初めてマンションを売却する方であれば、売却の流れ、必要な費用や税金など、さまざまなことが気になるところでしょう。ただ忘れてはいけないのが、他の不動産と比べて、マンションは売り出すタイミングによって売却価格が大きく変わるということです。
本記事では、1年の中でマンションが最も売れやすいとされる時期や、高額売却が狙えるタイミング、売却の判断をするうえで重要な2021年以降の社会情勢についてしっかりと解説します。
もちろん、マンション売却の基本の流れや注意点、成功するためのコツなども押さえていますので、そろそろマンションの住み替えを考えている人はぜひ参考にしてください。
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マンション売却に適した7つのタイミング
まずはじめに、マンション売却に有利とされる時期やタイミングについて解説します。マンション需要が高まるシーズンや、マンション自体の状態・社会制度や税制面などでのさまざまなタイミングを加味しながら、ご自身のマンション売却をシミュレーションしてみましょう。
この章では、次のような7つのタイミングをご紹介します。
- マンション需要が高まるシーズン
- 築年数が10年前後のとき
- 売却益でローンを完済できそうなとき
- 相続したマンションなら3年以内
- 売却に有利な政策や制度が適用できるタイミング
- 大規模修繕が終わったあと
- 物件が完成したとき
マンション需要が高まるシーズン
“参考:レインズ「レインズデータライブラリー マーケットデータ全国版2018～2019年」”
1年の中には、特にマンションの需要が高まるとされる時期が存在します。不動産流通を取り扱うレインズのレインズデータ全国版によれば、特に成約件数が多い傾向があるのは1～3月の冬・早春と9～11月の秋ごろとなっています。そこから分析すると、マンションが売れやすいシーズンは以下であることがわかります。
- 新年度・新学期の準備時期(1～3月)
- 気候の良い時期(9～11月)
新年度・新学期の時期は就職、転勤、入学、転校などにより通勤・通学しやすい所に引っ越す人が多いため、その少し前の1月から3月にかけてがマンションを買う人が多くなっている傾向があります。また、やや劣るものの9～11月も人事異動があったり、引っ越ししやすい季節感であることから転居する人が多いため、マンションを買う人も多くなる傾向があります。そのため、このような需要が高いシーズンを見越してマンション売却を狙うのも一つの手と言えます。
売却を避けるべきシーズン
マンションが売れやすいシーズンがある反面、できるならば避けるべきシーズンもあります。例えば新築マンションの引き渡しが集中する3月末などです。新築マンションに引っ越しする人たちが、引き渡しに合わせてそれまで住んでいた住宅の売却をいっせいに始め、似たような広さや築年数の中古物件が数多く売りに出されるため、相場が下落することがあります。そのため、できるならば3月末は避けて売却するのがおすすめです。
また、1月と8月も不動産業界では「一八(いっぱち)」といって需要が少ない閑散期にあたるため、あまりおすすめできません。シーズンを意識する場合は考慮しておくと良いでしょう。
マンション売却の準備についてより詳しく知りたい人は、次の記事も参考にしてください。
築年数が10年前後のとき
マンションの築年数が10年を迎える頃も、売却の狙い目です。
国土交通省から指定を受けて不動産物件情報ネットワークシステム「レインズ(REINS)」を運営している、公益財団法人東日本不動産流通機構が2021年2月に公表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)」によると、2020年の首都圏の中古マンションの成約件数と新規登録物件の割合は次の通りです。
| 築年数 | 成約物件の構成比率 | 新規登録物件の構成比率 |
| 築0～5年 | 9.6% | 7.2% |
| 築6～10年 | 14.1% | 7.6% |
| 築11～15年 | 16.3% | 11.5% |
| 築16～20年 | 14.1% | 9.8% |
| 築21～25年 | 11.2% | 10.7% |
| 築26～30年 | 7.2% | 10.0% |
| 築31年～ | 27.5% | 43.2% |
“引用：レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)」”
このように、成約物件の構成比率は築11～15年が16.3%(1位)、築6～10年と築16～20年がいずれも14.1%(同率2位)で、また成約物件の構成比率が新規登録物件の構成比率を上回っており、築10年前後の物件への需要の高さを示しています。
