「不動産投資に興味があるけれどどんな方法があるの？」「不動産を商品みたいに仕入れて売る方法で利益をだしてもいいのだろうか」と考えたことはありませんか。
実は不動産投資の一つとして、個人でも行える「転売」という方法があります。不動産で転売？と不安に思うかもしれませんが、「土地ころがし」と言い、特にバブル期には大きな話題になった方法です。
この記事では、不動産の転売は本当に稼げるのか、違法性はないのかを知りたい人に向けてさまざまな情報を紹介します。転売でもうかる不動産を探す5つのポイントや利益を増やす3つの方法、リスクやよくある疑問・回答なども取り上げていきます。ぜひ参考にしてください。
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不動産の転売は違法なのか
不動産の転売に対して、「違法かもしれない」と不安に感じるかもしれませんが、「違法」とは断言できません。
しかしながら、反復継続した転売で違法になる可能性もありますので、注意が必要です。この章では、不動産の転売は違法なのかどうか、詳しく解説します。
不動産の転売に違法性はない
不動産の転売は、違法というイメージもあるかもしれませんが、「家や土地などを購入して売却する」だけの行為ですので、違法性はありません。投資目的と、諸事情ですぐに手放す場合でも、結果は同じのため、通常の不動産取引として認識されるでしょう。つまり、「転売は投資の1つの種類」として考えて差し支えありません。
反復継続した転売で違法になる可能性
繰り返し不動産取引を行う「反復継続」のケースであれば、違法になる可能性も否定できません。「反復継続」に明確な基準はないものの、宅地建物取引業の免許なしで転売を反復継続していると違法になる可能性があります。短期間で不動産の転売を繰り返したり、土地を区画分けして売却したりした場合、反復継続とみなされる可能性があることを認識しておきましょう。
不動産の転売がもうかりにくい5つの理由
不動産の転売は、もうかりやすいとは言えません。その理由は次の通りです。
- 不動産の所有期間が短いと税率がアップ
- 税金の控除は短期間で何回も使えない
- 不動産の相場は短期間で変動は小さい
- 所有期間が長いと値下がりのリスク
- 転売のために高額な経費がかかる
転売を本格的に進める前に、こうした不動産の転売がもうかりにくい理由を把握しておきましょう。
不動産の所有期間が短いと税率がアップ
転売だけではなく、不動産を売却して利益が出た場合の所得は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税の対象です。譲渡所得に定められた税率を掛ければ、所得税を導き出せます。所得税を計算するためには、最初に譲渡所得を算出します。計算式は次の通りです。
譲渡収入は、不動産を売る時に買主から受け取った金額です。取得費は、不動産の購入費用や設備費、登録免許税・印紙税などの各種税金のことです。取得費がわからないケースでは、「収入金額の5%」と概算で計算することも認められています。建物の取得費を算出する際、土地以外の固定資産が完成してからの年数に応じた価値を計算する「減価償却」も必要です。その計算式は、次の通りです。
また、譲渡所得税だけではなく、転売によって利益が出た場合、住民税も支払う必要があります。所得税と住民税の税率をまとめると、以下の通りです。
| 所有期間 | 所得税（復興特別所得税を含む） | 住民税 |
| 5年以下の短期譲渡所得 | 30.63% | 9％ |
| 5年をオーバーしている長期譲渡所得 | 15.315% | 5% |
つまり、不動産の所有期間が短い場合、税率が非常にアップするため、短期の転売はもうかりにくいと言えるでしょう。
税金の控除は短期間で何回も使えない
不動産売買では、3,000万円まで課税対象から除外する特別控除や、元の住居を売却し高い住居を購入した場合、課税を繰り延べられる「特定の居住用財産買い換えの特例」という制度もあります。しかしこれらは、居住しなくなってから3年を経過する日の属する年の年末までに売却することが条件になっているため、短期間で何回も使えません。
また、3,000万円の特別控除であれば、マイホーム（居住用財産）への適用を前提としているなど、税金の控除にはさまざまな条件があります。こうした税金の控除が適用できないと、納税額が上がってしまい、もうけが減ることにつながります。
不動産の相場は短期間で変動は小さい
転売は、不動産を購入した時と売却した時の金額の差によってもうけを得るものです。不動産を安く買い、高く売れば大きな利益を得られます。
しかし昨今では、転売が盛んに行われていたバブル期とは異なり、不動産相場の変動は緩やかな傾向にあります。つまり短期間での転売では、不動産を購入した時と売却した時の金額の差があまりなく、大きな利益を望めません。
所有期間が長いと値下がりのリスク
