土地活用を検討しているものの、「初期費用があまり用意できない」「初めての経営で不安が大きい」とお悩みではありませんか？初めての土地活用なら、初期費用を抑えられ、管理を専門家に委託することができる貸倉庫経営がおすすめです。
貸倉庫経営は初期コストの低さや管理の手軽さだけでなく、利回りも比較的高いため人気が高いです。トランクルーム経営と貸倉庫経営とで迷っているというケースも多いでしょう。ただ、貸倉庫にはさまざまな形態や種類があり、周辺環境によっては向かない場合もあるので特徴やメリット・デメリットを捉える必要があります。
この記事では、貸倉庫を経営するために知っておきたいことを詳しく解説します。形態や種類、収入・かかる費用だけではなく、貸倉庫経営のメリット・デメリットや始め方も取り上げました。本記事で貸倉庫経営の知識を深め、経営の成功を目指しましょう。
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貸倉庫経営とは？
貸倉庫経営とはどのような土地活用方法なのでしょうか？初めに、貸倉庫経営について基本的な知識をご紹介します。
貸倉庫とは？
そもそも貸倉庫とは何でしょうか。貸倉庫は倉庫を貸し出し、家では保管仕切れない大型の荷物や季節外の荷物を保管するためのスペースのことです。レンタル倉庫ともいわれます。昨今住宅地など人口が多い地域で需要が増加しており、「自身の所有する土地を利用した倉庫を貸したい」と、投資の一環として経営を始めるケースも増えました。
貸倉庫には、郊外であっても利用者が見込める屋外型倉庫とさまざまなニーズに応じられる屋内型倉庫の2種類あります。それぞれの特徴を以下にまとめました。
| 倉庫の種類 | 特徴 | メリット | デメリット |
| 屋外型倉庫 |
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| 屋内型倉庫 |
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屋外型倉庫は屋外にコンテナを設置して運営します。比較的初期費用が安いため、すぐに貸倉庫経営を始めたい場合や郊外に土地を所有している場合におすすめの種類です。
屋内型倉庫は建物内だからこそ、温度や湿度の管理が簡単でさまざまなニーズに応じられることを特長としています。しかし、そのぶん初期投資額がかかりやすいため、ビルやマンションを安く借りられたり自身で所有していたりする場合は、屋内型倉庫を検討しましょう。
トランクルームとの違い
貸倉庫と同じように収納スペースを貸して利益を得る土地活用法として、トランクルーム経営が挙げられます。トランクルームと貸倉庫の最大の違いは契約形態です。
貸倉庫は通常の住居と同様に不動産の賃貸借契約を結んで利用します。つまり、倉庫内の荷物の保管について責任を負わずに貸し出すことが可能です。対するトランクルームは倉庫業法に基づき、利用者と寄託契約を結びます。そのため、トランクルームの経営者は、預けた荷物の保管に関する責任も負わなければなりません。
このような契約形態の違いから、貸倉庫経営のほうが比較的制約なく自由に経営できると考えてよいでしょう。ただし、責任がないからといってトラブルが起こらないというわけではないので、貸倉庫であっても対策は重要です。
また、貸倉庫はトランクルームよりも比較的広く、大きな荷物を預けやすいという特長もあります。
トランクルーム経営について詳しくはこちらの記事をご覧ください。
貸倉庫の経営形態
貸倉庫経営には次の5つの方法があります。
- 自己運営
- フランチャイズ
- 一括借上げ
- 業務委託
- 事業用借地
それぞれ特徴やメリット・デメリットが異なるため、自身の土地や運営する地域の環境によって適した経営形態を選ぶことが大切です。経営形態について詳しくは、次章「貸倉庫の5つの経営形態」で紹介しています。
貸倉庫経営の利回り
土地活用を成功させるには、投資金額に対する年間の収益率である利回りについて理解することが大切です。利回りは以下の式で求められます。
土地活用においては15％以上であれば高利回りと判断されますが、貸倉庫経営の利回りは平均20％程度と高めです。高利回りの理由は初期費用や維持コストがそれほどかからないためです。しかし、初期費用がかからない分、得られる利益は大きくないため注意しましょう。
貸倉庫経営に向いている人
