一口に土地活用といっても、アパート経営や駐車場経営など種類もさまざまあるので、どのような方法を選べばいいのか悩んでいる方も多いのではないでしょうか？
そこで本記事では土地活用を検討している方のために、収益性や節税効果の高さ、安定性の高さ、初期投資の少なさなどに分けておすすめの土地活用の種類を紹介します。
そもそも土地活用を行うべきかどうか迷っている方のために、土地活用のメリットとデメリット、土地活用で成功するためのポイントも解説します。また、土地を手放すことにより収益を得る方法も解説しているので、自分が所有する土地に合った活用方法を探してみましょう。
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収益性や節税効果が高い土地活用2選
まずは収益性や節税効果が高い2つの土地活用を紹介します。
- アパートやマンションの経営
- 店舗経営
どうすれば収益性が高く保てるのか、どんな税金を節約できるのか、注意点はないかについて確認していきましょう。
アパートやマンションの経営
土地にアパートやマンションを建築して部屋を貸し出すことで、毎月入居者から家賃収入を得ることができます。学校の近くや駅の近くなど、空室リスクが低い土地であれば安定した経営を実現させることが可能です。
更地にアパートやマンションを建てると、固定資産税や都市計画税を安くすることができ、賃貸経営にかかる必要経費を計上すれば、所得税や住民税を抑えることも可能です。
アパートやマンションが完成するまでには最短でも半年くらいかかるので、土地活用をスタートさせて収益を得るまでには時間がかかります。どのような規模の賃貸物件を建てるのかにもよりますが、建築費用がかかるため初期費用が高額になりやすい傾向があります。
アパート・マンション経営についてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もお読みください。
店舗経営
店舗経営には企業に土地と建物を貸し出すリースバックと、土地だけを貸し出す事業用定期借地の2つの経営方法があります。初期費用の負担を軽くしつつ、店舗経営の手間も省きたいならリースバック、初期費用をかけずに安定した収入を得たいなら定期借地がおすすめです。
店舗経営を目指すなら、交通量が多いエリアであるほど需要が高くなります。さらに駐車場を作ることができる広い土地であれば、店舗経営を行う土地に適しているといえるでしょう。
店舗経営はお客様がいてこその商売のため、景気が悪化して客数が減少してしまうと撤退を余儀なくされることもあります。また地震保険は住居用でないと加入できないため、店舗総合保険を検討するなど災害リスクへの備えが重要です。
店舗経営についてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もあわせて読んでみてください。
安定性重視の土地活用4選
続いて安定した収入を期待できる以下4つの活用方法を紹介していきます。
- サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
- 医療・福祉施設
- 保育園
- 太陽光発電
それぞれどのような土地が向いているのか、メリット・デメリットなどを確認しましょう。
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）とは、高齢者が安心して生活できるサービスを提供するバリアフリー設計の賃貸住宅のことです。介護サービスのニーズはますます高まることが予想されるため、需要が減ることは現状では考えられません。定められた要件を満たすことができれば、補助金や税制面での優遇を受けることも可能なので、安定的な経営が望めます。
サ高住は、賃貸ニーズが高くない郊外の土地でも有効に活用することができます。都市部だけでなく地方都市や田舎でも、高齢者施設への入所を求めている人が多いので、広い土地があればサ高住として活用できるでしょう。
入居率が立地に左右されることが少ないサ高住ですが、建築にはマンションやアパートよりも厳しい要件があるため、初期費用が高くなることがあります。
医療・福祉施設
医療や福祉施設を経営する事業者に土地を貸し出すことで、地代を収入として得る活用方法もあります。医療施設や福祉施設を必要とする高齢者は今後も増え続けていくので、医療・福祉に関する事業を拡大したいと考える事業者は後を絶ちません。何より人の役に立つという喜びを味わうことができます。
駅から歩いて5分以内の土地や、駐車場を作ることができるほど十分な広さの土地を持っている方に適しています。都市部でなくても、医療施設ができると土地の評価が上がりやすいのが魅力です。
ただし医療関係の施設は特殊なので、最寄りの保健所や役所へ届け出る必要があります。建物を建ててしまうと取り壊すことは難しいので、他の土地活用に転用するハードルは高いです。
医療・福祉施設の経営についてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事も読んでみてください。
保育園
保育園を自主的に運営して収益を得るか、保育園の運営業者に土地を貸し出して地代を得る活用方法です。保育園を経営する場合は、自治体によって固定資産税や都市計画税の一定期間の免除が受けられます。
自身で運営する場合は委託費用がかかりませんが、雇用や運営のノウハウが必要です。委託する場合は、委託している間は安定した収入を得ることができますが、毎月決まった委託費用を負担しなければなりません。
