マンション経営初心者必見!基礎知識から成功するためのコツまで解説

マンション・アパート経営

「マンション経営に挑戦したいけど、失敗のリスクが怖くてなかなか踏み出せない」そう感じていませんか?

そのように感じているのはあなただけではありません。不動産経営で利益を出すにはそれなりのリスクが伴うので、マンション経営に挑戦を考えている人の多くが同じ悩みを抱えています。

ではマンション経営に成功している人たちはどのように成果をつかみ取っているのでしょうか?その成功の裏には単純なカラクリがあります。彼らはマンション経営を始める前に基本的な知識を身につけているのです。

この記事ではマンション経営のメリットやデメリット、経営の流れ、必要になる費用といった基礎知識と共に、成功に導くために知っておきたいポイントについても紹介します。これらの情報を用いて、マンション経営への不安を一つずつ解消していきましょう。

マンション経営の基礎知識

まず取り入れておきたいのはマンション経営のベースとなる知識です。大前提として、マンション経営とはどのようなものなのか、またアパート経営とはどのように異なるのかという点を詳しくみていきましょう。

マンション経営は不動産投資の一種

マンション経営は不動産投資と呼ばれる投資方法の一種です。投資にはさまざまな方法がありますが、不動産投資は株やFXなどの投資方法と比べて安定率が高いとして人気があります。

マンションを用いた不動産投資は初期費用として購入資金が必要ですが、その後借り手から家賃の支払いがあるので費用回収が見込めます。それで、初めて投資を行うという人にはとても魅力的な方法です。特別な資格を取得する必要もないということも初心者向けといえるでしょう。

アパート経営との違いとは

マンション経営とアパート経営は似た投資形態ですが、大きく違う点もあります。以下は主な相違点です。

  • 耐用年数
  • ローンの借入期間
  • 所有戸数

マンションはアパートより室数が多い分、造りが頑丈です。そのため耐用年数は長くなり、それに伴ってローンの借り入れられる期間も長くなります。

経営する室数も大きな違いです。アパートは多くても7~8戸ほどが一般的ですが、マンションは多いところで5,000戸と桁違いの多さ。またアパートは1棟経営タイプですが、マンション経営は手持ちの資金に合わせて1棟経営か、1室のみの経営かで選べるという点も違います。

アパート経営について、詳しく知りたい人はこちらをご覧ください。

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マンションを経営するメリット

マンションを経営すると次のメリットが得られます。

  • 定期的な収入
  • 節税対策になる
  • 景気に影響されにくい
  • 長期的な資産になる

それではマンション経営で得られる上記のお得ポイントを詳しくみていきましょう。

定期的な収入が得られる

一番のメリットは、一度入居者が決まれば空き室が出ない限り定期的に収入を得ることができるということです。毎月決まった額が支払われるので収入が想定でき、万が一仕事を失った時や本業の収入が減った時にも頼りになります。

マンション経営を副業で行っている人も多く、老後のために始めたというケースも。場合によっては副業の枠を超えて、いくつものマンションを経営することで本職とすることができるようになったという人もいます。いずれにせよ、その他投資方法より比較的安定した利益を生み出せるという点は投資の足がかりとしやすいといえます。

マンション経営の収入の仕組みについて、詳しく知りたい人はこちらをご覧ください。

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節税効果を期待できる

マンション経営と節税は無縁では?と感じるかもしれませんが、実は賃貸経営をしている人にとってありがたい措置や控除方法がいくつか設けられています。全てのケースで必ず受けられるというものではありませんが、そのような特典を受けられるケースではとても大きなメリットとなります。

所得税と住民税

不動産で得た利益は給与所得とは違い、経営したことによる所得とみなされて所得税と住民税の両方が課せられます。この時、家賃収入全てが不動産経営での所得となるのではありません。多くの自営業の場合と同じく、必要になる以下の費用は経費として収益から差し引くことができます。

  • 管理費
  • 修繕費
  • 固定資産税
  • ローン返済額
  • 各種保険料
  • 減価償却費

上記で挙げた中の減価償却費は毎年差し引かれる額が引き上げられます。家屋は経年劣化する物なので、劣化した分に相当する金額は購入時より上がり続けるという仕組みです。

またマンションを購入初年度の確定申告では、購入金額や購入するためにかかった費用も課税額から差し引くことができるので、場合によっては所得ゼロで申告することも可能になります。