なお、築年数10年以上経過してしまうと外観・内装のデザインや設備などが陳腐化してしまい、それが売却価格にも反映されると言われています。したがって、マンションの売却を考え始めているのであれば少しでも早いほうがより高く、より早く売却できるといえるでしょう。
築10年でマンション売却を検討するべき理由についてより詳しく知りたい人は、こちらの記事も参考にしてください。
売却益でローンを完済できそうなとき
いま所有しているマンションのローン返済が残っている場合は、売却益でローン完済できるタイミングで売却するという考え方もあります。
例えば、ローン返済が3000万円残っているけど、2500万円でしか売却できそうにないというオーバーローンの状態では、差額500万円分を自己資金で充てなければ一般の方法では売却することもできません。そのため、マンションの売却を急ぐ事情がなければ、不動産相場を注視してアンダーローンになりそうなタイミングで売却するのが賢明です。
住宅ローン残債がある不動産の売却についてより詳しく知りたい人は、次の記事も参考にしてください。
相続したマンションなら3年以内
相続したマンションであれば、相続から3年以内に売却するのがおすすめです。
相続税は取得費に加算される特例が適用され、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるため、相続税を節税できます。マンションは所有しているだけで、固定資産税や管理費用などがかかってしまうため、住む予定がないのであれば早い時期に売却すると良いでしょう。
不動産相続にかかる税金についてより詳しく知りたい人は、次の記事も参考にしてください。
売却に有利な政策や制度が適用できるタイミング
税制面や経済政策の面でも、マンション売却のタイミングを計るべき検討材料があります。税金の制度や経済政策のニュースを調べて、売却に有利な時期なタイミングで売りに出せば、減税などの恩恵が得られます。
長期譲渡所得が適用される場合
もしマンションの所有期間が5年を超えた場合は以下のように税率が低くなるので売却におすすめです。
| 譲渡所得の種類 | 所有期間 | 税率と計算式 |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 譲渡所得×39.63％(所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％) |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 譲渡所得×20.315％(所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％) |
不動産売却(譲渡)は譲渡所得となるため、売却して得た利益に対して所得税・住民税がかかります。そして、その際の税率は所有期間が5年を超えた長期譲渡所得のほうが税率が低く、税金が安くなるのです。このことからも5年を境にマンション売却に有利な状態になるといえます。
また、築年数について述べたことと合わせると所有期間が5年を超えて、築年数が10年前後のタイミングで売却するのが理想的といえるでしょう。
長期譲渡所得について取り上げたこちらの記事もおすすめです。
所得税・住民税などの特例が適用される場合
長期譲渡所得のほかにもマンションを売却・買替えしたときに所得税・住民税を安くする特例等があります。これらの特例を受ける場合は、所有期間の要件を満たしたタイミングで売却しましょう。以下で代表的なものをピックアップします。
| 特例 | 所有期間 | 説明 |
| 3,000万円の特別控除 | 問われない | 最高3,000万円の譲渡所得の控除が受けられる |
| 損益通算 | 問われない | 売却損が出た場合、譲渡所得の赤字分を給与所得などの黒字分と相殺できる |
| 譲渡損失の繰越控除 | 5年超 | 長期譲渡所得に該当する場合、売却損の金額を給与所得などと相殺でき、相殺しても控除しきれないものは、売却年の翌年以後3年間繰り越して控除できる |
| 買替え特例 | 10年超および居住期間10年以上 | マンションを買い換えた場合、売却益に対する課税を将来に繰り延べできる |
特別控除の特例やマンションの売却損についてより詳しく知りたい人は、次の記事を参考にしてください。
低金利政策・控除が受けられる場合
マンションなど不動産の売買に有利な税制・経済政策がとられている間も、売却のチャンスと言えます。例えば以下のようなものが挙げられます。
- 低金利政策
- 住宅ローン控除
- すまい給付金
- 住宅取得等資金の非課税
これらの政策が適用されている期間は、マンションの売却または買い替えに有利といえます。
