更地にすると固定資産税は上がる?保有する土地で損をしない方法とは

不動産売却

更地にすると固定資産税は上がるのか、気になっていませんか。具体的な更地にしたときの固定資産税の計算方法を把握することで、出費を抑えられる可能性があります。

そこでこの記事では、固定資産税の計算方法や更地前後で固定資産税額はどう変わるのか、固定資産税と収益で得する更地活用法を紹介します。また更地にする前に考えるべき4つの注意ポイントや更地にせず放置するとどうなるのか知っておくことは、損をしないための助けになります。

記事内容を参考にどのような対策ができるのかを把握して、賢く土地活用しましょう。

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固定資産税の基礎知識

先に知っておきたいのは、固定資産税の計算方法です。この点を把握しておくと更地にした時にかかってくる税金も分かりやすくなります。それでは固定資産税の基礎知識を見ていきましょう。

固定資産税の計算方法

土地や建物、償却資産などにかかる固定資産税の計算式は、以下の通りです。

固定資産税=課税標準額×1.4%

課税標準額とは、固定資産税の基準となる価格のことです。自治体ごとの基準に基づいて家や土地の価値について評価した金額であり、3年に1度見直され、その時点の地価に応じて課税標準額が決定します。地価の安さは時期やエリアによって変わります。また逆に地価が高騰している時期やエリアによっては、おのずと固定資産税も高くなります。

固定資産税の税率は各市町村で確認

固定資産税の税率は、基本的に1.4%と定められていますが、各市町村が課税するものであることから、市町村によっては1.4%以上の税率を定めることも可能となっています。総務省自治税務局固定資産税課の調べでは、1.5%以上などの1.4%を超える税率を採用している自治体は153あり、人口50万未満の市や町村に多い傾向にあります。

不動産の価値が低いと固定資産税は0円

家や土地の価値について評価した金額である課税標準額が一定の金額を下回っている場合、課税されない決まりがあります。金額基準は、以下のように不動産の種類によって異なります。

  • 土地30万円
  • 家屋20万円

地方の山林や原野などであれば、土地の価格が30万円を下回るケースも少なくありません。また、複数の土地を所有していても、同一市区町村内でなければ課税されません。

都市計画税との違い

土地や建物を所有している場合、固定資産税だけではなく、都市計画税も課税されます。ただし、都市計画税は、都市計画法による市街化区域内にある土地・建物のみ対象であり、すべての人が課税対象になるわけではありません。都市計画税の計算式は、以下の通りです。

都市計画税=課税標準額×0.3%

都市計画税の場合、税率0.3%は制限税率となっており、固定資産税とは異なります。この数値をオーバーすることはありません。

更地前と後で固定資産税額はどう変わるか

更地とそうではない土地では、固定資産税の金額が異なります。更地前と後で固定資産税額はどれほど変わるのでしょうか。

土地に住宅があると固定資産税に軽減措置

住宅の敷地として使われている土地の場合、固定資産税を減額できます。軽減措置の条件と軽減される割合は、以下の通りです。

不動産の条件 固定資産税の軽減
200平方メートル以下の部分(小規模住宅用地) 課税標準額の6分の1に軽減
200平方メートル超の部分(一般住宅用地) 課税標準額の3分の1に軽減

また住宅を新築した場合、120平方メートルまでの住居部分が3年間にわたり2分の1に軽減されます。さらに、3階建て以上で耐火・準耐火構造住宅の場合、5年間にわたり2分の1に減ります。土地に住宅がある場合、固定資産税を抑えられる可能性が高くなるのでお得です。

建物がある場合の固定資産税の計算例

小規模住宅用地であった場合に、土地の課税評価額が3,000万円、建物の課税評価額500万円であるならどれほどの固定資産税額になるのでしょうか?計算例は次の通りです。

土地:3,000万円×1/6×1.4%=7万円
建物:500万円×1.4%=7万円
固定資産税:14万円

小規模住宅用地の場合、課税標準額の6分の1に軽減されるため土地の固定資産税を抑えられます。

更地にした後の固定資産税の計算例

次に建物はなく、土地の課税評価額3,000万円だった場合の計算例を見ていましょう。

3,000万円×1.4%=42万円
固定資産税:42万円

更地の場合は土地だけに課税され、課税標準額の6分の1という軽減措置などはありません。先に挙げた建物付きの土地とは3倍の金額差があることがわかります。

これまで例に挙げた計算式は最も単純なものでしたが、これほどまでに差があるということを知っておいた上で更地にするかどうかを決めるのは賢明です。

固定資産税が上がるかは建物の価値で変わる

上記の計算例で紹介した通り、更地にした場合、土地部分の固定資産税は上がるものの建物部分の課税はなくなります。そのため、建物がある場合の固定資産税と更地にした後の固定資産税において、トータルでどちらが高くなるのかは、建物の価値次第と言えるでしょう。

