土地の購入を検討する際に、実際にどのような土地を選べば良いのか分からず悩むことはありませんか。住みやすく健全な街づくりを行うために、用途地域の指定は重要な役割を果たしていますが、用途地域の制限が気になり、自由に土地を選ぶことができず土地の購入が進まない方も多いと思います。
この記事では、用途地域の中身や用途地域ごとの制限や種類を一覧で分かりやすく解説していきますので、ぜひ参考にしていただき自分の目的に合った理想の土地探しにお役立てください。
13種類の用途地域の制限一覧
用途地域とは、土地を計画的に利用するために一定の建築規則にしたがって設けられた地域を指します。
土地の利用方法は、住宅や工場、商業施設など様々な方法があります。仮に全くルールを設けることなくそれぞれが自由に土地を使用すれば、住宅地の中に工場が建つなどの混乱が生じて、最適な環境を守れなくなる可能性があります。
そういった状況を作らないためにも、用途別に地域を分けて一定のルールに基づいた土地利用を行うことで、互いに干渉することなくそれぞれに合った環境を守ることができます。
用途地域は全部で13種類あり、大きく住居系、商業系、工業系の3種類に分けられていて、さらにそれぞれの種類ごとに細かく分類されています。
| 種類 | 分類 |
| 住居系 |
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| 商業系 |
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| 工業系 |
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住居系の地域は、家の広さや高さ、店舗の種類などの住環境に着目して細かく分類されています。商業系の地域は、様々な店舗が集積する大型の商業施設が集合する地域と、日常生活に密接した商業地域に分離されていて、工業系の地域では、工場のみ建てることができる地域や工場だけでなくそれ以外の建築物も建設可能な地域に分けられています。
住宅向け8種類の用途地域と制限
用途地域における住宅向けの地域は全部で8種類に分けられますが、それぞれ具体的にどのような地域になるのか詳しく解説します。
第一種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域とは、低層かつ良好な住環境を保護するために制限が設けられた地域です。建ぺい率は、30、40、50、60%のいずれかであり、指定容積率は50、60、80、100、150、200%のいずれかとなっています。
第一種低層住居専用地域には、10mもしくは12mの絶対高さの制限、敷地境界から建物の外壁までの距離を1mもしくは1.5m離す外壁距離制限があります。したがって比較的広い敷地に余裕を持って建築した一戸建てが多い特徴があります。
さらに店舗を建設する場合には、床面積の合計が50平方メートルまでの制限などが設けられています。コンビニの出店が認められないのも第一種低層住居専用地域の特徴です。
第一種低層住居専用地域で建築できる建物として、住宅や共同住宅、一般浴場や寄宿舎、下宿、老人ホーム、幼稚園、保育所、学校、図書館などが挙げられます。第一種低層住居専用地域には高層ビルなどはなく、1～2階建ての建物が立ち並ぶ閑静な住宅街をイメージすると良いでしょう。
第一種低層住宅専用地域について詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめ
第二種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域とは、低層住宅を中心とした住宅市街地の良好な住環境が保護されている地域です。
第一種低層住居専用地域と同様に10mまたは12mの絶対高さ制限があり、低層な建物しか建設できません。建ぺい率も第一種低層住居専用地域と同じく、30、40、50、60%のいずれかであり、指定容積率は50、60、80、100、150、200%のいずれかとなっています。
第二種低層住居専用地域は第一種低層住居専用地域と異なり、150㎡までの店舗建築が可能です。したがってコンビニを出店することもできます。第一種低層住居専用地域の住宅街の道路よりもやや道幅が広く、道路に面した場所であるケースが多い特徴があります。
第一種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域とは、都市計画法で規定される用途地域の第一種に該当した地域です。具体的には、中高層住宅における良好な住居の環境を保護するため定められた地域であり、高さ制限はありませんが階数は2階建て以内、店舗の敷地は500平方メートル以内といった制限があります。
第一種中高層住居専用地域では、マンションや戸建て、寄宿舎などの住居、学校や大学、図書館などの教育施設、病院や診療所、介護施設や小規模店舗などを建てることができます。
第二種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域は第一種中高層住居専用地域と同様、中高層住宅における良好な住居の環境を保護するため定められた地域で、第一種中高層住居専用地域と比べて制限が緩い特徴があります。
具体的には、第一種中高層住居専用地域で認められている建築物に加えて、1500平方メートル以下の独立した事務所や自家販売食品製造工場などの建築が認められています。
