住宅ローンを使う6つの注意点とは？銀行や金利を選ぶポイントを解説

「初めての住宅ローンで、何から調べればいいかわからない」と困っていませんか。住宅ローンは、家を購入する際に活用すべき便利なものですが、組み方によっては失敗する可能性もあります。また、住宅ローンを利用する際、金融機関にすべてを任せるのではなく、自身でもある程度知識をつけておかなければ、何が正しいかの判断も難しいでしょう。

そこでこのページでは、住宅ローンの金利の種類・特徴や注意ポイントなどをわかりやすく紹介します。また、金融機関の選び方や住宅ローンをお得に利用するコツなども取り上げますので、これから住宅ローンを検討している方はぜひ、不安なく手続きを進める第一歩としてこの記事をお役立てください！

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住宅ローンの金利の種類と特徴

住宅ローンの金利には、以下の3種類あります。

• 市場で返済総額がかわる変動金利型
• 完済まで一定の固定金利型
• 途中から金利が変動する固定金利期間選択型

ここでは、それぞれの詳細をまとめました。

市場で返済総額がかわる変動金利型

「変動金利型」は、市場に影響されて金利が変動する種類です。具体的には次のような特徴があります。

• 市場金利が上がると住宅ローン金利も上昇
• 市場金利が下がると住宅ローン金利も下落
• 通常、年2回金利が見直される
• 返済金額は5年ごとに見直される

返済額を見直すときに、返済額が増加しているケースもありますが、上限を設定している住宅ローンもあります。また、他の種類と比較すると金利は低い設定になっており、返済額の元金のパーセンテージが大きく、元金の減り方が早いことも特徴です。

完済まで一定の固定金利型

「固定金利型」は、「変動金利型」とは異なり、市場の金利が上下しても、ローン返済の金利は変わらない仕組みとなっています。この種類の住宅ローンを利用するメリットは以下の通りです。

• 返済額が変動せずに家計管理しやすい
• さらに返済計画も立てやすい

ただし、金利が下がっても、完済するまで同一の金利のまま返済し続けます。また、他の種類よりも金利が高く設定される傾向にあります。

途中から金利が変動する固定金利期間選択型

「固定金利期間選択型」は、最初に固定金利期間を選択し、期間終了後、変動金利に変更される、もしくは変動金利・固定金利どちらかを選べる住宅ローンです。固定金利期間は、2年や3年、10年などから選択可能で、期間が短いほど金利は低いです。

固定金利期間中であれば返済額を確定でき、期間終了後、金利が下落しているのであれば、変動金利を選んで返済額を減少できるでしょう。

6つの注意点を知ってから住宅ローンを使おう

住宅ローンを利用する際は、以下の注意点をおさえておきましょう。

• 金融機関の提案が正しい保証はない
• 金利の種類は将来を見越して選択する
• 住宅ローンを組むために費用がかかる
• ランニングコストを考えて返済額を決める
• 住宅ローンの審査は最後まで気を抜けない
• 団体信用生命保険はどこまで保障しているか

ローンの組み方で失敗したくない・初めて住宅ローンを利用する場合は特に留意しておきたいポイントです。一つずつ詳しく解説していきます。

金融機関の提案が正しい保証はない

住宅ローンを利用する際、専門家が相談に乗ってくれるとはいえ、金融機関が利用者目線で提案をしてくれる保証はありません。ローン商品にはさまざまな種類があり、適用される金利も人によって異なります。そのため、専門家の言われるがままにローンを組むのではなく、自身でもある程度知識を身につけ、判断できるようにしておきましょう。

不動産会社から金融機関を紹介されたとしても、それを断り、自分なりの組み方や別の金融機関を選んでも問題ありません。それだけで信頼関係が崩壊するとは考えにくいからです。不動産会社や金融機関によっては、ファイナンシャルプランナーの無料相談会を実施しているケースもあるので、参加することでローンの知識をより広げられるでしょう。

金利の種類は将来を見越して選択する

現在は、日銀による金融緩和策によって低金利が続いている状態ですが、今後どのような金利変動があるのか、長期的に予測することは専門家ですら困難です。かつてバブル崩壊と連動して一気に金利が変動したように、そのような不測の事態がまたいつ起こるかは誰にもわかりません。

今のところ低金利が続き、大幅に金利が下がることは予想できないため、「固定金利」を選ぶとよいでしょう。また、仮に大幅に金利が下がったとしても、「借り換え」という方法で対処できます。「借りる期間がそれなりに短い」「借りる金額が多くない」というケースであれば、金利が上昇してもそれほど影響がないため、変動金利もおすすめです。

