土地の価格の調べ方は?自分で計算する5つの方法と注意点を徹底解説

不動産売却

「土地を売却したいが、利益が出るほどの価値があるのか不安」「不動産業者に行く前に自分の土地にどれくらいの価値があるのか、自分で調べたいけど方法がわからない」とお悩みではありませんか?

売却する際、事前に土地の価格を調べておくことをおすすめします。なぜなら、土地の価格を知らずに不動産業者に頼り切って売却すると、相場よりも安く売ってしまい、損をする恐れがあるためです。

本記事では、自分でできる土地の価格の調べ方を5つご紹介します。不動産業者に査定を依頼する前にこの方法を使って調べておくと有利に売却を進めることができるでしょう。また、土地の価格を調べるときの注意点や、土地の価格を決める要件、不動産業者による査定についても詳しく解説しています。この記事を読んで、後悔のない土地の売却を目指しましょう。

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土地の価格を調べる5つの方法

土地の価格を自分で調べたいなら、次のような方法を使うと良いでしょう。

  • 国土交通省の取引価格情報を利用する
  • 固定資産税評価額から算出する
  • 相続税路線価から算出する
  • 公示価格や基準地標準価格を参考にする
  • ポータルサイトの売り出し事例を参考にする

こういった価格の調べ方は難しく捉えられがちですが、手順を踏んでおこなえばそうややこしくはありません。ポイントを押さえて自分の土地の価格を計算してみましょう。

国土交通省の取引価格情報を利用する

取引価格情報を利用して価格を調べるなら、国土交通省が運営する土地総合情報システムにアクセスしましょう。

取引価格情報とは、過去におこなわれた不動産取引の売買価格や、不動産の情報をまとめた情報のことです。土地総合情報システムなら、数ある取引事例のなかから、地域や不動産種別で細かく絞って検索をかけることができます。

取引価格情報を調べる手順

土地総合情報システムを利用する際、次のような手順を踏んでおこないましょう。

  1. 「不動産取引価格情報検索」をクリック
  2. 取引時期・不動産の種類・地域を選んで検索する
  3. 表示された情報の中からより条件が似ている土地を選ぶ
  4. 取引総額を確認する

条件で絞って検索しても、不動産取引の実例が多いエリアであれば複数の情報が並んで表示されます。最寄駅からの距離や、土地の面積・形状といったより詳細な情報を見ながら、自分が売却したい土地に似た条件の取引価格を確認しましょう。

ただし、取引の事例が少なければ、似た条件の土地の情報が得られず、相場価格として参考にならない可能性もあります。

土地の相場を把握して有利に売却する方法について詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめです。

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固定資産税評価額から算出する

毎年市町村(東京23区は都)から送付される固定資産税納税通知書も、不動産売却価格の参考になります。固定資産税納税通知書の中に記された固定資産税評価額を参考に土地価格の相場を算出しましょう。

固定資産税はそれぞれの不動産によって金額が異なります。固定資産税の税額を決める際の基準となるのが各市区町村が決定している固定資産税評価額です。つまり、固定資産税評価額はその土地の価格を市区町村が公的に調べたものであるため、売却の相場価格としても参考とすることができます。

固定資産税評価額から土地価格の相場を計算する場合、次のように計算しましょう。

土地の価格の相場=固定資産税評価額÷0.7

ただし、固定資産税評価額には、土地のエリアの人気や開発の進み具合というような市場評価が反映されないため注意しなければなりません。評判の良い学校の学区域内など、エリア自体に人気がある土地の価格の算出には不向きといえます。

固定資産税評価額を調べる方法

固定資産税評価額を調べるなら、まず送付されたその年の固定資産税納税通知書を確認しましょう。しかし、納付を終えて処分してしまったり、しまい込んで見当たらなかったりということも起こりかねません。

納税通知書がなければ、管轄の役所で固定資産税課税台帳を閲覧するか、固定資産評価証明書を取り寄せることで対応しましょう。納税通知書自体は再発行ができないので注意が必要です。

土地評価額の種類と計算方法について詳しく知りたい人はこちらの記事も参考になさってください。

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相続税路線価から算出する

相続税路線価を調べることも土地相場を調べる手段のひとつです。相続税路線価は一般的に路線価と呼ばれ、相続税や贈与税などの税額の基準となる価格のことをいいます。毎年国税庁から7月に発表があります。