不動産は築年数がたつごとに、価値を落としていきます。築20年まで価値が一気に下がり、早めに売却しなければ損をする可能性が高いでしょう。新築当初は、日本の「新築信仰」によるために生じる「新築プレミアム」の価格がプラスされているため、もっとも価値が高いです。
いずれにしても、所有期間が長いと値下がりのリスクがあるため、転売でもうけたい人は、景気の動向や物件の周辺環境の変動を読みながら、早めに売却することをおすすめします。
不動産を売却するまでの大まかな流れを知ることで、よりスムーズに販売活動を進められます。売却の流れは次の通りです。
- 査定：不動産価格を業者に見てもらう
- 媒介契約：専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約から選ぶ
- 売り出し：チラシ・インターネットなどを活用して広告・宣伝
- 内覧：売りに出している不動産を購入希望者が見に来る
- 購入申し込み：価格・条件交渉などを行う
- 売買契約：不動産売買契約書に署名・捺印を行う
- 決済・引き渡し：売主・買主立ち会いで最終確認
査定や媒介契約には1ヶ月程度かかり、エリアによって需要に大きく差があるため、買主が見つかるまでの期間はケースバイケースです。さらに、売買契約後に引っ越しなどもあるため、転売のスケジュールを立てる際は、余裕をもって6ヶ月程度かかると認識しておきましょう。
転売のために高額な経費がかかる
不動産を売却する場合、いくつかの費用がかかることも、転売がもうかりにくい理由です。主な費用は、以下の通りです。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用
転売する際、仲介会社に依頼して買主を探してもらうことが一般的ですが、買主との契約成立時には、必ず仲介手数料を支払います。不動産仲介会社に支払う仲介手数料の上限額は、以下のように法律によって定められています。
| 売買価格 | 報酬額の上限 |
| 200万円以下の場合 | 取引額の5%+消費税 |
| 200万円超400万円以下の場合 | 取引額の4％+2万円+消費税 |
| 400万円超の場合 | 取引額の3％+6万円+消費税 |
他にも、売買契約書に書面に収入印紙を貼り付けて納税する印紙税がかかります。印紙税は、売買契約書に記載されている金額によって異なり、売買金額10,000円以上から必要です。また、2022年3月31日まで税額の軽減措置が実施されています。印紙税の詳細は以下の通りです。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 | 60,000円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
登記費用とは、登録免許税と司法書士手数料のことです。登録免許税は、登記手続きのときに納める税金で不動産1件につき1,000円かかります。登記の代行を委託した場合に支払う司法書士手数料は、事務所によって異なります。
さらにローン一括繰り上げ返済の費用や証明書類の手数料などもかかるため、「高額な経費が必要」と認識しておくことが大切です。
転売でもうかる不動産を探す5つのポイント
「絶対に転売を成功させたい」という場合は、以下のポイントをおさえておきましょう。
- 周辺の発展を見越して不動産を探す
- リフォームや解体を前提とした不動産にする
- 売却以外の土地活用も可能な不動産を探す
- 不動産会社を起業して物件を探す
- 知り合いから直接教えてもらう
転売でもうけるためには、不動産探しが非常に重要です。転売でもうかる不動産を探す5つのポイントを紹介します。
周辺の発展を見越して不動産を探す
転売でもうかる不動産を探す際、周辺の発展を見越すことが重要です。なぜなら、将来的に周辺の開発が進んで、利便性が大きく変わり、不動産の価値が上がるケースもあるからです。また、開発が進むまで待つ間にかかるランニングコストも考慮することを忘れないようにしましょう。
周辺の発展を見越して不動産を探すだけではなく、もともと立地のよい不動産を選ぶことも重要です。その理由は、年数を重ねてもその資産価値が暴落する可能性が低いからです。具体的には、人気の高い駅から近い不動産であれば、転売でももうけられると言えるでしょう。学校や病院が近くにあったり、「住みたい街ランキング」にランクインされているエリアの不動産であったり、静かな区域での立地であったりした場合も、同様です。
リフォームや解体を前提とした不動産にする
土地付きの格安物件を購入して、手を入れてから転売する方法もおすすめです。そのままの状態では売却できなくても、リフォームや解体することによって、買主が見つかる可能性もあります。リフォーム・リノベーションをする際は、かかる費用を算定しておきましょう。ばく大な費用がかかる場合、損するリスクもあるからです。購入した不動産を解体して更地にすれば、物件の価値が上がって、スムーズに売却できる場合もあるでしょう。