貸倉庫経営は初期費用が少なく、すぐに経営を始めることができるなどメリットの大きな土地活用です。しかし、需要がなければ利益が得にくかったり、節税効果が低かったりといったデメリットもあります。そういった特徴を踏まえ、貸倉庫経営に向いている人の特徴は次の通りです。
- 初期費用を抑えた活用法を考えている人
- 管理の手間が少ない活用法を考えている人
- 早期の収益化を目指したい人
- 郊外の土地を所有している人
- 都市部のビルやマンションを所有している人
- 都市部のビルやマンションを安く借りられる人
上記のような特徴に当てはまるなら、ぜひ貸倉庫経営を検討しましょう。
貸倉庫経営のメリット・デメリットに関して詳しくは、「貸倉庫経営のメリットとデメリット」で解説するのでご確認ください。
貸倉庫の5つの経営形態
貸倉庫経営には経営形態が5つあります。貸倉庫の主な経営形態5つの特徴を次の表にまとめましたのでご覧ください。
| 経営形態 | 特徴 | メリット | デメリット |
| 自己運営 | 倉庫の設置から管理運営まで自身で行う |
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| フランチャイズ | 業者の管理のもと運営しフランチャイズ料を支払う |
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| 一括借上げ（サブリース） | 用意した倉庫と土地を業者に貸して運営を任せる |
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| 業務委託 | 経営は自身で行い、管理業務を業者に任せる |
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| 事業用借地 | 土地自体を貸し出し、業者が貸倉庫を用意して運営する |
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各経営形態について、以下で詳しく解説します。
すべて自身で行う「自己運営」
自己所有の土地に倉庫を設置して貸し出し運営や管理も自身で行う自己運営は、もっとも利益を得られる方法です。ただし、以下のようなことをすべて自身で行う必要があります。
- 貸倉庫の調達
- 貸倉庫の費用負担
- 業者の手配
- 設置に関する手続き
- 利用者との契約業務
- 賃料の回収 など
自己運営は利回りが高いというメリットはあるものの、はじめて貸倉庫経営する人には向いていません。初心者でも挑戦してみたい場合は、貸倉庫の販売会社に相談することで手続きを代行してくれるケースがあります。
業者の名前を借りて運営する「フランチャイズ」
フランチャイズは業者の名前を借りて運営する方法です。業者の管理システムによって運営しやすく、集客しやすいことを特長としています。また、業者によっては貸倉庫経営の一部を手伝ってくれる可能性もあるでしょう。
ただし、売り上げの一部をフランチャイズ料として業者に支払う必要があり、すべての収入を自分のものにできない点はデメリットです。しかしながら、体系の整った管理システムが使用できるため、経営初心者でも安心して運営できます。
フランチャイズで貸倉庫経営を始めたい場合は、知名度のある業者を選択しましょう。そうすれば、ネームバリューによって集客をスムーズに行える可能性がアップします。
運営を業者にすべて任せる「一括借上げ」
土地と倉庫を自分で準備し倉庫業者へ賃貸する一括借上げ（サブリース）という方法もあります。運営や管理などをすべて業者に任せられるため、手軽に貸倉庫経営を始められることがメリットです。また他の方法よりも管理・運営に手間・時間がとられず、副業として貸倉庫経営を取り入れたい人にも向いているでしょう。
しかし、貸倉庫を準備するまでの費用はすべて自己負担であり自己運営やフランチャイズと比較すると利益は高くなりません。利益よりも安定した経営を目指している場合におすすめの経営形態といえます。また、自身で管理しきれなくなった倉庫を貸し出したい場合にもおすすめです。
一括借上げよりも手数料が安い「業務委託」
自分で土地と倉庫を準備し集客や管理を業者へ委託する業務委託という方法もあります。経営自体は土地の所有者によって行われますが、業者が利用者募集や管理などを行ってくれ一括借上げよりも手数料は安い傾向にあります。しかし、空室リスクがあったり最低限の業務にしか対応してくれなかったりすることが業務委託の欠点です。
土地自体を貸し出す「事業用借地」
所有している土地を事業用借地として貸し出し、業者が貸倉庫経営を行うという方法も選択肢のひとつです。貸倉庫業者と事業用借地契約を結ぶことで、賃借料という安定した収入を得ることができます。
