ローリスクな土地活用方法の定番!駐車場経営の基礎知識を徹底解説

土地活用

土地活用の方法は様々ありますが、中でも駐車場経営はローリスクな方法としてあげられます。実際に駐車場経営と聞くと、手間もかけず簡単に経営ができると考える方も多いでしょう。しかし、所有している土地を使い駐車場経営を考えているなら、ぜひ知っておきたい基礎知識があります。

この記事は、駐車場経営の方法や経営方式、メリットやデメリットがあることなど身につけてほしい基礎知識について徹底解説します。この記事を読めば駐車場経営に役立つ知識を備えられるので、ぜひご覧ください。

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駐車場経営のやり方は「月極駐車場」か「コインパーキング」

最初に、駐車場経営のパターンについて説明します。駐車場経営は利用者と月ごとの契約を結び駐車場として貸す「月極駐車場」と時間単位で貸し出す「コインパーキング」との2パターンあります。ここではその仕組みや特徴について説明していきますので、両者の違いを知り、どちらの経営を選ぶのか決めていきましょう。

月極駐車場の仕組み・特徴

月極駐車場とは駐車場を借りたい個人や法人と契約して賃料を得る方式のことを言います。利用者は短期ではなく中長期で契約することが多いため、契約者がいる間は安定した収入が見込めます。収益性はコインパーキングより劣ることが多いです。

コインパーキングとの違いは、開業に機材を設置する必要がないため初期費用は少なく済みます。

コインパーキングの仕組み・特徴

コインパーキングは利用した時間に応じて料金を徴収する仕組みです。コインパーキングは商業地や観光地などに多くあり駐車場の近くに訪れる人が主な利用者となります。

利用してくれる人が多いほど収入が増えていき大きな収益が望めますが、月極駐車場と違い精算機や料金表示、ロック板や監視カメラなどの機器を導入するため初期費用はかさみます。

駐車場経営の基本知識について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

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駐車場経営のメリット

他の土地活用方法と比べても、駐車場経営は多くのメリットがあります。具体的には以下の6つです。

  • 初期投資が少ない
  • 土地が狭くても経営可能
  • 他の用途へ転用しやすい
  • 短期間で始められる
  • 災害に強い
  • 特別な資格が不必要

ここからは駐車場経営のメリットを詳細に説明していきます。

初期投資が少なくても始められる

駐車場経営は、立体駐車場を除いて、建物を建てずに経営ができます。立体駐車場を経営する場合、建設費用がかかりますが、最低限土地さえあれば初期投資が0円でスタートできることが、大きなメリットといえるでしょう。

また、行う土地整備の内容で初期費用の額は変わりますが、舗装をアスファルトにする場合は1㎡あたり3,000円程度、その他にもライン引き費用や車止めブロック台、駐車場番号表記費がかかります。さらにコインパーキング方式は精算機などにも設備費用はかかりますが、アパート・マンション経営等に比べて初期投資は少額なため、万が一経営に失敗しても損失は少なく済みます。

駐車場経営の初期費用について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

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狭い土地でも活用できる

車を停めるスペースに必要な広さは国土交通省駐車場設計施工指針によれば、普通乗用車1台あたり15㎡です。そのため、家が建てられないような狭い土地であっても駐車場経営なら、15㎡以上の面積さえあれば駐車場として土地を活用できるというメリットがあります。また、土地の形が変形地でも狭い土地と同様に、駐車場経営としての活用が可能となります。

参考:国土交通省「駐車場設計施工指針」

土地活用としての駐車場経営のメリットについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

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他の土地活用への転用や更地への復帰が簡単

駐車場は経営していてやめたくなったときに容易にやめることができることもメリットとして挙げられます。では、なぜ転用や更地への復帰が簡単なのでしょうか?

そもそも駐車場経営は借地借家法の適用外になっています。そのため、事前に契約者へ契約解除の通告をすれば駐車場からの立ち退きをしてもらうことが可能なため、駐車場の経営をやめるのも容易なのです。また、駐車場は他の活用方法よりも設備が少ないため、更地への復帰も簡単です。

スタートまでに必要な期間が短い

賃貸経営などの土地活用の場合は間取りや設備等を検討して建築業者を決め、建物を建てて経営開始までの時間に1年近くかかることもあります。

一方駐車場経営は建物が必要な立体駐車場を除き、土地の状態にもよりますが1ヶ月程度で開業することができます。そのため、早く土地を活用をしたい人にとっては大きなメリットといえるでしょう。

駐車場経営の始め方について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

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災害時のリスクが低い

立体駐車場以外の駐車場は建物がないため、災害が起こった場合のリスクは路面部分など最小限に抑えられます。一方で建物を建てるような土地活用方法は、建物自体が被害を受けるリスクがあり、被害額は大きくなる傾向です。

駐車場も台風や地震・洪水があれば、路面のひび割れ、浸水、設備の倒壊、機器の故障などのような被害が考えられますが、建物が必要な土地活用に比べると災害時のリスクは低いと考えられます。