またサービス業用店舗を建築する場合も、第一種中高層住居専用地域は500平方メートル以下であるのに対し、第二種中高層住居専用地域の場合は比較的緩く1500平方メートル以下となっています。
第一種住居地域
第一種住居地域は、住居の環境を守ることを目的に指定された地域を指します。低層住居専用地域とは異なり高さ制限が緩く、高層階のマンションも建てることが可能です。さらに、床面積が50平方メートル以下で周辺環境を悪化させる危険がない建物であれば、建てることができます。
第一種住居地域は低層住居専用地域ほど厳しい規制はなく、3000平方メートル以下の店舗や飲食店、事務所、ホテルボーリング場、スケート場、ゴルフ練習場などの建築は許されてます。
しかし、麻雀屋やパチンコ屋、カラオケボックス、キャバクラ、ソープランド、劇場、映画館等は建築することができないことから、一定の健全な住環境は守られています。
第二種住居地域
第二種住居地域とは、店舗やオフィス、遊技施設と住宅との共存を図りつつ住環境を保護する住宅地域を指します。住宅や商業施設、工場など様々な建築物が存在する市街地において、比較的住宅の割合が多い地域が第二種住居地域に指定されています。
第二種住居地域は第一種住居地域に比べて、建築物の自由度が高い特徴があります。第一種住居地域で建設が可能な戸建て住宅や共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館、マンションだけでなく、10,000平方メートル以下の店舗や事務所なども可能です。
準住居地域
準住居地域とは都市計画法による用途地域の一つであり、車庫や倉庫などの自動車関連施設と住居が調和した環境を保護するための地域を指します。比較的交通量が多く宅配業者や車庫が点在する幹線道路沿いの地域が、準住居地域に指定される傾向があります。
準住居地域は、道路沿いに建設される自動車関連施設と車がなければ生活できない住居が、互いに良好に調和できる環境作りを行うために設けられています。
戸建て住宅やマンション、学校や病院、老人ホームや公衆浴場、床面積が10,000平方メートル以下の店舗、床面積合計150平方メートル以下の自動車修理工場や3階以上または床面積合計300平方メートルを超える営業用・自動車倉庫などは建てることが可能です。
一方で準住居地域には、床面積が10,000平方メートルを超える店舗や床面積合計150平方メートルを超える自動車修理工場などは建てることはできません。
田園住居地域
田園住居地域とは、農業関連施設や農地と調和した低層住宅の良好な住環境のための地域です。田園住居地域には、ビニールハウスや生産施設、農場レストランや農産物直売所といった500平方メートルまでの農産物のための店舗も建てることが可能です。
田園住居地域では、農地の造成や農地以外の土地に用途変更する際は、市町村長の許可が必要となります。また、市街地環境を大きく改変するおそれがある一定規模以上の開発は原則不許可であり、農地の開発行為について市町村長の許可が必要となっています。
商業向け2種類の用途地域と制限
都市計画法で定められている用途地域において、商業向けに2種類の地域が設定されています。ここでは、商業向け2種類の用途地域の具体的な内容と制限について解説していきます。
近隣商業地域
近隣商業地域は、近隣住民の生活に密接に関わる地域です。都市計画法では近隣商業地域を、「近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」と定めており、近隣住民の生活や利便性に焦点を当てていることが分かります。
近隣商業地域における建ぺい率は60〜80%、容積率は100〜500%となっており、他の地域と比較して自由度が高い特徴があります。高さ制限に関しては自治体ごとに異なるため、該当の自治体に直接確認すると良いでしょう。
近隣商業地域では、一定規模以下の戸建て・マンション・店舗や工場、ホテル・旅館、娯楽施設、学校施設、病院や神社などを建設することができます。
商業地域
商業地域とは、主に商業等の業務の利便の増進を図る地域のことを指します。商業地域では、住宅や店舗、事務所はもちろん、遊技施設や風俗施設、公共施設や工場まで建設することが可能です。ただし、危険性を悪化させる恐れがある工場や倉庫などの建設は、一定の規制があるので注意が必要です。
商業地域は、近隣商業地域と異なり風俗施設が建設できるなど、サービス業に対する規制が緩やかなのが大きな特徴です。具体的には、キャバレーやスナック、個室付き浴場やナイトクラブなどを建設することが可能となっています。
工業向け3種類の用途地域と制限
都市計画法においては、ここまで紹介した住宅系の用途地域や商業系の用途地域に加え、工業系の用途地域が規定されています。
工業系の用途地域においては、準工業地域と工業地域、工業専用地域の3種類の地域が設けられています。以下、それぞれの地域ごとの特徴や制限について紹介していきます。
準工業地域
準工業地域とは、近隣住民の生活環境に配慮した工業地域を指します。準工業地域では、環境悪化の要因となるような建物は建設することができません。
具体的には、危険性の高い工場や著しく環境を悪化させる恐れのある工場、火薬類、石油類、ガス等の危険物の貯蔵、処理量が多い施設の建造が禁止されています。
その一方で、環境悪化の要因とならなければ、工場や店舗、病院や学校、大型店舗や遊技場など幅広い建物を建設することが可能となっています。
