土地の売却に査定は絶対に必要!?査定方法や注意ポイントについて解説

不動産売却

「土地を売却するときに査定が必要なのか調べたい」と情報を集めていませんか。結論から述べると、査定は必要です。なぜなら、売り出し価格の参考になり、相場を把握できるからです。

このページでは、売却前に査定が必要な理由や不動産会社が実際に行っている査定方法、また、査定依頼する前の準備や、より高く売るポイントなどについて取り上げました。

査定から売却までの流れをわかりやすく解説していきますので、「まず何をしたらいいのかわからない!」という方も、これを読めばきっと上手な売却へのビジョンが見えてくるはずです。ぜひ有意義な売却計画を立てていってください。

土地の売却前に査定が必要な理由

土地を売る前には、査定が必要です。その理由は、売り出し価格の参考になり、相場を把握できるからです。ここでは、こうした土地の売却前に査定が必要な理由について深掘りしていきます。

売り出し価格の参考になるから

まず、土地を売却する前に査定依頼をすると、業者から査定結果の連絡が届きます。土地の査定価格とは、おおむね3ヶ月以内に売れるであろうと判断された予測金額のことです。それをもとに、売主の事情(早く売りたいなど)を考慮しながら、現実的に土地を売る際に必要な売り出し価格を決定します。

なお、不動産には定価がありませんので、査定価格は不動産会社によって大きく異なる可能性が高いです。できるだけ複数の業者へ査定依頼を行うことで、信頼できる不動産会社をしっかり見極め、より希望に近い金額での売却を目指しましょう。

相場が把握できるから

事前に相場を知っておくことで、複数の不動産会社から提示された査定価格を見たときに、高いのか安いのかを判断できるでしょう。不当な査定をされてしまったり、安く売って損をしてしまうことのないよう、売却前に必ず把握しておきましょう。

土地の査定方法について

土地を査定する際に、知っておきたいポイントは次の通りです。

  • 不動産会社に依頼できる査定は2種類
  • 自分で調べたいなら一括査定を利用する

査定について理解を深め、スムーズな土地売買を目指しましょう。

不動産会社に依頼できる査定は2種類

不動産会社に土地の査定を依頼する場合、「机上査定」、もしくは「訪問査定」の2パターンあります。ここでは、それぞれの特徴を紹介します。

机上査定とは

「机上査定」は、インターネット上などでデータを入力するだけで査定をしてもらえる手軽な査定方法です。無料のケースが非常に多く、査定時間が数時間~1日と短時間で終わることもメリットです。また、一括査定で相見積もりをしやすいことも特徴に挙げられます。

しかし、「机上査定」による査定価格は参考価格のため、市場価値と異なる可能性が大きいという欠点もあります。こうした特徴のある「机上査定」の査定基準は、次の通りです。

  • 市場の動向
  • 不動産の相場
  • 周辺の取引情報

ちなみに、土地の査定は匿名でも行うことができますが、その場合、不動産会社とのやり取りができず、査定価格の正確性が低くなってしまう可能性があります。匿名査定は、しつこい営業をされたくないという人には向いていますが、より正確な査定価格を算出してほしい人は個人情報を入力する査定サイトを利用することをおすすめします。

訪問査定とは

「訪問査定」は、不動産業者が実際に見に来て、詳細な査定結果を出すスタイルです。また、担当者が直接訪問するからこそ、不動産会社の質や対応力もチェックできるでしょう。

しかし「訪問査定」は、「机上査定」よりも時間がかかり、立ち会いのために自身の日程も確保しなければなりません。ちなみに、現地調査は2~3時間程度かかり、不動産会社から質問されることも少なくありません。回答が査定に関係する可能性もありますので、できるだけ正確に答えるようにしましょう。

取引事例比較法を用いて算出する

不動産会社は、「取引事例比較法」という、査定依頼した土地と似ている土地の過去の取引事例を参考にして査定額を算出します。過去の取引事例だけではなく、地形の違いや間口の広さ、取引時期なども考慮して計算され、業者によって参考事例も違うため、どの業者も同じ査定価格を出すとは限りません。