相続税

故人が経営していたマンションを相続する場合、現金を相続する時と違って不動産の価値をもとに税額を割り出します。この時参考にされるのがそれまで毎年支払ってきた固定資産税評価額ですが、基本的に税額は不動産価値の70%程度であることがほとんどです。たとえ毎月の利益が黒字になっていたとしてもその評価方法に変わりはありません。

それに比べ、もし不動産と同じ価値を現金で受け取っているなら課税率は100%となり、受け取る金額がまるまる課されてしまいます。もし黒字のマンションであるならば、相続税を支払ったとしても毎年の利益は必ず受け取れるだけでなく、課税率も3割減になるのでお得です。

さらに、賃貸物件は固定資産の評価額が通常の場合より割安になることがあります。以下は控除する時に用いられる計算式です。

物件の評価額=固定資産税評価額-(固定資産税評価額×借地割合×賃貸割合)

相続税対策にマンション経営が効くといわれるのはこれらの点にあります。長い目で見て資産をどう運用して引き継いでいくかを考えてもマンション経営は有利に働くのです。

固定資産税と都市計画税

固定資産税と都市計画税は不動産を所有する人が毎年支払うべき税金ですが、この不動産が更地なのか、人が住むための建物があるのかで支払額は大きく変わります。

例えば、何も建物が建っていないなら土地にかけられる税金に控除はありません。しかし、マンションを含めて居住目的の建築物は以下の税控除を受けられる可能性があります。

控除される税種 控除の割合
固定資産税
  • 建物部分200㎡の評価額を6分の1へ
  • 200㎡を越えている部分は評価額3分の1へ
都市計画税
  • 建物部分200㎡の評価額を3分の1へ
  • 200㎡を超えている範囲は3分の2へ

都市計画税を徴収していない自治体にある不動産はこの限りではありません。その場合は固定資産税のみの支払いとなります。もし所有する経営用のマンションが区分マンションであるなら、この特例を利用できる確率が上がります。

マンション経営の節税について、詳しく知りたい人はこちらをご覧ください。

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景気変動に影響されにくい

株やFXは一分一秒単位で景気に左右される投資方法です。しかしマンションは人の居住目的で提供されるため、それらの投資方法と比べてニーズが全くなくなるということが起こりにくいといえます。

マンション経営で景気に左右されるのは空き室が出た場合の家賃設定でしょう。しかしこの点でもすでに入居している借り主から見込める収入は確保されているため、大きな赤字になるというケースはまれです。またマンション経営は空き室を誰にどのような形態で貸し出すかを工夫することもできるので、不景気時にとれる対処の選択肢も幅広いというメリットがあります。

永続的な資産になる

マンションの建物は時間経過とともに古くなっていき、価値はそれに比例して下がっていきます。しかし、土地はこの原理に当てはまりません。

土地の評価は周辺地域の環境であらかじめ決まっていますが、天災被害による長期的なダメージや地域変化、100年以上単位での時間経過による環境変化がある場合を除いて、元来の価値が大きく下落するということはあまりありません。土地だけが残ったというケースでは使い道を選ぶことができるので、その分資産価値も上がります。

自分の代だけではなく、あなたの子や孫の代まで視野に入れた投資ができるという点でマンション経営をすることはとても大きなメリットがあるのです。

マンション経営のメリットについて、詳しく知りたい人はこちらをご覧ください。

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マンションを経営するデメリット

マンション経営をする上でのメリットを見ることができましたが、その一方でデメリットとなりえる以下の点も知っておく必要があります。

  • 初期費用や維持費がかかる
  • 空き室、家賃滞納の危険性
  • 修繕にコストがかかる
  • 災害時のダメージが大きい

「デメリットがあるなら、マンション経営を諦めた方がいいのでは?」と考えてしまいがちですが、逆にデメリットを把握できるということは対応策を考えられるというプラスの面があります。まずはどういったリスクの可能性があるのかを詳しく知って、そこから解決策を導き出してみましょう。

