不動産売却では、不動産業者へ仲介依頼をして売却することが一般的ですが、できれば一社だけでなく複数社へ依頼をして、より良い条件で売却をしたいところです。
そもそも複数の不動産会社に依頼をすることは可能なのでしょうか？
結論から言えば、不動産会社との契約の種類によっては複数社に売却の依頼をすることは可能です。ただし、複数社への依頼には一定のリスクも存在するため、依頼前にきちんと理解しておく必要があります。
この記事では、複数社に依頼する場合と一社のみに依頼する場合のメリット・デメリットをそれぞれ解説していきます。また、売却成功のコツについても解説しますので、ぜひ参考にしてください。
複数社に売却依頼ができる契約の種類とは？
不動産会社に不動産の売却を依頼する際には、媒介契約を結ぶ必要があります。この契約の種類によって、複数社に依頼が可能かどうかが決まります。
媒介契約の種類は一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあり、そのうち複数社への依頼ができるのは一般媒介契約のみです。
| 媒介契約の種類 | 複数社への依頼ができるかどうか |
| 一般媒介契約 | 可能 |
| 専任媒介契約 | 不可 |
| 専属専任媒介契約 | 不可 |
以下で、それぞれの契約の特徴を見ていきましょう。
一般媒介契約＝複数社への依頼ができる
【一般媒介契約の特徴】
- 複数の不動産会社と契約が可能
- 自分で買主を見つけて売買契約を結べる
- 契約期間はなし
- レインズマーケットインフォメーション（以下、レインズ）への登録義務がない
- 売主への業務報告義務がない
注）国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している不動産流通標準情報システム
一般媒介契約は、依頼者にとって縛りが少なく自由度の高い媒介契約で、複数の不動産会社と結ぶことが可能です。複数の企業を契約することで、より条件の良い価格で販売するチャンスがあります。
また、一般契約では自分自身で買主を見つけて売買契約を結ぶこともできます。自分で見つけることができた場合は、仲介を受けていないため不動産会社へ仲介手数料を支払う必要がありません。
ただし、一般媒介契約の場合はレインズへの登録義務がないため、自身の物件の情報を全国に広めにくくなります。また、売主への業務報告義務がないため、販売状況が把握しづらいという一面もあります。
一般媒介契約について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
専任媒介契約＝複数社への依頼はできない
【専任媒介契約の特徴】
- 一社との契約しかできない
- 自分で買主を見つけて売買契約を結べる
- 契約期間は3ヶ月以内
- レインズへの登録義務がある
- 2週間に1回以上は売主へ業務報告がある
専任媒介契約の場合は、複数社への仲介依頼はできず、一社のみと契約を結びます。
一般媒介契約と同様に、不動産会社経由で買主を探すか、もしくは自身で買主を見つける方法で売却することができます。自分で見つけることができた場合は、手数料支払いの義務はありません。
専任媒介契約の場合、契約期間は最大で3ヶ月と決められているため、不動産会社は期間内に買い手を見つけるように努力してくれます。また、レインズへの登録や、2週間に1回以上は売主へ販売状況を報告する義務があるため、状況を把握しやすいのが特徴です。
専任媒介契約について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
専属専任媒介契約＝複数社への依頼はできない
【専属専任媒介契約の特徴】
- 一社との契約しかできない
- 自分で買主を見つけることはできない
- 契約期間は3ヶ月以内
- レインズへの登録義務がある
- 1週間に1回以上は売主へ業務報告がある
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に契約を締結した業者以外との取引を行うことはできません。また、自分自身で買主を見つけることも基本的にできない点が、専任媒介契約との違いです。仮に見つけられた場合も、不動産会社の仲介を通すことになるため、仲介手数料を業者へ支払う必要があります。
また、専任媒介契約と同じく、契約期間は最大で3ヶ月と決められているため、熱心に買い手を探してくれます。レインズへの登録も必須で、1週間に1回以上は売主への販売状況の報告義務があるなど、最も手厚いサポートが受けられるのが特徴です。