また認可保育園を開設するためには、児童福祉法に基づく厳しい基準を満たす必要があり、さらに都道府県知事（政令指定都市・中核都市の市長を含む）からの認可が必要です。認可外保育園・認可外保育施設の場合も、市町村を経由して都道府県知事（政令指定都市・中核都市の市長を含む）へ届け出る必要があります。
保育園経営についてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もおすすめです。
太陽光発電
土地か住宅の屋根に太陽光発電パネルを設置して、集めた太陽光のエネルギーを電力会社に売電することで収入を得ます。最新のソーラーパネルは、生産技術が上がって劣化しにくいためメンテナンス費用が安上がりで、設置するだけなので管理の手間もほとんどかかりません。
太陽光発電は、周囲に高層ビルなどの遮蔽物がない日当たりの良い場所や、日照時間の長い地域、年間降水量の少ない地域に土地をお持ちの方におすすめです。ただし、土地が広ければ広いほど太陽光パネルの代金と設置費用が高くなり、売電価格は年々減少傾向にあるため、収益性を重視したい人には向いていません。
太陽光発電についてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事をあわせてご覧ください。
初期投資があまりかからない土地活用4選
続いて初期コストをあまりかけずに始めることができる4つの土地活用を紹介します。
- 駐車場
- 貸地
- トランクルーム
- 資材置き場
それぞれどのような土地が向いているのか、特徴やメリット・デメリットを見ていきましょう。
駐車場
土地に駐車場を作って、利用者が支払う駐車場料金を収入として得る活用方法です。駐車場経営にはコインパーキングと月極（つきぎめ）駐車場の2つの方法があります。
コインパーキングは設備投入に費用がかかるため、初期費用の少なさで選ぶなら月極駐車場が圧倒的におすすめです。ただし周辺状況によって適している経営方法が異なるため、駐車場経営を始める前に周りを調査する必要があります。商業地域ならコインパーキング、人の多く集まるエリアでは月極駐車場の需要が高いです。
ただし更地と同じ扱いになるため、固定資産税の減税措置を受けることはできません。周囲に競合が乱立している場合は、値下げによる差別化が有効ですが収益性は落ちてしまいます。
駐車場経営についてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もおすすめです。
貸地
土地の貸主として借主との間に定期借地契約を結べば、地代として毎月決まった収入が得られます。建物が建っていなければ土地を貸し出すだけなので、特に初期費用はかかりません。借主は借りた土地に自由に建物を建てて活用できますが、返却するときは更地に戻す必要があります。
定期借地契約の契約期間は20年から最長50年で、原則として途中解約ができません。よって、長期間他の用途で活用しない土地を持っている方に向いています。
トランクルーム・貸倉庫
土地にコンテナ型のトランクルームを設置して、利用者の料金で収入を得ます。トランクルームには置き型の屋外タイプと倉庫を建設する屋内タイプの2種類が存在しますが、初期費用を抑えたいならコンテナを設置するだけの屋外タイプがおすすめです。
トランクルームは住宅地が近くにあれば、都心部でも郊外でもニーズが期待できます。マンションやアパートには収納スペースが少ないので、賃貸需要はあるのに物件を建てる広さがない土地でも、トランクルームとして活路を見出せる可能性があります。
ただし、屋外タイプのトランクルームは更地と判断されるため、固定資産税は減税されません。また郊外の場合は車で荷物を運搬する必要があるので、駐車場がないと不便な場合もあります。
トランクルーム経営についてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
資材置き場
土地を資材置き場として開放すれば、利用する業者から物置代として毎月一定の収入を得ることができます。基本的に管理は不要で、建物を建てる必要もないので初期費用はほとんどかかりません。建物を取り壊す必要がないため、資材置き場から別の活用方法への転用もスムーズです。
また郊外エリアにある土地でも活用できます。狭いと使いづらいので、大型トラックが楽に出入りできるくらいの広さがあると申し分ないでしょう。
資材置き場は更地状態で活用することになるため、他の活用方法と同様に固定資産税の軽減措置が適用されません。さらに賃貸物件や駐車場と比べると収益性が低いことは欠点です。
土地を手放すのも土地活用
活用方法を見いだせない場合は土地を等価交換に出したり、売却して現金化したりすることで資産を増やすことが可能です。土地の手放し方について解説していきます。
等価交換
等価交換とは、土地を開発事業者（デベロッパー）などに差し出して建物を建設してもらうことで、差し出した土地の分だけ建物の持分を得る方法です。マンション1室の所有権を取得すれば、入居したい人に貸し出して家賃収入を得たり、自分が住んで家賃を節約したりできます。
賃貸として活用する場合は、管理会社に依頼すれば管理の手間がかかりません。管理手数料を支払う必要はありますが、働かずに収入を得ることができます。ただし、開発事業者にとって魅力的に思える土地でないと取引してもらえません。
建物の持分を決めるのに開発事業者との話し合いが必要になるほか、契約締結までに時間や手間がかかることがあります。
売却
売主として土地を売却すれば、土地の売却代金をそのまま現金として受け取ることが可能です。土地の売却には仲介業者に依頼して買主を探してもらう方法と、買取業者に買い取ってもらう方法の2つがあります。
