住宅ローン控除とは?控除される金額や条件についてわかりやすく解説

住宅ローン

マイホームの購入を検討している方は、購入にかかる費用と共に控除や給付金など、住宅ローンの負担を軽減できる制度についても気になるところだと思います。

住宅ローン控除とは、一定の割合に相当する金額が所得税から控除される制度のことで、住宅ローン控除を利用することで、住宅を購入する際の住宅ローンの負担を軽減することができます。

住宅を購入した際に利用できる制度は色々ありますが、この記事では住宅ローン控除について、控除が適用される条件や金額も詳しく紹介します。この記事を参考にしていただき、住宅ローン控除について知識を深めて賢くマイホームを購入しましょう。

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住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、一定の割合に相当する金額が所得税から控除される制度のことで、住宅を購入する際の経済的な負担を減らすことができます。控除を受けるには確定申告が必要となる他に、適用される条件などもありますので、下記で詳しく説明していきます。

住宅ローン控除の概要

住宅ローン控除は、個人が住宅ローンを利用して住宅を購入した際に、各年末の住宅ローン残高または住宅の取得対価のうち、少ない方の金額の1%が所得税から控除される制度です。控除額は物件の種類や消費税率、所得税額によって異なります(各年最大で40万円)。仮に所得税から控除しきれない場合は住民税からも一部を控除されます。

また、住宅の購入以外にも工事費が100万円を超える増改築や、一定条件を満たすバリアフリーなどの工事をした場合も適用されます。つまり、住宅ローン控除が適用されれば、住宅ローンの負担が大きく軽減されるということになります。

消費税引き上げで期間が延長

消費税率10%が適用される住宅を購入または、増改築して一定の要件を満たした場合は、2019年10月1日から2020年12月31日までの間に入居すると、控除期間が3年間延長されます。また、注文住宅の場合は、2019年4月以降に契約した住宅が控除延長の対象となります。つまり、住宅ローン控除が受けられる期間は、購入した時期と入居した時期によって10年、または13年となります。

住宅ローン控除の延長について詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめ

https://news.mynavi.jp/article/20190210-housing_loan/

住宅の種類で違う控除の条件

住宅ローン控除を受けるには、住宅ローンの返済期間が10年以上あることや、利用する人の所得額が3,000万円以下であることなど、一定の条件を満たす必要があります。それぞれ購入する物件の状態により適用される条件が異なりますので、次では種類別に詳しく説明していきます。

新築住宅購入

新築住宅を購入した場合は、以下の条件を満たす必要があります。

  • 控除を受けようとする本人が、住宅の引き渡しから6ヶ月以内に入居すること
  • 特別控除を受ける年の合計所得金額が、3,000万円以下であること
  • 対象となる新築住宅の床面積が50㎡以上であり、床面積の1/2以上が自身の居住用であること
  • 対象となる新築住宅の住宅ローンが10年以上あること
  • 居住した年とその前後2年ずつを合わせた5年間に、課税の特例を受けていないこと

床面積は50㎡以下は適用されませんので、事前に確認しておくといいでしょう。販売資料や売買契約書に記載されている床面積と税制上の床面積は違いますので、確認する際は必ず登記簿を見るようにしてください。事務所や店舗と一体となっている物件を購入する場合には、床面積の半分以上が居住用であれば住宅ローン控除は適用されます。

参考文献:国税庁HP「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」

中古住宅購入

中古住宅を購入した場合は、建築された時期によって現在の耐震基準を満たしていない場合があります。そのため、中古住宅は新築住宅の条件に加えて、一定の耐震基準と築年数を満たしていることが必要になります。

いずれかの耐震基準を満たしていること

下記のいずれかの耐震基準の条件を満たしている必要があります。

  • 住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得していること
  • 耐震基準適合証明書を取得していること
  • 契約不適合責任に加入していること
  • 築年数が木造の場合は20年以下、耐火建築物(RC造、SRC造など)の場合は25年以下

上記の条件は全てを満たさないといけない訳ではなく、4つのうちいずれかを満たしていれば住宅ローン控除が適用されます。ただし、住宅性能評価書(耐震等級1以上)と耐震基準適合証明書、契約不適合責任の場合は引き渡される前に所得する必要があります。つまり、耐震基準をクリアしていることが証明されている、または保険に入っている住宅でなければ住宅ローン控除は受けられないということです。

参考文献:国税庁「No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」

中古住宅の取得方法

中古住宅の場合は、耐震基準や築年数の他にも住宅の取得方法にも条件があり、住宅を生計を一にする親族から購入した場合と、贈与された住宅の場合も住宅ローン控除は適用されません。また、築年数が25年以上たっている中古マンションを取得する際にも、注意が必要です。マンションの耐震判断は戸建と違い個人ではできず管理組合が行いますが、耐震基準をクリアしていないと住宅ローン控除は受けられません。ですので、中古マンションの購入を検討されているならば、契約の前に耐震基準を確認するようにしましょう。

