土地活用でアパート経営!向いている人や失敗を防ぐ方法も詳しく解説

土地活用

アパート経営に興味があるものの、所有地や自分がアパート経営に向いているのか、失敗するのではないかと不安に感じる人も多いと思います。アパート経営を始めるということは、自身が不動産投資家・大家になるということでもあり、初めてであればなおさら躊躇ってしまうでしょう。

しかし、アパート経営は「不動産投資に興味はあるけれどうまく経営できるか心配」「将来が不安なのでなるべく安定した収入を得たい」など、むしろ不安と感じている人に適した土地活用の方法と言われています。

そこでこの記事では、土地活用でアパート経営を始めてみようと考えている人に向けて、アパート経営の基本やメリット・デメリットについて丁寧に解説します。さらに、アパート経営に向いている人や失敗を防ぐ方法などについても取り上げますので、ぜひ参考にしてください。

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土地活用でアパート経営に向いている人とは?

どのような人が土地活用におけるアパート経営に向いているのでしょうか。アパート経営は投資に自信がない人でも運営しやすい、長期安定志向の土地活用の方法です。具体的には次の3つのタイプがあげられます。

税金対策したい人

1つめは、税金対策をしたい人です。土地をただ所有しているというだけで、固定資産税などが毎年課税されてしまいますが、所有地にアパートなどの賃貸物件を建てると、軽減措置が適用され、固定資産税などが安くなります。

また相続税と贈与税も安くなるので相続対策にもなります。そのため、土地に何も建てずそのままにしておくよりも大きな節税対策が見込めます。

具体的にどのくらいの節税効果があるかは、後でくわしく説明します。

賃貸需要の高いエリアに土地を持っている人

2つめは、賃貸需要の高いエリアに土地を持っている人です。人口の増加が確実なエリアにアパートを建てれば、高い入居率を見込むことができます。

例えば、鉄道の延伸、駅前の再開発、有料道路・高速道路の整備、大学の建設などが計画されているエリアは、需要が高いエリアです。また、人口減少・少子高齢化に伴う世帯構成の変化、在宅時間の増加、リモートワークの普及、外国人労働者の増加などに伴って、これまでとは違ったエリアにも新しい賃貸需要が生まれる可能性があります。

長期で土地活用をしたい人

3つめに、長期的に土地活用をしたい人です。アパートは、一度入居してくれると少なくとも数年は居住してくれる人が多く、家賃は景気変動の影響を受けにくいため、長期的に安定した家賃収入を得ることができます。

このようなことから、貸店舗、駐車場などさまざまな方法がある土地活用の方法のなかでも、アパート経営は、国が電力の買取価格を保証している太陽光発電に次いで安定性が高いと言われています。

アパート経営の基本知識について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9422

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土地活用でアパート経営をするメリット

アパート経営を始めると長期的に安定した収入が得られ、節税・相続税対策にもなります。ここでは、どのようなメリットがあるのかを具体的に見ていきます。

節税できる

第1に、節税ができることです。前にも述べたように、土地をただ所有しているよりも、アパートの敷地にしたほうが税金が安くなるので、既に土地を保有し、遊休地や空き家などにしている人に特に大きなメリットがあります。

所得税と住民税の節税

まず所得税と住民税が節税できます。アパート経営を始めると、所得税や住民税などが課税されるので、毎年確定申告をする必要があります。

税金 説明 計算式
所得税 個人の所得に対して課される税金 課税所得×税率-控除額
住民税 都道府県民税と市町村民税を合わせた税金 課税所得×10%+均等割

所得税や住民税のもととなる課税所得は、次の計算式で求めます。

課税所得 = 不動産所得※ + 給与所得など
※不動産所得 = 総収入金額 - 必要経費

この課税所得が少なければ、所得税や住民税も少なくなるという仕組みです。そこで必要経費を漏れなく計上し、不動産所得を少なくします。また会社から得た給与所得などとアパート経営で出た赤字分と合算して損益通算(相殺)します。

