土地と建物の名義が違う不動産売却方法を知ろう！手続きから注意点まで徹底解説

不動産を売却しようとしたら、土地と建物の名義人が違うというケースは意外に多いものです。

家族が名義人であるなど、共有名義で土地と建物の名義が一致していない場合があります。

不動産売却は、高額な取引になることも少なくないため、原則として名義人本人が契約を行います。

たとえ血縁関係があったとしても、名義人の許可なく勝手に売却することはできません。

この記事では、土地と建物の名義が違う場合の売却方法とポイント、注意点まで徹底解説します。

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土地と建物の名義が違う場合の4つの売却方法

土地と建物の名義が違う場合でも売却はできますが、具体的にどのようにすれば売却できるのでしょう。ここでは、土地と建物の名義が違う場合の4つの売却方法について解説していきます。

方法①双方の名義人の合意を得て売却する

土地と建物の名義が違う場合は、売却にあたって双方の名義人の合意が必要です。例えば土地が妻、建物が夫名義であった場合は、妻と夫の双方が合意すれば売却できるということです。

この場合は土地と建物の名義が違うものを、ひとつの不動産として売却することになります。そのため、買い手は土地は土地、建物は建物といったように二つの契約を締結する必要があり、名義を統一してから売却する場合に比べて手続きが複雑になります。その点も頭に入れておくとよいかもしれません。

もし相手が死亡している場合には相続登記をしないと売却することはできないため、相続登記を行ってから売却しましょう。相続登記とは不動産の所有者が亡くなったときに、その不動産を亡くなった人の名義から相続人の名義に変更する手続きのことです。そうすることで、不動産の所有者を相続人にすることができます。

方法②名義を統一してから売却する

名義を統一してから売却する方法もあります。これはどちらかの名義をもう一方が購入して、土地と建物の名義を統一する方法です。また離婚で売却する場合などは、売却金額を財産分与することで合意していれば、どちらかの名義を変更して売却することができます。

名義を統一するときの手順

名義を統一するときの手順は以下の通りです。

1. 名義を統一する旨の意思を確認する
2. 金額設定をする
3. 司法書士に依頼をする
4. 所有権変更をする

まず、大前提として双方が名義の統一に同意していることが重要です。そのうえで、どちらの名義に統一するのかといったことを決めていきます。

親子や夫婦であれば、ある程度話もまとまりやすいとは思いますが、他人同士ではなかなか話が進まないことがあります。その場合は不動産業者や弁護士などの第三者を交えて、話し合いを進めていくのもよいでしょう。

次に金額の設定です。親族の場合や離婚で売却金額を財産分与するのであれば、無償譲渡になることもあり、他人同士で名義を統一する場合はどちらかが名義を買い取ることになります。

最後に、司法書士に名義変更の依頼をして手続きをしますが、必ずしも司法書士に依頼をしなければならないということではありません。

司法書士に依頼すると、数日後には名義が統一されて所有権の変更が行われます。

方法③委任状を獲得して売却する

名義人が遠方に住んでいたり高齢だったりして判断が難しい場合は、名義人の誰かが代表者として、ほかの人の委任状を獲得して売却することができます。

委任状とは、何についてどこまでの権限を与えるかを記したものです。代理人が判断してもよい内容や、判断してほしくない内容を明確にしておくことでトラブルの回避ができます。

委任状があれば、本人に代わって売却の手続きが可能になるため、名義人が複数人いる場合などに委任状が用意できれば、売却の手続きに関する負担が軽減できます。

なお委任状がある場合でも、委任者の売却意志の確認と本人確認は必要です。これは、本人の知らないところで委任状が作成され、勝手に不動産が売却されてしまうのを防ぐために行われます。

方法④個別で売却する

土地と建物を個別で売却するという方法もあります。土地と建物の名義が違う物件はそれぞれを個別で売却することができますが、ニーズが極めて限られてしまうため、相場よりも低い価格で売却することになってしまいます。

買い手からすると、仮に建物のみを購入したとしても、土地の名義人はいつでも自由に変わってしまう可能性があるため「建物の維持ができないのでは」というリスクを抱えることになるからです。

このように、お互いの名義が違うことによるトラブルも考えられます。そのため、個別での売却は最終手段だと思っていたほうがよさそうです。

土地と建物の名義が違う不動産を売却するときのポイント

続いて、土地と建物の名義が違う不動産を売却するときに押さえておきたい3つのポイントについて解説していきます。

• 事前に必要書類を揃える
• 名義の統一は司法書士に依頼する
• 権利関係の複雑な不動産売却に強い会社を見つける

①事前に必要書類を揃える

土地と建物の名義が違う場合に必要な書類は以下の通りです。

②名義の統一は司法書士に依頼する

名義の統一は、必ずしも司法書士に依頼しなければならないわけではなく、書類作成などがきちんとできれば個人でも名義変更は可能です。

しかし名義を統一して売却する場合は、司法書士に依頼したほうがトラブルの心配もなく、手間をかけずに確実に手続きを行うことができます。

名義変更にかかる費用

不動産の名義変更を申請する際には、登録免許税を収入印紙で納める必要がありますが、登録免許税は固定の金額ではなく、不動産の固定資産税評価額によって変動します。名義変更の理由によって税率は異なりますが、以下を参考にしてください。

よって、土地以外の売買の場合は税率が2％なので、以下の計算式で算出できます。

また、このほかにも必要書類の取得費用や司法書士に支払う報酬が必要です。

③権利関係の複雑な不動産売却に強い会社を見つける

土地と建物の名義が違う場合は、それぞれの名義が違うものをひとつの不動産として売却することになります。そのため、買い手は土地は土地、建物は建物といったように二つの契約を締結する必要があり、名義を統一してから売却する場合に比べると手続きは複雑です。