住宅のリフォームや増築

住宅ローンを利用して増築やバリアフリーなど、100万円を超えるリフォームを行った場合も住宅ローン控除が適用されますが、該当するリフォームの種類は決められています。また、住宅ローン控除は耐震改修以外のリフォームを行う場合、住宅ローン控除とリフォーム減税の併用はできないので注意が必要です。中古住宅を購入してリノベーションするなら住宅ローン控除、今の住居をリフォームするならリフォーム減税を使う方が多い傾向にあります。

該当する工事の種類

以下のようなリフォームを行う場合は、住宅ローン控除が適用されます。

  • 増改築や建築基準法で規定されている大規模な修繕や工事
  • マンション専有部分の床や階段、壁について行う修繕や工事
  • 家屋のうちの居室、玄関など規定されている箇所の修繕や工事
  • 耐震改修工事
  • 一定のバリアフリー改修工事
  • 一定の省エネ改修工事

住宅のリフォームを行う際に利用できる控除は住宅ローン控除だけではありません。リフォーム減税は投資型減税とローン型減税の2種類あり、それぞれ特徴があり控除期間や控除額も違いますので、住宅のリフォームを検討されている人は自分のケースに合った控除を利用してください。

参考:国土交通省「すまい給付金:住宅ローン減税制度の概要

工事費用の下限

リフォームの内容が、上記の条件に該当している場合でも、改修工事費用が100万円以下だと住宅ローン控除は適用されません。また、移住部分の工事費が改修工事全体の費用の1/2以上である必要があります。住宅のリフォームに住宅ローン控除を利用する際は、上記の工事の条件に加えて所得額や住宅ローンの返済期間、耐震基準など、新築と中古住宅の共通条件も満たしている必要があります。

その他の共通している条件

住宅ローン控除の対象となる条件は、建物以外にも年収やローンの返済期間など、新築や中古住宅、リフォーム工事全てに共通する適用条件がいくつかあります。以下の条件はいずれかを満たせばいいというものではなく、全ての条件を満たす必要がありますので、しっかり確認しておきましょう。

適用される年の所得額

住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が、3,000万円以下である人が対象となります。仮に3,000万円を超える年があった場合は、その年は住宅ローン控除が適用されませんが、その後ずっと適用されないというわけではなく、3,000万円以下の年には再度適用されます。これはあくまで「所得」であって「年収」ではないので、仮に所得が給与所得のみの場合は税込みの年収が3,000万円を超えたとしても、給与所得控除から差し引いた額の所得額が3,000万円以下ならば住宅ローン控除が適用されますので、間違えないようにしましょう。

居住開始時期

住居の引き渡しから6ヶ月以内に、控除を受ける本人が居住する必要があります。この判断は実際に住居したかどうかが重要になるので、仮に住民票を移していなくても引っ越しが済んでいれば入居したと見なされます。逆に言えば、住民票だけを移して引っ越しが済んでいないと入居したことにはならないので注意してください。また、中古住宅を増改築したが工事が新型コロナウイルスの影響で遅れてしまい、入居が6ヶ月以内にできない人への救済措置として、一定の条件を満たしていれば「所得した日から6ヶ月以内に入居」という条件が「増改築の完了の日から6ヶ月以内に入居」に変更されました。

参考文献:国土交通省公式サイト 「住宅ローン減税の概要」

最低返済期間

住宅ローンの返済期間が10年以上あることが条件です。また、繰り上げ返済を行った場合も合計で返済期間は10年以上必要になります。住宅ローン控除を最大期間受けたい人は、繰上げ返済をした場合とどちらが節約できるのか気になると思いますが、金利が高いほど繰上げ返済をした方が節約になります。しかし、繰上げ返済をする場合も手数料が発生しますので、どちらか迷う時は借入をしている金融機関に相談して試算してもらうと安心です。

最大控除期間

消費税が8%から10%に引き上げられたことにより、住宅ローン控除が受けられる期間が3年間延長されました。そのため、消費税が8%のときに住居を購入し居住した場合は、最大で10年間住宅ローン控除を受けられますが、消費税が10%のときに居住した場合は、最大で13年間控除されるので控除額も2019年10月以前に入居した人より大きくなります。ただし、消費税8%の時に住宅を購入し消費税10%の時に入居した場合は、控除期間の延長の対象にはならないので注意が必要です。

住宅ローン控除対象外となる例

ここまで説明してきた通り、新築住宅や中古住宅、またリフォームの場合も住宅ローンを利用し、一定の条件を満たしている場合は住宅ローン控除が受けられますが、対象外となる住宅の種類やケースもありますので、確認しておきましょう。

対象外となる住宅

前述で紹介した築年数や耐震性の条件の他にも、別荘や人に貸す目的で購入した住居、また親のために建てた住居で自分は住まない場合などの住宅は、住宅ローン控除の対象外となります。つまり、住宅ローン控除が適用されるには、あくまで自分が居住する住居を住宅ローンを利用して購入するという点が重要になります。