まず、低金利政策は、長期固定型の住宅ローンである「フラット35」を例としてあげると、最長35年ローンの最低金利は2021年3月度で年1.35％、10年前の2011年3月度の年2.54%となっており比較的低金利です。最近の長期金利は上昇傾向があるものの、10年前と比較すると1.1%以上も低いため活用する価値はあります。さらに政策自体には終期がないことも強みです。
“参考：金融住宅支援機構「【フラット３５】借入金利の推移」”
一方、住宅ローン控除は、1972年の住宅取得控除からスタートしたもので、コロナ禍の影響で2022年12月末入居分までの延長、要件の緩和が行われました。譲渡所得から控除される部分が増えるため、適用されればマンション売却で有利になるでしょう。
このように税制・経済政策は社会・経済の状況に応じて次々と打ち出され、内容や終期も変更されます。そのため、都度調べて活用できる政策・制度を見逃さないようにしましょう。
大規模修繕が終わったあと
マンションの管理会社が定期的に行う建物の大規模修繕が終わったあとも、売却のチャンスと言われています。
大規模修繕の後では見た目や快適性が良くなるだけでなく建物の耐久性が補強されるので、購入を検討している人に安心感を与えることができます。管理組合に大規模修繕の時期を確認して、それに合わせて売却の準備を進めるのも良いでしょう。
住み替えの場合は新居の物件が完成したとき
新築物件に住み替え予定の場合は、買い替え先の物件が完成するときに合わせるのも良いでしょう。竣工スケジュールに合わせて売却すれば、仮住まいや二重ローンなどの負担が軽くなります。
家の住み替えについてより詳しく知りたい人は、次の記事も参考にしてください。
【2022年】社会情勢がマンション売却に与える影響とは
ここからは、2022年現在の社会がマンション売却にどのように影響するのか考えていきます。
新型コロナウイルス感染拡大の影響を受け、2021年は不動産業界にとっても大きな変化がありました。人々のライフスタイルは変わり、今後のマンション市場に関心を持つ人も多いのではないでしょうか。
この章では、マンション価格指数や市場ニーズ、コロナショックなどのさまざまな要因を取り上げ、2021年の市場がマンション売却に適したタイミングなのかを解説していきます。
マンション価格は高騰が続いている
まずは総合的なマンションの売却価格の推移から、売り時のタイミングを分析してみましょう。国土交通省が毎年発表する不動産価格指数のデータによれば、マンションの売却価格は2013年以降から上昇し続け、2022年も値上がりの傾向があります。
“参考:国土交通省「不動産価格指数 最新データ」”
特に地価や人件費の上昇などによる影響があり、不動産価格は年々上昇傾向にあると言われています。売却価格の推移から見ると、2022年はマンションが高く売れやすい状況にあると考えていいでしょう。
今後影響が予測される5つの要因
実際にマンションを売却するときは、社会・経済状況や自然環境などの影響を受けるため、それらの要因も考慮に入れる必要があります。
そこで2022年にマンション売却に影響を与えると思われる最新の要因を5つ紹介します。
新型コロナウイルスの感染状況
1つ目は、新型コロナウイルスの感染状況です。
コロナ禍に陥った2020年からの不動産市況は、緊急事態宣言や外出自粛などの影響を受けて乱高下しました。2021年末には、新たな変異型ウイルスが急拡大するなど、予断を許さない状況になっており、2022年に突入した現在も、当分の間は新型コロナウイルスの感染状況次第で大きく変化し続けると思われます。
2020～2022年の不動産市況についてより詳しく知りたい人は、下記の記事も参考にしてください。
リモートワークの普及
2つ目は、リモートワークの普及です。コロナ禍の影響でリモートワークが普及したことにより、郊外・地方への移住志向やアクセスより広さ・間取りを重視する傾向が強まっています。
auじぶん銀行が行ったビジネスパーソンの住宅事情に関するアンケートによれば、リモートワークを踏まえた住宅選びについて以下のような回答が出ています。
一方で、リモートワークを経験した今、もし転居するとしたらどういったポイントを意識するかを聞くと1位は「広さ・間取り（52.0％）」という結果に。コロナ禍を経て、住宅選びをする際の基準が変わっていることがわかりました。他にも、「職場へのアクセスの良さ」「都心へのアクセスの良さ」を求める人がコロナ禍の影響を受けたあとは少なくなり、「セキュリティが強い」「水回りの設備の充実」「防音性が高い」「衛生的」を求める人が多くなっていることが分かりました。リモートワークにより家にいる時間が長くなったことで、立地よりも充実した住環境を求める人が多くなったようです。
