土地活用なら保育園で社会貢献！運営方法やメリデメ、開設手順まで攻略

使う予定のない広い土地の活用方法で、迷っていませんか？

土地は所有しているだけで税金がかかり、雑草の除去などの管理でも出費があります。アパート経営や駐車場経営の話は聞いたことがあっても、人口減少や立地の悪さが気になり、始めることを躊躇してしまう場合もあるでしょう。

そこで土地活用の1つの方法として、保育園の運営が注目されています。働き方改革などで、待機児童の問題が深刻なためです。

個人で保育園の運営を始められるのかや利益はあるのかなど、気になることがたくさんありますよね。この記事では、保育園の運営方法やメリット・デメリット、開設までの手順もご紹介します。ぜひ参考にして土地活用の選択肢として、保育園の運営を検討してみましょう。

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【土地活用】保育園にすると経営が安定⁉

土地の活用を検討する限りは、収入が黒字にならなければ始めようとは思えません。その点で保育園は、地域によっては数が不足しているため、長期的に安定した収入を期待できます。

また商業施設のような多くの集客を狙う必要がないため、他の土地活用では赤字になるような立地でも、保育園なら運営が成り立つ可能性があるのです。

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保育園は主に3種類～種類によって条件が違う～

保育園の運営を検討するために、まずはどんな種類があるのかを知っていきましょう。種類によって始める条件が厳しかったり、受け取れる補助金が変わったりします。ここでは以下の3つについて紹介していきます。

• 認可保育園
• 認可外保育園
• 企業内保育所

認可保育園

認可保育園とは、児童福祉法で定められた定員や職員の数、設備などをクリアした施設です。3種類の中で始めるための条件が一番厳しく、定員は60人以上になるため規模は大きくなります。

条件が厳しい反面、かかる費用の補償は充実しており、自身の負担は建設費の3分の1、整備費は4分の1です。備品にまで補助があるため、場合によっては利回りの試算で20％以上も狙えるでしょう。

認可外保育園

認可外保育園とは、児童福祉法の条件は満たしていないものの、都道府県の基準は満たしており、知事から運営を許可されている施設です。利用料金やサービス内容の自由度は高いため、開業しやすくなっています。事業を始めるためには、施設を設置したあとに自治体へ1ヶ月以内に届け出が必要です。

認可保育園よりは小規模で始められますが、基本的に補助金はありません。一部の自治体では実施されていても、国の補助金よりは減少してしまいます。周囲にライバルがいる場合は、運営を安定させるために独自性を出して、園児を確保しましょう。

企業内保育所

企業内保育所とは、企業が従業員や提携企業を対象として、社内や社外に設置する施設です。個人が土地活用で始めるというよりは、経営者が福利厚生の充実などを目的に検討します。3種類の中でも申請は簡単で、インターネットからも可能です。

企業内保育所は認可保育園と似た形で、設備や職員の数などに厳しい条件があります。しかし補助金は充実しているため、初期費用も運営費も節約ができる点はメリットです。

土地活用で保育園を運営する方法

土地活用として保育園が良さそうとは思っても、どのような運営を行えば収入が得られるのでしょうか？運営方法は大きく分けて3種類あります。それぞれで期待できる収入や、始めやすさについて見ていきましょう。

リースバック方式

リースバック方式は、運営事業者から受け取った建設協力金と自己資金により、所有している土地に保育園を建てて、賃料を得る方法です。運営初期は、建設協力金を賃料から差し引いた額が収入になります。

すでに土地を所有していて、認可保育園を運営する場合は多額の補助金もあるため、建設協力金の支払いは早々に終わらせることが可能でしょう。

事業用定期借地方式

事業用定期借地方式は、建物の建設や保育園の運営は事業者に任せて、土地だけを貸して収入を得る方法です。土地の所有者は、リースバック方式よりコストがかからないため、運営事業者さえ見つけることができれば、リスクのない活用法といえます。

また事業用定期借地方式では、契約の段階で貸出す期間を設定しますが、30年未満や50年未満などの長期で、更地にするかどうかも決められます。将来的に別の土地活用をしたくなったときにも、この方式にしておけば安心です。

自分で運営する方法もある

保育園での土地活用で、収入を最大限に増やしたいと考えるのであれば、自分で運営するという選択肢もあります。運営の継続やトラブルの対応などで、専門的な知識を求められますが、すべて自身の裁量で収入を伸ばす施策を打つことも可能です。

初めて保育園を経営する人はフランチャイズに入ったり、コンサルタントの力を借りたりしましょう。自力だけで始めるには、リスクが高すぎる可能性があります。認可保育園で補助金も利用すると、運営は続けやすいでしょう。

保育園を建設できる土地の条件

保育園はどんな土地でも建物を建てて、運営を始めることができるのでしょうか？自治体によって詳細は異なりますが、3つの条件が設けられています。自身の土地は保育園の運営に向いているのか、見ていきましょう。