さらに所得税は、青色申告をすると事業規模や申告方法などによって最大65万円の特別控除が受けられます。

所得税 = 課税所得 × 税率 - 青色申告特別控除額(10万円/55万円/65万円)

固定資産税と都市計画税

固定資産税と都市計画税も節税できます。固定資産税と都市計画税は土地をただ所有しているだけで、毎年課税されてしまいます。

税金 説明 計算式
固定資産税 毎年1月1日時点の不動産の所有者に対し課される税金 課税標準(固定資産税評価額)×1.4%
都市計画税 毎年1月1日時点の市街化区域内の不動産の所有者に対し課される税金 課税標準(固定資産税評価額)×0.3%

しかし、アパートの敷地にすることで、土地の固定資産税が最大1/6、都市計画税が最大1/3に軽減される優遇措置が受けられます。

宅地区分 要件(住宅用地と認められた面積部分) 軽減後の固定資産税の課税標準 軽減後の都市計画税の課税標準
小規模住宅用地 住宅1戸当たり200平米まで 固定資産評価額×1/6 固定資産評価額×1/3
一般住宅用地 住宅1戸当たり200平米超の部分(床面積の10倍までが限度) 固定資産評価額×1/3 固定資産評価額×2/3

相続税と贈与税の節税

アパート経営は相続対策としても利用できます。相続税・贈与税の金額は評価額をもとに計算しますが、現金や更地よりもアパートの敷地として遺産相続または生前贈与すると評価額が少なくなり、その分相続税・贈与税が安くなります。主なメリットは次の通りです。

相続税(遺産相続) 贈与税(生前贈与)
  • 土地・建物で相続すると、現金で相続する場合と比べて評価額が約7~8割減になる
  • 貸家建付地とされると評価額が約2~3割減になる
  • 小規模宅地等の特例の貸付事業用宅地とされると土地部分200平米まで評価額が最大5割減になる

(上記3つは合わせて計算できる)

  • 金融機関から借入をしていれば債務控除が適用され、借入金分が相続対象の財産から除かれる
  • 建物の評価額(固定資産税評価額)が取得時より減になる
  • 借家権割合分が除かれるので評価額が30%減になる
  • 贈与者(親)の相続財産が減り、その分相続税も軽くなる
  • 家賃収入が受贈者(子等)に移り、それを相続税の支払いの一部に充てられる
  • 貸家建付地のまま贈与できるので、相続の際の評価額を縮小させ、相続税を軽くすることができる

アパート経営での節税対策ついてより詳しく知りたい方は、こちらの記事もお読みください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/13418

安定した収入が期待できる

第2に、経営が軌道に乗れば、定期的で安定した収入が期待できることです。アパートの家賃は景気動向の影響を受けにくいのが特徴です。また一度入居されると数年は居住してもらえるので、まとまった金額を定期的に受け取ることができます。

得られた家賃収入はアパートローンの返済に充て、完済後は不労所得として副収入や老後資金などにすることができます。万一の場合でも安定した収入があれば、遺された家族が当面の生活に困りません

エリアによっては高収入が得られる

第3に、エリアによっては高収入を得られることです。賃貸住宅のニーズが高いエリアは、家賃相場も高いので、自分のアパートでも家賃を高めに設定できます。高めの家賃でも入居率を高めに安定させられれば、高収入・高収益が期待できます。

アパート経営が儲かるのかについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事もお読みください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9422

土地活用でアパート経営をするデメリット

これまで土地活用におけるアパート経営のメリットを紹介してきましたが、もちろんデメリットやリスクもあります。あらかじめデメリットやリスクを知っておけば、正しい対処法で備えることができます。