リフォームの注意点は、古い物件の場合、リフォームしたからといって相場よりも高く売れたり、成約率が高まったりするとは限りません。古い物件の購入希望者の場合、自分で好きにリフォームしたいというケースもあるため、リフォーム・リノベーションせずに売った方がよい可能性もあるでしょう。
売却以外の土地活用も可能な不動産を探す
土地の転売を考えているのであれば、駐車場経営など、すぐに別の用途に活用しやすい方法でランニングコストを稼げる不動産もおすすめです。駐車場経営だけではなく、トランクルームなども、土地活用の方法として検討しておきましょう。市況をチェックして、もうけが大きくなりそうなときに転売をすれば、損するリスクを避けられます。
また土地の売買は、個人間でも可能です。個人間で売買すると、仲介手数料は不要であるため、売却にかかるコストを抑えられるでしょう。
不動産会社を起業して物件を探す
転売で利益を得ることを目指したい場合、不動産会社を起業して、情報ネットワークの輪に入ることも無視できません。不動産会社を立ち上げることで、不動産業者だけが使えるレインズという情報サービスや、不動産業者同士のつながりで情報収集できるメリットがあります。業者しか知りえない情報を把握できることは、不動産投資においてアドバンテージがあるといえるでしょう。
知り合いから直接教えてもらう
転売でもうかる不動産を探す際、知り合いから直接教えてもらう方法もあります。この方法を採用すれば、友人や知人から、ネット上などで情報が出る前に不動産について教えてもらえ、得するケースも考えられるでしょう。さらに直接交渉によって不動産を取得できれば、仲介料の節約にもつながります。そのため人脈のある場合は、友人・知人にヒアリングしてみましょう。
転売で利益を増やす3つの方法
転売でもうかる不動産を探すだけではなく、利益を増やすメソッドも理解しておきましょう。
- 一括見積もりで売却を依頼する業者を探す
- 不動産の仲介手数料は交渉をする
- 可能な限り手続きを自身で行う
この章では、こうした転売で利益を増やす3つの方法について詳しく解説します。
一括見積もりで売却を依頼する業者を探す
転売で利益を増やすためには、一括見積もりで売却を依頼する業者を探し、相場を把握しましょう。そうすれば、相場から極端に外れた価格設定を避けられます。不動産の一括見積もりでおすすめのサービスは、不動産一括査定サイトです。無料で複数社に査定依頼を一括で出せるだけではなく、査定依頼を出す不動産会社探しの手間が省け、24時間いつでも申し込めるため、スキマ時間や残業で遅くなった夜でも査定依頼を出せるでしょう。サイトによっては、匿名査定も可能ですので、個人情報の流出の心配もありません。
一括査定を依頼するサイトを選ぶ際は、全国対応で登録不動産会社が多いことと、一括でマンション査定の依頼ができる件数の多さをチェックすることが重要です。全国対応で1,000社以上登録されているサイトであれば、利用しやすさを実感できるでしょう。また、一括でマンション査定の依頼ができる件数が多いほど、無駄な依頼の手間も省けます。
査定を受ける際、査定結果だけで売却の依頼先を決定しても、その価格で売れるとは限りません。業者によっては、顧客を確保するために、あえて高額査定を出す可能性もあるからです。転売で利益を増やすためには、実際にコミュニケーションをしてみて信頼できる担当者なのか、査定結果の根拠を納得できるように説明できているのか、事前に確認しておきましょう。その他、信頼できる業者を見極めるコツとポイントは次の通りです。
- 売却プランを押し付けようとする場合、それが魅力的に感じられても売却に成功する保証はない
- 戦略性が乏しい場合や、正確なスケジュールを教えてくれない場合は信頼度が低い
- 免許番号の更新回数をチェックすることで業者の信頼度を確認可能
こうしたコツやポイントを参考にして、優良不動産業者を見つけて損のない転売を実現させましょう。
一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3
※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ（2021/4/9～2021/4/13実施 回答数380人）
こちらは、サービス利用者のアンケート結果による「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさったできたランキングですので、ぜひ参考にしてください。
なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。
次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」や「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。
不動産の仲介手数料は交渉をする