頭金やランニングコストがかかる

マンション経営をするための初期投資費用は、当然戸建て物件を買うよりも高くつきます。用意すべき頭金の金額もおのずと高額になりがちです。頭金が用意できない時には、購入額を全額ローンに回すということもできますが、そうなると収益のほとんどが返済へとまわってしまうためにその恩恵を実感できなくなってしまうでしょう。頭金を設定する時には購入金額の30%程度用意しておくなら、収益を圧迫することなく上手に資金繰りができます。

不動産購入時の頭金についてさらに知識を深めるには次の記事も参考にすることができます。ぜひ合わせて読んでおきましょう。

家の購入で必要な頭金はいくら?必要な頭金の相場や手付金との違いも解説
住宅購入に必要な「頭金」はいくらぐらいかご存知でしょうか。頭金は払えばローンを減らせたり、逆に支払わないことで資金が少なくても家を買えたりと使い方次第で物件購入が可能になります。本記事では、頭金の相場や頭金ゼロで購入する方法をご紹介します。

またデメリットとなりえる別の点としてランニングコストが挙げられますが、マンションを経営している間は以下の費用が必要になることも把握しておくことは大切です。

  • 管理会社への支払い
  • クリーニング代
  • 各種点検費用
  • 修繕にかかる費用
  • 入居者勧誘の広告費
  • 各種税金

これらの費用は一般的に収益の25%かかると言われています。節税対策や日々のメンテナンスによるあらかじめの老朽化対策が役に立つので、どのようにそれぞれの費用を節約できるか対策を練っておきましょう。

空室や家賃滞納のリスクがある

マンション経営で空き室が出てしまうと、収益に直接ダメージを与えます。また入居者が家賃を滞納すると収入が減るだけでなく、対応に悩むというストレスを抱えることにもなりかねません。

一般的にマンションの管理は管理会社に一任するというケースがほとんどです。万が一住人の家賃滞納があるなら自分で解決しようとするのではなく管理会社に依頼するようにします。管理会社はそういった事態になった時のノウハウを持っているので、適切な対処を行ってくれるでしょう。

住民トラブルにたけている管理会社を選んでおくことは安心のマンション経営につながります。以下のチェックポイントを参考に選ぶと良い管理会社に出会う確率が高まります。

  • 管理業務主任者の資格を持つ担当者か
  • メンテナンス計画や利用規約の見直しスパンが短いか
  • 修繕箇所データの管理は適切か
  • 実績数はどれほどか

管理会社の良しあしは会社規模で決まるのではなく、上記の点をクリアしているかで見極めるようにしましょう。

マンション経営の利回りについて、詳しく知りたい人はこちらをご覧ください。

マンション経営は利回りの計算が大事!経営に失敗しないコツも解説
利回りとは、簡単にいうと投資額に対する利益の割合です。マンション経営で利益を得たいなら、利回りをきちんと理解する必要があります。本記事では、利回りについて基本的な知識から詳しく解説します。また、利回りの相場や経営のコツも紹介します。

マンションが老朽化すると修繕費がかかる

マンションが年々古くなっていくと、修繕のためにコストがかかるようになります。これはデメリットのひとつといえるでしょう。

通常の住宅と違って居住戸数が多い分、設備が入り組んだ造りになっていたり、居住戸数によって修繕箇所も多いといった点でも費用はかさみがちです。造りによって金額にばらつきはありますが、仮に1棟をまるまる大規模修繕するなら軽く1,000万~3,000万円ほどかかることもあります。

しかし修繕費が高いからといって無視してしまうと、さらに大変な事態に陥りかねません。民法第606条には以下の規定がなされています。

第606条
  • 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
  • 賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

引用:WikiBooks 民法第606条より

建物の修繕は任意ではなく義務です。あらかじめ修繕に必要な資金を管理費として徴収する取り決めを設けるなどして対応することができます。

自然災害のリスクがある

この点はマンション経営に限ったことではなく全ての不動産所有者が負っているリスクと言えますが、自然災害への備えをせずにマンション経営をすると、万が一被災した時に大破産に陥ることになりかねません。ぜひ以下の対策を事前にとっておくことをおすすめします。

