「親子リレーローン」という制度についてご存知でしょうか？これはローンの返済を親から子に引き継ぐ方法のことをいいます。この耳慣れない制度について具体的なメリットや注意点についてあまり知らないという人は多いはずです。
そこで本記事では、親子リレーローンの概要とメリット、利用にあたってのポイントについて詳しく解説します。マイホームの購入を親子で考えている人は、ぜひ参考にしてください。
親子リレーローンとは
まず、親子リレーローンの概要について以下で解説していきます。
1つの住宅ローンを親子二世代に渡り返済すること
冒頭で説明したように、親子リレーローンとは1つの住宅ローンを親から子に引き継いで返済する方法です。親から子にリレーのようにローン債務が継承されるので、1世代のみで利用するよりも借りやすい傾向があります。新築購入時はもちろん、住宅のリフォームや住み替え、借り換えでも利用できるのが特徴です。
さまざまな金融機関が親子リレーローンを提供しており、その名称も異なります。住宅金融支援機構が提供しているフラット35では親子リレー返済と呼んでいたり、単純に親子リレーや親子リレー住宅ローンと呼称している銀行もあります。
親子ペアローンとの違い
親子リレーローンと似ている借り入れ方法に親子ペアローンがあります。名前が似ているため少しややこしいですが、両者はまったく違うローン形態です。主に次のような違いがあります。
| 内容 | 親子リレーローン | 親子ペアローン |
| 住宅ローン契約数 | 1本 | 2本 |
| 返済にかかる時期 | 親から子に引き継ぐ | 親子で同時に返済する |
| 団体信用生命保険加入 | 子供のみが加入する（※親のみの場合もあり） | 親子で同時に加入する |
| 住宅ローン控除 | 親子ともに控除適用 | 親子ともに控除適用 |
もっとも大きな違はローンの契約数です。親子リレーローンは、はじめに親が返済して後に子供に債務が引き継がれるので、ローン契約は1本のみです。親子ペアローンは親子で別々のローンを組むことになるので契約数は2本となります。
親子ペアローンは親族で2つの住宅ローンを組むのが特徴で、これによって金融機関との単独契約では難しい場合でも融資を受けられる可能性があります。ただし、親子ともにある程度のローン返済能力が必要です。
一方、親子リレーローンは将来的に親が返済能力がなくなる可能性がある場合に利用されることが多いです。あるいは、親子のどちらかだけでは住宅ローンの審査に通らない場合や、親が子供の住宅購入を助けたい場合に利用されます。詳しくは後述します。
親子リレーローン利用の対象
親子リレーローンの利用が向いているのは、次のようなケースです。
- 親が高齢で返済期間が短い場合
- 親と子の片方の収入のみでは住宅ローンが組めない場合
- 親が子供の住宅購入を支援したい場合
- 二世帯住宅の場合
- 将来親子で同居を検討している場合
住宅を購入する場合、親が高齢で働けなくなる可能性がある場合や、一世代だけでは住宅ローン審査に通らないケースが多くあります。そこで親子リレーローンを利用することにより、親子二世代の収入がまとめて審査の対象となるため、ローンを利用できる可能性が高くなります。
また、親が子供の住宅ローン返済を手伝いたい場合や、逆に将来的に返済能力がなくなる親に代わって、子供が住宅購入を手助けしたい場合なども親子リレーローンは有効です。
親子リレーローンの審査・申込内容
続いて、親子リレーローンの審査や申込内容について解説します。押さえるべきポイントは主に次のとおりです。
- 返済期間は親子で最長35年
- 利用できるのは直系親族か配偶者のみ
- 親子の同居の有無は金融機関により異なる
- 「団体信用生命保険」の加入が必要
- その他の審査条件は通常の住宅ローンと同じ
それぞれを詳しく解説していきます。
原則として返済期間は親子で最長35年
親子リレーローンも、一般的な住宅ローン同様に原則として最大借り入れ年数は35年となっています。あくまでも親と子を合わせて35年の借り入れ期間となるため注意しておきましょう。
一世代のみで住宅ローンを利用する場合、たとえば親が60歳だった場合、を組める期間は最長20年です。多くの金融機関では、ローンの完済条件が満80歳までとされているからです。ですが、親子リレーローンならば、親が80歳を過ぎても子供にローンが引き継がれるため、最長の35年のローンを組むことが可能です。
原則利用できるのは直系親族か配偶者のみ
親子リレーローンを利用できるのは、原則として直系の親族か配偶者に限られます。借入者同士の関係性が強いかどうかで判断されるのが基本です。
親子の同居の有無は金融機関により異なる
金融機関によっては現在一緒に住んでいたり、将来的に同居を検討している親子に限り契約しているケースもあります。同居についての要件は金融機関の商品ごとに確認が必要となります。
審査基準が易しいという面で人気のある住宅金融支援機構のフラット35（買取型）の親子リレーの場合、申込者が居住用の住宅を購入するために利用する場合は、同居の条件はありません。