空室や家賃滞納リスクがある

アパートは部屋数が少ないため1部屋が空室になると収益に大きな影響を与えます。空室になる原因は、入居者が思ったように決まらないということもありますが、入居者がいる場合でも、部屋を引き払うと次の入居者が決まるまで空室になる期間があります。その期間が長期化すれば、その分、収支が悪化し損失を出す可能性が高まります。

また、家賃滞納が起こる可能性もあります。家賃滞納は家賃を得られないだけでなく、督促や裁判など、余計な費用や労力がかかることがあります。しかも、滞納者が部屋を明け渡すまで新しい入居者を募集することができません。そのような意味では、家賃滞納は空室以上に大きなリスクと言えます。

空室対策についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事もお読みください。

空室対策アイデアを7つ紹介!施策ごとのコスト・リスク・難易度を比較
賃貸経営を始めるときに空室リスクを考慮して利回りを計算していても、実際に空室が出るようになると、具体的な対策が思いつかないという人も多いのではないでしょうか。大規模なリフォームや家賃の値下げをすれば短期的に入居者を獲得しやすくなるのは事実で

初期費用が高額になる

アパート経営の初期投資として建築費が必要になるため、駐車場経営などの土地活用と比べて初期費用が高額になります。また、建築費の他にも火災保険料や不動産所得税などの諸経費が発生しますので、例えば、物件価格が5,000万円のアパートを建てる場合は、フルローンで250〜400万円、頭金を用意する場合は500〜1,500万円ほどの初期費用がかかります。

初期費用は通常、アパートローンで調達し、家賃収入で返済していくことになりますが、アパートは一旦建ててしまうと、経営がうまくいかないからといって、簡単に売却したり、用途変更やリフォームをすることができません。

そこで、事前にしっかりとした市場調査を行い、計画的にローンを返済できるか、20〜30年経営が成り立つのかのシミュレーションをしましょう。

アパート経営の経費について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/18326

アパート老朽化への備えが必要

設備や建物の経年劣化は、入居者の生活に不便が出るだけでなく、住まいとしての魅力が薄れるため、新規の入居者募集にも影響を与えます。一般に設備は6~8年、建物は10年を経過すると修繕や交換をする必要が出てきます。現場の状況や耐用年数などから予測を立てて、家賃収入から積み立てをしておくなど準備をしておけば、突発的な修繕や交換が必要になっても対処できます。

一番恐ろしいのは、建物の老朽化により想定外の人身事故が発生することです。人身事故で被害が出ると、オーナーは民事責任を負い、刑事責任も問われる可能性があります。さらに安全対策を軽視したという悪評が広まり、入居者が集まらなくなったり、物件の資産価値が下がることも考えられます。

このようなリスクを回避するために、定期的な点検を実施し必要に応じて修繕をする予防保全を行うとともに、施設賠償責任保険に加入するなど、老朽化への備えが必要です。

災害対策にお金をかける必要がある

台風や地震など自然災害によってアパートに大きな被害が生じると、入居者の避難・退去によって家賃収入が得られなくなったり、アパートの資産価値が下がるなどの悪影響を及ぼす可能性が高まります。また、アパートの損壊によって入居者や第三者に被害を及ぼしてしまうと、老朽化リスクのところでも述べたように、オーナーは民事上・刑事上の責任が問われることがあります。

このようなリスクを回避するために、事前に地元の自治体が作成しているハザードマップを確認するとともに、火災保険、地震保険、施設賠償責任保険への加入や、予防保全にお金をかける必要があります。

アパート経営におすすめの火災保険について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

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アパート経営に失敗しないためのポイント

アパート経営にはメリットだけでなく、デメリットやリスクもあることが分かったと思います。そこで、メリットをより大きく、デメリットやリスクはより小さくするため、アパート経営に失敗しないための4つのポイントを解説します。

入居者ニーズにアンテナをはっておく

1点目は、入居者ニーズにアンテナをはるということです。将来の人口推移、都市計画などにもアンテナをはって、周辺の賃貸物件で対応できていないニーズを発見し、経営戦略を練りましょう。