資格が必要ない

次のメリットとしてあげられるのが、駐車場の経営では特に資格が必要ないという点です。不動産を活用して経営を行うため、宅地建物取引業免許などが必要と思うことがあるかもしれませんが、駐車場をオープンするためには免許や資格は必要にはなりません。だからこそスピーディーに経営を始めることができ、他の活用よりも早く利用料を得ることができるのです。

駐車場経営のデメリット

駐車場を経営する際のメリットについて詳しく説明してきました。次に以下のデメリットについて詳しく説明していきます。

  • 利用効率が悪い
  • 収益性は低め
  • 節税効果があまりない

経営をする上でのデメリットについても知っておくことで、後々のトラブルにも対処しやすくなるでしょう。

土地の利用効率は悪い

土地にアパートやマンションを建てて経営を行うと、高さのある分得られる収入が増えます。立体駐車場を経営する場合は別ですが、平面のみの利用で停められる台数に応じた料金を得ます。平面のみしか利用できない分、駐車場経営は土地の利用効率は悪くなるのです。

他の土地活用に比べて収益性が低い

上記で解説しましたが土地の利用効率が悪いことがわかりました。利用効率が悪いということは賃貸住宅の経営と比べるとそれだけ収益性が低くなります。

賃貸住宅経営の場合は、リフォームやリノベーションを行って空室を埋めたり、入居者を増やすために今までは禁止していたペットなどを可としたりする工夫をして、収益を上げることができます。しかし、駐車場は需要が重要となるので、工夫をしても収益は上げづらいでしょう。

節税のメリットは受けにくい

駐車場経営でかかる税金は、固定資産税・所得税・都市計画税・相続税などが課されます。建物が建っている土地には税制上の優遇措置がありますが、立体駐車場を除く駐車場は未舗装の状態であれば、更地と評価されてしまうことが多く他の活用方法と比べると、多く税金がかかってしまいます。

特に固定資産税は、賃貸住宅経営と比べると約6倍も高くなります。さらに、減価償却費として認めてもらえる部分も少なくまた、計上できる経費が少ないので収入に対して課される所得税を節税しにくいのが難点です。

駐車場経営の税金全般から固定資産税についてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事がおすすめですのでご覧になってください。

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駐車場経営に向いている土地とは

駐車場用地として向いている土地があります。土地活用の方法の1つとして駐車場経営を選ぶかを判断するために必要なのが、その土地が駐車場に向いている条件に当てはまっていることです。

  • 間口が広い土地
  • 駐車場近辺の交通量が多い
  • 駐車場が少ない立地
  • 平坦な土地

ここでは、駐車場経営に向いている土地の条件について詳しく解説していきますので、ぜひ確認をしてみて下さい。

道路につながる間口が広い

まず最初に確認したいことが、道路から駐車場に出入りする間口の広さです。使いやすい場所にある駐車場であっても間口が狭いと車の出入りがしづらく、利用者に敬遠されやすいです。反対に広い間口の駐車場は利用者はストレスを感じずに使えるので、使いやすい駐車場として評判になり利用したいと考える人も増えるでしょう。

また、間口だけではなく接道している道路の幅も重要です。駐車場へ入るための道路の幅が狭いと通行しにくく大きい車や初心者ドライバーには利用をためらう人もいるかもしれません。

人通りや交通量が多い

駐車場の前面道路に人通りや車の交通量が多いかどうかを確認してみてください。その土地の近くが繁華街や商業施設・オフィス街であっても、駐車場の前の道路に人があまり通らなかったり、交通量が少なかったりすると駐車場にしても人の目に止まらず、利用されることが少なくなります。

反対に交通量が多すぎても通過する車の速度が早い場合が多いので、駐車場に入れづらくなり程よい交通量・人通りのある道沿いの土地が、駐車場経営には望ましいでしょう。

周辺に駐車場が少ない

次の確認ポイントが駐車場経営を考えている土地の周辺に、駐車場の数がどのくらいあるのか要確認です。大型商業施設・オフィス街・住宅街等が近隣に存在していて、駐車場の需要がある土地でも競合となるような月極駐車場やコインパーキングが、多くあるときは収益率が低くなりますので注意が必要です。

駐車場を必要とするような施設や住宅があっても、駐車場がなく空き地になっている土地があるようなエリアには、需要がないと考えられますので駐車場経営には向かない土地と考えたほうがいいでしょう。

土地の高低差が少ない

駐車場を個人使用する場合と違い利用者から料金を徴収するので、土地の条件として注意したいのが駐車場にする土地に高低差がどのくらいあるかです。利用者が駐車場に入る際に入り口の高低差を気にするような土地は、利用しづらいと感じる人が多いでしょう。また場内にも高低差がない方が、駐車しやすいためできるだけ高低差が少ない土地が駐車場には向いています。

入り口に高低差がある場合は駐車場と前面道路にスロープを設置することや、場内の高低差をなくすためには土地の整備が必要になり費用がかかります。

土地なしで駐車場経営をすることから、駐車場経営において土地を購入することについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