路線価から土地の相場を算出する式は次の通りです。

土地の価格の相場=相続税路線価÷0.8
路線価はその名の通り、路線つまり道路に対して定められる価格のことです。土地の価格はそれが面している道路によって計算されます。複数の道路に面している土地は、最も高い路線価を参考にして相場を求めましょう。対して、道路に面していない無道路地の場合は計算が複雑になるため、他の調べ方の利用をおすすめします。

相続税路線価を調べる手順

相続税路線価は国税庁ホームページの「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」を確認しましょう。路線価の閲覧方法は次の通りです。

  1. 閲覧する年分を選択します
  2. 閲覧する都道府県を選択します
  3. 「路線価図」を選択します
  4. 閲覧する市区町村を選択します
  5. 町丁名索引が表示されます
  6. 下方へ変遷し該当箇所を選択します

“引用元:国税庁 引用箇所:「路線価図等の閲覧の仕方」(2020年1月時点)※一部記載を変更”

路線価で土地の価格を調べる方法についてはこちらの記事でより詳細に解説されています。

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公示価格や基準地標準価格を参考にする

公示価格や基準地標準価格も公的に設定され、土地の価格を調べるのに大変役立つ価格です。公示価格は国土交通省によって発表され、国土交通省が指定した基準地ごとの価格のことをいいます。対して基準地標準価格(基準地価)は、都道府県が発表し、公示価格の補足としての役割を担っている価格です。

どちらの価格も、不動産の取引が公正におこなわれるように定められた基準価格です。不当な金額で不動産取引がおこなわれることがないよう、取引額の目安として用いられています。公示価格は、毎年1月1日時点の価格を発表し、基準地価はその後7月1日時点の価格を発表します。

公示地価を調べる手順

公示地価は国土交通省の土地総合情報システムを利用して調べます。次のような流れで閲覧しましょう。

  1. 「地価公示・都道府県地価調査」をクリック
  2. 地図上から検索したい都道府県を選択する
  3. 地図上から検索したい市区町村を選択する
  4. 検索対象・調査年・土地の用途区分等を絞って検索する
  5. 表示された情報の中から売却する土地に近い基準地を探す
  6. 価格(円/平方メートル)を確認する

検索対象を選択する際に都道府県地価調査を選択すれば、基準地価も併せて閲覧することができます。より最新の価格を選んで調べると良いでしょう。

ポータルサイトの売り出し事例を参考にする

不動産ポータルサイトで近隣の土地がいくらで売り出されているかを調べると、おおよその相場を予想することができます。

ポータルサイトでは、エリアの選択だけでなく、土地の形や駅からの距離といったかなり細かな条件で絞って検索することができるため、より似た条件の土地の情報を閲覧することができて大変便利です。

ただし、ポータルサイトに載っている価格はあくまで売り出し価格です。売り出し価格を決めるのは売主であり、相場とかけ離れた価格を設定している可能性に注意しましょう。「ポータルサイトに載っている価格で売却できるわけではない」と念頭に置いて利用することをおすすめします。

土地の価格に影響がある要因

土地の価格はどのように決まっているのでしょうか。評価の基準がわかれば、相場に対して自分の土地の価格が高いか低いかを予想することができます。ここでは、土地の価格を決める主な要因として次の4点をご紹介します。

  • 土地の形状
  • 面積の広さ
  • 接面道路の方角や高低差
  • 立地条件

整形地や不整形地などの土地の形状

土地の形状でいうと、使い勝手の良い整形地が最も高い評価を受けます。整形地とは長方形や四角形の土地のことをいい、どのような用途でも使いやすいことが魅力的です。

反対に、凹凸のある土地や旗竿地といった不整形地は使用用途が限られるため、相場よりも安く取引されることが多いでしょう。

ただし、旗竿地は角地にあたることが多く、価格の安さから購入希望者が早く見つかることもあります。いびつな土地であるからといって建物が建てられないわけではないので、凸凹を活かした個性的なデザイナーズ物件を建てることも可能です。不整形地の売却経験を持つ不動産会社に相談するとよいでしょう。

用途に適した面積の広さ

面積の広い土地であれば高く売却できると考えがちですが、実は地域によって広すぎる土地は需要がなく、価格が下がる恐れもあります。大切なのは用途に適した広さであり、地域のニーズにあった面積の土地であることです。

例えばファミリー層に人気が高いエリアでは、戸建て物件を建てられる広さがあれば需要がありますが、単身世帯が多いようなエリアでは、マンションやアパートが建てられる広さがなければ需要が少なくなるでしょう。

