あなたは老後の資金を、家を売却せずに手に入れる方法を知っていますか？リースバックとリバースモーゲージは、家を手元に残せる資金調達法です。老後のお金のことが心配でも、愛着があるマイホームから離れることは惜しいはず。その点、この2つの方法は住みながら資金調達ができるので、思い出が詰まった家を離れる必要はありません。
また、家を活用できるという最大のメリットは同じですが、条件が異なるため、どちらが向いているのかは見極める必要があるでしょう。この記事では、そんなリースバックとリバースモーゲージの特徴と違いを紹介します。
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リースバックとリバースモーゲージとは？
リースバックとリバースモーゲージは、一見すると似ているように感じる方も多いですが、似て非なるものといえます。リースバックは毎月家賃を支払って住み続けられるのに対し、リバースモーゲージは家を担保にして契約終了後に回収する形です。まずはそれぞれの概要を知り、理解を深めましょう。
リースバックとは
リースバックは自宅を売却して資金を手に入れ、なおかつ自宅に住み続けることができるサービスです。住宅の名義は、所有者から不動産業者へ引き渡すことになりますが、毎月家賃を払って住み続けられるようになります。そのため、住宅の売却による住み替えは必要ありません。
つまりリースバックは自宅を不動産業者に売却するのと同時に、賃貸として家を借りられるハイブリッドなサービスというわけです。
リースバックの基本について詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめします。
リバースモーゲージとは
リバースモーゲージは自宅に住みながら、家を担保にして借入するサービスです。借入金は契約終了時か契約者の死亡時に、自宅を売却して返済します。それまでは自宅の権利も手放す必要はありません。
さらに借入金の受け取り方法は3つあります。
- 毎月一定金額
- 随時受け取り
- 一括受け取り
またリースバックと違い、後の精算のために家賃を支払う必要はありませんが、金融機関によっては利息分の支払いう必要があります。つまりリバースモーゲージとは、自宅を保持しつつ家を担保に借入して、必要なくなったときにまとめて家で精算するといったものです。
リバースモーゲージの条件や対象となる物件について詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。
リースバックとリバースモーゲージの違い
リースバックとリバースモーゲージは、資金取得の方法や利用条件が大きく異なります。
それぞれの違いは以下の通りです。
| 資金取得方法 | 名義 | 費用 | 対象物件 | |
| リースバック | 売却で資金を得る | 不動産会社 | 家賃制 | 一戸建て、マンション、
店舗、事務所など |
| リバースモーゲージ | 自宅を担保に借入 | 所有者のまま | 毎月の利息分を支払う※1 | 一戸建て※1 |
| 担保 | 年齢制限 | 収入条件 | 保証人 | 住宅ローン | |
| リースバック | 無し | 無し | 無し | 無し | 抵当権設定済みでも可 |
| リバースモーゲージ | 有り | 有り※1 | 有り※1 | 有り | 抵当権設定済みは不可 |
※1 金融機関により異なる
これらに加えて、リースバックは資金の使用用途が自由なのに対し、リバースモーゲージは制限が多いという違いもあります。
このように2つを比較すると、リースバックは担保や収入制限などで、制限が比較的緩いのに比べて、リバースモーゲージのほうが制限が厳しいことがわかるでしょう。以降では、特に注目するべきポイントについて紹介していきます。
注目すべきは資金取得方法の違い
リースバックとリバースモーゲージの2つで注目すべきなのは、資金の取得方法の違いでしょう。簡単にいえば、リースバックは売却で資金を得て、リバースモーゲージは借入で資金を取得します。
リースバックの場合は、自宅を売却すると同時に賃貸契約を行うことで、売却後も家賃を払いながら自宅に住むことができるというものです。つまり先に資金を取得して、その資金を活用しながら生活していくことができます。売却先は、主に不動産業者か不動産投資家です。
対してリバースモーゲージは、自宅を担保に借入を行います。将来的に、契約終了するか契約者の死亡時に残った自宅を売却し、精算して一括返済するというものです。また、不動産業者へ売却するリースバックと違い、リバースモーゲージは金融機関に借入をする形になります。
このように2つを比べると、売却で資金を取得するリースバックと、家を担保に融資を受けて後に一括精算するリバースモーゲージは、資金取得方法が大きく異なることがわかるでしょう。