入居者は単身者かファミリーか、学生か社会人か、女性か男性かなどによって間取りや設備のニーズが異なりますが、それらのニーズも多様化してきており、よりきめ細かくアンテナをはる必要があります。

入居者層 入居者層のニーズ 間取り 設備
学生、20代前半の単身社会人
  • 学生はキャンパスの近く、社会人は勤務先や駅の近くを選ぶ傾向
  • 学生は賃料重視だが、学部や性別によっては設備・間取りを優先する傾向
ワンルーム
  • インターネット無料サービス
  • モニター付きインターホン
  • 宅配ボックス
30~40代単身社会人
  • 経済力をつけてきているので、設備・間取りを優先する傾向
  • 女性はセキュリティを重視
1LDK (上記に加えて)
  • オートロック
  • 2口コンロのシステムキッチン
  • 追い炊き機能つき浴槽
  • 浴室乾燥機
  • 温水洗浄便座
  • ウォークイン・クローゼット
  • 防犯カメラ
  • ホームセキュリティ
同棲・新婚カップル、ルームシェア 集まれる空間と個々のプライベートな空間の両方を確保 2DK、2LDK (上記と同じ)
子どもがいる夫婦 家族が集まれるリビング、夫婦の寝室、子ども部屋を確保 3DK、3LDK (上記に加えて)
居住者や周辺住民が気軽にコミュニケーションが取れるスペース
アクティブシニア 夫婦が集まれる空間と個々のプライベートな空間の両方を確保 2DK、2LDK (上記に加えて)
  • 手すり
  • 引き戸
  • 床段差の解消
  • 滑りにくい床材
  • コンセントの高位置化
  • 断熱材
  • 足元灯
  • 玄関のベンチスペース

また、利用者層の枠を超えたニーズもあります。例えば、ペットと共生できる物件は、オーナーとしては管理がたいへんになりますが人気があります。防犯上・防災上も効果が高く、希少性や安心感から長く入居してくれる可能性が高まります。

無理のない事業計画にする

2点目は、無理のない事業計画を立てることです。アパート経営では、修繕費などの突発的な支出が発生したり、空室リスクなどにより家賃収入が途絶えるなど、想定外の事態が起きることもあります。このような場合でも、十分に対応できる無理のない事業計画を立てましょう。しっかりと練られた事業計画書を作っておくと、アパートローンの審査が通りやすくなります

事業計画を立てるときは、アパート経営でどのくらい収益が出るかを数値で表した利回りが示されますが、この数値は年間の家賃収入を初期費用(建築費)で割っただけの表面利回りであることが多いです。表面利回りの計算だけでは、ローンの返済、税金、管理費などの年間支出が考慮されてなく、実態と大きくかけ離れてしまうので、年間支出も計算に入れた実質利回りを用いて計画を立てましょう

実質利回りは次の計算式で求められます。

実質利回り =  { (年間家賃収入-年間支出) ÷ 初期費用 } × 100

アパート経営の利回りについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事もお読みください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12168

アパートの管理会社は比較して選ぶ

3点目は、アパートの管理会社を選ぶときは、複数の会社を比較して選ぶということです。つい建築会社などから紹介された会社に決め打ちしがちですが、管理会社のスタッフは入居者と直接接する機会も多いため、必ず自分の目で吟味して選びましょう。

管理会社を選ぶときのポイントは後でくわしく紹介します。

アパート経営におすすめのパートナ会社について、詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめです。

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出口戦略まで立てておく

4点目は、出口戦略を立てておくことです。出口とはアパート経営から撤退することをいいます。アパートと土地の売却、アパートを撤去して土地のみを売却、アパートを撤去して自宅を建築などさまざまな方法が考えられます。

経営難に陥った場合、どのような状態になったらどのタイミングで売却する、あるいは、不動産の価格がアパート経営を始めたときから何%以上上昇したら売却するなど、負債を残さずできる限り利益が出るように考えておきましょう