収入は大きくはありませんが、土地を持っていれば、貸倉庫の設置費や経営経費などが一切かからず、初期費用が最もかからない経営形態といえます。しかし、借地契約には期限があり、その契約期間内は解約や倉庫の撤去などができないため注意しましょう。
借地料について詳しく解説したこちらの記事もご覧ください。
貸倉庫経営は儲かる？収入目安とかかる費用
貸倉庫経営を始めるうえで、「高利回りとは聞くけど、貸倉庫経営は儲かるの？」と収入面は特に気になるところでしょう。この章では、貸倉庫経営で得られる収入目安と経営にかかる費用を紹介します。土地の活用法選びの参考にしてください。
得られる収入
貸倉庫経営で得られる収入は経営形態によって異なります。それぞれの平均的な収入目安は次の通りです。
| 経営形態 | 月の収入目安 |
| 自己運営、フランチャイズ、業務委託 | 1畳あたり4,000～8,000円程度／1倉庫あたり32,000～48,000円 |
| 一括借上げ、事業用借地 | 土地の価格と期待利益などを考慮して決定、業者によっても異なる |
自己運営やフランチャイズ経営の場合は、実際の倉庫の稼働率が収入となるため、稼働率が高ければその分高収入も期待できます。一般的な倉庫は1つ8畳程度であり、そのまま貸しだすと1倉庫あたり月32,000円～48,000円程度の収入が得られるとされています。
土地のスペースによって設置できる倉庫の数は異なるため、自身の土地に合わせて期待される収入を計算してみましょう。もちろん、すべての倉庫が常に稼働するわけではなく、地域によっても相場は異なるので注意が必要です。
一括借上げや業務委託、事業用借地の場合は賃料が収入となります。金額は少ないものの毎月安定した収入が得られることが特徴的です。しかし、借地料は土地の価格によって変動するため、需要が高い土地なら高額収入も期待できるでしょう。
初期費用
自己運営やフランチャイズなど、自身で倉庫を設置する場合には初期費用の用意も必要です。貸倉庫経営の初期費用の目安を以下にまとめました。
| 屋外型倉庫の初期費用 | 屋内型倉庫の初期費用 |
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屋外型よりも屋内型倉庫のほうが設営費に費用がかかることが多いです。初期費用がかけられないのであれば、屋外型や事業用借地としての経営を視野に入れましょう。
ランニングコスト
経営形態や倉庫の種類によっては、次の費用も必要です。
- 管理を委託する手数料や人件費
- 利用者が使う駐車場代
- 照明などにかかる水光熱費
- セキュリティのための監視カメラ設置費
- 倉庫宣伝のための広告費
数ある土地活用方法の中で貸倉庫経営は初期コストが低いもの、経営していれば上記のようなランニングコストがかかります。経費がかかり続けることを考えて、ゆとりある経営を目指しましょう。
貸倉庫経営のメリット・デメリット
続いて、貸倉庫経営を行うメリットとデメリットを紹介します。それぞれを自身の土地や状況に当てはめて考え、貸倉庫経営が向いているかどうか判断しましょう。
次の表は、貸倉庫経営のメリット・デメリットをまとめたものです。
| 貸倉庫経営のメリット | 貸倉庫経営のデメリット |
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それぞれについて詳しくみてみましょう。
貸倉庫経営の4つのメリット
まず、貸倉庫を経営する4つのメリットを紹介します。
初期投資が少なめ
貸倉庫経営は数ある土地活用の中でも、初期費用が少ない傾向にあります。
例えば、賃貸マンション経営ならば、安定した家賃収入を得られたり、相続税・固定資産税などの節税対策に効果があったりするものの、初期投資額が数億円単位になるケースも珍しくありません。その他の土地活用である賃貸アパートや戸建て賃貸、オフィスビル経営、介護系施設経営といった方法であっても、数千万円以上かかる可能性もあるでしょう。
一方貸倉庫経営は、土地さえ持っていれば比較的初期投資費用は安く抑えられます。事業用借地であれば、初期費用をかけずに経営を始めることもできます。そのため、初めての投資や土地活用におすすめの方法です。
利回りが高い
貸倉庫経営の最大のメリットは、利回りが高いことといっても過言ではありません。アパート経営やマンション経営は利回り平均10％程度ですが、貸倉庫経営の場合は20％程度です。