もし建物自体の評価によって固定資産税が高くなることがわかったなら、更地にして土地にかかる税額だけを支払う方がお得です。自分の所有する不動産の建物部分はどれほどの税額がかかっているのかを事前に知っておくと、その点が明確になり更地にするかどうかの決め手になりえるので、ぜひ試算してみましょう。

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固定資産税と収益で得する更地活用法

更地の場合、固定資産税が上がってしまう可能性もありますが、土地を売ったり活用したりすれば出費を抑えられるケースもあります。ここでは、更地の活用方法について詳しく解説します。

土地を売却してしまう

所有している土地を売ってしまうだけで、固定資産税の支払いから解放されるでしょう。土地を高く売却できれば、まとまった資金が手元に入るだけではなく、維持・管理費用などの支払いもなくなります。固定資産税は、不動産の1月1日時点の所有者に課税されますが、売却する年の固定資産税は、売却先と交渉して日割り計算で折半することが可能です。そのため、所有しているケースよりも、固定資産税を抑えられる可能性があります。

また土地を高く売却したい場合は、以下のポイントをおさえておきましょう。

  • 土地の相場価格を調べる
  • あらかじめ土地の境界を明確にする
  • 不動産会社は複数社を比較検討する
  • 売り出し価格は値引き交渉分も含める
  • 土地の手入れをしておく

これらの点を売却時に意識すると、大事な局面で「この不動産会社に頼まなければよかった」となってしまったり、「事前にもっと準備しておけば…」となることを避けられます。

相場価格を調べるには、一括査定サイトを利用すると、一度の査定依頼で複数社に依頼でき不動産会社の比較を簡単にすることができます。何十サイトも存在するため、利用するところは厳選しましょう。

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駐車場経営をする

土地を活用したいのであれば、駐車場を経営することもおすすめです。

駐車場にした場合、基本的に固定資産税の軽減措置はありませんが、上手にやりくりすれば安定した収入を得られるため、出費をカバーできる可能性があります。商業施設付近にある土地や、自動車がよく通るエリアの土地などにおすすめの活用方法ともいえるでしょう。

また駐車場経営は、他の土地活用方法とは異なり、それほど初期コストがかかるものでもありません。コインパーキング経営であっても、導入するのは精算機などだけでそれほど費用はかかりません。

トランクルーム経営をする

駐車場経営のように安定収入を目指せるトランクルーム経営も、おすすめの土地活用方法です。

屋外型のトランクルームならば、初期費用を抑えて経営を始められます。また、維持費用もそれほどかからず、郊外でも都市部でも、需要を見込めます。駐車場経営と同様に支払う税金は変わりませんが、収入があるため、結果的にお得になる可能性もあるでしょう。

駐車場経営に向かない土地を所有している場合は、トランクルーム経営も視野に入れることをおすすめします。

新しく家を建て家賃収入を得る

更地に新しい家を建てることで、軽減措置により、再び土地部分の固定資産税は安くなります。アパートやマンションを建てれば、家賃収入も得られるでしょう。

しかしアパート・マンション経営は大きな収入を見込めるものの、初期費用が高いうえに立地によっては空き室リスクもあります。入居者が見つからないと、長期的に見て出費が増えてしまうため注意が必要です。生活しやすいエリアにある土地や学生街にある土地であれば、新しく家を建てて家賃収入を得ることも検討してみましょう。

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更地にする前に考えるべき4つの注意点

固定資産税を抑えるため更地にする前に、以下の注意ポイントをおさえておきましょう。

  • 高額の解体費用がかかってしまう
  • 土地によって再建築ができない
  • 埋蔵物がないかまでチェックをする
  • 本当に更地にするのがよいか専門家に相談する

これらの点は更地にする時に見落としてしまいがちなことです。各ポイントでどのように注意することができるのか見ていきましょう。

高額の解体費用がかかってしまう

土地に建物がある場合、更地のために解体しなければなりません。

しかし建物の解体費用は、決して安いものではありません。坪数・建物の構造別の解体費用相場は、以下の通りです。

構造/坪数 40坪 30坪 20坪
木造 160~200万円 120~150万円 80~100万円
軽量鉄骨造 240~260万円 180~195万円 120~130万円
重量鉄骨造 260~280万円 195~210万円 130~140万円
鉄筋コンクリート 240~320万円 180~240万円 120~160万円

20坪~40坪で100~300万円前後はかかってしまうと予想できます。業者に解体を依頼する前は、見積りを取って費用を確認しておきましょう。

土地によって再建築ができない

今の建物を解体して新しい物件を作れない再建築不可について知っておくことも重要です。再建築不可になる物件の条件は、次の通りです。

  • 前面の道路が建築基準法上のものではない
  • 建築基準法上の道路に2m以上接していない敷地

この決まりができる前からある建物はそのままで問題ありませんが、更地にしてしまった後で再び建築することはできません。自分の所有する土地は再建築ができる条件にあっているのかということをあらかじめ知っておくと、更地にした後に売却する時にも説明責任を果たすという点からも助けになります。