専属専任媒介契約について、更に詳しく知りたい方は、以下の記事もおすすめです。
専属・専任媒介契約から一般媒介契約に変更すれば複数社に依頼できる
専任媒介契約や専属専任媒介契約をすでに結んでいる場合は、3ヶ月の契約終了後に一般媒介契約へ変更することで他社とも取引ができるようになります。
他社でも媒介契約を結びたい場合はもちろん、一般媒介契約で全て契約することになります。専任媒介契約を結びながら他社との媒介契約を結んでいることが分かると後々トラブルの元となるので、必ず契約期間が終了してから一般媒介契約を結ぶようにしましょう。
複数社に依頼するメリット・デメリット
ここまで不動産会社に仲介依頼する際の媒介契約の種類について解説してきました。
複数社との媒介契約が可能なのは「一般媒介契約」のみですが、ここで改めて複数社に依頼するメリット・デメリットにはどんなものがあるのか解説していきます。
デメリットについても必ず目を通して、自分にあった媒介契約を選ぶようにしましょう。
複数社に依頼するメリット
複数社に売却を依頼するメリットは、おもに次の3つが挙げられます。
- 複数の不動産会社が競ってくれる可能性がある
- 近所に売却を知られずに済む
- 両手取引による囲い込みを防げる
それぞれについて、以下で詳しく見ていきましょう。
複数の不動産会社が競ってくれる可能性がある
以下の条件にあてはまる人気の物件であれば、一般媒介契約を選んだほうが高く売れる可能性があります。
- 立地条件が良い
- 物件に魅力がある
このような価値の高い物件は、広告費を抑えても売れる可能性が高いため、各社が率先して売りに出してくれます。また、複数の業者への依頼であれば売却額を比較して、より良い条件の業者と売買契約を結ぶことで高値で売却することが可能になります。
近所に売却することを知られずに済む
この一般媒介契約の場合は、他2つの契約とは異なり、レインズへの登録義務はありません。
レインズでは公な情報として、過去に取引した内容や売出価格などが公開される仕組みになっています。一般媒介契約はこのシステムへ登録する義務がないため、周囲や近所へ売却することが知られずに済む点がメリットと言えます。
両手取引による囲い込みを防げる
専任媒介契約の場合、一社でのみの契約になるため、仲介費を売主と買主の双方から取得しようとする両手取引をして、物件を囲い込み、物件情報を隠して利益を得ようとする悪徳業者と契約してしまう可能性もあります。
しかし、一般媒介契約の場合は複数社へ売却依頼をすることで、業者がそれぞれの広告で宣伝するため物件情報が隠されるような囲い込みをされるリスクも抑えることができます。
複数社に依頼するデメリット
続いて、複数社への売却依頼をする際のデメリットを解説していきます。以下のようなリスクがあることも知ったうえで慎重に利用を検討しましょう。
- 不動産会社のモチベーションが低下しやすい
- 買い手が見つかるまで時間がかかりやすい
それぞれについて、以下で詳しく解説していきます。
不動産会社のモチベーションが低下しやすい
不動産会社は、売買の契約を取り付けて初めて仲介手数料という報酬を得ることができます。
複数社と一般媒介契約を結んでいる場合、不動産会社の担当者が買い手を見つけるために努力をしても、他の不動産会社で契約がまとまったなら1円の報酬も得られません。そのため、不動産会社の営業担当者は多くの不動産会社と契約している売主に対しては、積極的に売却活動をしない傾向にあります。
買い手が見つかるまで時間がかかりやすい
一般媒介契約には、先にも触れた通り、レインズへの登録義務が宅建業法で定められていません。レインズに不動産情報が掲載されないことで、他の契約と比べて買い手が見つかる可能性が低くなります。
多くの不動産会社が、仲介手数料を望めないと思われる物件に対してはシビアな傾向にあり、他社で契約される恐れのある一般媒介契約に対して、「うちがレインズに登録しても他社で売却されれば登録の意味が無い」と判断されがちです。
そのため、レインズの掲載を希望する場合は粘り強く登録のお願いをする必要があります。
一社のみに依頼するメリット・デメリット
ここまで、一般媒介契約で複数社に依頼するメリット・デメリットについて解説してきました。
反対に、専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んで一社のみに依頼するメリット・デメリットはどのようなものがあるのでしょうか。
一社のみに依頼するメリット
専任媒介契約・専属専任媒介契約を一社のみと結ぶメリットには、主に以下の3つがあります。