利回りの高さは収入の多さに直結するとは言い切れませんが、初期投資と毎月の維持費用が少ないため、手軽に始めやすい土地活用方法だといえるでしょう。
管理の手間が少ない
管理に手間がかからないことも貸倉庫経営のメリットです。貸倉庫経営は掃除を定期的に行うぐらいで手間が少なく、貸倉庫を放置していてもすぐに劣化することはないでしょう。
アパート経営やマンション経営などであれば、共有部分などを定期的にクリーニングしたり、入居者同士のトラブル問題も無視できなかったりします。人が住む場所だからこそ、しっかりと管理しなければならないでしょう。
このように、マンション経営などほかの土地活用と比較すると、貸倉庫は管理費用などもそれほどかからないため、初心者にも始めやすい土地活用といえます。本業があり管理に時間を取れない、できるだけ楽な投資方法を考えているという方にもおすすめです。
周りの環境に左右されにくい
貸倉庫経営は、周りの環境面の影響を受けにくいこともメリットに挙げられるでしょう。日当たりの悪い場所や周りの騒音などで住居に適さない場所でもあっても運営可能です。
アパート経営やマンション経営など周りの環境に左右されやすく、優れた条件・立地でなければ黒字経営を目指せないような土地活用法が難しそうな場合は、貸倉庫経営を検討することをおすすめします。
貸倉庫経営の5つのデメリット
貸倉庫経営にはメリットだけではなく、いくつかデメリットもあります。
集客が難しい場合がある
貸倉庫の場合、物件情報を掲載しているサイトが多くありません。アパートやマンションと比較すれば、圧倒的に数が少ないといえるでしょう。そのため、管理することに手間はかからないものの、運営を行う周辺エリアにチラシを配ったり、看板を出してアピールしたりしなければ、集客するのが難しいというデメリットがあります。
集客できなければ、もちろん収益にはつながりません。維持費用だけかかり続け、安定収入にならないリスクもあるでしょう。このように、地域住民に知ってもらうまでに時間がかかるため、しっかりと宣伝・広告について対策する必要があります。
都市計画法によりできないエリアがある
都市計画法によって定められている用途地域によってコンテナを設置できないことがあります。用途地域には12種類の区分があり、その中でコンテナを設置できないエリアは以下の通りです。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種住居専用地域
- 第一種高層住居専用地域
エリアによっては貸倉庫経営できないことも認識しておきましょう。そのため、事前に用途地域を調べてから貸倉庫経営を始める必要があります。
節税効果が低い場合がある
貸倉庫経営には、節税効果を望めない可能性もあります。他の土地活用方法と比べて、固定資産税や都市計画税の優遇がほとんど受けられません。簡単に説明すると、倉庫は家ではないため、固定資産税は減税されないのです。
一方、住宅の固定資産税は建物部分の土地200平方メートルまで評価額が1／6、都市計画税は、建物部分の土地200平方メートまで評価額が1／3になるという軽減税率が適用されます。貸倉庫ではこのような優遇が得られないため、節税のために土地活用を考えているなら他の土地活用方法を選択しましょう。
管理する上でのリスクがある
貸倉庫は管理すること自体は難しくありませんが、以下のようなリスクも考えられます。
- 倉庫が盗難される
- 勝手に利用される
- 敷地内への不法投棄
こうしたリスクの他に、室内型の場合、換気・温度調整が不十分であると、保管しているものが劣化するなどのリスクも考えられます。他の土地活用と比べて「管理しやすい」というメリットはあるものの、貸倉庫を放置してしまうと、大きなリスクにつながる可能性もあるでしょう。
需要の見極めが難しい
貸倉庫経営はメジャーな土地活用ではありません。そのため、その土地で貸倉庫を運営して需要があるかどうかの見極めが難しいです。さらに、運営を始めた後にライバル業者ができ、思った以上の収益が得られなくなるケースも考えられます。
経営失敗を避けるためには、その土地がどういった経営形態・倉庫の種類が適しているのか検討する必要があります。Webサイトで調査したり、現地の声を聞いたりすることで、需要の有無を判断することに時間をかけましょう。
貸倉庫経営の始め方
貸倉庫経営を始める手順は上の図の通りです。今回は、相続などで土地を所有しているケースの手順を見てみましょう。以下でそれぞれのステップについて詳しく解説します。
STEP1：土地や周辺環境の調査