知人や親族からの借り入れ

住宅ローン控除は住宅ローンを利用した場合に適用されると説明しましたが、住宅ローンは銀行などの金融機関や住宅金融支援機構から借り入れた場合に限ります。親や知り合いからお金を借りて家を購入した場合は住宅ローン控除は受けられません。また、借入先が勤務先の場合でも適用されますが、金利が0.2%未満や、利子の援助があり実質の金利が0.2%未満になる場合、勤務先から通常の地価の半分未満で住宅を購入した場合は対象外となります。

特例控除の適用がされていないこと

2020年4月1日以降、住み替えなどで前に住んでいた住居を売却した際に、長期譲渡所得の課税の特例や、3,000万円特別控除、買い替え特例などの特例控除を受けている場合は、住宅ローン控除を利用できません。期間でいうと、居住した前後2年ずつの合計5年間に特例控除を受けているかどうかが重要になりますので、前の自宅を売却して新たに購入した方などは注意が必要です。

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利息の利率

前述で勤務先から借り入れる際は、金利が0.2%未満の場合は対象外と説明しましたが、勤務先以外の金融機関などから借り入れた場合でも、金利が0.2%未満や無利子では住宅ローン控除は適用されません。しかし、公的融資や民間住宅ローンなどの場合で、会社からの利子の援助を受けておらず、もともとの住宅ローンの金利が0.2%未満の場合は、控除の対象となります。住宅ローン控除を利用する際は住宅ローンの金利が何%かも確認しておきましょう。

住宅ローン控除で戻ってくる金額と計算方法

住宅ローン控除が適用されると、各年で最大40万円、10年間で最大400万円が戻ってくる計算になりますが、申告者全員が最大控除額を受け取れる訳ではありません。以下の計算式を使って、自分の場合はいくら控除されるのかシュミレーションしてみましょう。

住宅ローンが3,000万円残っている場合

毎年控除できる金額は、「年末時点の住宅ローン残高×控除率1%」の計算式で簡単に算出できます。例えば、年末時点の住宅ローン残高が3,000万円の場合の計算例は以下の通りです。

3,000万円×1%=30万円(その年の所得税から控除できる金額)

ただし、住宅ローン控除の最大控除額は40万円(各年)と決められているので、上記の「年末時点のローン残高から計算した金額」と、「最大控除額である40万円」のうち少ない金額の方が適用されます。

住宅ローン控除を受けるための手続方法

住宅ローン控除は確定申告の「還付申告」に該当するため、初めて住宅ローン控除の適用を受けるときには、確定申告が必要となります。入居した年の翌年に必要書類を申告書に添付し、納税地の税務署に提出することになります。

手続き方法

住宅ローン控除の適用を受けた1年目は確定申告が必要ですが、2年目以降は会社員か自営業か(源泉徴収制度の対象かどうか)で手続きの方法が異なります。また、確定申告には必要な書類が多数あり、書類によってはすぐに取得できないものもあるので、期限に間に合わないということがないように余裕を持って準備しましょう。

初年度の手続方法

住宅ローン控除の適用を受けた初年度は、確定申告が必要となります。入居した年の翌年に確定申告書に必要事項を記載し、必要な書類をそろえて納税地の税務署へ提出、または郵送で手続きすることも可能です。

2年目以降の手続方法

会社員の場合は、2年目以降は会社で行う年末調整の際に、住宅ローン控除の手続きをすることが可能なので確定申告をする必要はありません。年末調整で住宅ローン控除の手続きを行う際には、税務署から届く書類や銀行の住宅ローン残高証明書などの必要書類を勤務先に提出することになります。もし、年末調整に間に合わなかった場合は確定申告をすることで住宅ローン控除が受けられます。

しかし、自営業など源泉徴収制度の対象とならない人は、初年度と同様に確定申告の際に住宅ローン控除の申請に必要な書類を添付し税務署に提出しなければいけません。

必要な書類

住宅ローン控除の申請に必要な書類は以下の通りです。

  • 確定申告書AまたはB(第一表と第二表)
  • (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
  • 住宅ローンの年末残高証明書
  • 勤務先の源泉徴収票
  • 土地建物の登記簿謄本
  • 建築請負契約書(または工事請負契約書)か、不動産売買契約書の写し
  • 住民票の写しまたはマイナンバーが記載されている書類

登記簿謄本(登記事項証明書)は法務局に登記されているので、最寄りの法務局出張所で入手できます。また、その他に認定長期優良住宅や認定低炭素住宅、一定の耐震基準を満たす中古住宅は、それを証明する書類のコピーが必要になる場合もあります。

まとめ

住宅ローン控除は新築住宅や中古住宅、リフォームなどで幅広く適用されるお得な制度ですが、住宅の種類で適用される条件は違いますし、年収や住宅ローンを借り入れた先、金利や過去に利用した他の控除によっても適用されない場合もあります。

また、入居した時期によっても控除が受けられる期間が異なりますので、住宅購入の際には、住宅ローンの返済額と控除される金額も含めてシミュレーションを立てることが重要です。人によっては、住宅ローン控除ではなく繰上げ返済をした方が節約になったり、他の制度を利用した方がいい場合もあるので、他の選択肢も考慮しつつ、住宅ローン控除について理解した上で、賢く利用して住宅ローンの負担を軽減しましょう。

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