コロナ禍の影響を受けてリモートワークを経験した上で、在宅時間が伸びたことから広さ・間取りが重視されるようになったことがわかります。また、同アンケートでは現在マンションに住んでいる人に、一戸建てへの転居の希望についても聞き取りを行った所、約3人に1人がマンションから一戸建てに転居したいとも答えています。
このようにリモートワークが広がったことで、住宅の住みやすさの基準がアップデートされたことは、これからマンション売却をする上で念頭に置いておく必要があるでしょう。
マンション価格の動向についてより詳しく知りたい人は、下記の記事も参考にしてください。
都市再開発計画の見直し
3つ目は、都市再開発計画の見直しが相次いでいることです。2020年、JR宇都宮駅やJR西日暮里駅が再開発計画の見直しを行いました。これはコロナ禍によりホテルやイベント施設などが大きな打撃を受け、その影響を受けて見直しを余儀なくされてしまったためです。この見直しを受けて、再開発エリアの近隣にあるマンションの価格にも影響を与えることが考えられます。
ただ、コロナ禍の影響は一時的とする見方があるのに対し、都市再開発の計画は長期的な見通しから練られたものです。エリア内のマンションの需給状況等を冷静に見極めて、売却に踏み出す必要があります。
台風・地震などの大規模な自然災害
4つ目は、近年頻発している台風・大雨・地震などの大規模な自然災害による影響です。今年に入っても東日本大震災の余震や大雨などによる被害が発生しています。そのため、以下のような災害リスクがあるエリアにマンションがある場合は価値が低く評価されてしまう可能性があります。
- 浸水や土砂災害などの被害を受ける可能性が高いエリア
- 停電の際に長時間ライフラインの復旧が行えない可能性があるエリア
上記の条件を調べるには、自治体が作成・配布しているハザードマップやマンションの管理組合に防災への備えがどのような状況になっているか確認すると良いでしょう。
もし大きな被害が予想されるエリア内であれば、災害が発生する前に手放すという選択肢もあります。すでに被害を受けてしまった場合でも、訳あり物件として不動産会社に買取をしてもらうことも可能です。
また、自宅のコンディションを把握するため売却前にホームインスペクションを行うと安心して売却活動に臨めます。ホームインスペクションについて詳しく知りたい人は下記の記事も参考にしてください。
マンション売却の基本知識
ここまで、マンション売却に適したタイミングや、2022年現在のマンション売却の概況について解説してきました。
ここからは、売却を検討し始めている方のために、マンション売却の基本手順や費用などについてご説明します。
特に初めて売却する方は、スムーズに取引を進めるためにもチェックしておきましょう。
マンションの売却手順と必要書類
マンションを売却する際には、主に次のような8つの手順をふむことになり、引き渡しまでは少なくとも３〜5ヶ月はかかると思っておきましょう。各ステップでの必要書類もあわせて見ていきましょう。
| 手順 | 詳細 | 時系列 | 必要書類 |
| 1：現状把握 |
|
2〜3日 |
|
| 2：相場調査 |
|
1〜2週間 | マンションの物件情報がわかる書類（建物・土地の所有者、正式住所、広さ、間取りなどがわかるもの） |
| 3：査定依頼 |
|
簡易査定2〜7日、訪問査定は1〜2週間ほど | 同上 |
| 4：不動産会社と媒介契約 | 不動産会社に仲介を依頼することを約束する契約のことで、一般・専任・専属専任の3種類から選ぶ | 2〜3日 |
|
| 5：売却活動・内覧対応 | 売り出し開始後、購入希望者から内覧申し込みがあれば対応する | 2〜3ヶ月 |
|
| 6：買主と売買契約 | 買主に物件を売却することを約束する契約のこと | 2〜3日 |
|
| 7：抵当権抹消登記・引き渡し | ローンを完済し債権者から抵当権を抹消するための手続きと、決済・物件引き渡しの準備を進める | 2週間前後 |
|
| 8：翌年に確定申告 | 売却益が出ても出なくても必要 | マンションを売却した年の翌年2月16日〜3月15日（年度により変動） |
|
マンション売却にかかる費用や税金
次に、マンションの売却でかかる主な費用や税金についてチェックしておきましょう。
主な費用
| 費用の種類 | 支払う理由 | 金額の相場 |
| 仲介手数料 | 不動産会社への仲介の報酬 | （売却価格×3％＋60,000円）＋消費税 |
| 登記手数料 | 登記変更をするため | 個人で手続き1,000円～で専門家に依頼（10,000～30,000円） |
| 印紙代 | 作成した契約書に印紙を貼る必要があるため | 売却価格で変動（500～30,000円程度） |