さらに、一般的な土地よりも極端に面積が小さい狭小地は、用途が限られるため価格が安くなる傾向にあります。取引価格情報などで価格を確認する際、面積にも注目してみましょう。

接面道路の方角や高低差

土地のどの方角に道路が面しているかは大きな評価ポイントです。特に南側に道路がある日当たりの良い土地は価格が高く、北側に向いている日当たりの悪い土地は価格が低くなる傾向があります。また、接面する道路との高低差が大きい土地は需要が減り、価格も安くなることが多いです。

注意しておきたいのが、建築基準法の接道条件です。道路に面していない、または接面道路が基準を満たしていない土地は、新たに建物を建てることができない再建築不可の土地として扱われます。再建築不可の土地は利用方法が限られるため、価格が安くなりやすく、売却にも時間を要するでしょう。

すでに建物が建っている場合には、リフォームやリノベーションをして住めるように工夫することもできるため、取り壊す前に不動産会社に問い合わせることをおすすめします。

周辺状況などの立地条件

土地を取り巻く周辺環境といった立地条件は土地の価格を大きく左右します。駅やバス停までの距離や交通状況、子育て環境の充実度や、スーパー・医療機関などのインフラ整備が備わっているかどうかというように、実際にその土地を利用するときの利便性や過ごしやすさは重要なポイントです。

こういった立地条件は、土地の価格を決める要件の中でも特に変化しやすいです。道路の工事がおこなわれたり、新しい商業施設ができたりすると人々の暮らしやニーズにも大きな変化が見られます。常に最新の情報を入手し、需要の変化を考えていくと良いでしょう。

不動産会社が行う土地の価格査定について

土地を売却する際は、自分で調べた価格だけを基準にするのではなく、不動産会社が専門的な目線でおこなった査定を受ける必要があります。なぜなら、自分で調べることができる価格はあくまで目安であって、土地の市場価値や土地の状態というようなポイントを一切無視した価格であるからです。

不動産会社はどういった価格査定をおこなうのでしょうか。その特徴や、査定を依頼する際に気を付けておきたいポイントをご紹介します。

売却を検討しているなら訪問査定を選ぶ

本気で土地を売却しようとしているのなら、不動産会社の訪問査定を受けましょう。自分で土地の価格を調べることはできますが、あくまでそれは目安となる価格です。

もちろん、不動産会社の査定であっても取引価格情報や公示価格を参考にします。しかし、実際にはその時のエリアの需要や情勢などを総合的に判断して算出しなければ、土地の正しい価格を導くことはできません。土地を正しく評価した金額で売却したいなら、不動産取引の専門家である不動産会社の査定を受けましょう。

不動産会社の査定には机上査定と訪問査定の2種類があります。机上査定は入力した不動産の情報をもとに価格を算出する方法です。価格の目安や相場を知りたい場合の利用をおすすめします。

対する訪問査定は、不動産の情報だけでなく、実際に査定する土地を訪れ、状態や周辺環境を確認して査定額を算出するため、より売却可能額に近い正確な価格を求めることができます。売却を検討しているなら、必ず訪問査定を受けるようにしましょう。

簡易査定と訪問査定の違いやメリットについて詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめです。

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査定価格は不動産会社によって異なる

不動産会社の査定を受ける際に気を付けたいのが、査定価格は不動産会社によって異なるという点です。そもそも査定価格は、「うちが仲介するのであればこの価格で売却できるだろう」という価格であり、不動産会社が売却を得意とする土地であれば、他社よりも強気な価格をつけることができます。

また、土地を探している顧客を多く抱えている場合、早期売却が期待できるため、相場よりも高い金額を提示する不動産会社もあります。

自分の土地の売却を得意としている不動産を見極めるには、複数の不動産会社に依頼しましょう。複数社の査定額を比較することで、より信頼できる不動産会社に仲介業務を任せることができます。

査定の流れや査定額を決めるポイントについて詳しくは次の記事で解説しています。

【土地査定を検討中の方へ】流れから査定額が決まるポイントまで解説
土地を売却するには査定を受け、売却価格の相場を把握しておくことが大切です。査定額を正確に知るには、算出方法や金額に影響する要因などを知っておく必要があります。土地査定の流れや査定額が決まるポイントを知り、好条件での売却を目指しましょう。

