「住宅ローンの滞納を解消するために家を売却したい」「離婚で住宅ローン残債ありの家を売却したい」と考える人は多くいます。中には、住宅ローンを支払い終えていないので、売却はきっと無理だろうと諦めてしまっている人もいるでしょう。しかし、本当に住宅ローンの残債があると家を売却できないのでしょうか？
本記事では住宅ローン残債がある場合に、家の売却は可能なのかという点に焦点を当てて解説していきます。また、家を売却してもローン完済できないときの対処法も紹介します。ぜひ記事で取り上げている内容を参考にして、生活にかかる経済的負担を減らしましょう！
住宅ローンの残債がある家は売却できるのか
そもそも住宅ローンの残債がある家を、売却することは可能なのでしょうか？住宅ローンを組んだときに発生する抵当権についても、あわせて解説していきます。
売却代金で住宅ローンを完済できれば問題ない
結論からいうと、住宅ローンの残債があっても家を売却することは可能です。しかし「売却代金で住宅ローンを完済できる」という条件をクリアしていなければ、売却できません。
家を購入するために住宅ローンを組む場合は、返済が滞ってしまったときのために、抵当権を設定することが一般的です。この抵当権は、家を担保にするという意味合いがあるため、住宅ローンを完済することでのみ、外すことができます。売却代金で住宅ローンを完済できるのであれば、抵当権を抹消できるので、家の引き渡しまで問題なく行えるでしょう。
しかし、一般に住宅の価値は年々下がってしまいます。売却先が見つかったとしても、住宅ローンを完済できる金額で売却できるケースは、そう多くありません。もし、売却代金で住宅ローンを完済できないことがわかったときには、どのような対策を行えるのでしょうか？次の部分でその点を解説します。
売却代金で住宅ローン完済できない場合の4つの対処法
「売却したのに住宅ローンを完済できない！」そのようなときには、次に紹介する4つの方法を試してみましょう。まだ家の売却に踏み切ってはいないものの、売却しても残債が残りそうな人にも適した方法です。
貯金等の手持ち資金で補填する
手始めに考えたいことは、手持ち資金で補填できないかという点です。手持ち資金を返済に充てることで、以下のメリットが得られます。
- 二重ローンを避けられる可能性がある
- スムーズに名義変更を行える
家を売却しても残債があるが、次の家を購入する計画があるといった場合は、手持ちの資金を補填して完済することで、二重ローンを組む必要がなくなります。また、住宅ローンを完済していることで、抵当権を抹消することができ、スムーズに名義変更や引き渡しを行えるでしょう。
しかし注意したいのは、今後のライフイベント資金を手元に残せているかという点です。手持ち資金のうち、ライフイベントのための資金には手を付けないようにして、余った分を住宅ローン返済のために補填するようにしましょう。そうすることで、いざ資金が必要になったときに、お金がないといった事態を避けられます。
また、常日頃から繰り上げ返済を活用し、住宅ローンの返済額を圧縮しておくと、売却時の住宅ローン残債ストレスを減らすことにもつながります。以下の記事で、繰り上げ返済に最適なタイミングや得する活用方法を確認してみましょう。
マイナビニュース「ボーナスで住宅ローン繰り上げ返済は正しい？」
住み替えローンを利用する
家を売却したあとで、新居を購入することを考えているケースでは、どのように対処できるでしょうか？そのような場合は、住み替えローンを利用することで売却できます。住み替えローンとは、今残っている住宅ローン残債に新居の住宅ローンを、プラスして融資してもらう方法です。
この方法を利用すると、売却する家にかかっている抵当権を抹消できるので、スムーズに家を売却できるだけでなく、次の家を購入する資金の心配をせずに済みます。また、以下のメリットも得られるでしょう。
- 自己資金がなくても住み替えられる
- 借り入れ額を増やすことができる
こういったメリットがある一方で、住み替えローンにはデメリットも存在するので、利用するときには注意が必要です。自己資金なしで借り入れ額を増やせるということは、返済能力に対しての審査が厳しくなる傾向にあります。最悪、住み替えローンを利用できない可能性も考えられるでしょう。
また、借入額の増加に伴って返済額も膨れ上がります。家計をより圧迫してしまうケースも多く見られるので、慎重に考慮して利用するようにしましょう。また以下の記事では、住み替えを成功させるためのコツや注意点についてまとめているので、ぜひ参考にしてみてください。
親や親族から援助してもらう
どうしても住宅ローンが完済できないという場合に、親や親族から必要な資金を借り入れて、援助してもらう方法もあります。ただしその際に注意したいのは、借りたお金を贈与と疑われないようにすることです。借りるときには、ぜひ次の点に気を配りましょう。
- 借用書を作成する
- 無利子で借り入れない
- 返済期間を決める
- 返済能力に応じた金額を借りる