上記の3つ以外にも、売却予定のマンションに住んでいるなら引っ越し代、ローンが残っているなら一括繰上返済手数料が発生します。数百円ですが印鑑証明や住民票などの発行でも費用がかかることは忘れないでください。
主な税金
新しいマンションの所有者には、贈与税や固定資産税が発生します。贈与税は基礎控除が110万円あり、基礎控除を超える財産の贈与で支払う必要があります。低額で贈与をしても、相場との差額で課税されるので注意しておきましょう。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 |
| 200万円以下 | 10％ |
| 400万円以下 | 15％ |
| 600万円以下 | 20％ |
| 1,000万円以下 | 30％ |
| 1,500万円以下 | 40％ |
| 3,000万円以下 | 45％ |
| 4,500万円以下 | 50％ |
| 4,500万円超 | 55％ |
参考：国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」
固定資産税は、毎年支払っていた額から引き渡し日を基準に、日割り計算をして相手に支払ってもらうことができます。事前に買主と交渉をして売却価格に加味しておきましょう。
また、マンション売却をして利益が発生したら、譲渡所得税を支払わなければなりません。譲渡所得税は所得税（復興特別所得税を含む）と住民税からなっており、税率はマンションの所有期間で変わります。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 |
| 5年未満（短期譲渡所得） | 30.63％ | 9％ |
| 5年を超える（長期譲渡所得） | 15.315％ | 5％ |
マンションをより早く！高く！売るための4つのコツ
所有しているマンションを売却するのであれば、できるだけいい条件で売却するに越したことはありません。ここでは、マンションをより早く・高く売るためのコツを4つ紹介します。
自分にとってベストな時期に売るのが最優先
マンションの売却ではタイミングが肝心とはいうものの、まずは自分にとって最適の時期に売却することをなによりも優先しましょう。
例えば、急な転勤や引っ越しが必要であったり、遺産相続や財産分与などでは素早い対応が必要な場合も多くあります。遠方に引っ越してしまえば、その不動産を管理するのも手間がかかり、時間が経過するごとに税金などもかかってきてしまいます。
そのため、マンションを売却する際は一般的に高値で売れそうな時期だけを優先するのではなく、転勤先への着任時期など、安心した生活を送ることができるように自身に合わせたタイミングで売却することがおすすめです。
一括査定サイトで複数社を比較する
売却時期に検討を付けたら、一括査定サイトを利用して査定結果を比較しましょう。
一括査定サイトでは必要な情報を一回入力すれば、同時に複数の不動産会社に査定を依頼できるため、効率的に様々な不動産会社を比較できます。そして各社の査定結果を比較検討することで自分のマンションが市場ではどのくらいの価値があるのか、簡単に相場を知ることができるのです。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
＼ 厳選した優良会社に査定依頼 ／
すまいステップで一括査定する
また、こちらの記事では多数のおすすめ一括査定サイトをランキング形式で紹介していますので、併せて参考にしてみてください。
信頼できる不動産会社を見つける
一括査定で複数社を比べたら、その中から最も信頼できる経験豊富な不動産会社を見つけましょう。
これまで見てきたようにマンションの売却に適したタイミングはさまざまな要因によって変わります。そのため、柔軟に対応し適切なアドバイスをしてもらえる不動産会社を見つけることが重要です。
また、不動産会社は大きく分けて大手と地域密着型の2通りがあります。大手は幅広い販売ルートと営業力の魅力がある一方、地域に密着した会社では独自の販売ルートを確保している可能性があります。そのため、会社の規模に囚われず複数の会社にコンタクトを取り、比較検討することがおすすめです。
不動産会社の選び方についてより詳しく知りたい人は、次の記事も参考にしてください。
内覧時のポイントを心得ておく
不動産を売り出し購入希望者から内覧の申し込みがあったら、以下のポイントに留意して上手に対応しましょう。いくら良い物件でも、内覧時の対応次第でせっかくのチャンスを逃してしまう可能性は大いにあります。
- 明るさ：窓ガラスは拭いて日の光が入りやすくし、照明が切れそうな明るいものに取り替えておきましょう。内覧当日はカーテンを全開し、全ての部屋の照明を点灯しておけば、暗いイメージは持たれにくくなります。