埋蔵物がないかまでチェックをする

土地に埋蔵物があるのかという点も、事前にチェックする必要があります。コンクリートや鉄骨などの建築廃材が地中にある場合、建築工事に支障をきたす可能性があるからです。

また地中の埋蔵物を放置しておくと、地盤の強度が低下する恐れもあります。そうなると土地売却や土地活用にも影響が出てしまうでしょう。更地にするときには、埋蔵物の有無をチェックして発見したら撤去しておくことをおすすめします。

本当に更地にするのがよいか専門家に相談する

不動産についてよく知っている場合であれば、本当に更地にすべきかどうか判断できますが、土地の活用法はさまざまあり、どれが最適なのか簡単に判断できないケースも少なくありません。

固定資産税などの出費や収入を判断材料にして更地にするかどうかを自身で判断するのではなく、専門家に相談することで最適な解決策を見つけられるでしょう。専門家であれば、更地や土地活用の提案だけではなく、建物がある場合、空き家バンクに登録するなどの空き家を活用する方法などについても教えてもらえます。

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更地にせず放置するとどうなるか

更地を放置していた場合、固定資産税が上がったり、トラブルが発生したり、さまざまなアクシデントが起こってしまうリスクがあるでしょう。ここでは、土地を更地にせず放置するとどうなってしまうのか紹介します。

特定空き家に認定されると固定資産税は上がる

空き家をきちんと管理せず放置していると、特定空き家に認定されるリスクがあります。特定空き家は、空家等対策特別措置法という法律に沿って認定されます。条件や罰則は次の通りです。

条件 ・倒壊等の保安上危険となる恐れがある
・管理しないことで景観を損なっている
・衛生上有害となる恐れがある
罰則 ・固定資産税の優遇措置が適用されない
・最大50万円以下の過料が課せられる可能性あり
固定資産税の優遇措置が適用されず罰金になる恐れもあるので、特定空き家に認定されないように早めに対応する必要があるでしょう。
特定空き家に指定される時には、どのような流れで認定されるのでしょうか?
  1. 調査
  2. 特定空家を指定
  3. 助言・指導
  4. 勧告
  5. 命令
  6. 行政代執行

罰則内容は、各段階ごとに適用されていくのが常です。

勧告で固定資産税の優遇措置が適用されなくなり、命令で違反と判断されると最大50万円以下の過料処分があります。また、特定空き家にならなくても空き家を放置しておくと、火災保険や光熱費などの維持費がかかり続けることを認識しておいてください。

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周辺の住民とトラブルが起きる

管理されていない空き家や空き家の放置は、次のようなトラブルになる可能性も否定できません。

  • 景観が悪くなる
  • 倒壊してケガ人が出る
  • 家に侵入されやすく周囲の治安悪化
  • 雪の重みによる落雪
  • 害虫が発生する

周辺の住民とトラブルが起きて実害が出た場合損害賠償の可能性もあるため、空き家のメンテナンスや整理を怠らないようにしましょう。

「空き家の整理がめんどくさい」という場合は、業者に依頼することをおすすめします。そうすれば短時間で整理を済ませられるだけではなく、専門家に相談できるメリットもあります。

業者に任せる際は、複数の業者で見積もりをとって比較しましょう。金額だけではなく、丁寧な対応をしているのか、実績はあるのかなども確認しておくことをおすすめします。

建物部分の価値が下がってしまう

土地にある建物は、時が経つごとに劣化して価値を低下させます。

建物部分の価値が下がってしまうと、土地売却や土地活用に影響があるだけではなく、近隣エリアの価値にも影響が出てしまう可能性もあるでしょう。不動産関連の売買の際、迅速な対応と価値の上下は比例します。早期に対応すれば、価値が下がるリスクを避けられるだけでなく売買のチャンスを逃さないという利点も生まれます。

まとめ

更地にすることで固定資産税が変わるかどうかは建物の状態や価値によって決まります。一概に価格が確実に上がる、または下がると断定できるものではありません。

自分の不動産に対しての固定資産税が更地にすることで税額にどう影響するかを知るために、固定資産税の仕組みや計算方法を知り、具体的な金額を試算しておくことが失敗を防ぐカギになります。

また固定資産税は、土地を売ったり、駐車場・トランクルーム経営などの土地活用を行ったりすることで、固定資産税の支払いから解放されるケースもあります。更地にしたい場合は、解体費用や埋蔵物の有無をチェックして、無駄な出費をおさえましょう。

この記事内容を参考にして固定資産税だけでどうするかを判断するのではなく、更地にする費用も考慮に入れて決定するならお得に土地活用を行えるでしょう。

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