安全な場所であること

保育園には幼い園児達が通園するため、特に安全な場所であることが求められます。近くに崖や海、川などがある土地は、適しているとはいえません。

また災害などの避難を想定して、土地が二方向以上道路に面していることも、要件に入る場合があります。一方向だけでは、万が一災害で出口がふさがってしまったときに、保育園から安全に逃げられなくなってしまうからです。

余裕のある広さであること

保育園に求められる広さは、預かる園児の数によって変わります。定員が60人以上の認可保育園の場合は、多くのケースで100坪以上の土地が必要で、建物部分の床面積でいうと130坪以上です。さらに園児の年齢によっても、1人当たりに必要な広さは変わってきます。

もし運営事業者が希望する土地より広い土地を所有しているなら、分割するという選択肢もあります。分割して残った部分で別の土地活用を行うと、収入をより増やせるでしょう。

周辺住民の理解があること

幼い子供がいる保育園では、騒音問題がつきまといます。子供の泣き声や遊ぶときの声は、昼間周辺で過ごしている住民にとっては騒音です。そのため広くて安全性が確保されている土地でも、保育園の新設は周辺住民に反対される可能性があります。

問題を大きくしないためには、計画段階で説明会などを開き理解を得られるようにしましょう。需要がある地域だからと楽観視せず、ルール作りをしながら対策すれば、反対していた人からも納得を得られる可能性があるでしょう。

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土地活用に保育園を選ぶ3つのメリット

数多くある土地活用の中で、保育園を運営することにはどんなメリットがあるのでしょうか？所有している土地が保育園に向いていたとしても、決断はメリットを確認してからにしましょう。

安定した収入が得られる

どんな土地活用でも、需要が少ないとライバルとの競争が激しくなります。しかし保育園なら、供給不足が社会問題になるほどで、地域には必要不可欠な施設のため、安定した収入が期待できるでしょう。

運営事業者から賃料を受け取る方法であれば、たとえ運営が厳しくなったとしても収入が減ることはありません。事業用定期借地方式で契約していると、数十年は安泰です。不労所得のため、老後の年金の足しにもなってくれるでしょう。

補助金制度が使える

通常、土地に建物を建てる場合は、金融機関から融資を受けて長期で返済していきます。金利の支払いもあるので、完済するまで利回りは低くなるでしょう。しかし認可保育園であれば、建設費や運営費の補助を受けられます。自己資金が少なくても、土地をすでに所有しているなら事業を始めやすいでしょう。

また自治体によっては、土地の固定資産税や都市計画税を免除してもらえます。東京都や大阪市などの都市部では、最長で5年免除してもらえるため、ランニングコストの節約も可能です。詳しい税金の制度については、土地がある最寄りの自治体のHPや窓口で確認しましょう。

社会貢献ができる

保育園の運営は収入が得られるだけでなく、社会貢献で精神的な充実も得られます。待機児童がいるということは、父親や母親の働き方が制限されるということです。保育園なら、幼稚園より子供を預かる時間が長いため、両親はフルタイムでも気兼ねなく働くことができるでしょう。

ほかにも社会貢献ができる土地活用としては、福祉や介護施設の経営もあります。しかしこれらは、保育園の運営より、広い土地が必要になったり、高額の費用がかかったりする可能性があります。土地の広さは100坪程度で補助金制度もあるため、保育園の運営のほうが始めやすいという点は、大きなメリットといえるでしょう。

土地活用に保育園を選ぶ3つのデメリット

メリットだけを見ていると、すぐに保育園の運営を始めたくなりますが、実はデメリットもあります。想定より収入を得るのに時間がかかったり、将来の転用で困ったりします。許容できるデメリットなのかをじっくりと考えていきましょう。

行政機関の条件が厳しく審査期間が長い

保育園は幼い子供を預かる施設のため、行政機関がさまざまな条件を課しています。特に税金から補助金が出る認可保育園の許可は下りにくく、申請しても必ず通るとは限りません。

また審査期間の長さも問題です。審査だけで1年半以上かかることもあり、土地の早期収益化を希望している人には向きません。運営事業者探しや、申請のための打ち合わせにも時間はかかります。待っている間も税金の支払いは続くので、覚悟しておきましょう。

園舎は別の事業に転用するのが難しい

リースバック方式や自分で保育園の運営を始めた場合は、赤字続きなどで閉園したら建物が残ってしまいます。そのまま他の事業者が利用してくれたらよいのですが、仕様が特殊なため他業種へ転用することは難しいでしょう。

しかし、このデメリットは事業用定期借地方式で運営と契約をすることで、回避しやすくなります。賃貸の期限切れのときに、更地での返却を条件に入れていれば、解体費用をかけずに次の事業者を探せます。

管理上の責任を問われると行政処分の対象になる

自分で保育園の運営を始めると、重い管理責任を抱えることになります。十分な従業員を確保して目を光らせていても、想定外の事故は起こりえます。また感染症は100％防ぐことは不可能で、集団感染が起きてしまうと、幼い子供は命の危機もありえるでしょう。