- 部屋の広さ：物を減らせば見た目は広く感じてもらえます。収納と整理整頓によって見た目はよくなり、引っ越しの手間削減にもなります。
- 清潔感：トイレや浴室などの水回りを中心に、臭いにも気を配って確保してください。自力での掃除が難しいようなら、ハウスクリーニングに頼るのもよいでしょう。
- 値引き交渉：相場に見合った額で売り出していたとしても、多くの場合は値引きを交渉されるでしょう。その場合は返事を焦らないことが重要です。売り出して3ヶ月以上経っているなどの場合を除き、自身の不利益になるような交渉には毅然と断るようにしましょう。値引きに対応したとしてもどこまで値引きできるのか最低価格も決めておくのもポイントです。
内覧対応のポイントは、相手の要望にできるだけ答え満足度を上げることです。内覧の日程調整は相手の要望を優先し、マンションの悪い所も隠さず伝えましょう。住んでいる人だからわかる魅力をアピールできれば、成約に繋がります。
マンション売却の失敗例と対策
マンションを売却するにあたり基本的なポイントは押さえたところで、ここからは注意点についてもしっかり確認しておきましょう。マンション売却における多数の失敗例をもとに、ケース別に注意点や対策を考えていきます。
マンション売却でよくある失敗例
まずはマンション売却でよくある失敗例を見てみましょう。
- 売り時を見損なったため相場よりも安く売れてしまった。
- 一番高い査定をしてくれた不動産会社と契約した結果、なかなか売れずに大幅値下げすることになった。
- マンションの売却が得意ではない不動産会社と契約してしまった。
- 専任媒介契約を結んだ不動産会社に囲い込みを受け、買主が見つからなかった。
- 売却を焦って不利益な値引き交渉に応じてしまった。
- 売却益よりもローン残債が上回り、資金が足らずに取引中止になった。
- 内覧準備が不十分だったため購入希望者の意欲を下げてしまった。
- 所有年数によって税金が変わることを知らなかった。
- 買主が住宅ローン審査に通らなかったため契約が取り消しとなった
- 新居の買い時を誤ったため二重ローンになった。
- 売却益のことばかり考えていたため、引っ越し資金や税金の用意に手間取った。
特に、不動産会社選びや思わぬ出費に後悔した人が多いようです。綿密な事前準備と相場の把握、信頼できる業者の選定が成功の秘訣といっても過言ではありません。
不動産売買における囲い込みについて詳しくはこちらの記事をご参考ください。
マンションがなかなか売れない原因について言及したこちらの記事もおすすめです。
マンション売却を失敗しないための対策
たくさんの失敗例を見てしまうと、ただでさえ大変な手続きの多い不動産売買でさらに不安が募るかもしれません。
ここでは、紹介したような失敗に陥らないために、各手続きの工程別に、注意点や対策方法を解説します。これらの項目をおさえて、不安を解消して取引を行えるようにしましょう。
| 手続き工程 | 注意点・対策 |
| 不動産会社選び |
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| 売値の決定 |
|
| 媒介契約時 |
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| 内覧時・売買契約時 |
|
| 引き渡し時 |
|
以下の記事では、媒介契約の種類について詳しく取り上げています。ご自身の条件に合う媒介契約を結び、マンション売却をスムーズに進めましょう。
そして何より、手近な不動産会社1社のみに査定を依頼するのではなく、必ず一括査定サイトなどを使って複数社へ査定依頼をし、比較することがポイントです。比べることでマンションの相場を把握できると同時に、担当者の質や相性などもチェックできます。またその際は、マンション査定を得意とする査定サイトを選ぶのも非常に有効です。
一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3
こちらは、サービス利用者にアンケートを取って作った「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさったできたランキングですので、是非参考にしてください！【クラウドワークス、クロスマーケティング調べ（2021/4/9～2021/4/13実施 回答数380人）】
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マンション売却に関するQ&A
最後に、マンションの売却について多くの人が抱いているよくある質問をまとめました。疑問点をなくして賢くマンション売却へ進みましょう。
売出価格を値下げするタイミングは？
1ヶ月刻みで値下げするのがおすすめです。
