事項の不告知が発覚した場合、売主の責任になり損害賠償の支払などを強いられる可能性もあるため、漏れが無いようきちんと全て伝えることが大切です。

ここでは重要事項の不告知をはじめ、契約解除や近隣との境界、実費の請求をそれぞれ詳しく解説していきます。

重要事項の不告知

不動産を売買する際には、重要事項説明を行わなければなりません。なぜなら、土地に限らず過去に事故があった場所ではないか、周辺の騒音が気になる不動産ではないかなどの重要事項を、売主から買主に説明する義務があるためです。

こういったマイナスな情報や過去に起こったトラブル等を隠して契約し、買主が新居に住んでからその事実を知ると、事前に伝えていなかったためトラブルに発展します。

売主としては、こういった情報はマイナス要素になるかもしれませんが、トラブルを回避して正しい取引を進めるためにも、重要事項の説明は漏れなく伝えましょう。

親族の反対による契約解除

売買契約を締結してから親族の反対に遭い解約となる場合があり、契約を結ぶにあたって買主から売主に解約手付が支払われますが、これを巡って争いが起こることもあります。

不動産売買契約には、住宅ローンの特約を盛り込むことが可能で、ローン審査が否決の場合は解約する事ができますが、この場合期限付きになります。解約手付に関するトラブルも、住宅ローン特約に関するトラブルも、最終的な結論は契約書にのっとって決まります

基本的に不動産会社が作成する契約書ですが、売主は不備がないかどうかを確認するため、必ず一度しっかり読むようにしておきましょう。

近隣との境界が未確定

土地によって境界が曖昧であったり、近隣との境界が未確定なことによりトラブルに発展することも少なくありません。

実測図を確認していても実際の土地では状況が違ったり、お互い境界をまたいでいることに気づいていなかった場合、曖昧になりやすいです。

境界トラブルを抱えたままでは、売主の希望通りに売買取引を進めるのは厳しくなるので、必ず事前に確認しクリアにしておきましょう。

仲介手数料や実費の請求

売買契約締結前に仲介手数料を請求する不動産会社や、制度を悪用して広告料の実費を請求する不動産会社がいます。ここで仲介手数料の上限について、確認しておきましょう。

取引額 報酬額(税抜)
200万円以下 取引額の5%以内
200万円超400万円以下 取引額の4%以内
400万円以上 取引額の3%以内

参考:公益社団法人 全日本不動産協会「物件売却時の仲介手数料について

このように仲介手数料の上限は決められているので、この上限を超える金額を請求するのは違法行為に当たります。広告料の実費請求に関しては、依頼主が依頼した場合のみ適用されますが、そうではない場合に広告料の請求を持ちかけられた場合は、必ず断るようにしましょう。

こういったトラブルを回避するためには、仲介手数料を取らない業者に依頼する、こまめに連絡を取り合える不動産業者を見つけるといった、慎重な不動産業者選びが大切です。

土地売買でトラブルが発生した場合の対処法

土地売買を進める上でトラブルが発生してしまった場合、まずは依頼している不動産会社に相談をします。

また不動産会社に相談した後、不動産関係機関や不動産の専門家に相談等も次の段階の方法としてあります。優良な不動産であれば、弁護士や税理士などトラブルの内容に応じて、紹介してくれることもあるので覚えておきましょう。

ここではトラブルが発生してしまった場合の対処法として、不動産会社への連絡、不動産関係機関への相談、法律・不動産の専門家への相談の3つを解説します。

不動産会社に連絡する

まずは仲介を依頼した不動産業者に連絡します。優秀な不動産会社であればしっかりとした対応をしてくれます。きちんと対応してくれる不動産会社であれば、必要に応じて弁護士や司法書士を紹介してくれる場合もあります。

特に不動産売買は高額な取引となる上にトラブルが発生した場合、売主に対するメリットはないため、必ず連絡するようにしましょう。

不動産関係機関に相談する

仲介を依頼した不動産会社以外にも、トラブル相談に対応した期間がいくつかあるので、紹介します。

  • 法テラス(日本司法支援センター)
  • 全国宅地建物取引業協会連合会

法テラスは国によって設立された法的トラブルの相談窓口で、弁護士による無料相談が受けられる機関です。

全国宅地建物取引業協会連合会を利用する際は、「都道府県名 宅建協会」で検索をして、不動産無料相談所から問い合わせをしましょう。

法律や不動産の専門家を頼る

個人間トラブルの場合は弁護士、税金関係のトラブルは司法書士税理士、土地に関するトラブルの場合は土地家屋調査士測量士などの専門家に依頼する方法があります。

自分で依頼する方法もありますが、対応が行き届いている不動産業者であれば、トラブルに応じて弁護士や司法書士等を紹介してくれる場合があります。

トラブルに応じて利用する機関や専門家を正しく選ぶことで、解決できる可能性は格段に上がるでしょう。

土地売買で起こるトラブルを防ぐための対策

土地売買の際、トラブルに発展することなくスムーズに取引を進めるためには、トラブルを未然に回避する方法を知っておくことが大切です。

まずは信頼できる不動産を見つけ、取引前に気になる点をその不動産会社に伝えておいたり、売主として契約不適合責任について理解を深めておきましょう。

それに合わせて、売主本人も契約内容をしっかりと確認しておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。不動産会社に全て任せるのではなく、どういった契約内容かを売主が把握し納得した上で取引を進めるようにしましょう。