第一に、自身が持っている土地や周辺環境の調査を行いましょう。主に次のことをチェックする必要があります。
- 用途地域の制限に引っかかっていないか
- 住民の数、世帯人数、年齢層、事業所の数
- 近くに既存のライバル店舗がないか
- 立地や土地の形は利用しやすいものか
特に用途地域の確認は重要です。第一種低層住居専用地域・第二種住居専用地域・第一種高層住居専用地域の3つに当てはまらなければ運営を始めることができます。用途地域は管轄の市町村役所のホームぺージや都市計画課窓口で確認しましょう。
STEP2：業者に活用内容を相談
続いては、土地活用会社や貸倉庫の運営会社に相談を行いましょう。その土地に貸倉庫を作って需要があるか、倉庫がいくつ置けるか、どの経営形態がよいかなど、専門家の目で見てもらうことでより詳しい情報を手に入れることができます。
フランチャイズや一括借上げ方式を検討している場合には、具体的なフランチャイズ料や月々の借地料を提示してもらえる場合もあるため、ぜひ複数の業者に相談を行いましょう。
また、「直接業者に連絡したら営業がありそうで不安」という方は、土地活用について総合的な知識を持つ土地活用会社や、土地活用コンサルタントへの相談をおすすめします。
STEP3：他の活用方法と比較
貸倉庫経営をすぐに始めるのではなく、他の土地活用と比較することも重要です。場合によっては他の投資の方が土地に合っている可能性もあるため、他の土地活用方法のメリット・デメリットを把握するようにしましょう。
主要な土地活用のメリット・デメリットは次の通りです。
| 土地活用 | メリット | デメリット |
| アパート・マンション経営 |
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| 駐車場経営 |
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| コインランドリー経営 |
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| コンビニ経営 |
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| 太陽光発電 |
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初期費用がかからず始めやすいという点で貸倉庫と近しいのは駐車場経営です。ただし、駐車場経営は貸倉庫よりもエリアに影響されやすく、需要のない地域であれば経営は難しいです。しっかりと情報収集して、所有している土地に最適な方法を選択しましょう。
定番の土地活用方法8つを取り上げたこちらの記事もおすすめです。
STEP4：経営形態を選ぶ
他の活用方法と比較して、貸倉庫経営がもっとも適しているなら、続いて経営形態を選択しましょう。経営方式によって収入が変わるため、どのような運営方式が自分に合っているのか検討することも無視できません。
委託をする場合は委託手数料、フランチャイズではロイヤリティの支払いが必要になるなど、ランニングコストは運営方式によって異なります。また、管理の手間や経営開始までにかかる時間や費用も異なるので、さまざまな視点から熟考して経営形態を選びましょう。
STEP5：契約・施工を行い運用開始
経営形態を決めたら、必要に応じて業者選び・契約を行います。業者を選ぶ際には、複数の会社でプラン相談や資料請求を行いましょう。複数の会社を比較することで、信頼して任せられる会社かどうか見定めることができます。
例えば、フランチャイズ会社によって集客力・運営力が異なります。知名度の低い会社と契約を結んでしまっても、フランチャイズ料を取られるだけでプラスにならない可能性があるのです。
信頼できる会社が見つかったら契約を行います。その後、土地の舗装やコンテナの設置などの施工をし、運営が開始されます。施工には数ヶ月かかるため、運営開始までの間に広告を出すなど集客準備をしておくとよいでしょう。
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貸倉庫経営成功のコツ
貸倉庫経営を始める際は、以下のポイントをおさえておきましょう。
- 周辺リサーチを怠らない
- 土地活用の知識を身につけておく
- 万が一の相談先を把握する
- 利用者目線の経営を意識する
- 信頼できる土地活用会社を選ぶ
本格的に貸倉庫経営を行いたい場合は、ぜひ参考にしてください。
周辺リサーチを怠らない