上記の点を守っておくことで、贈与と疑われて贈与税を課せられるといったトラブルを避けられます。以下の記事では、贈与税についての基礎知識を詳しく解説しています。ぜひあわせて読んでおきましょう。
任意売却を利用する
任意売却とは、住宅ローンの返済が行えなくなった場合に、融資を受けている金融機関の許可を得て、家を売却する方法です。任意売却を利用すると、以下のメリットが得られます。
- 競売に比べ、売却額が下がりにくい
- 差し押さえ物件にならない
ただし任意売却を行うためには、必ず金融機関の同意が必要です。まずは、抵当権を持っている金融機関へ問い合わせて、売却によって返済額を完済できる見込みがあるかを調査しましょう。またその際には、売却を仲介する不動産会社や、法律に詳しい弁護士など専門家の力を借りる必要があります。
以下の2つの記事では、任意売却を行うときの流れや、弁護士へ任意売却を相談する方法について解説しています。あわせて読んでおくと助けになるでしょう。
任意売却しても返済がなくなるとは限らない
残念ながら、任意売却を行っても完済できないケースもあります。その場合は、以下2つの方法を用いることで残債を支払えるでしょう。
- 金融機関に引き続き返済する
- 民間の債権回収会社へ返済していく
金融機関へ引き続き支払うときは、話し合いのもとで分割する金額を決めることができます。金融機関は、支払が困難になっていることを承知しているので、収入に応じた無理のない返済計画へと調整できるでしょう。
民間の債権回収会社へと返済する方法は、新たにローンを借り換えることに似ています。この場合も返済期間や毎回返済する額は、話し合って決めることになるでしょう。ただし、どちらの方法で返済していくにしても、長期間になるほど利子はかさんでいきます。そのため、繰り上げ返済なども活用して返済計画を立てれば、より効率よく返済できるでしょう。
以下の記事では、任意売却後の残債支払いをスムーズに行うポイントや、任意売却時から残債を残さずに売却する方法について解説しています。参考に読んでおくと、いざというときに役立ちます。
売却代金で住宅ローン完済できるか確認する手順
家の売却を進める前に、どれほどの残債があり、いくらで家を売却できそうかをあらかじめ調べておき、賢い資金計画を立てておくことは大切です。
売却金額で住宅ローンを完済できそうかは、以下の手順で把握することができます。
- 残債金額を調査する
- 相場から家の価値を知っておく
- 売却に必要な費用を把握する
- 残債、家の価値、売却費用をもとに、完済できるか試算
続く部分で、それぞれの手順について詳しく解説していきます。
1．住宅ローンの残債を調べる
住宅ローンの残債がどれほどあるのかは、次の4つの方法で調べることができます。
- 返済予定表で確認
- ネットバンキングを利用してwebで確認
- 残高証明書で確認
- 金融機関の窓口で問い合わせ
返済予定表とは、金融機関で借り入れを行ったときに発行される書類で、ボーナスでの返済を含めた返済計画が、事細かに記されています。繰り上げ返済を行っていなければ、返済予定表で確認できるでしょう。最近では、金融機関のサービスによってweb上で確認もできるので、書類確認の手間を省きたい人におすすめです。
また、確定申告を行うために送付される残高証明書でも確認できます。毎年10月末あたりに金融機関から送られてくるので、大切に保管しておけば、家を売却するときに役立てられるでしょう。
上記で挙げた3つの書類を紛失していたり、webのサービスを利用していなかったりする場合は、金融機関の窓口で直接問い合わせることができます。その際は通帳や印鑑、キャッシュカードも忘れずに持っていくようにしましょう。なお、直接問い合わせるときに残高証明書を再発行すると、手数料も発生します。不備なく必要物を用意しておくと、何度も金融機関へ足を運ばずに済むでしょう。
2．家の売却相場を調べる
あらかじめ、家の売却相場を調べておくこともできます。より正確な売却相場を調べるためには、政府機関が運営するサイトを利用するとよいでしょう。以下で、政府機関が提供する2つの相場調査サイトをご紹介します。
土地総合情報システム
国土交通省が運営する土地総合情報システムは、不動産の取引価格や地価公示、都道府県別の地価調査価格を閲覧することができます。
特におすすめなのは、実際に取引が行われた価格を検索できる不動産取引価格情報検索です。直近の取引価格だけでなく、2015年までさかのぼって検索することができ、価格がどのように推移しているかを知ることもできます。また、建物が建っている土地の価格も調べられるため、売却したい不動産全体の価格を知ることにも役立てられるでしょう。
REINS Market Information
REINS Market Informationとは、国土交通省が指定する不動産流通機構が運営している不動産情報サイトです。都道府県別だけではなく、さらに細かく地域を絞り込んで不動産売買の履歴を閲覧できます。