不動産の仲介手数料の上限は決まっていますが、下限は業者との交渉次第で値引き可能です。実際、上限額よりも低い金額で仲介手数料を設定し、他社と差をつけることでより多くの契約を得ることを目指している不動産会社も少なくありません。
仲介手数料の値引き交渉をすることにより、売却費用をおさえるメリットがあるものの、不動産業者によっては売却活動に力を入れてもらえなくなる可能性があるというデメリットもあります。なぜなら、仲介手数料は不動産会社が得られる主な収入源だからです。そんな仲介手数料の値引き交渉のコツは、次の通りです。
| 仲介手数料の値引き交渉のコツ | 詳細 |
| 媒介契約前が値引き交渉のタイミング |
|
| 条件を「専任媒介契約を結ぶこと」にする |
|
交渉以外で仲介手数料を値引きしたい場合は、不動産業者による自主的な仲介手数料の割引キャンペーンを活用しましょう。複数回の利用でキャッシュバック、知り合いへの紹介で割引などがあり、手軽に仲介手数料を値引きできます。
仲介手数料の安さを売りにしている不動産会社と契約することもおすすめです。仲介手数料を半額にしている業者や、無料としている企業など、内容はさまざまですが、仲介手数料を最初から安く設定している不動産会社を選ぶことで、費用を抑えられるでしょう。
可能な限り手続きを自身で行う
転売に関する諸々の手続きを自分で行うことによって、費用を節約可能です。登記手続きであれば、行政書士に依頼をする際、10万円程度かかってしまうこともありますが、自身で行えば登録免許税の支払いだけで済みます。
しかしながら、不動産登記は必要な提出書類も多く、手続きも複雑なため、無理のない範囲で可能な限り行うことがベターです。
よくある不動産の転売の疑問
この章では、よくある不動産の転売の疑問についてまとめていきます。
- 個人と法人で転売の税金はどうなる？
- 不動産によっては転売ができない？
- 海外でも不動産の転売はできる？
- 不動産の転売でも融資は受けられる？
こうした疑問を解決して、スムーズに転売しましょう。
個人と法人で転売の税金はどうなる？
個人での転売の場合、不動産は分離課税のため、マイナスになっても給与所得などと相殺できませんが、法人の場合であれば、ある所得でのプラスを他所得のマイナスと相殺することで税金を抑える「損益通算」を適用可能です。同一事業年度内であれば、損失などの種類を問わず通算できるため、損益通算も合わせて考えると、転売は法人のほうが有利になる可能性もあるでしょう。
不動産によっては転売ができない？
不動産を取得するときに、売主からの転売禁止の特約を了承している場合、転売で違約金が発生するケースもあります。しかも売主は、違約金を定めることも可能です。つまり転売禁止の特約は有効となるため、転売目的で不動産を購入する際は、転売禁止の特約の有無を事前に確認しておきましょう。そうしなければ、転売してもマイナスになるリスクがあります。
海外でも不動産の転売はできる？
海外不動産を転売することも可能です。海外で不動産を売却した時に、現地で税金が課せられることもありますので、税金の内容は、購入する前にしっかりと把握しておきましょう。租税条約を結んでいる国同士であれば、外国税額控除を利用可能です。
海外不動産を完成する前に転売する「フリッピング」という方法もあります。これは、完成する前の物件である「プレビルド」は安く購入できるケースがあり、時間経過によって値上がりする傾向にあるため、不動産投資に向いていると評判の手法です。しかしながら、購入価格よりも高い価格で買ってくれる人がいなければ意味がないリスクもあります。
不動産の転売でも融資は受けられる？
転売のような、短期での不動産事業者向けの融資プランを用意しているサービスもあります。
| 会社名 | 限度額 | 利息 |
| 株式会社エム・アール・エフ | 300万円～3億円 | 4.50％～6.60％ |
| 三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス株式会社 | 300万円～10億円 | 2.90％ |
※2020年9月調べ
こうした転売向きの融資プランがありますので、各社の限度額や利息などの内容を知り、融資も検討してみましょう。
まとめ
不動産の転売に違法性はありませんが、反復継続した転売で違法になる可能性もあります。そして、不動産の転売は簡単にはもうけられないのです。理由は、不動産の所有期間が短いと税率がアップし、税金の控除は短期間で何回も使えないからです。転売のために高額な経費がかかることも、認識しておきましょう。
周辺の発展を見越して不動産を探したり、リフォームや解体を前提とした不動産を選んだりすれば、転売でもうかる可能性があります。不動産の仲介手数料を交渉し、可能な限り手続きを自身で行うことで、転売で利益を増やせるでしょう。一括見積もりで売却を依頼する業者を探すこともおすすめです。
転売に関する知識を深めて、できるだけ利益を拡大させませんか。
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