貸倉庫経営は地域のニーズに適していなければ、期待するような利益が出ず失敗してしまう恐れがあります。つまり、貸倉庫経営を成功させるためには周辺エリアについて詳しく調べておくことが大変重要です。
周辺地域のリサーチが重要なのは貸倉庫経営に限ったことではありません。どの土地活用法を選ぶか迷っている場合にも、ぜひ入念な調査を行いましょう。
土地活用の知識を身につけておく
土地活用で利益を出すためには、ある程度の知識が必要です。何も知識が無いままで土地活用をした場合、大きな損害が出てしまうこともあります。リスクを避けるためには業者の言いなりにならず、自分で土地活用に関する知識を身に付けておきましょう。
知識を身につけるためにおすすめの方法は以下の通りです。
| 知識をつける方法 | 詳細 |
| 関連書籍を読む |
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| セミナーに参加する |
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初めての不動産投資で身に付けておきたい知識をまとめたこちらの記事を読むのもおすすめです。
万が一の相談先を把握する
経営を進めるなかでトラブルが起きた際の対策を考えておくことも大切です。土地活用についての目的別の相談先を以下にまとめましたので参考にしてください。
| 悩みの種類 | 相談先 | 特徴 |
| 収支関係 | ファイナンシャルプランナー |
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| 節税対策 | 税理士 |
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| 融資関係 | 金融機関 |
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| 活用プラン作り | 専門コンサルタント |
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また、荷物に問題が起こった場合の責任の所在を示しておくなど、トラブルを未然に防ぐ努力が必要です。トラブルが起こらないようなクリアな運営を目指しましょう
利用者目線の経営を意識する
どの土地活用であっても同様ですが、利用者がなければ利益を得ることはできません。貸倉庫経営を行う場合でも、利用者目線の経営を意識しましょう。
利用者の希望をかなえるためには、常にニーズを調査し続けることが大切です。近隣住民の声を聞いたり、近くのライバル業者がどういったサービスを提供しているか調査したりなど、経営を始めてからも利用者の需要にこたえる努力を行いましょう。
信頼できる土地活用会社を選ぶ
どんなによい土地で需要があったとしても、集客力がない業者や適切な料金設定をしない業者と契約してしまっては経営成功は見込まれません。契約や相談は信頼できる貸倉庫業者・土地活用会社にしましょう。
信頼できる業者を選ぶには次のような方法があります。
- ホームページなどで会社の実績を確認する
- 複数の業者で相談して比較する
- 担当者の対応や相性で選ぶ
- 口コミや評判を確認する
こうした方法で業者を調べ、何らかのマイナス要素を感じる会社には注意が必要です。
おすすめの土地活用会社を紹介したこちらの記事もご覧ください。
まとめ
土地に貸倉庫を置いて収益を目指す貸倉庫経営は、手軽に始められる投資として知られています。そんな貸倉庫にはさまざまな形態や種類があるため、立地や条件に合ったものを選択することで経営を成功させられるでしょう。
貸倉庫経営のメリットは、初期費用がそれほどかからず、利回りが高いことです。管理することも難しくなく、ほとんど周りの環境に左右されないこともメリットです。一方、都市計画法によりできないエリアがあったり、節税効果が低かったりするデメリットもあります。
貸倉庫経営を成功させるためには、貸倉庫を始めたい地域で経営できるか調べ、しっかりと周辺エリアをリサーチしておきましょう。自分に合った運営方式を選び、貸倉庫経営で安定収入を目指しませんか。
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・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
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