  • 耐震性能の確認
  • ハザードマップの確認
  • 避難通路の設備確保
  • 区分所有にする
  • 災害時対応の保険加入

これらの備えをしておけば万が一の際に補償してもらえるだけでなく、住人から責任追及されるリスクも軽減できます。

マンションの経営を成功させる5つのポイント

マンション経営の成果を勝ち取るためには、外すことのできない下記のポイントを抑える必要があります。

  • 経営知識のインプット
  • ニーズの高いマンションの取得
  • マンションタイプの把握
  • 中古と新築の特徴把握
  • 最適な家賃の設定

それではそれぞれのポイントを詳しく紐解いていきましょう。

セミナーや本でマンション経営の知識を身につける

マンション経営はローンをどれほど組むかに関わらず高額な金額が動く買い物です。区分マンションであっても何千万単位での購入額になりますが、1棟購入の場合にはゆうに億を超えるものもあります。そのような一世一代の買い物をするときには、誰しも失敗したくないと思うことでしょう。良い道具も使い方しだいによって良くも悪くもなります。マンション経営においても、運営の知識を身につけておけば大切な資産を最大限活用して大きな利益を生み出せます。

その道のプロである不動産会社や税理士が開講するセミナー、または経営学を説く本を読んで情報収集することは効果的です。そのような場では以下の情報が得られます。

  • マンションの選び方
  • 資金を捻出する方法
  • 不動産投資に関する法と税の解説

最低限の経営知識だけではなく時代に合わせた経営方法も随時取り入れるならより景気に強い経営をおこなえるでしょう。また、悪徳な業者に惑わされないための備えをしておくことにもなります。ぜひ豊富な知識を蓄えるようにしましょう。

マンション経営のローンについて、詳しく知りたい人はこちらをご覧ください。

マンション経営の収入とは?内訳から収入を増やすポイントまで
マンション経営を成功させたいなら、収入や支出について知っておくことが重要です。この記事では、マンション経営の収入の内訳や支出から収入を増やすポイントまで解説しています。マンション経営で得られる収入がどれくらいなのかを確認しましょう。

ニーズの高い立地のマンションを購入する

利益を大きくすることを考える前に、まずは入居率を高めるための対策を購入時点から考える必要があります。そのためにはニーズの高い立地場所の選定が不可欠です。

マンションに限らずニーズの高い不動産は以下の特徴を持っています。

  • 生活に必要な商業施設が近い
  • 通勤に便利な位置
  • 医療施設が充実している地域
  • 通学しやすい区域
  • 治安が良い

これらの点を兼ね備えているマンションはとても人気があり、築年数がたっていたとしても人気は衰えない傾向にあります。ただ、そのような人気物件は購入金額が高くなりがちです。自分が購入できる金額を見極めるために、あらかじめ適切な予算を試算しておく必要があるでしょう。以下の記事は予算を考える際の参考になります。

マンション購入予算を決める決定版!シミュレーション法まで徹底解説
マンションの購入予算の決め方がわからないと悩んでいませんか?本記事では、マンションの予算を決めるためのポイントと、具体的なシミュレーション方法を解説します。予算が足りない場合の対策についても紹介しているのでぜひ参考にしてください。

マンションタイプの違いを把握する

マンションと一口に言ってもその形態はさまざまです。大きく分けるとワンルームタイプとファミリータイプがありますが、それぞれ地域ニーズを見極めた選択をするなら成果に結びつけやすくなります。それぞれの特徴と最適な地域は以下のとおりです。

マンションタイプ 特徴 最適な地域形態
ワンルームタイプ
  • 単身者向け
  • 戸数を多く設定できる
  • 都心部や地価が高い区域
  • 大学付近
ファミリータイプ
  • 3~5人以上向け
  • 比較的長い契約期間
  • 将来購入してくれる可能性あり
  • 閑静な住宅街といわれるような区域
  • 地方でも比較的にぎわいのある地域

地域性によって変わるため、どちらのタイプがよく儲かると断言することはできません。もしどちらもニーズがあると見込まれるなら1棟のマンションに両タイプの部屋を用意することもできます。また、土地が狭く限られているが2、3人居住可能なスペースも設けたいと考えるなら、戸数を少なくしたりロフト付きの設計にしたりといった工夫をすることもできます。

中古と新築のメリットとデメリットを把握する

中古マンションと新築マンションどちらを購入するかによっても、どれほどの費用対効果が生まれるかを左右します。購入する際に重要なのは以下に挙げるそれぞれのメリットとデメリットを知っておくことです。