原則「団体信用生命保険」の加入が必要
親子リレーローンの利用にあたっては、原則として団体信用生命保険（団信）に加入する必要があります。団体信用生命保険とは、ローンの契約者が完済前に死亡、あるいは高度な障害などで返済が不可能になった場合に、保険金で住宅ローンを完済できる生命保険のことです。
ローンを利用して住宅を購入した人が不測の事態で返済困難になってしまった場合に、保険会社が代わりに金融機関にローンの返済を行ってくれます。金融機関としても債権が回収不能になるリスクを回避できるため、親子リレーローンに限らずローンの契約時に加入が義務付けられていることが多いです。
親か子のどちらかが加入する場合が多い
金融機関によって規約の違いはありますが、リレーローンの場合も団体信用生命保険には親、または子のどちらかが加入することがほとんどです。逆に言えば、親子のどちらかしか加入できないケースが多いので、事前に規約を確認しておきましょう。
なお、ほとんどの金融機関では親子リレーローンを組む際に保険に加入できるのは子供の方になっていますが、フラット35の場合は親のみが加入できることになっています。
保障期間は満80歳の誕生日月の月末まで
団体信用生命保険に親が加入する場合、保障期間である満80歳の誕生日月の月末を過ぎた場合は、70歳未満の子供が加入するなどの対応が必要になります。
上述したように、基本的に保険は子供が加入するケースが多いですが、住宅金融支援機構のフラット35を利用する場合、親が加入することも可能です。親の年齢によっては子供の再加入が必要になることを覚えておきましょう。
その他の審査条件は通常の住宅ローンと同じ
親子リレーローンの審査や申込内容について説明してきましたが、基本的にローンの審査条件は通常の住宅ローンと同じです。
1人でローン審査を受けるよりも、親子の年収が合算されたり、借入期間も伸びたりする傾向にありますが、原則として審査項目は一般的なローンと変わりません。したがって、親子ともに収入が安定していることがローン審査を通過するために必要となります。
特に子供の方は将来的にローンを返済していくことになるため、審査の主眼に置かれることが多いようです。具体的には、通常のローンと同様に次の項目が審査基準となります。
- 勤務先の会社規模・業績
- 年収
- 雇用形態
- 自己資金率
- 余剰資金
- 信用情報
サラリーマンとして企業に勤めているのか、それとも自営業者や会社経営者なのかなど、雇用形態によって審査基準は変わります。前者の場合は年収や役職、後者の場合は事業の業績が主に関わってきます。自ら事業を営んでいる場合は決算書や源泉徴収票の提出を求められることがほとんどです。
また、どんな人でも信用情報は必ず調査されます。これまでの借入歴や返済状況、クレジットカードの利用履歴などをもとに、ローンの返済が確実にできるか金融機関が詳細にチェックします。
住宅ローンの他にも借入の返済を滞納した経歴があったり、クレジットカードの引き落としの遅延などがある場合は信用情報に記録が残っており、金融機関の審査に通ることが難しくなります。記録が信用情報から消滅するまでには5年の期間が必要です。過去にそのような経歴がないか今一度確認しておきましょう。
親子リレーローンを利用するメリット
次に、親子リレーローンを利用するメリットについて紹介していきます。
- 単独よりも融資額が増える
- 親が高齢でも住宅ローンを組みやすい
- 月々の支払いが安くなる可能性がある
- 住宅ローン控除を親子それぞれ受けられる
一つずつ詳しく見ていきましょう。
単独よりも融資額が増える
すでに説明したように、リレーローンは親子の収入を合算して融資金額が判断されるので、単独で借り入れるよりも融資額が増えるのがメリットです。単純に借り入れるお金が増えるため、よりハイグレードな住宅の購入も視野に入れることができるでしょう。特に二世帯住宅を購入する際にはおすすめです。
親が高齢でも住宅ローンを組みやすい
通常の住宅ローンは完済時の年齢が80歳までと決められており、高齢になればなるほど借りづらくなってしまいます。一方、親子リレーローンならば、子供の年齢をもとに返済期間を決めることができるため、親が高齢でも最長35年の住宅ローンが組める可能性が出てきます。
月々の支払いが安くなる可能性がある
親と子供の二世代でローンを利用するため、返済にかかる期間が通常の住宅ローンよりも長く設定できる可能性があります。返済期間が長くなれば利息は多くなるものの、それだけ月々の返済額を抑えられる点をメリットとしてあげることができます。1人では月々の返済が難しくても、親子でリレーローンを組むことで安定して返済できるという点では十分検討する価値はあるでしょう。
住宅ローン控除を親子それぞれ受けられる