住宅ローンを組むために費用がかかる

住宅ローンを利用する際には、以下のような費用が発生します。

費用の種類によっては、金利に上乗せされている場合もあり、その場合は別途支払う必要はありませんが、こうした諸費用がかかることも認識しておきましょう。

ランニングコストを考えて返済額を決める

住宅を購入すると、固定資産税やメンテナンスに必要な修繕費などがかかります。マンションであれば管理費や駐車場代、駐輪場代なども必要になるでしょう。また床暖房など建物自体の設備によっては光熱費が上がる場合もあります。こうしたランニングコストを考えて住宅ローンの返済額を決めておかないと、生活が苦しくなる可能性があるでしょう。

住宅ローンの審査は最後まで気を抜けない

住宅ローンを利用するには、金融機関による「事前審査」と「本審査」という2種類の審査を通過する必要があります。

事前審査では、住宅ローンを借りる基準を満たしているのかどうかチェックします。本審査になると、提出資料も多くなり、さらに細かく調べられます。その際、不利になりそうな要素は、以下の通りです。

• クレジットカードの返済を滞った経歴があるなど、個人信用情報の記録
• 提出した書類に不備がある　など

審査に通るためには、分割払いしている奨学金やケータイ電話料金などを返済したり、不要なクレジットカードを解約したりするなど借入金額を洗い出し、個人信用情報に悪影響となる記録を残さないようにしましょう。

団体信用生命保険はどこまで保障しているか

前の項目で紹介した団体信用生命保険は、どの金融機関も同じ保障内容になっているわけではありません。金融機関ごとに別の保障内容を設定しているため、その内容をチェックすることも重要です。また、以下のような特約も、金融機関によって異なります。

• 八大疾病保障がセットになっている
• ガンになったときに「ローン残高半額」の特約を無料で付けられる
• 働けなくなったときにローン残高がゼロになる

対象としている病気はなにか、どんな特約があるのかを確認することで、自分に合った団体信用生命保険を提供している金融機関を見つけられるでしょう。

※団体信用生命保険（団信）…ローンの契約者が死亡した場合や重度障害などにより返済ができなくなった場合に、ローンの残債を保障してくれる生命保険のこと。

住宅ローンを組む金融機関の選び方

住宅ローンを組む金融機関の選び方は、以下の通りです。

• トータルでかかるコストが安い金融機関
• 相談をしてみて信用できるか
• 金融機関の利用のしやすさ

こうした選び方を知り、自分に合った金融機関を見つけましょう。

トータルでかかるコストが安い金融機関

金融機関を選ぶ際は、想定している返済期間で金利や諸費用を考慮して、安くなるところがおすすめです。「変動金利◯%」という表面金利だけはなく、諸費用込みの「総支払額」や「実質金利」をチェックして、金融機関を比較検討しましょう。

また、金融機関によっては、いつもの返済とは別にローンの一部を返済する「繰り上げ返済」の手数料が無料になるケースもあります。「繰り上げ返済」は、資金に余裕が生まれて、元金部分の利息の支払いを減らしたい場合におすすめです。その手数料が無料であれば、無駄な出費を避けられるため、住宅ローンにどのようなサービスがあるのかも、あわせて確認しておきましょう。

相談をしてみて信用できるか

まず、金融機関の担当者が、住宅ローン利用希望者の知識や状況をきちんと把握し、利用者の要望に寄り添った説明をしてくれるかどうかをしっかり見ておきましょう。住宅ローンの仕組みは、簡単ではありません。初めて住宅ローンを利用する場合、分からない部分が多いものです。利用者の理解度をふまえて、専門的なことでもわかりやすく教えてくれるかという点は、信頼できる担当者かどうかを見抜くための良い材料となります。

責任感のない担当者を選んだせいで、万一トラブルが起こったとき、丁寧に対応してもらえず問題が更に悪化してしまったり、不明点があやふやなままローンを組んでしまい、結果的に損をしてしまう可能性も考えられるでしょう。できるだけ複数の金融機関を比較し、説明された内容だけではなく、担当者の対応力などもしっかりチェックしておきましょう。

金融機関の利用のしやすさ

金融機関の担当者に対面で相談したい場合は、店舗の立地を優先しましょう。全国に支店があるメガバンクであれば、あらゆる場所に支店があるため、訪問しやすいです。また昨今では、次のような新しい形態の金融機関も増加しています。

• インターネットで住宅ローンを契約し完結できる
• オンラインチャットで相談に対応し、疑問点をスムーズに解決できる
• 店舗をショッピングモール内などに構えているため、日祝でも相談可能

インターネットで住宅ローンを契約できる金融機関であれば、書類が提出しやすく、ペーパーレスのため、審査にかかる日数も少ない傾向にあります。金融機関の立地のみならず、どのようなサービスを提供しているのかも、併せてチェックすることが重要です。