その他土地活用の方法について解説したこちらの記事もお読みください。

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アパート経営に必要な手順

最後にアパート経営を始めるまでの必要な手順を紹介します。かけがえのない財産を守り、育てるためには、ひとつひとつのステップをしっかりと歩むことが大切です。

  1. 規制の有無についての調査:所有地にアパート建設が可能かを調査
  2. 賃貸需要の調査:所有地に賃貸住宅の需要があるかを調べる
  3. プランの作成:不動産会社や金融機関などに相談する
  4. 建築会社と契約:信頼できる業者を選び契約する
  5. 着工
  6. 管理会社と契約入居者募集
  7. 建物の完成手直し検査融資実行引き渡し登記
  8. アパート経営の開始

所有地にアパート建設が可能かを調査

まず自分の所有地にアパートの建設が可能かを調査します。所有地がある市区町村の役所の担当課(都市計画課という名称が多い)に直接出向くか電話をして、所有地の住所を伝え、そこにアパートが建てられるか聞いてみましょう。確認するポイントは次の通りです。

  • 市街化調整区域のエリア内でないか
  • 用途地域の工業専用地域のエリア内でないか
  • アパートに適した建ぺい率・容積率か
  • 防火・準防火地域など、法令等の規制はないか

所有地が市街化調整区域のエリア内、または、用途地域の工業専用地域のエリア内にある場合は、アパートは建てられません。建てられる場合でも、建ぺい率、容積率、防火・準防火地域での構造制限、道路による制限、高さ制限、日影制限などの基準や制限があるので、あらかじめ確認しておきましょう。

また前にも述べたようにハザードマップもチェックしておきましょう。

土地の使用制限についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事もお読みください。

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所有地に賃貸住宅の需要があるかを調べる

法的な問題がないことが確認できたら、次に賃貸住宅の需要があるかを調査します。確認するポイントは次の通りです。

  • 最寄駅からの距離など、住環境が良い場所であるか
  • 周辺の賃貸物件の空き状況はどうか(インターネットで確認)

住環境の確認は、所有地周辺を実際に歩きながら次のことをチェックしましょう。

項目 ポイント
生活基盤
  • 近くに商業施設があるか
  • 近くにどんな学校があるか
  • 役所、郵便局、銀行があるか
  • 上下水道が通っているか
賃貸物件
  • 近くにアパートやマンションなどの賃貸物件があるか
  • ある場合は入居状況をチェック
公共交通機関
  • 近くに駅やバス停があるか
  • 最寄りまでの交通手段・距離・時間
周辺地域の需給状況や環境全般 地元の不動産会社に聞き込み(鵜呑みにしない)

そして所有地周辺を歩いて得た情報を基に、不動産サイトなどで周辺の賃貸物件の空き状況を確認してみましょう。

不動産会社や金融機関などに相談する

需要調査が終わったら、不動産会社や金融機関などに相談し、アパートの建築プランや経営プランの提案や経費の見積もりを依頼します。相談先はいくつかありますが、それぞれのメリット・デメリットは次の通りです。

相談先 メリット デメリット
不動産会社 需要の高い間取りや家賃相場などの情報が得られる
  • 建築については専門外
  • 建築プランや見積もりは建築会社等に外注される
  • 手数料がかかることがある
金融機関 資金調達や税金対策について相談できる
  • 不動産や建築については専門外
  • 建築プランや見積もりは建築会社等に外注される
  • 手数料がかかることがある
建築会社
  • 土地活用の専門家(土地活用プランナー)がいることが多い
  • アパートの建築・経営全般について一括して相談できる
  • 提案内容が会社の得意分野に限られる場合がある
  • 業者の見極めが難しい

どこに一番最初に相談するのか迷ったときは、土地活用サイトを利用して、複数の会社から土地活用プランを取り寄せて、気になるプランを提示した会社から声をかけてみるのもよいでしょう。