管理に問題があれば、行政から処分が下ります。短期間の休園だけならまだ良いのですが、悪い評判が広まると園児が集まらずに、廃園になってしまうかもしれません。運営事業者に任せていても、同様のことは起こってしまいます。リスクを下げるためには、運営事業者の見極めも重要です。

土地活用で保育園を建てたら収入はどのくらい？

土地活用は、誰しも収入が見込めるものを選びたいですよね。社会貢献ができても、赤字にしかならなければ続けられません。

• 土地を貸出す場合
• 自分で運営する場合

の2パターンで、どれだけ収入が得られるのかを見ていきましょう。

【土地を貸す場合】～固定資産税の約3倍が相場～

土地の借地料の決め方は複数ありますが、その中の一つに固定資産税や都市計画税を使った方法があります。公租公課倍率法と呼ばれ、借地料は支払う税金の3倍が相場です。

もし毎年30万円の税金を支払っているのであれば、90万円の借地料を受け取り、収入は60万円です。赤字になるリスクはない分、高額な収入は期待できません。リースバック方式であれば、さらに建物の賃料もかかります。

【自分で運営した場合】～保育料と補助金が収入～

自分で認可保育園を運営した場合は、収入はいくらになるのでしょうか？保育料に補助金が入るので、次のように計算できます。

保育料の平均は月額20,000円で、700万円程度入ります。ランニングコストには、人件費（収入の約73.4％）や消耗品などの経費（収入の約18.6％）などが含まれます。こう考えると補助金の額が大きいため、赤字経営にはなりにくいといえます。

保育料や補助金は簡単に増額できないため、収入を増やすためにはランニングコストの管理が重要です。しかし人件費のカットだけは、離職者の増加や管理不足につながるため、安易に行うと運営に悪影響が出てしまうでしょう。

土地活用で保育園を建設するための手順

実際に保育園を開園するためには、何から始めたらよいのでしょうか？スムーズに手続きができるように、ここでは認可保育園を例に手順を紹介します。知識を身につけ、以下の5つのステップを実行していきましょう。

1. 自治体に保育園を開設できる土地なのかを確認
2. 保育園での土地活用の申請をする
3. 自治体に保育園開設の申請をする
4. 審査後に許可が下りたら保育園建設開始と人材募集
5. 園児を募集して開園

自治体に保育園を開設できる土地なのかを確認

保育園が不足している多くの自治体では、公式のHP上で保育園建設のマッチング事業を行っています。そこの募集要項で、土地の広さや周囲の安全性などの条件を確認できます。自治体によっては地域まで指定しているところもあるため、詳細は電話などで問い合わせたほうがよいでしょう。

所有している土地が保育園の開設に向いていなければ、ファイナンシャルプランナーや金融機関に、別の活用方法を相談してみましょう。いくつか候補を絞って相談すると、具体的な収入の期待値を教えてくれるかもしれません。

保育園での土地活用の申請をする

土地が保育園向きであれば、自治体のマッチング事業などに申し込み、実績や専門知識のある業者と契約しましょう。運営を自分で行いたいのであれば、フランチャイズで契約先を探すこともひとつです。

ロイヤリティの負担は増えても、マニュアルやサポートを活用すれば失敗のリスクは下がります。

自治体に保育園開設の申請をする

契約した業者との話し合いで詳細を詰め、事業の計画書を作成して自治体に保育園開設を申請します。勤務体制や苦情の処理方法なども、提出書類に含まれます。

決めておくべきことが多いため、業者の要望を伝えて必要な書類を揃えてもらいましょう。

審査後に許可が下りたら保育園建設開始と人材募集

無事に自治体の審査で許可が下りたら、所有している土地に保育園の建設開始です。長期の悪天候や災害がなければ、建物は予定通りに建設されます。

運営を自分で行う場合は、完成するまでの間に人材の確保と研修も行います。給料などの待遇が悪いと、人材が集まらず研修どころではありません。地域の相場よりも、安い給料で募集をかけないようにしましょう。

園児を募集して開園

保育園の開園時期は学校と同様に、4月になるように調整されます。建設や研修と平行して、園児の募集もかけておきましょう。待機児童の多い地域では募集の殺到が予想されるため、選考方法も決めておきます。

すべての準備が整い、時期が来たらいよいよ開園です。運営を継続するためにも、質の高いサービスを提供しましょう。

まとめ

保育園の運営は、収入を得ながら社会貢献もできるすばらしい土地活用の1つです。しかし、建設できる土地には条件があり、運営に問題があると行政からの指導があります。専門的な知識を多く求められるため、いきなり自分の力だけで始めようとすることは避けたほうが無難です。

まずは土地がある地域の自治体で、保育園が建設できるかどうか相談に行きましょう。上手くいけば、建設や運営の事業者とマッチングまでしてくれ、開園まで不安なく手続きを進められるでしょう。

ぜひこの記事で紹介した内容を参考に、保育園での土地活用を慎重に検討してください。

※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/

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