- 積極的な売却活動をしてくれる
- 不動産会社とのやりとりが簡単
- 早く売却できる可能性がある
それぞれについて詳しく解説していきます。
積極的な売却活動をしてくれる
専任媒介契約・専属専任媒介契約は、3ヶ月以内という期間が設けられているため、広告費用をかけるなど、積極的な販売活動を行ってもらいやすいのがメリットです。専任で契約されているため、不動産会社の担当者のモチベーションが高まり、積極的に販売活動をしてくれます。
不動産会社とのやりとりが簡単
複数の不動産会社の営業担当とやりとりが必要になると、その分時間が取られたり、連絡の量が増えたりし、忙しい方にとっては手間がかかって大変だと感じるかもしれません。
やりとりをする手間を省きたい場合は、専任媒介契約をすれば一社のみのやりとりになるのでおすすめです。
早く売却できる可能性がある
上記でも解説したように、積極的な売却活動をしてくれたり、レインズで全国の不動産会社へ物件情報の共有ができ、多くの方に物件情報を公開することができることで、見込み客が増えて早く売却できる可能性が高まります。
一社のみに依頼するデメリット
続いて、一社のみに依頼するデメリットについて解説します。おもに、以下の2つの点が挙げられます。
- 自分で買主を見つけても売ることができないことがある
- 両手取引による囲い込みをされるリスクがある
それぞれのデメリットについて、詳しく見ていきましょう。
自分で買主を見つけても売ることができないことがある
専任専属媒介契約の場合は、自分で買い手を見つけても不動産会社を介さずに売ることはできません。その場合は一般媒介契約へ変更する必要があります。
両手取引による囲い込みをされるリスクがある
一社のみと契約した場合、囲い込みをされて販売のチャンスを逃してしまう可能性があります。
囲い込みとは、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を得るために、他の不動産会社へ物件の情報を制限する行為です。囲い込みをされた場合、売却に時間がかかってしまったり、売手に不要な値下げを要求されたりする可能性があるので注意が必要です。
両手取引について詳しく知りたい方は、以下のサイトもおすすめです。
不動産売却を依頼する業者を選ぶときのポイント
ここまで複数社に依頼する場合と、一社に依頼する場合のメリット・デメリットについて解説してきました。
どちらの契約を結ぶ場合でも、熱心に自分の物件を売却してくれるかどうかを慎重に見極める事が重要です。
ここでは、数多くある不動産業者の中から、より良い業者を探すための4つのポイントについて解説していきます。
- 複数の業者に査定を依頼する
- 大手と中小の良さを把握しておく
- 査定根拠の説明は納得できるか
- 営業担当との相性の良さ
これらの内容を踏まえ、じっくりと焦ることなく業者選びをしましょう。
複数の業者に査定を依頼する
不動産売却を検討される方には一度は聞いたワードとして「一括査定サイト」が挙げられるのではないでしょうか。この一括査定サイトは登録している数々の不動産会社に対して、売りたい不動産の情報を一度打ち込むだけで、不動産の売却が可能な業者を選定し、一括で査定依頼をすることができます。
複数社から得た査定額を比較して、契約を検討したいと思える業者を2～3社挙げておきましょう。
査定が初めての人におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
＼ 厳選した優良会社に査定依頼 ／
すまいステップで一括査定する
その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
大手と中小の強み・弱みを把握する
不動産業者には知名度の高い大手企業と地域に根ざした中小企業があり、どちらにも独自の良さがあります。
それぞれの強みと弱みを表にまとめましたので、不動産会社を選定する際の参考にしてください。
| 大手の不動産会社 | 中小の不動産会社 | |
| 強み |
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| 弱み |
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査定額の根拠に納得できるか
相場の金額より高い査定額を提示してきた業者がいても、金額の算定方法に対して納得のいく根拠の説明が受けられない場合、専任媒介契約を結びたいがための悪徳業者である可能性があります。