一般に、マンションと戸建てでは売買価格に差が出るものです。REINS Market Informationが提供する情報は、マンションか戸建てで検索する不動産を絞り込めるので、自分の売却したい不動産条件に近い売買情報を得られるでしょう。
3．家の売却にかかる諸費用を計算する
家の売却で得た利益を、そっくりそのまま住宅ローンの返済に充てられるわけではありません。家の売買にかかる費用のうち、売主が支払わなければならない費用があるためです。
以下は、支払う必要がある費用の一覧表です。
| 費用種類 | 費用相場 |
| 仲介手数料 | 売却額の3%にプラス60,000円と消費税 |
| 印紙税 | 最大60,000円前後 |
| 抵当権抹消費用 |
|
| 住宅ローン一括返済手数料 | 最大30,000円前後 |
次で、各費用を詳しく見ていきましょう。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社を通して買主を探したときに支払う成功報酬のことです。不動産会社の働きで、売買が成立したときに発生します。仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が定められており、以下の計算式を用いて計算されることが一般的です。
印紙税
印紙税とは、ものやサービスを売ったり買ったりする経済取引を行うときに、発生する税金のことをいいます。以下の表を参考に、売買金額ごとの税率を見ていきましょう。
| 売買金額 | 基本の税率 | 軽減税率 |
| 10万円～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円～100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万～1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円～5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円～1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円～5億円以下 | 10万円 | 60,000円 |
| 5億円～10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円～50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円以上 | 60万円 | 48万円 |
印紙税を支払うときには、売買契約書に収入印紙を貼り付けることで支払えます。
抵当権の抹消費用
住宅ローンを全額返済したら、設定されていた抵当権を抹消する手続きを行います。このときにかかる登録免許税の額は、1つの不動産につき1,000円です。自分で抵当権抹消の手続きを行うのであれば、登録免許税のみの支払いですが、円滑な手続きを行うためには司法書士に依頼する必要があります。
司法書士は、依頼主に代わって必要な申請書類を不備なく作成し、法務局での手続きを行ってくれますが、その手間やサービスへの報酬として手数料を支払わなくてはなりません。一般的な相場では、1つの手続きに対して10,000円～です。しかし、手続きが複雑化するときには10,000円以上かかることもあるので、相応の出費がかかることは頭に入れておきましょう。
以下3つの記事では、抵当権抹消を行う手順や登録免許税の支払い方法、司法書士に依頼する際の委任状の書き方について詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
住宅ローンの返済手数料
住宅ローンを一括で返済する際には、事務手数料がかかることも忘れてはなりません。手数料の金額は、各金融機関や一括返済の方法によって変わります。
一般的に、窓口での一括返済手続きは最も手数料が高く、その次に電話で一番割安になるのがネットからの手続きとなる傾向にあります。事前に、自分が融資を受けている金融機関へ問い合わせて、どれほど事務手数料がかかるのかを把握しておくとよいでしょう。
4．住宅ローンを完済できるか確認する
最後に行える手順は、住宅ローンを完済できるかを試算することです。これまで見てきた手順の住宅ローン残債額、家の相場、諸費用を考慮して、完済できるかを計算してみましょう。
住宅ローン残債が、売却金額を下回っていることを「アンダーローン」といいます。計算の結果、売却益で完済できることがわかった場合は、安心して売却計画を進められるでしょう。しかし住宅ローン残債が、売却金額を上回っている「オーバーローン」になることがわかったときには、すぐに行動せずに、どのように残債を処理できるか考えるほうが賢明です。
以下の記事ではオーバーローンとなったときに、家を売却する6つの方法について解説しています。ぜひあわせて読んでおきましょう。
住宅ローン残債がある家を売却するポイント