信頼できる不動産会社に依頼する

数ある不動産会社の中には、相場よりも高い査定額を提示して契約獲得を狙い、契約後に理由をつけて大幅な値下げを交渉してくるような悪徳業者も存在します。トラブルを避けるためには、信頼のおける不動産会社を選んで査定を依頼することが大切です。

信頼のおける不動産会社とは、具体的に次のような条件を満たす業者をいいます。

  • 土地の売買の取引実績を多く持っている
  • 売りたい土地のエリアの物件を多く取り扱っている
  • 担当者の説明に根拠がありわかりやすい
  • プラスの部分だけでなくマイナス面も説明してくれる
  • 対応が迅速で丁寧

これらの基準をもとに、契約を結ぶ前にしっかりと不動産会社を見極めましょう。

信頼できる不動産会社を探すときは、一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

査定が初めての人におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

■すまいステップはこんな人におすすめ
  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
  • 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい

\ 厳選した優良会社に査定依頼 /
すまいステップで一括査定する

土地の価格を調べるときの注意点

最後に、土地の価格を調べるときの注意点を3点解説します。以下のポイントに気を付けて土地の価格を調べ、より正確な価格での売却を目指しましょう。

  • 土地の状態によっては価格が低くなる
  • 調べた価格は土地の市場価値を表すものではない
  • 査定は複数の会社に依頼する

土地の状態によっては価格が低くなる

自分で調べた価格はあくまで目安の価格です。長期間放置されて状態が悪い土地は、評価が下がって自分で調べた価格よりも安くなることも珍しくありません。土地の相場価格は、土地の状態を含めずに導き出した価格であり、売却価格を保証するものではないため注意しましょう。

また、売手が正しく土地の状況を理解していなければ、契約不適合責任(※1)に問われて売却後にトラブルに発展する恐れもあります。売却する土地の状態はしっかり把握しておきましょう。


1)契約にかかれていなかった不備や不良について、取引後であっても売主が責任を負う制度のこと

土地の市場価格を表すものではない

自分で土地の価格を調べる方法をご紹介しましたが、どの方法で導き出した価格も土地の市場価格を示すものではありません

市場価格はその地域の利便性や発展性、暮らしやすさといったさまざまな要件をもとに決定されています。人気の高いエリアにある土地は、そうでない土地よりも市場価値が高いといえます。不動産の売買は公的に決められた土地の価格よりも、市場価値を重視しておこなわれるものです。

しかし、そういった総合的に判断された価格を自分で導き出すことは非常に困難です。自分で土地の価格を調べる目的は、あくまで相場を知って不当な不動産取引を避けるためであり、ひとつの指標として捉えましょう。

査定は複数の会社に依頼する

不動産会社の査定を利用する場合、なるべく複数の会社に査定を依頼するようにしましょう。不動産会社の得意分野や抱えている顧客の数が異なれば、同じ土地であっても査定額も変わってきます。1社だけに絞らず、複数社に査定を依頼すると信頼のおける不動産会社に出会うことができるでしょう。

複数社に査定を依頼するなら、不動産の一括査定サイトを利用することがおすすめです。面倒な不動産情報の入力を一度で済ますことができ、複数社の価格を比較したり、1社ずつ連絡したりする手間をなくすことができます。

査定額が提示されたら、査定価格の根拠を質問しましょう。その回答が納得のいくものかどうかや、回答の迅速さやわかりやすさで担当者の信用性も試すことができます。

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「土地の売却を検討しているけれども、売り方がわからない」と困っていませんか。この記事では、土地の売却前に査定が必要な理由や土地の査定方法、また査定依頼する前の準備やより高く売るポイントなどについて取り上げ、わかりやすく説明していきます。

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まとめ

無知な状態で売却活動を始めると、不動産会社の言いなりになって本来の価値よりも低く売却して損をする恐れがあります。そのような後悔の残る売却を避けるためには、売却する前に相場価格を自分で調べるようにしましょう。

自分で調べることができるのはあくまで相場価格であり、実際の成約価格とは大きく異なる場合もあります。土地の正確な価値を知りたいときは、不動産会社の査定を受けたほうがよいです。特に詳細に査定してもらえる訪問査定なら、最新の情報をもとに土地の市場価値を示してくれることでしょう。

しかし、自分で相場価格を調べておくと、自分の土地の価値にある程度の目安が設けられることになります。目安があると、信頼できる不動産会社を選ぶことができたり、売り出し価格の決定に役立ったりして、売却を有利に進めることができるでしょう。

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