査定額の算定方法に関しては各社で基準が異なります。そのため、根拠を売主にもわかるよう説明できる業者は、査定額の信憑性も高く、信用できると言えるでしょう。
営業担当者との相性の良さ
業者選びの中でも重要と言えるポイントが、自身を担当する営業担当者とのフィーリングになります。この相性が食い違ったまま売却の話が進んでしまうと、お互いに不信感が募り、気持ちの良い取引には至りません。
相性を検討する際に以下のような内容を留意しておきましょう。
- 質問に対して分かりやすく丁寧な返答
- 誠実な対応
- 気兼ねないやり取りができそうか
- 仕事に対する姿勢や熱意
上記のような内容を意識しておくと良いでしょう。
不動産の売却に精通していても、相性が良くないと感じたり、高圧的だと感じる場合は候補に入れるのを控えたほうが賢明です。不動産売却は高額かつ難解な取引です。信頼できる営業担当者がいる業者を選ぶことで、満足度の高い売却を実現させることが可能になります。
後悔しない業者選びのコツについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
複数社との契約で不動産売却を成功させるためのポイント
ここでは複数社を利用した売却活動を成功させるためのポイントを解説していきます。
- 相場よりも高値で売り出さない
- 営業担当者への連絡はまめに行う
- 複数の業者に依頼する場合はなるべく2社以内に絞る
- レインズへの登録を交渉する
いくつかのポイントを押さえておくことで、複数社を利用した売却の成功率をアップさせることができます。
以下で詳しく見ていきましょう。
相場よりも高値で売り出さない
希望価格などを織り込んで相場の価格より高めの価格で売り出そうとすると、不動産業者が「この価格では売れない」と判断し、売却への意欲を落としてしまう可能性があります。
反対に、売り出し価格が適切であるか、相場より低めの価格を設定することで、各業者が意欲的に売り出そうと売却活動に力を入れるようになります。買主が見込める価格設定には、意欲的に売却活動を行う傾向にあります。
営業担当者への連絡はまめに行う
一般媒介契約の場合は、媒介報告の規定が無いため、あくまで自主的に経過報告の確認をする必要があります。複数の業者と契約することで、営業担当との連絡のやり取りが増えて負担が増えがちになり、面倒だと感じるでしょうが、連絡を密に取ることで営業のモチベーション維持にもなり、売却への意欲も確認できます。
こまめな連絡を取ることで売却方針のすり合わせや、内覧の日程調整を行うなど積極的な売却活動を心がけることで売却できる確率を上げることができます。契約する業者が多いほど負担は増えますが、その分早期の売却へとつながりやすくなります。積極的に連絡を取り合うようにしてみましょう。
複数の業者に依頼する場合はなるべく2社以内に絞る
複数の業者への依頼は、なるべく厳選した2社以内に絞ったほうが得策です。営業担当としては、媒介契約をする業者が2社以内であれば、ライバル会社は1社であるため、2分の1の確率で報酬を受けることができます。
営業担当の立場で考えたとき、ライバル会社が1社であれば、競争心を掻き立てて積極的な売出が行われる可能性があります。
レインズへの登録を交渉する
先の章でも少し触れた通り、複数社を利用できる一般媒介契約にはレインズへの登録義務が無く、周りに知られずに売却ができることを解説しましたが、逆説的に言えば、このレインズへの掲載で東京だけでも2万社以上ある不動産会社への情報提供が可能になり、そのネットワークを最大限に活かすことで高値の売却につながることになります。
もしレインズの登録を希望する場合は、熱心に粘り強く業者へ交渉することです。なかには媒介契約の特約欄にレインズへの登録を織り込んでくれる可能性があります。
まとめ
ここまで、複数社を利用した売却について解説してきました。一定の条件を満たせば、より有利な価格で売却ができたり、周りに知られることなく売却が実現できたりといったメリットがあります。
一方、複数社に依頼することで、売却までの期間が伸びたり、不動産会社のモチベーションが低下しやすいというデメリットもあるので、自分の状況に合わせて最適な契約を結ぶ必要があります。
複数社に依頼する場合は、本記事で紹介した不動産会社の選び方や、売却を成功させるポイントを参考にすることで、納得のいく売却が実現しやすくなります。ぜひ参考にしてください。
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