土地査定にはこうした「取引事例比較法」が用いられることが多いですが、他にも以下の2種類の査定方法があります。

査定方法 詳細
原価法 新たに物件を造成した場合にかかる原価を査定価格として算出する方法
収益還元法 不動産が将来生み出すであろう純収益と現在価値を総合して資産価値を求める方法

土地の査定額について理解を深めるために、不動産会社がどのような方法で査定をしているのかも知っておきましょう。

自分で調べたいなら一括査定を利用する

土地を査定する際は、一括査定サイトを利用することでスムーズに価格をチェックできるでしょう。一括査定サイトを活用するメリットは次の通りです。

  • 複数社に査定依頼を無料で一括で出せる
  • 不動産会社を探す手間が省ける
  • 時間に関係なく査定を依頼できる

一括査定サイトは基本的に無料で利用できるという特徴がありますが、その理由は提携している不動産会社から利益を得ているためです。また、自動で依頼先をリストアップしてくれるサービスもあり、初めから自身で1軒1軒探して回るよりも、効率よく売却先を見つけられる可能性があります。さらに一括査定サイトは、インターネットを接続できる環境であれば24時間いつでも申し込めます。そのため、時間に縛られず査定依頼を出せるでしょう。

下記に、土地査定のフローを提示しておきますので参考にしてください。

  1. 業者に査定依頼をする
  2. 査定する訪問日時を決める
  3. 業者による現地調査
  4. 必要書類のチェック
  5. 査定結果の報告

土地査定を終えた後、売却を進める流れは、次の通りです。

  1. 業者と媒介契約を結ぶ
  2. 土地の売り出し
  3. 買主からの内覧対応
  4. 買主と売買契約を締結
  5. 決済・引き渡し
  6. 確定申告

土地売却の準備期間は、相場価格を調査したり、不動産会社からの査定を受けたりして、2週間~1ヶ月以上かかります。媒介契約を締結し、買主を探す期間はおおよそ1~3ヶ月です。買主が見つからない場合は3ヶ月以上かかるケースもあるでしょう。引き渡しは、契約日から1ヶ月程度かかることが一般的です。

土地の売却全体では、最低3ヶ月~半年程度かかると認識し、売却スケジュールを決めることが重要です。

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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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土地の査定を依頼する前の準備

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土地を査定する前には、次の準備が必要です。

  • 測量図を用意する
  • 所有者を確認する
  • 地下埋設物が残っていないかを確認する
  • ローンを完済して抵当権を抹消しておく

スムーズに土地査定を行うための参考にしてください。

測量図を用意する

査定を受ける前に、土地の測量図を準備します。測量図は、道路や隣接する土地との境界を定めた資料のことで、用意していないと査定価格が下がる場合があります。

なぜなら、土地の価値は「有効活用できる土地かどうか」で決まり、測量図がない場合、土地の面積が確定しないからです。測量図は、手数料を支払えば法務局で入手できます。

所有者を確認する

土地査定の前には、所有者であることを確認するための「権利証」または登記識別情報通知書」が必要です。これらは所有者のみが有する書類となりますので、事前にチェックしておきましょう。

必要書類 詳細
権利証 土地所有者が登記権利者として権利を取得した時に、申請書添付の「原因証書」、もしくは「申請書副本」に登記済の押印がなされ、登記所から渡されている書類
登記識別情報通知書 物権変動の登記申請を行う場合、登記名義人となった申請人に対して通知される書面

また、土地を売却する際には次の書類も必要です。

  • 身分証明書
  • 住民票
  • 印鑑登録証明書
  • 実印
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 物件状況等報告書  など

運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなどが身分証明書として使えます。住民票・印鑑登録証明書は、発行後3ヶ月以内のもののみ有効です。また、売買契約書には印鑑の押印が必要であり、この際に実印を使用することが一般的です。物件状況等報告書は、不動産の状況を詳細に買主に伝えるための書類であり、売却する時に作成します。本格的に売却を進めたい人は、これらの書類を事前に用意しておきましょう。