このような場合、権利の複雑な物件でも対応できる実績豊富な不動産会社を見つけられると、スムーズに売却手続きが進められるでしょう。

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土地と建物の名義が違う不動産を売却する場合の注意点

ここでは、土地と建物の名義が違う不動産を売却する場合の注意点をお伝えします。これらを知っているだけで回避できるトラブルもあるので、しっかりと頭に入れておきましょう。

売却後の確定申告を忘れない

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、確定申告をして譲渡所得税を支払う必要があります。

譲渡所得税は、マンションを売却して利益が発生した場合にかかりますが、マイホームを売却した場合は3,000万円控除の特例等も利用できるため、ほとんどかかることはありません。ただし、支払う必要がある場合に忘れてしまうと、延滞税や加算税が課されてしまうため注意しましょう。

課税譲渡所得金額の計算方法は以下の通りです。

取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や仲介手数料などの合計額で、実際の取得費の全額が譲渡価額の5％に満たない場合は、譲渡価額の5％相当額を取得費として計算することができます。

譲渡費用は主に以下のようなものがあります。

• 仲介手数料
• 測量費などの土地や建物を売るために直接要した費用
• 貸家の売却に際して支払った立退料
• 建物を取り壊して土地を売った時の取り壊し費用

特別控除額は、収用などのときは最高5,000万円で、自分の住んでいる家屋と土地を売った場合は最高3,000万円となります。

計算は課税譲渡所得金額に税率をかけますが、その税率は「長期譲渡所得」になるか「短期譲渡所得」になるかによって下の表のように異なります。

＜参照元：国税庁＞

物件を売った年の1月1日時点で、その物件の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」にあたります。

住宅ローンが残っている場合は銀行の承認を得る

住宅ローンが残ったままで名義変更や売却を行う場合は、銀行の承諾を得ずに名義変更してしまうと契約違反になってしまいます。契約違反になると最悪の場合、住宅ローン残債の一括返済を求められる可能性があります。

売却予定の名義変更であったとしても、契約違反をして住宅ローン残債の一括返還を求められてしまった場合には、買い手が見つかるまで銀行側が待ってくれるとは限りません。

このようなトラブルを回避するためにも、住宅ローンが残っている状態で名義変更や売却をする際は、銀行に承諾を得るようにしましょう。

土地と建物の名義が違う場合のQ&A

最後に、ここまでで説明しきれなかった点をよくある質問をピックアップして、それに回答する形でまとめていきます。

査定を受ける際の同意は必要？

査定を行うだけであれば、ほかの名義人の許可を取らなくても問題はありません。むしろ、具体的な査定価格がわかることで、ほかの名義人の説得材料として活用することができます。

また、他人同士で名義を統一する場合はどちらかが名義を買い取ることになるため、いくらで名義を購入するかを話し合う必要があります。査定額がわかっていれば、この場合に適切な金額を算出するための指標になるので、先に査定をしておいてもよいでしょう。

ただし、査定額は不動産業者によってバラつきがあり、1社だけに依頼してもそれが本当に適正な価格なのかという判断ができません。そのため必ず複数社に査定を依頼して、査定価格を比較してから相場を見極めましょう。

名義を統一できない場合は？

もう一方の名義人の合意が得られずに名義を統一できない場合には、不動産投資家に売却をしましょう。不動産投資家は、家賃や地代収入目的で不動産を購入しているため、名義が違うことをあまり気にしません。

しかし、不動産投資家相手に売却したいのであれば、普通に売却活動をするのではなく、投資家物件の査定に対応している一括査定サイトを利用したり、投資家用のインターネット広告に掲載したりする必要があります。

なぜなら普通に売却活動をしても、投資家の目に留まることは少ないからです。投資家に強い不動産会社へ依頼をすることで、投資家相手にスムーズに売却活動ができるでしょう。

また、もし名義を統一できない理由がほかの名義人と連絡がつかず、名義を統一する話し合いができないということであれば、不在者財産管理人を選出して売却しましょう。

親名義の土地に、自分名義の家を建てていて相続が発生したときには、相続人が集まって話し合い、相続人全員の同意を得て遺産分割の協議を行う必要があります。しかし、相続人である一人が行方不明になっており連絡がつかない場合は、遺産分割協議を行うことができません。そこで行方不明の相続人に代わって、遺産分割協議に参加するのが不在者財産管理人です。

不在者財産管理人というのは、連絡の取れない不在者に代わって財産を管理する人のことをいいます。管理人の権限は原則として財産の保存と管理のみなので、勝手に財産を処分したり売却することはできません。しかし、家庭裁判所に権限外行為許可を取ることで、これらの行為ができるようになります。

まとめ

一般的に土地と建物の名義が違う場合は、どちらかの名義にそろえてから売却活動を行うことが多いようです。しかし、この方法は通常の不動産売却に比べて、名義の統一をしたり確認する事項が多かったりと手間がかかります。

適切な取引を行うために、専門的な知識を持つ不動産会社や司法書士に相談することで、アドバイスをもらうことができるでしょう。不動産会社を効率的に探すなら、優良な不動産会社とのみ提携する「すまいステップ」などの不動産一括査定サイトがおすすめです。

不動産売却は多額のお金が発生する取引です。特に他人同士の名義統一はトラブルに発展しやすいため、それを回避するためにも第三者に仲介役になってもらうことをおすすめします。

ほかにも、事前に必要書類を用意するなど早めの行動を心がけ、土地と建物の名義が違う不動産をスムーズに売却しましょう。

※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf

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