ここでは、トラブルを防ぐためにしておくと良いことを4つに分けてそれぞれ解説していきます。

気になることは不動産会社に伝えておく

トラブルの事例の中で、重要事項説明の不告知を説明しましたが、基本的に重要事項の説明は不動産会社から買主に対して行われるものです。そのため売主は、土地に関して気になる点や知っていることを、事前に不動産会社に伝えておきましょう

伝えたことが全て買主にとって必要かというと、そうではない場合もあります。しかし気になる点をしっかり伝えておくことで、伝え漏れをなくすことができます。

売主が不動産会社に伝えた内容のどこまでを買主に伝えるかは、不動産が判断し決めてくれます。

契約不適合責任について理解しておく

契約不適合責任とは、これらの契約において売主や請負人が相手側に引き渡した目的物が、その種類・品質・数量にかかわらず「契約内容に適合していない」と判断された場合(債務不履行)、売主や請負人が相手側に対して負う責任を指します。

住まいの不具合を知らなかったもしくは隠して売買取引を締結してしまうと後で大事になるため、不備がある場合は隠さずに伝えることが大切です。

売主にとっては大切な住まいなので、マイナスな面はあまり目に入らなかったり、「これくらい大丈夫だろう。」と感じてしまうかもしれません。

しかし買主からすると高額なローンを組んで購入するので、提示された金額に見合った不動産でなければ苦情を言うのは不思議ではなく、トラブルに発展する可能性も大いにあります。

そのため売主は瑕疵についてしっかりと把握し、買主に正しく伝えるようにしましょう。

信頼できる不動産会社に仲介を依頼する

不動産売買のプロである不動産会社があらゆる角度からチェックしてもらえると安心できます。そのため調査義務をきちんと果たしてくれる、信頼できる不動産会社を選ぶこともトラブルを未然に防ぐ方法の1つです。

不動産会社も売主から聞いた情報のみでなく、調査をして重要事項の説明をする義務があります。

それに加えて重要事項の説明は膨大な情報を、買主つまり一般の人にもわかるように宅建士が説明をします。もしもこの時点で買主が理解できなかった場合、宅建士の力量が疑われます。

そのため買主に対してわかりやすく重要事項の説明ができる、そして不動産会社として売主・買主の双方にきちんと情報共有ができる、信頼できる業者を選ぶことが大切です。売却に関しては、不動産の一括査定サイトを利用すると、優良な営業担当と出会いやすくなります。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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契約書の内容をよく確認する

契約書に書かれていることに間違いはないか、自分にとって不利な契約になっていないか、契約をしてしまうと変更はできないので、事前に契約書の内容は何度も確認することが大切です。

頻繁に起こることではありませんが、契約書の内容に不備があることも0ではありません。間違いのある契約書を正さないまま取引を行うと、途中で滞ってしまうこともあるため、きちんと確認しておきましょう。

契約書の内容は、売主側はもちろん買主側になった場合にも大切な確認事項です。

土地売買時のトラブルに関するQ&A

土地売買のトラブルは全て売主が悪い場合だけではなく、不動産会社の能力や質によってもトラブルが発生する可能性は十分にあります。

特に仲介を依頼する不動産会社は慎重に選ぶことが大切です。依頼する不動産会社によっては、悪質であったり対応が迅速でないこともあり、取引を滞らせる原因になりかねません。

ここでは土地売買のトラブルに関する、よくある質問とその答えを2つピックアップしてそれぞれ詳しく解説していきます。

すぐに取引を始めるという人はもちろん、「直近で取引はないけれど知っておきたい。」という人は参考にしてみてください。

トラブルを起こしやすい不動産会社の特徴は?

トラブルを起こしやすい不動産の特徴は、あおるように契約を迫ったり高圧的な態度や決めつけ対応が遅い担当者がいる不動産会社はあまり信用できません。

不動産取引は大きなお金が動く取引であり、不動産業者と売主、不動産業者と買主のコミュニケーション・信頼関係がとても大切です。

しかしあおるように契約を迫ってきたり、高圧的な態度の不動産会社に信頼を置けるという人は少ないのではないでしょうか。

トラブルを未然に防ぎ、万が一トラブルが発生した場合でもきちんと対応をしてくれる不動産を選ぶために、上記で説明したような悪質な不動産との契約は避けるようにしましょう。

トラブルの事例を調べるには?

土地売買に関するトラブルの事例を調べるには、不動産トラブル事例データベースを利用する方法が一般的です。

このデータベースであれば、個別案件から気になっている不動産業者がトラブルを起こしていないかを知ることができ、トラブルの内容を個別でチェックすることで、いざ売買取引をするときの対策に役立ちます。

不動産トラブルデータベースには、裁判にまで及んだものや行政処分が下されたものまで、様々な事例を集約しているので一度チェックしてみましょう。

まとめ

土地売買に関して起こりやすいトラブルを始め、対策方法や防止策について解説してきました。

主に起こりやすいトラブルは、次の4つです。

  • 重要事項説明の不告知
  • 親族の反対による契約解除
  • 近隣との境界が未確定
  • 仲介手数料や実費の請求

この中でも特に起こりやすいのは、1つ目の重要事項説明の不告知です。

売主としては自分の土地や住まいの悪い部分を伝えるのは、心苦しいかもしれません。しかし取引後に瑕疵が発見され、損害賠償の支払いなど大きな責任を取ることになるため、必ず隠さずに全て伝えましょう

また土地売買の際には、トラブルを防ぎ起きた場合にも対応してもらえるような、信頼できる不動産と契約することも大切です。

威圧的であったり対応が遅い不動産会社に依頼してしまうと、スムーズな取引ができない他だけでなく売主が損をするリスクも考えられるため、不動産会社は慎重に選ぶようにしましょう。

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