土地活用の相談先についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事もお読みください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/10607

信頼できる業者を選び契約する

複数の建築会社からアパートの建築プランや経営プラン、経費の見積もりを提示してもらったら比較・検討します。少しでも疑問に感じたことは何度でも質問・検証し、じっくりと納得のいくプランを練り上げていきましょう。プランを決定するまでに半年から1年以上かける人も珍しくなく、会社の担当者もそれに慣れているので遠慮しなくても大丈夫です。

そして、最終的にプランを決定し、建築会社と契約を結びます。建築会社を選ぶポイントは次の通りです。

項目 ポイント
構造・工法 アパートの経営プランとマッチしているか
デザイン・性能
  • アパートの経営プランとマッチしているか
  • 必要に応じて展示場のモデルハウスを見学する
価格
  • 建築費用だけで決めない
  • 値引き額で決めない
  • 内訳を確認する
サービス体制
  • アフターサービスの内容を確認する
  • 管理会社との連携がとれるか
営業担当者
  • 気軽に話しやすいか
  • 質問・相談したら迅速で的確な回答をしてくれるか
  • 無理に契約に運ぼうとしないか

大切なことは信頼できる会社を選ぶことです。建築会社とは契約から半年程度は工事の関係で緊密なやり取りがありますし、引き渡し後も管理会社との折衝、アフターサービスと関係が長く続きます。価格だけで決めずに、相談しやすく、上手にリードしてくれるけれど契約を急かさない会社を選びましょう。

契約後からアパートの完成まで

建築会社との契約後は、金融機関にアパートローンの審査を申し込みます。金融機関との折衝や手続きは、建築会社もサポートしてくれます。

また、管理会社とも契約を結びます。前に述べたように、管理会社は建築会社が紹介してくれるのが一般的ですが、複数の会社を比較することを忘れないようにしましょう。管理会社を選ぶポイントは次の通りです。

項目 ポイント
入居者募集
  • アパートがあるエリアについて精通しているか
  • 実績(契約件数、契約物件の入居率・平均空室期間など)を確認
  • 仲介部署の有無の確認
トラブル対応
  • コールセンターの有無の確認
  • トラブルが発生時の対応の流れを確認
価格
  • 見積もりは複数の会社から徴収する
  • 価格だけで選ばない
  • 各社の見積額の平均から相場を把握し、サービス内容を比較・検討する
経営状態
  • ネット上の評判を確認(鵜呑みにしない。支払いの遅れなど客観的な事実に絞る)
  • 信用調査会社などの情報を確認
管理物件の状態
  • 候補の会社を絞ったら、実際に管理している物件を確認
  • 共有スペースに私物がたくさん置かれていないか
  • 1階の郵便ポストがチラシでいっぱいになっていないか
  • 建物の汚れ、ゴミ、雑草などはないか
営業担当者
  • 気軽に話しやすいか
  • 質問・相談したら迅速で的確な回答をしてくれるか

管理会社との契約後に入居者募集が始まります

アパートの建築工事の工期は、2階建てなら3か月、3階建てなら4ヶ月程度です。建物が完成したら、検査、手直し、アパートローンの融資実行、引き渡し、登記の流れで進みます。

これらの手続きが済んだら、いよいよ入居者を迎えて、アパート経営がスタートします。

まとめ

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アパート経営を始めると、ただ土地を遊休地などにして所有しているだけよりも節税効果があり、長期的に安定した収入が得られる反面、賃貸需要を見誤ると空室リスクが起きたり、保険やメンテナンスの費用を出し渋ると、老朽化や災害などのリスクにより失敗する恐れもあります。

ですが、しっかりとした下準備を行い経営を始めれば、長期にわたって安定した収益が期待できます。それを実現するために、信頼できる建築会社や管理会社をパートナーにして、余裕のある事業計画を練りましょう。

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