マンション形態 メリット デメリット
新築マンション
  • 長く経営できる
  • ローンが組みやすい
  • 金額が比較的高い
  • いちから管理内容を構築する必要がある
中古マンション
  • 購入費用が安い
  • 短期的な運用も可能
  • 管理体制の構築に手間がかからない
  • ローン時に審査項目が多い
  • 長期的な運用には不向き

判断材料になるのは価格の面よりもどれほど長くマンション経営をしたいかという点です。副業として始めたいと考えている人にとっては長期的な運用ができる新築マンションが比較的向いているでしょう。しかし、不動産投資の足がかりとして試算運用してみたいという場合には、短期的運用ができる中古マンションのでの経営を行って感触を確かめることもできます。

中古物件を探すときにはコツを知って失敗リスクを抑える必要もあります。以下の記事で中古物件探しのコツをインプットしてみましょう。

中古住宅の探し方のすすめ|優良物件を見つけるコツとポイントを解説
中古住宅の場合は設備や築年数なども様々なため、自分のイメージ通りの物件を探すには新築物件とは異なる方法で探す必要があります。この記事では優良な中古物件を見つけるための効率的な方法と、探す際に押さえておくべきポイントとコツを紹介しています。

適正な家賃価格を設定する

マンションの家賃設定が原因で空き室リスクを高めてしまっては元も子もありません。適切な価格設定はマンション経営を成功させるために必要不可欠ですが、どのように最適な価格を知ることができるのでしょうか?考慮すべきは以下の点です。

  • 経営できる最低ラインの必要額
  • 長所となっている立地や設備
  • 近隣の相場調査

特に参考にできるのは近隣の相場でしょう。大手不動産会社は借り手向けに家賃相場をエリアごとに公開しています。その情報をもとに、取得しようとしているマンション、あるいはすでに保有しているマンションがどれほどの相場で貸し出されているかを調査しましょう。その時にはそれらのマンションにどういった設備が付与されているのかも参考にできます。その地域で人気のある設備を導入するなら、設備なしの家賃相場よりも高く貸し出せる可能性もあります。

マンション経営までの流れとかかる費用

マンション経営に関することでさらに気になるのは、どのような手順で行えるのか、またどれほどの費用がかかるかということです。流れがわからないと先行きが見えずに不安を感じるものです。

続く部分ではマンション経営を始めるまでの段取りを解説し、それに伴ってかかる初期・維持管理費用についてもわかりやすく説明していきます。

マンション経営の流れ

マンション経営は次の流れで行われます。

  1. マンション経営の知識を取り入れる
  2. 自分に合ったマンション探し
  3. 売主との交渉
  4. 売買契約を行う
  5. 金額に合わせてローンを組む
  6. 残額支払いと共に登記
  7. 引き渡し

この7つのステップを踏んだ後は、管理会社との利用規約設定や入居者探しを行っていきます。上記のステップのうち一番重要な点は初めの部分、知識を取り入れることです。先に挙げたセミナーや本で知識をインプットするのに加えて、マンション経営のサポートを行っている会社に依頼するならアドバイザーに手助けしてもらえるだけでなく、ぴったりの物件を見つけてもらうということもできます。

注意したいのはサポート会社を選び損ねないということです。セミナーや本で事前に知識を取り入れているなら、その情報がここで生かされることになります。悪徳業者に引っかからない転ばぬ先の杖となるのです。

マンション経営にかかる初期費用

マンション経営で必要になるばく大な初期費用に圧倒されるという方も少なくありません。あらかじめどういった初期費用がかるのか概算でき、用意する頭金や借入額を知っているなら購入時にヒヤヒヤすることがありません。

以下はマンション経営にかかる初期費用の一覧です。

費用名 概要 費用相場
仲介手数料 不動産業者へ支払う手数料 物件価格×3%+6万円
登記費用 名義変更手続きの費用
司法書士手数料等含む
10万円~
印紙代 契約書に収入印紙の形で支払う税 1万~6万円前後
設計費用※新築・リフォームのみ 建物デザイン、内部構造設計の費用 工事費に対して4~10%
ローン借入手数料 金融機関から借り入れ契約時に発生する手数料 3万円~
保険料 火災・地震に対する保険 不動産時価の8割前後
不動産取得税 土地・建物取得時に発生する税 原則不動産価値×4%
建築費 建物本体を建築する費用
  • 木造:坪40万~
  • 鉄筋コンクリ造:坪80万~
  • 鉄骨鉄筋コンクリ造:坪90万~
  • 鉄骨造:坪70万~
設備費用 柵や街頭、駐車場整備などの費用 建築費の20%前後