税金面で考えたとき、住宅ローン控除を親子それぞれが受けられるのも大きなメリットです。住宅ローン控除の概要を含めて、以下で詳しく説明します。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは正式には住宅借入金等特別控除といい、ローンの借りはじめから10年間、所得税の還付が受けられる制度です。具体的には年末時点での住宅ローン残高の1%が戻ってきます。
たとえば、2,000万円の住宅をローンで購入した場合、その年の年末には確定申告で20万円が返ってくることになります。1年後にローンを100万円返済したとすると、2年目には19万円の還付が可能です。
住宅ローン控除を受けるには2014年1月1日から2021年の12月31日までに居住用の住宅（マイホーム）を新築・増改築したり、建売住宅を購入する必要がありますが、2010年の消費税引き上げに伴って期間が延長されました。現在は消費税10％のもとで住宅を取得した人は控除期間が3年間延長されています。
支払いが始まっていない子供も控除を受けられる
親子リレーローンは親から返済がはじまり、子供の返済は親から引き継ぐことになりますが、返済が始まっていない子供の方も住宅ローン控除が受けられるのが特徴です。住宅ローン控除はローン残高に対して適用されるため、たとえ支払いが始まっていなくても控除が受けられます。
親子リレーローンを利用する際の注意点
これまで説明してきたように、親子リレーローンはさまざまなメリットがありますが、利用にあたっては次のような注意点もあります。
- 新たに住宅ローンを組むことはできない
- 親子どちらかが死亡した場合、返済額が増える可能性がある
- 持分で登記しないと「みなし贈与」と判断される可能性がある
- 住宅の持分の部分は相続税が発生する
- 兄弟姉妹がいる場合は相続時に揉める可能性がある
各項目について具体的に解説していきます。
新たに住宅ローンを組むことはできない
親子リレーローンの申込者である親と子は連帯債務者となるため、たとえ親の方がローンの返済中であっても、子供も同じ返済義務を負うとみなされます。したがって、新しく別の住宅ローンを組むことができない可能性があるため注意が必要です。
将来的に別の地域に家を建てる可能性がないか、転勤などで別の地域に行く可能性はないかなど、先を見通してさまざまなリスクを想定しておきましょう。場合によっては、親子で別々にローンを組んだ方がよい場合もあるかもしれません。
親子どちらかが死亡した場合、一方に返済の負担がかかる可能性がある
上述したように、親子リレーローンの利用にあたっては、団体信用生命保険に親か子のどちらかが加入しなくてはいけません。ただ、万一保険に加入していない方が死亡した場合、残った方が残債を引き継ぐため返済額の負担が増える可能性があります。
ほとんどの場合、保険には子供が加入することになるので、加入していない親が死亡した場合は子供が残りのローンを返済しなければなりません。特に親が高齢の場合、突然すべての債務を引き受けることになる恐れもありますので注意しましょう。
持分で登記しないと「みなし贈与」と判断される可能性がある
親子リレーローンは、ローンの比率に合わせて親子の持分をそれぞれ登記しなければいけません。たとえば4,000万円のローン借入額に対して、親が3,000万円で子供が1,000万円の負担割合だったとすると、親は3/4、子供は1/4の不動産登記が必要となります。
親によっては、最初の段階で子供名義で登記することを考える場合もあるようですが、親名義の不動産を子供に贈与したとみなされる可能性があるので注意してください。いわゆるみなし贈与として扱われてしまうケースです。
親から子供への贈与とみなされると、不動産の金額（持分）にしたがって贈与税を納付しなければなりません。みなし贈与として扱われた場合に、贈与税がどの程度かかるのかも知っておきましょう。
贈与税の対象は平成27年から一般贈与財産と特例贈与財産に分けられ、それぞれ該当する方の税率を課税価格に当てはめて算出されます。
一般贈与財産の場合
親から未成年の子供への贈与や夫婦・兄弟間の贈与の場合に次の税率が適用されます。
基礎控除後の課税価格 税率 控除額 200万円以下 10% – 300万円以下 15％ 10万円 400万円以下 20% 25万円 600万円以下 30% 65万円 1,000万円以下 40％ 125万円 1,500万円以下 45％ 175万円 3,000万円以下 50％ 250万円 3,000万円超 55％ 400万円 引用：国税庁「贈与税の計算と税率（暦年課税）」
特例贈与財産の場合
父母や祖父母などの直系尊属から20歳以上の子供・孫に贈与があった場合は、次の税率が適用されます。
基礎控除後の課税価格 税率 控除額 200万円以下 10% – 400万円以下 15％ 10万円 600万円以下 20% 30万円 1,000万円以下 30％ 90万円 1,500万円以下 40％ 190万円 3,000万円以下 45％ 265万円 4,500万円以下 50％ 415万円 4,500万円超 55％ 640万円 引用：国税庁「贈与税の計算と税率（暦年課税）」