工業地域
工業地域は、工場の規模や危険性の大小、危険物の量に制限はなくあらゆる工場を建築することが可能な地域です。具体的には、3階以上または床面積合計300㎡を超える営業用、自動車倉庫やあらゆる工場、プラントの建設も可能となっています。
準工業地域では危険性の高い工場の建設ができなかったことから、工業地域の方がより工業における利用を優先して設定された地域であることが分かります。
しかし工業地域では、学校や病院、ホテルや旅館、映画館やキャバレー、ナイトクラブ、風俗店舗などの建設は認められていないので注意が必要です。さらに工場に限らず、戸建て住宅やマンション、図書館など人々の生活に密接した建物の建築ができる点も工業地域の特徴となっています。
工業専用地域
工業専用地域は、工場の利便増進を図ることに特化した用途地域を指します。そのため、工業専用地域では3階以上または床面積合計300㎡を超える営業用、自動車倉庫を始め、あらゆる種類の工場を建てる事が可能となっています。
その一方で、学校や図書館、住居、病院、遊技場や床面積1万平方メートルを超える店舗などを建てる事はできません。
工業専用地域は工場の利便性に特化していることから、工場からの騒音や臭い、粉塵、大型トラックの排気ガスや騒音などの問題が発生する傾向があります。そのため多くの工業専用地域は埋立地や海沿いの工業地帯に設けられているのです。
土地の用途地域の種類と制限を調べる方法
土地の用途地域には様々な種類があり地域ごとに制限が設けられていることから、実際に土地を利用する場合には、どの用途地域に該当するのか事前に確認する必要があります。
ここでは、土地の用途地域の種類や制限を調べる具体的な方法を紹介します。
インターネットで地域の都市計画情報を調べる
土地の用途地域の種類や制限は、各区自治体の公式HP上で確認することが可能です。例えば大阪市では「マップナビ大阪」というサイトを設けており、大阪市のエリアごとの用途地域を簡単に調べることができるようになっています。
“参考：大阪市「マップナビ大阪」”
自治体の窓口で問い合わせ
用途地域の確認や質問は、自治体の窓口で直接問い合わせすることもできます。自治体によっては閲覧コーナーや閲覧機を設けているところもあり、基本的に閲覧するだけであれば無料となっていますし、電話で用途地域の確認ができる自治体もありますので、まずは調査を希望する自治体に問い合わせすることをおすすめします。
理想の土地を見つけるポイント
将来マイホームを建てたいと考えている方は、自分たちの希望や条件にあった理想的な土地を見つけることが大切です。そのためにも、用途地域に関する情報を事前に収集してから、土地を探しましょう。
ここからは、理想の土地を見つけるための大切なポイントについて紹介します。
購入したい土地の条件を家族で話し合う
土地を購入する際は、まず家族で時間をかけて話し合いを行い、それぞれが希望する条件を満たす土地探しをすることが重要です。
住みたい場所や土地の広さ、用意できる予算などの条件をピックアップして、それらの条件に優先順位をつけましょう。全ての条件を満たすことは難しいことから、優先順位をつけた後は順位の高い条件をできるだけ多く満たす土地を探すことがポイントです。
後悔しない土地の探し方について詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめです。
用途地域の種類で制限を確認
一度土地を購入して家を建てると、通常は数十年単位でそこに住み続けることになります。将来的な環境の変化も含めて土地の購入を検討するのであれば、用途地域の種類や制限を確認して土地を探すことも大切です。
これまで紹介したように、用途地域ごとに建物の種類や建ぺい率、容積率、高さ制限などが存在します。低層住宅しか建設できない地域もあれば、工場や風俗店などを建設できる地域もあるので用途地域の確認は重要です。
購入を希望する土地があれば、まずは用途地域の確認を行い、将来的に安心して居住できる地域であるのか判断することをおすすめします。
不明な点は不動産会社で相談
理想の土地探しや用途制限の確認をする際に何か不明な点があれば、積極的に不動産会社に相談することをおすすめします。
不動産会社はインターネット上にない土地の情報をもっていることが多く、特に地元で長年営んでいる不動産会社であれば有益な情報を得られる可能性は高いと言えます。
土地の購入は失敗できない一生の買い物でもあります。全て自分たちで解決しようとせずに、専門家やプロのアドバイスに耳を貸して効率的に土地探しを行うことを心がけましょう。
まとめ
この記事では、用途地域の内容や種類、それぞれの種類ごとに設けられている制限について解説してきました。用途地域は住居系、商業系、工業系の3種類に分けられており、全部で13種類あります。
住居系の用途地域だけでも細かく8種類に分けられており、それぞれに建築できる種類の建物が異なりますので、「購入しようとした土地が、目的に合った活用ができなかった」といった失敗をしないためにも、用途地域に関する情報をある程度把握した上で、土地探しを行うことをおすすめします。
用途地域やその制限に配慮しながら、理想的な土地を探して家を建てましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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