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駐車場の経営方式には3つのパターンがある

駐車場経営を始める前に検討しておきたいのが経営方式です。経営方式には3パターンありそれぞれ特徴が違います。選ぶ方式によって自分が行わなければいけないこと、かかる費用や得られる収入が変わってきます。特徴を理解し、自分に合う経営方式を選んでいきましょう。

  • 個人で運営
  • 一括借上げ方式(サブリース)
  • 管理委託方式

それぞれについて詳しく見ていきます。

個人で営業する

この方法は駐車場経営において行わなければいけないことは、管理業者に委託をしないですべて自分で行います。行う業務はオープン前の初期投資・料金の設定・利用者の募集、契約からオープン後の機器のメンテナンス・場内の清掃・トラブル等の対応・入金管理などです。

人件費がかかりませんので、駐車場経営で得た利用料金はすべて自分の収入になりますが、利用者が少ないときは収入が減るリスクがあります。利用者を増やすためには定期的な市場調査をし、月極駐車場の場合は、契約者獲得のための活動が必要です。

一括借上方式

次に説明する方式が一括借上方式です。この方式は所有している土地を駐車場運営会社に借り上げしてもらい、毎月決まった賃料を受け取る方式となります。

駐車場運営開始からサポートを行い運営中の必要な管理もしてもらえます。利用者の増減があっても毎月もらえる賃料が一定なので、安定した収入を求めている人に向いている運営方式です。選ぶ運営会社によっては初期投資額もかかりませんので契約する前に確認をしてみて下さい。

また、駐車場の稼働率が高い場合は、自己運営方式の方が得られる収入は高くなりますので土地自体に需要があるか、自分で管理などを行える場合には自己運営を選んだ方がよいでしょう。

管理委託方式

最後に説明していくのが管理委託方式です。この運営方式は、運営自体は自分で行い駐車料金の徴収や場内の巡回、清掃や機器のメンテナンスを管理業者に委託します。遠方に駐車場を所有する場合や、副業として経営を始める場合に向いている方式です。

毎月得た駐車場収入から管理委託料として5%から10%程度支払う、もしくは定額を管理会社に支払いが必要ですが、運営に必要な知識が必要な対応はプロである管理会社に任せることができるのがメリットです。

一括借上方式を採用した場合には、かからないことがある初期費用は管理委託方式では、自分で用意する必要があります。

駐車場経営を成功させるために知っておきたいポイント

最後に、駐車場経営を行うなら成功させるためのポイントがあることを知っておきましょう。ポイントを抑えておくことで、経営を始める前の参考になります。

  • 地域のニーズを把握する
  • 料金は相場に合わせる
  • 管理会社選びが大事

以下で一つ一つ詳しく見ていきましょう。

周辺地域をよく調べてニーズがあるかを把握する

駐車場経営を成功させるために重要なポイントは、その土地にニーズがあるかです。上記で説明したように駐車場には向いている土地がありますが、周辺地域のニーズがなければ成功しません。

そのため、住宅街にある土地なら月極駐車場、商業施設や観光地ならコインパーキングといったように立地に合わせた形式を選ぶと良いでしょう。反対の方式で運営をしてしまうとニーズがないことが多いので収益は上がらないので良く周辺地域のリサーチを行うことが重要です。

相場に合った料金設定をする

駐車場の料金はどのように設定を行うと良いのでしょうか?

駐車場の利用者は駐車場を選ぶときに料金で選ぶ事が多いため設定は重要です。例えば近隣より極端に安い料金設定などにしてしまうと、一時的に収益も上がるかもしれません。しかし、そうすると周辺の駐車場も料金を下げるため利用客が流れてしまったり、さらに安価な設定のため利用率が上がっても収益が増えない可能性があります。

そのような事態にならないためには、駐車場予定地の周辺にある駐車場の料金を調べ、相場に合う料金設定をすることが大事です。

駐車場経営の儲けるコツについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

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管理会社は自分の目で確かめて選ぶと安心

最後に知っておきたいポイントは管理会社選びについてです。管理委託方式にする場合、トラブル対応・清掃・機器のメンテナンスが適正に行われていないと、車上荒らし等の犯罪が行われやすくなってしまいます。そのような犯罪が行われる駐車場になってしまうと利用者が減ってしまい、経営がうまく行かなくなってしまうでしょう。

そういった事態にならないためにも、誠実な対応をしてくれる会社選びをしなければいけません。気になる管理会社は管理をしている駐車場に直接足を運び、手が行き届いているかを確認してみましょう。

駐車場経営の失敗例やトラブルについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

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まとめ

土地活用の1つとして駐車場経営を行うには、駐車場に向いている土地であるかを分析し、周辺状況に合わせた経営方式を選ぶなどのポイントを抑えていくことが重要であることがわかりました。

また、駐車場経営のメリットとデメリットも知った上で始めることが、駐車場経営を失敗しないためには必要です。駐車場経営は始めるための特別な資格も必要なく、災害時のリスクも低く他の土地活用と比べるとローリスクといえるのでおすすめです。

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