親子リレーローンの場合、親と20歳以上の子供がローンを組むケースが多いはずです。したがって、ここでは特例贈与財産の税率を使って、具体的に贈与税がどれぐらいかかるのかを計算してみましょう。
贈与税の計算式は以下の通りです。
たとえば、1,000万円が子供への贈与とみなされた場合、まずはそこから基礎控除額110万円を引いた890万円が課税価格となります。そこに、特例贈与財産1,000万円以下の場合の税率30％を掛けて控除額を引くと
となり、177万円もの贈与税がかかることがわかります。
このように、みなし贈与として扱われた場合、高額な贈与税を納付する必要が出てくるので十分に注意しましょう。不明な点がある場合は、事前に税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
住宅の持分の部分は相続税が発生する
親子リレーローンを使って購入した住宅を親と子供の共同名義にしている場合、親の死亡後に親の保有分が相続税の対象となります。これは親子リレーローンに限った話ではなく、基本的に財産の共有者が死亡した場合、残った方が死亡した共有者の持分を相続することになるので、相続税を納付しなければなりません。
自分より先に亡くなる可能性の高い親の持分次第では、高額な相続税がかかる可能性があるので注意してください。
兄弟姉妹がいる場合は相続時に揉める可能性がある
上述のように、親子リレーローンは自宅の名義が親子2人になっているため、税制上は親の名義分は相続財産の対象となります。そのため、親が死亡した場合に兄弟姉妹と財産分与で揉めてしまうかもしれません。
兄弟がいない場合は問題ありませんが、兄弟姉妹が複数いる場合には相続財産に差が生まれやすいため、親族間でトラブルになるケースは決して少ないのが実態です。親子リレーローンを組む際には、どの財産を誰がどのぐらい相続するのかを事前によく話し合っておくことをおすすめします。
親子リレーローンの返済に困った際の解決法
親子リレーローンは親と子の2人で1つのローンの返済をするため、単独でローンを組むよりも返済に困るリスクは小さいといえます。しかし、何らかの事情でローンの返済に困ってしまう可能性はゼロではないでしょう。
最後に、リレーローンの返済が難しくなってしまった場合の対処法について紹介しておきます。
返済条件を変更してもらう
ローンの返済が困難になった場合には、まず融資を受けている金融機関に相談して返済期間やスケジュールの変更など、返済条件の変更ができないか交渉してみましょう。金融機関側としても、返済が困難な相手に対して何のアドバイスもせずに物件を競売にかけたとしても、融資金をすべて回収できるとは言い切れないため、そのリスクを避けるためにも、多少条件を変更しても返済を可能にするための提案をしてくれる可能性はあります。
なお、住宅ローンに関する悩みの解決方法については、以下の記事でも解説しています。こちらも参考にしてください。
任意売却を検討する
どうしてもローンが返済できない場合、自宅を売却して返済に充てる必要が出てきます。もし残債以上の金額で自宅を売却できればローンの完済が可能になるでしょう。
ただし、ローンの返済を滞納し続けると、金融機関は最終的に裁判所を通して物件を強制的に競売にかけてしまいます。競売では市場価格の6～7割程度の価格でしか売却できませんので、その前に任意売却することをおすすめします。
任意売却とは、ローンの債権者である金融機関の同意を得て住宅を売却することをいいます。住宅ローンが残っている場合でも、金融機関が同意すれば物件を売却してローンの返済に充てることが可能です。
競売とは違って市場価格で売れるため、住宅ローンの残債を返済できる可能性が高くなります。明け渡しの時期も自分で決められるのに加え、残債を分割で返済できるケースもあるので、競売にかけられる前に任意売却を検討しましょう。
任意売却について詳しくは、以下の記事で解説していますので、参考にしてみてください。
まとめ
本記事では、親子リレーローンの概要やメリット、利用する際の注意点について解説しました。親子の収入を合わせて融資金額が判断されるため、一人で住宅ローンを借りるよりも融資額が増えるのが親子リレーローンのメリットです。また、親が高齢でもローンが組みやすく、月々の支払額を抑えられることもあるでしょう。更に、親子ともに住宅ローン控除を受けられるので税制面でも有利になります。
ただし、持分で登記しておかなければみなし贈与と判断されて高額な贈与税を納付しなければならない可能性があるため注意しましょう。相続の際に親族同士で揉める人も少なくありません。本記事を参考に、親子リレーローンは家族でよく話し合って決めることをおすすめします。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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