地下埋設物が残っていないかを確認する

地下埋設物とは、「新築工事に支障を与える地面の下に埋もれた障害物」を意味しており、これが残っていると土地の価格が低くなります。例えば、従前に地下室や地下階のある建物などがあったなど心当たりがある場合は、地下埋設物が残っていないかを調べておくようにしましょう。

ローンを完済して抵当権を抹消しておく

抵当権付きの土地を買う人はほとんどいません。また、ローンが残っている土地もトラブルが起きやすく購入する人がめったにいないので、ローン返済・抵当権の抹消登記を済ませておくようにしましょう。抵当権の抹消手続きについて不安がある場合は、司法書士など専門家への依頼をおすすめします。

なお、ローン返済や抵当権抹消以外にかかる費用を以下でまとめておきますので参考にしてください。

項目 詳細
仲介手数料 仲介業者に売却を依頼する際に必要
印紙税 売買契約書に必要な税金
各種税金 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税が生じる場合もある
測量費用 土地と土地の境界を明確にするために必要
解体費用 戸建て付きの土地を更地にして売る場合に必要

業者に支払う仲介手数料は、「宅地建物取引業法」により上限額が決められており、その計算式は次の通りです。

売却額 仲介手数料
200万円以下 取引額×5%+消費税
200~400万円以下 取引額×4%+2万円+消費税
400万円オーバー 取引額×3%+6万円+消費税

仲介手数料は下限が決められていないため、値引き交渉も不可能ではありません。

また、売買契約書に必要となる印紙税も、次のように金額が定められています。

売却額 税額
100~500万円以下 1,000円
500~1,000万円以下 5,000円
1,000~5,000万円以下 10,000円
5,000~1億円以下 30,000円
1億~5億円以下 60,000円

この税額は、国税庁によって不動産売買を促進するために軽減措置が講じられているものです。平成26年4月1日~令和4年3月31日までの間の10万円を超える不動産売買が対象になっています。

土地を売却して利益が出ると、利益に対して所得税や復興特別所得税、住民税もかかります。売却する年の1月1日時点で5年を超えていると長期譲渡所得、5年以下だと短期譲渡所得になり、税率は次の通りです。

所有期間 所得税 ※復興特別所得税を含む 住民税
5年以下の短期譲渡所得 30.63% 9%
5年を超えている長期譲渡所得 15.315% 5%

土地の売却にかかる費用は多いため、できるだけコストを抑えたい人は、事前に計算しておきましょう。

土地の査定額が高くなる基準

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土地の査定額が高くなる基準は、次の通りです。

  • 周辺環境や駅へのアクセスが良い
  • 住宅環境として優れている
  • 日照条件が良い

できるだけ高く土地を売却したい人や損をしたくない人などは、参考にしてください。

周辺環境や駅へのアクセスが良い

周辺環境、治安、交通の利便性によって土地の価値は変動します。例えば、最寄り駅やバス停への距離が徒歩1~5分であれば評価は高く、15分を超えたあたりから徐々にマイナスポイントされます。近くにバス停しかない場合、距離に加えてバスの運行頻度も評価対象になります。またアクセスの良さだけではなく、公共施設の有無も大きく影響します。徒歩10分以内に病院や教育施設があったり、スーパーや商店街などの商業施設がある場合も、土地の価値は高くなる傾向にあります。

住宅環境として優れている

住環境が優れているかどうかも大切な判断材料となります。住環境において評価対象となるポイントを下記に紹介します。

項目 評価ポイント
住宅環境
  • 周辺地域の画地規模が大きい
  • 低層の戸建て住宅が並んでいる
街路の整備
  • 街路が区画整然と整備されている
  • 無秩序な街路の場合、評価されない
眺望
  • 高台で山・川の景観あり
  • 好ましくない施設(※)が見える場合、マイナス評価
騒音・振動
  • 交通量が少なく閑静
  • 鉄道や高速道路などが近隣にあると評価されない