最適な住宅ローンを選ぶなら一括比較サイトを活用

最適な住宅ローンを選ぶ際には、金利、諸費用、保障内容、総支払額などを複合的に比較して決めることが大切ですが、審査申込みは記載する内容も多く面倒で、比較をあまりせずに決めてしまう人は多いでしょう。 しかし、住宅ローンの金額は決して安いものではありません。条件の悪いプランでローンを組んでしまうと、大きな不利益となっていまいます。 そこでおすすめなのが、複数の住宅ローン商品をまとめて比較し、自分に合ったプランをスムーズに見つけられる住宅ローン一括比較サイトです。現在の住宅ローンを見直したい、住宅ローンのプロに相談したいという人はぜひ検討してみてください。

住宅ローン一括比較サイトのメリット・デメリット

メリット	デメリット
複数の条件から最適な住宅ローンを選べる 時間を大きく節約できる 専門家による無料相談などが受けれる場合もある 知らなかった住宅ローンにも申し込める	全ての金融機関に対応しているわけではない 無理な条件で申し込み、審査落ちになる可能性も

おすすめの住宅ローン一括比較サイトは「モゲチェック」

※画像出典元：モゲチェック公式サイト

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モゲチェックの特徴

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住宅ローンをお得に使うポイント

住宅ローンをできるだけお得に利用したい場合は、以下のポイントをおさえておきましょう。

• 頭金を確保してから住宅ローンを使う
• 借り換えをして支払い額を節約する
• 適用できる節税制度を探す
• 夫婦の共有名義なら借入金を増やせる

それぞれの詳細を解説しますので、「せっかく利用するのだから損をしたくない」「不景気の世の中だから、できるだけ金銭面で得をしたい」という人は、ぜひお役立てください。

頭金を確保してから住宅ローンを使う

住宅を購入する際、住宅ローンだけに頼らず、頭金を確保しておくことでお得に住宅ローンを契約できる可能性があります。なぜなら、不動産価格に対する住宅ローン借入額の占めるパーセンテージの「融資率」を下げられ、それによって低い金利を選択できる商品があるからです。低金利になれば、おのずと毎月の返済額は減ります。メリットを実感できる頭金を確保する方法は、以下の通りです。

• 貯蓄額などを改めてチェックし、増やせないか計算する
• 頭金を準備できるまで、購入する時期を見直す
• 親からの援助を求める

借り換えをして支払い額を節約する

住宅ローンの借り換えによって、支払いの総額を減らせる可能性もあります。ただし、借り換えで金利を下げられる場合のみです。また、借り換えによって得する金利差は1％以上と認識しておきましょう。1％以下の金利の違いでは、それほどメリットがないかもしれません。

さらに借り換えには、費用がかかることを考慮して実行する必要があります。なぜなら、保証料や事務手数料を新たに支払うことが一般的だからです。こうした諸費用を考慮した場合、ローンの残年数が10年以上、ローン残高が1,000万円以上であれば、借り換えによって得する可能性があるでしょう。ただ、借り換える場合でも審査があるため、返済の滞納などの事実があれば、審査に通らないことも認識しておいてください。

適用できる節税制度を探す

税金の控除を受けたい場合は、住宅ローン控除とふるさと納税を活用しましょう。それぞれの節税制度の特徴は、次の通りです。

こうした住宅ローン控除とふるさと納税は、併用可能です。ふるさと納税の確定申告なしで控除が受けられる「ワンストップ特例制度」を使った場合、ふるさと納税の控除が全額住民税から控除され、住宅ローン控除は、原則所得税から還付されるため、併用による影響はないでしょう。

尚、「ワンストップ特例制度」を利用するための条件は、以下の通りです。

• 年収2,000万円未満
• 確定申告の必要がない給与所得者
• 寄付した自治体が5つ以内である

この条件に該当しない場合、確定申告を行って控除を受けましょう。

夫婦の共有名義なら借入金を増やせる

夫婦がそれぞれ住宅ローンを契約し、それぞれの借入に対して支払い義務を負う「夫婦ペアローン」という商品を選ぶことでも得する可能性があります。なぜなら、事務手数料が2人分かかるというデメリットはあるものの、以下のようなメリットもあるからです。

• 1人では不足するローン借入額を増やせる
• 住宅ローン控除を2人分受けられる
• 借入分の名義もそれぞれ取れる

多くの金融機関ではこのローンを扱っているため、契約を検討したい場合は、担当者に商品の詳細を確認しておきましょう。

まとめ

住宅ローンにはいくつか種類があり、それぞれ金利が異なります。そして住宅ローンを利用する際は、金融機関の提案がすべて正しいという保証はないことや、ランニングコストを考えて返済額を決めることを意識しておきましょう。

また、住宅ローンを組む金融機関を選ぶ際は、信用できる担当者かどうかをしっかりと見極めることが大切です。ぜひこの記事を参考に、お得に賢く住宅ローンの利用を検討してみてください。

※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf

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