思うように買い手がつかないからといって、小刻みに値下げするのは買主からのイメージを悪くしやすいためおすすめできません。1ヶ月スパンで価格を見直し、できれば3ヶ月以内で成約できるようにしましょう。それでも買い手が現れない場合は売却活動を一旦ストップし、一定期間をおいてから値下げして再開するのもおすすめです。値下げや買い手が現れない場合の方針は、不動産会社の担当者とあらかじめ相談して決めておきましょう。
マンション売却のよくある失敗についてより詳しく知りたい人は、次の記事も参考にしてください。
マンション売却はキャンセルしてもいいの？
マンション売却を途中でキャンセルすることはできます。しかしやり方によっては、ノーリスクというわけにはいきません。
不動産会社と媒介契約を結び買主を探している段階では、有効期間内でのキャンセルは違約金を請求される可能性があります。スムーズに契約解除をするなら、有効期間を過ぎたときに、更新をせず別の不動産会社を探しましょう。
売買契約を結んだ後のキャンセルでは、買主への手付け金の倍返しや仲介手数料の支払いが発生してしまいます。売却価格が3,000万円なら仲介手数料は100万円を超えるので、よく考えてから契約書にサインをしてください。
マンション売却のキャンセルについてさらに詳しく知りたい人は下記の記事を合わせて読んでみてください。
希望通りに売れない場合の対策は？
希望額でなかなか売れない、または急いで売却する事情がある場合などは、不動産会社の直接買取を検討してみましょう。買取であれば、不動産会社に買い取ってもらうため、相場価格より2〜3割程度安くなりますが、仲介の方法と比べて手早くマンションを手放すことができます。
また、仲介で一定期間売れなかった場合、事前に決めていた価格で不動産会社が買い取ってくれる「買取保証サービス」を利用できる場合もあります。築年数が進んだ古い物件や需要の少ないエリアのマンションの売却などにも有効です。
買取についてより詳しく知りたい人は、次の記事も参考にしてください。
投資用マンションを売却する場合の注意点は？
投資用マンションを売却するタイミングは、住居用のマンション売却と少し違ってきます。
- 入居者がいるとき
- 所有期間が5年を超えてから
- マンションの大規模修繕前
- マンションが築20年前
- 空室率が上がったとき
入居者がいるならオーナーチェンジでの売却が可能です。すぐに家賃収入が見込めるので、高く売却できる可能性が高くなります。
所有期間が5年を超えると、売却で利益がでたときにかかる税率が約半分になります。所有期間が5年間近なら、少し待ってから売却しましょう。
大規模修繕前なら、実際の修繕で不足額の追加徴収や修繕後の積立金の支払いアップなどを避けられます。
築20年前がタイミングの理由は、20年超えだと排水設備などの交換で費用が必要になってくるからです。修繕後では修繕費用を売却価格に上乗せすると、売却しにくくなるのでおすすめしません。
空室率の上昇は運用利回りの低下に直結します。空室対策でリフォームなどに費用をかけても、回収できる保証はありません。売却してしまい、次の投資物件に資金を回した方がチャンスはあります。
確定申告は必ずやるの？
マンションは売却して利益(黒字)が出たときに必ず申告する必要がありますが、損失(赤字)が出た場合でも申告することがおすすめです。給与所得などがあれば、その黒字分とマンション売却の赤字分を相殺することができ、所得税の還付を受けられる可能性があります。
なお、申告期間はマンションを売却した翌年の2月16日から3月15日までです。ただし、年によって日にちが変わることがあります。例えば2021年の受付は税務署の混雑緩和のため4月15日(木)まで延長されていました。そのため、間違いが起きてしまわないためにも、確定申告が必要になる年に必ず〆切日を確認するようにしてください。
不動産売却後の確定申告についてはこちらの記事で詳しく触れていますので、ぜひ参考にしてみてください。
まとめ
本記事ではマンション売却に適したタイミングをはじめ、マンション売却の基本知識や成功のためのコツ、注意点と対策などを紹介してきました。
マンション売買が活発化する時期は1年の中でおおよそ決まっています。しかしそれに加えて税制・経済政策の動向、地域のマンションの需給状況などがそのマンションを売るべきタイミングが左右します。加えてコロナ禍の影響によりマンションや不動産に対するニーズが流動的になっているため、その点も注意を払う必要があるでしょう。
マンションを売却する際は、これらの要因を冷静に分析したうえで、あくまでも自分の事情にあった最適なタイミングを選んでください。
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