仲介の場合は相場価格に近い価格で売れる可能性が高いですが、売却に時間がかかりやすいです。一方買取の場合は早く現金化できますが、相場価格を下回る金額で売却することになります。
土地を売却するには税金や手数料などの費用がかかるので、どれくらいの費用が必要かをあらかじめシミュレーションしておきましょう。
売却を検討する場合は、一括査定サイトを利用して複数社に査定してもらうのがおすすめです。
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一括査定サイトについては、おすすめサイトをランキング形式で紹介している次の記事もご覧ください。
土地の売却についてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事をあわせて読んでみてください。
土地活用のメリット
ここから土地活用の基礎知識について理解を深めていきましょう。まずは土地活用にはどのようなメリットがあるのかを確認していきます。
- 収益をあげられる
- 節税効果がある
メリットの内容をそれぞれ詳しく見ていきましょう。
収益をあげられる
土地活用は、なんといっても収益をあげることができるのが魅力です。土地をただ所有しているだけでは収益を生むことはできません。活用せずに土地を放置してしまうと税金や管理費用がかかり続けるので、損をすることになります。土地は活用することで初めて収益が発生するのです。
節税効果がある
土地の建物を取り壊して更地の状態にすると、固定資産税が最大で6倍高くなりますが、建物が建っていれば固定資産税と都市計画税の軽減措置を受けられます。土地に建物を建設する活用方法を選べば、固定資産税を安くすることが可能です。
さらに賃貸経営の土地活用なら相続税の節税効果も期待できるでしょう。マンションやアパート経営を引き継げば、残される家族の収入源にもなります。
土地活用の節税効果について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事もおすすめです。
土地活用のデメリット
土地活用には以下のようなデメリットもあります。
- 赤字リスクがある
- 初期費用がかかることが多い
デメリットを理解して、リスクを回避できる対策を実施しましょう。
赤字リスクがある
土地活用で収益を得ることもできますが、ローンで建物を建てた場合は返済が必要になるので、必ず黒字になるわけではありません。赤字になる場合は自己資金で補填することになります。赤字を回避するためには、無理のない返済計画を立てることが大切です。
初期費用がかかることが多い
選ぶ土地活用の種類によっては多額の初期投資が必要になる場合があり、特に建物を新築する場合は費用が高額になりがちです。
基本的には収益性の低い土地活用を選べば、初期投資を抑えることができます。初期費用が高い活用方法は収益性が期待できるので、初期費用と収益性のどちらを取るべきかを判断しましょう。
土地活用を成功させるためのポイント
土地活用を成功させるためには以下のようなポイントが重要です。
- 土地に合った活用法を選ぶ
- 土地の法的制限について調べておく
土地活用を始める前に成功のポイントをしっかりおさえておきましょう。
土地にあった活用法を選ぶ
土地の周辺状況や大きさ、立地などの特性と需要が合致する土地活用を選ぶことが大切です。自分が所有する土地にあった活用法を選べば、安定した収入の確保につながります。逆に判断を間違えてしまうと思ったような収益をあげられなくなるので、必ず事前にニーズの調査を行いましょう。
ニースがよくわからない場合や土地周辺の情報に詳しくない場合は、土地活用の専門家に相談するのがおすすめです。
土地にあった土地活用方法の選び方について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事も読んでみてください。
土地活用サイトからプランを取り寄せるのもおすすめです。
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土地の法的制限について調べておく
土地には法律によって用途地域が定められています。地域によって建築可能な建物や用途が決められているので、土地活用を行う前に用途地域を確認しておく必要があります。
また、建築基準法や都市計画法によって建ぺい率や容積率も厳しく定められているので、用途地域と一緒に調べておくことが大切です。
土地の法的制限についてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
まとめ
土地活用の種類は数多くありますが、収益性や節税効果、安定性、コストなどを確認し、自分が一番重視したいと思うものを選ぶことが大切です。
建物を建てる土地活用は高い収益性が期待できますが、初期投資が多くなります。逆に建物を建てる必要のない土地活用では、初期投資は少なめですが収益性も低くなりがちです。コストと収益性のどちらを優先するべきかを考えてみてください。
土地活用が成功するかどうかは立地に左右されることが多いです。土地の特性と需要を見極めて、自分の土地に合う活用方法を見つけましょう。
土地活用については下記の記事でも紹介しています。ぜひあわせてお読みください。
※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/
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