利用条件はリバースモーゲージの方が厳しい
リバースモーゲージは、リースバックより利用条件が厳しくなっています。自宅を担保に借入をするため、金融機関は確実に回収できる案件であることを望んでいるからです。正確な利用制限には年齢や住宅、同居人の有無などがあります。
- 年齢の条件：55歳以上80際未満である(金融機関により異なる)
- 住宅の条件：立地条件がよい一戸建てである
- 同居人について：子供などの同居人がいないこと
まず安定的な年齢であることを前提として、55歳以上80際未満という年齢条件を設定していることも一般的です。
また住宅の条件としては、正確にはマンションが担保にならないとはいえませんが、審査では土地の価値が優先されるため、マンションは通りにくい側面があります。そのため、主に一戸建てが好ましいという認識を念頭に置いておきましょう。
同居人の制限については契約者が亡くなったあとに、スムーズに売却するために設けられているものです。同居人がいると、素早い売却は難しくなってしまうでしょう。
このように、細かいポイントで利用条件が厳しいという特徴があります。しかし、それさえクリアできれば資金の使用用途は、事業や投資資金でなければ問わないというメリットもあるので、使いにくいサービスとは一概にはいえません。
リースバックのメリット・デメリット
リースバックは、自宅を素早く資金化することができます。しかし一方で自宅の名義替えのリスクや、家賃の負担があるというデメリットも無視できません。資金調達に直結しやすいものの住宅の主導権を失うので、選択は慎重に進めるべきといえます。より詳しくメリットとデメリットを見ていきましょう。
リースバックのメリット
リースバックのメリットは比較的利用条件が緩く、資金を早急に受け取れる点でしょう。買付までが素早いため、資金をすぐに作ることが可能です。資金調達を急いでいる方にとっては、大きなメリットになるはずです。さらにリバースモーゲージと比べ、利用条件が設けられていないので利用できる人の幅も広いといえます。
メリットごとに詳しく見ていきましょう。
資金をスピーディに受け取ることが可能
何に使うにしろ資金調達するなら、なるべく早く手元に資金が作れることが理想でしょう。その点リースバックは、比較的スピーディに資金を作ることができます。
リースバックは不動産業者が家を買ってくれるため、一般的な不動産売買よりも売却が早く決まりやすいからです。普通に売却すると、契約まで年単位でかかることも多いので、それに比べると非常に資金化しやすいといえます。
利用条件が緩い
リースバックのメリットは、住宅であればほとんど利用可能であるなど、利用条件が緩い点です。論理上は自宅という区画であれば、戸建てだけでなくマンションや法人が所有している工場、事務所、駐車場、一棟ビルでも利用できます。
さらにリースバックで手に入れた資金の使用用途も幅広く、住宅ローンの返済から事業の資金まで使用することができるのも大きなメリットです。
契約内容により買戻しが可能
リースバックは、契約の内容次第で買い戻しが可能です。そのため例えば将来家族のために、資産として手元にリターンさせることもできます。
「資金調達したいけど持ち家はいつか家族に渡したい」といった方には、十分メリットとして考えられるでしょう。ただし、買い戻す際は売却時より価格が高くなる可能性もあるため、その点を理解したうえで進める必要があります。
リースバックのデメリット
リースバックのデメリットは毎月の費用捻出が必要になること、所有権を失うことなどがあげられるでしょう。リースバックの性質上、不動産業者に自宅を売却する形になるため、契約後はあくまでも賃貸に住んでいる扱いになります。そういった賃貸化に伴うデメリットは、よく検討する必要があるでしょう。
それぞれを詳しく解説します。
毎月家賃の支払いがある
リースバックを契約した住宅は賃貸になるため、毎月家賃を支払って住む必要があります。そのため家賃確保のために、安定した収入が必要なことがデメリットになり得るでしょう。家賃自体は売却価格に合わせて変動するため、その価格が高い場合は特に月々の負担が増える恐れもあります。
所有権(名義)がなくなる
このサービスは不動産業者に自宅を売却するため、その時点で所有権がなくなることも、よく考えておくべきデメリットです。家族などに自宅を残したいと考えても、買い戻しができない限りは家を相続することができなくなります。そのため相続人がいる方は、所有権を失うことによるリスクを理解しておきましょう。
住宅ローン残債が多い場合受け取れる額が少ない
もし住宅ローンの残債があった場合は、リースバックでは受け取れる額が少なくなる恐れがあります。基本的には、自宅の売却金額から住宅ローンの残債をマイナスするため、その時点で受け取れる資金に影響を及ぼすためです。また仮に売却価格より残債が上回る場合は、利用できないため注意が必要しましょう。