購入する物件の条件や価格にもよりますが、諸費用は100万円単位で必要になると考えておくと間違いありません。多めに見積もっておけば慌てて準備せずに済みます。

マンション経営の初期費用について、詳しく知りたい人はこちらをご覧ください。

マンション経営にかかる初期費用を徹底解説!自己資金はいくら必要?
マンション経営は、どの程度の初期費用があれば始められるのでしょうか。マンションの取得費以外にも費用はかかり、正確に把握しておかないと貯蓄をさらに取り崩すことになります。この記事では初期費用の相場まで紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

マンション経営にかかる維持費用

マンション経営をしている以上かかってくる費用もあります。下記の表を、もうけ分からどれほどの出費がかかるか概算する手助けにしてみましょう。

費用名 概要 費用相場
光熱費 共用スペースの電気・水道代 月4万円以上~
入居者仲介手数料 入居者探しで不動産会社に支払う手数料 ひと月分家賃の半額
固定資産税 不動産評価額に毎年課せられる税 原則評価額×1.4%
都市計画税 インフラ整備で用いるための税金
各自治体により徴収なしのところもある
原則評価額×0.3%
管理費 管理代行会社への手数料 家賃に対して5%~
リフォーム費用 将来リフォームに必要な金額の積立金 月1万円~

上記費用のうち、入居者手数料や管理費、リフォーム費用、光熱費は共益費として家賃に組み込むことができます。マンションオーナーの負担を減らすためにも、家賃設定の際にはこれらの費用負担も考えて決めることをおすすめします。

マンション経営のシミュレーションしてみる

1棟1億円のマンションを経営すると仮定してシュミレーションしてみましょう。部屋数は30室です。都内の立地条件が良い場所に建っていると仮定します。月々の家賃を15万設定で入居率100%とすると、どれほどの収益が上がるでしょうか?

■条件
マンション価格:1億円
購入時諸費用:200万円
頭金:1000万円
ローン借入額:9,200万円/35年/金利2.475%

年間予定収入5,400万円-(年間諸費用810万円+年間ローン返済額393万1,960円)
=4,196万8千40円の純利益
※諸費用は年間予定収入額×15%で計算
おおまかな計算ですが、おおよそこれだけのもうけが出ることがわかります。かなり大口の購入金額でもこれだけのもうけが出るのであれば、かなりお得になります。不労所得でこれだけの利益が上がれば、将来の老後を心配する必要もなくなるでしょう。
このように試算をすると、かなり現実的な計画に近づいていきます。大手不動産会社は条件を自由に入力してシュミレーションするサービスを提供しているところもあります。ぜひ活用してマンション経営を夢で終わらせずに実現させましょう。

サラリーマンのマンション経営について、詳しく知りたい人はこちらをご覧ください。

マンション経営はサラリーマンでもできる!失敗をしないコツとは
サラリーマンであっても、将来の資産を増やすためにマンション経営を始められますが、成功させるためにはそのコツを知っておく必要があります。この記事では、主に一棟マンションを購入して運営するときのメリットや失敗しないためのコツなど取り上げます。

まとめ

マンション経営を始めるには、経営の基礎知識として利回りや経営時に生じるリスクを把握しておく必要があります。それらの情報を足がかりに、専門家の経営ノウハウをさらに取り入れ続けることで失敗リスクを大幅に下げることができるでしょう。

この記事内容で取り上げたマンション経営のデメリットは払拭できるものばかりです。成功のコツを知ってどのように対策できるかをあらかじめ考慮することで、見通しの良い大船に乗った気持ちでマンション経営を行っていけるでしょう。これらの情報を取り入れるだけではなく実践することで、少ない投資金額でも大きな成果を取り込みめる可能性は広がります。ぜひ大いに活用して、マンション経営の成功者になりましょう!

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