住宅ローンの残債がある家を売却するときには、おさえておきたいポイントもあります。これらのポイントは、オーバーローンになりそうなときの対策としても有効です。また、離婚が理由で住宅ローン残債ありの家を売却するときにも役立ちます。
これから紹介する3つのポイントをおさえて、損のない売却を行いましょう。
不動産会社は比較して選ぶ
住宅ローンを完済するためには、できるだけ高い値段で家を売却する必要があります。高く売るためにできることは、複数の不動産会社を比較して選ぶということです。この点は、アンダーローン時にも役立ちますが、オーバーローンになりそうな人には特に必須な点といえるでしょう。
自身で相場を調べる方法では、大まかな売却額を知ることはできますが、実際に売るとなると、設備や細かな立地条件を含めた査定も行われます。そのような細かな点にどれほどの金額をつけるかは、不動産会社によって差があることが一般的です。
また、不動産会社の見極めで特に重要になるのが、買主を探し出す売却力や担当者との相性です。この点の見極めを間違うと、大事な売却活動に大きく響いてしまうでしょう。以下に挙げた2つの記事では、よい不動産会社を見極めるための方法や、厳選したおすすめ不動産会社10社を紹介しています。あわせて読むんでおくことで、より後悔なく不動産会社を選べるでしょう。
一括査定サイトの利用がおすすめ
不動産会社を選別するときにおすすめなのが、一括査定サイトを利用することです。一括査定サイトは手軽に複数社へ査定を依頼できるので、日頃忙しい人にも最適なツールです。また査定額を出してもらうときに、担当者の説明が丁寧かどうか、査定額には明確な根拠が示されているかなどを見極められます。よって、それぞれの状況にフィットする不動産会社を選ぶことに役立つでしょう。
以下に挙げた記事では、不動産一括査定サイトを利用するときに、知っておきたいメリットや活用方法、19のおすすめ一括査定サイトを紹介しています。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
＼ 厳選した優良会社に査定依頼 ／
すまいステップで一括査定する
譲渡損失が出た場合は控除制度を利用する
家やその他不動産を売却したときには、利用できる控除制度があります。住宅ローン残債がある場合は、売却益になるよりも、損失になるケースが多いでしょう。このような状態を「譲渡損失」と呼びますが、控除制度を利用すると、自分の給与所得に課せられるはずだった所得税を、損失金額分控除してもらうことができます。
ただし、この控除を利用するためには確定申告が欠かせません。以下の記事では、確定申告を行う必要性について詳しく解説しています。
また、不動産売却を行ったときに利用できる、その他の控除制度についても詳しく知りたい場合は、以下の記事も参考にしましょう。
離婚時の住宅ローン残債の支払い義務は債務者にある
離婚をするときに、住宅ローン残債のある家を所有している場合は、売却の手続きを始める前に、支払い義務は誰にあるかを明確にしておく必要があります。
通常、支払い義務は債務者にあるとされています。離婚で家を手放すことになったとしても、住宅ローン契約を交わした名義人が、支払いや抵当権抹消の手続きを行わなければなりません。名義人が誰になっているのかは、金融機関へ問い合わせることで確認できるので、あらかじめ把握するようにしましょう。
ここで疑問になるのは、夫が名義人で妻が連帯保証人になっている場合です。そのようなケースでは、名義人である夫に支払い義務があります。もし夫が支払い不履行の状態に陥った場合は、たとえ離婚していたとしても、連帯保証人である妻が支払いを引き継がなければなりません。また、債務を二人で担う連帯債務を行っているケースでは、夫と妻の両方に支払い義務が生じます。
離婚時の財産分与で、住宅ローンをどう分けたらよいのかと悩んでいる場合は、以下の記事を読んでみましょう。手順から具体例まで、詳しく解説しています。
まとめ
「住宅ローンの残債があるから売却は諦めるしかない」と考えている人は、まずは残債がどれほどあるかを確認しましょう。売却によって完済できる見通しがあるなら、住宅ローンありでも売却することで、残債を支払える可能性があります。
また残債を確認するだけでなく、自分の家の売却相場をリサーチして、費用がどれほどかかるのかも知っておく必要があるでしょう。もし、それらの情報を集めて考慮した結果、オーバーローンになりそうであれば、住み替えローンや自己資金の補填をしたり、高く売却してくれそうな不動産会社を探したり、控除制度を活用したりすることができます。
住宅ローンの残債額を詳しく調査し、完済できるかどうかをよく計画することで、住宅ローン返済中でも家の売却を成功させることができるでしょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
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