売却するよりも安価な可能性もある
リースバックの案件は、どうしても通常の売却価格の相場よりも、安くなりやすいというデメリットもあります。一般流通の売却価格で目安をつけていたのに、相談してみたら売却価格が安く、資金調達目標に届かないことも考えられるでしょう。その場合は、普通に不動産を売却するのとどちらがメリットが大きいのかを、検討する必要があります。
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リバースモーゲージのメリット・デメリット
リバースモーゲージのメリットは名義を変更する必要がなく、利息を除いて家賃の支払いなどがない点でしょう。全体的に契約後に精算されるという特性は、大きなポイントになります。
デメリットとしては利用条件が厳しめであることです。後の精算は所有者にとってはよい話ですが、金融機関にとってはすぐに資金回収できない契約なため、条件を厳しくしているのです。自身のニーズと合致するか見極めるためにも、リバースモーゲージのメリットとデメリットも見ていきましょう。
リバースモーゲージのメリット
リバースモーゲージのメリットは家賃を支払う必要がなく、今までの住宅と同じように住めることです。所有権の移転や返済は、契約終了になるまでわずらわしい心配が少なくて済みます。さらに高齢者でも、条件が合致すれば利用できるサービスなため、年を取ってから検討し始めたという方でも、利用できる可能性があります。それぞれのポイントごとに見ていきましょう。
毎月の家賃の支払いがない
リバースモーゲージの特徴である毎月の支払いがないという点は、大きなメリットといえるでしょう。家を担保にしているため、家賃の支払いは必要ありません。実際、毎月家賃を捻出しなくてもよいということは、家計にかなりの違いが出てくるはずです。しかし契約によっては、利息分のみ支払うケースもあるので注意してください。
所有権(名義)の移転がすぐにはない
リバースモーゲージは家を担保(融資)にしている間は、所有権の移転がないという点もメリットです。所有権が移転するのは、契約者が亡くなったあとになるため、生きているうちは権利の心配をする必要がありません。権利を所有していれば、相続人が望んだときに買い戻しできる可能性を残せるので、人によっては重要なポイントになるでしょう。
高齢者でも利用できる
このサービスは、高齢者でも利用できるというのも大きなメリットです。一般的な住宅ローンでは、高齢になると審査が難しい場合が多いです。しかしリバースモーゲージは、シニア層を意識して作られたサービスなので、比較的高齢でも利用できます。年齢がネックで住宅ローンを断られたという方でも、可能性を広げることができるでしょう。
リバースモーゲージのデメリット
リバースモーゲージのデメリットは、住宅の条件の厳しさや保証人が必要であることです。さらに予想外のことがあった場合は担保割れなどの懸念があり、あらかじめその場合の展開を想定しておく必要もあります。すべてのデメリットとして考えられるポイントを見ていきましょう。
利用条件が厳しめ
リバースモーゲージは正確には金融機関からの借入なため、利用条件が厳しくなっています。条件としては、主に年齢や収入、住宅は戸建て物件であることなどです。さらに保証人や相続人の同意も必要で、その分の意思疎通の手間もかかってしまいます。その際に、もし保証人が見つからなかったり相続人と意見が一致しなかったりした場合は、利用することは難しいでしょう。
長生きすると借入額を上回る可能性がある
予定より長生きした場合は借入額を上回り、自宅を手放さなければならなくなるリスクがあります。基本的に、契約期間はあらかじめ定めているため、契約終了時には売却するしかありません。そのため、契約期間より長生きした場合には、自宅を失うことがあることは十分デメリットとして考えられます。
景気変動で担保割れする可能性がある
万が一、景気の変動や地価の下落があった場合は、担保割れするリスクもあります。もし担保割れを起こしてしまった場合には、契約期間内に返済を請求され、やむを得ず自宅を売却することになってしまいます。契約者自身が予想するなど、コントロールできない不確定要素なので、リスクとして理解したうえで進める必要があるでしょう。
子供が同居している場合は利用できない
子供などが同居している場合は利用できないことも、リバースモーゲージのデメリットです。金融機関としては、契約終了時に速やかに家を回収するために、同居人はいないことを条件としているため、子供と暮らしている方は利用ができません。何らかの理由で親子で同居していることも多いため、子供との同居が禁止となると、少なからず利用者の幅を狭めてしまうことが、デメリットとして挙げられます。
推定相続人の同意が必要な場合がある
リバースモーゲージは想定相続人の同意が必要な場合があり、所有者の一存では決められないことがある点もデメリットです。これは所有者が死亡後に、返済が行われることが関係しています。
所有者が亡くなったあとで返済を行うのは、正確には想定相続人になるため、トラブルを避けるためにも事前に同意を得る必要があるのです。自身がいなくなったあとのことなので、そこで相続人の同意を得られなければ、利用することは難しいでしょう。
リースバックとリバースモーゲージどちらがおすすめなのか
最終的に、リースバックとリバースモーゲージのどちらがおすすめなのかは、契約者の住宅や資金などの条件次第です。そのため、どちらがよいということは断言できません。あらかじめ資金があるのか否か、どんな資産運用したいかなど、条件次第でどちらがおすすめかは変わります。
また、相続問題の有無でも展開が変わるため、自身に利益が高いほうを選ぶことが大切です。ここからはリースバックとリバースモーゲージそれぞれに、おすすめなケースを紹介します。
リースバックがおすすめなケース
リースバックがおすすめなケースは、以下の要件に該当する方です。
- 素早くまとまった資金が必要な方
- 住宅ローンの残債が心配な方
- 相続問題が心配な方
- 事務所や工場などを所有している方
- 資産税やマンション管理費が圧迫している方
例えば、ライフプランのために直結する資金調達を求めている方や、後々の相続人の手間を少なくしたいと考えている方には、リースバックがおすすめです。権利を手放して、資産を現金化しておくことで動かしやすくなります。
また、資金といえば事務所や工場、店舗などを開いている方でもリースバックを契約し、資金を利用して営業を続けることができます。そのため、経営をしている方にもおすすめです。
さらにリースバックはローンに悩んでいる方も向いており、売却して残債を支払えれば、住宅ローンが残っていても利用できます。ローンのために、自宅を手放さずに済む手段の1つといえるでしょう。その点で同じように、固定資産税やマンションの管理費に悩んでいる方も、リースバックなら回収できて負担が減ることが考えられます。
このような要件に当てはまる方なら、リースバックを検討する価値はあるでしょう。
おすすめは一建設の「リースバックプラス」
どの業者のリースバックが良いか迷っている方には、一建設の『リースバックプラス』がおすすめです。
リースバックプラスは、賃貸契約の更新が可能な「標準プラン」と、賃貸期間が定められた「定期プラン」の2種類を用意しており、将来の計画に合わせて最適な選択ができるのが強みです。
それぞれのプランにどのような特典があるのか表にまとめました。
| 標準プラン |
|
| 定期プラン |
|
| 両プラン共通 |
|
リバースモーゲージがおすすめなケース
リバースモーゲージは以下のような方におすすめです。
- 所有権は手放したくない方
- リフォームを考えている方
- 生活費の足しにしたい方
リバースモーゲージの特徴として、所有権が保持されるというものがあります。相続人に住宅を受け継いでもらうことを望んでいる方には、権利が残るリバースモーゲージのほうがおすすめといえるでしょう。
また、老後の生活を快適に過ごすための資金にすることも可能です。資金はリフォームや生活費の足しに使うこともできるため、生活を改善するために使うのも一つの選択肢です。例えばバリアフリーにする資金や、生活にゆとりを持たせるために活用できれば、豊かな生活を送れるでしょう。
このようにリバースモーゲージにおいては、権利を大事にしている方や自身の生活に活用法を見出している方に、おすすめといえるサービスです。
まとめ
リースバックとリバースモーゲージは、自宅に住みながら可能性を広げられる選択肢です。例えば住みにくくなった家を手放すのではなく、リバースモーゲージで契約して資金を作ることができれば、リフォーム資金の調達が難しかったという方でも、諦める必要がなくなります。
また、リースバックは目に見える資金に還元できるため、住宅ローンの残額支払いや将来的な相続に備えて、現金化して活用できるでしょう。どちらを選ぶかは、自身が「自宅を活用して何をしたいのか？」という目的次第です。そのため紹介した特徴をそれぞれ見比べ、理解を深めてから選んでみてください。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
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・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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