(※)汚水処理施設やゴミ焼却場、墓場など

日照条件が良い

土地の日照条件も、土地査定において必ずチェックされます。査定額が高くなる基準は、以下の通りです。

  • 道路に対して南向きに接している
  • 道路から0.5~1m高い土地

方角は、南、東、西、北の順に評価が高いです。また、風を遮る障害物がない土地も評価されるでしょう。また、角地や間口の広い東西に長い長方形の土地であれば、日照条件が良くマイナス評価にはなりません。

こうした条件以外にも、土地には利用用途が決められており、規制の種類によって査定価格が下がることもあります。都市計画法による規制は、次の3つです。

都市計画区域 計画的に街を作る場所
準都市計画区域 将来的な発展や市街化を見込み、無秩序な開発を制限する場所
都市計画区域外 人口が少なく特に定めがない場所

都市開発のためのエリアである都市計画区域・準都市計画区域は、利用が制限されやすいため、査定価格が下がることもあるでしょう。都市計画区域外の場合、自由に利用できるため、査定価格はアップしやすいです。

土地の査定を依頼するときの注意点

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土地の売却を失敗したくない人は、以下のポイントも押さえておきましょう。

  • 高すぎる査定価格は信用しない
  • 古家付きの場合は不動産会社に相談する
  • 共有名義の場合は1人で勝手に査定に出してはいけない

こうした土地の査定を依頼するときの注意点を知り、自分に合った業者を見つけてください。

高すぎる査定価格は信用しない

相場よりも不自然に高すぎる査定結果を提示された場合は注意が必要です。なぜなら、査定額だけで売却の依頼先を決定しても、その価格で確実に売れるとは限らないからです。しかも、顧客を確保するためにあえて高額の査定をされる可能性もありますので、業者選びは特に慎重に行いましょう。信頼できない会社を選定してしまうと、いい加減な売却活動を行ったり、購入希望者と上手に交渉できなかったり、交渉が決裂してしまったりするリスクがあります。

業者を選ぶ際は、査定価格の根拠を納得できるように説明できているのか、実際に担当者とコミュニケーションをとりながら信頼できる会社なのか、事前にしっかりとチェックしておきましょう。

また、査定前に自身でも相場価格を調べておくこともおすすめです。そうすれば、違和感のある査定価格を伝えられた際、なぜその価格になったのか、適確に質問できるでしょう。そんな土地相場の調べ方は次の通りです。

  • 周辺の類似物件の価格調査
  • 周辺の過去の取引データ
  • 路線価や固定資産税評価額など公的価格  など

業者を決定して本格的に売却を依頼する段階になったら、3パターンある媒介契約から選びますが、契約内容によって、複数の不動産会社と契約できるか、個人間でも売買が可能かなどが異なります。

項目 契約期間 レインズへの登録義務 販売業者から依頼主への報告義務とその頻度 自身で買い手を見つけて契約できるか 複数の業者に依頼し契約可能か
一般媒介契約 3ヶ月以内 なし なし できる できる
専任媒介契約 3ヶ月以内 媒介契約から7日以内 2週間に1回以上 できる できない
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 媒介契約から5日以内 1週間に1回以上 できない できない

業者選びだけではく、媒介契約それぞれの特徴の違いを理解して、自分の状況に合った契約を結ぶことも重要です。

古家付きの場合は不動産会社に相談する

土地に古い家が建てられている場合は、家をリフォーム・リノベーションする、もしくは解体して販売する方法があります。築年数が30年以上経過している古屋の場合、ほとんど住宅に価値がなく、解体費用もかかると買主に嫌われてしまうリスクがあるため、思い切って更地にした方が良いかもしれません。

どうすればいいのか判断できない場合は不動産会社に相談しましょう。そうすれば、古家をリフォーム・リノベーションして、売り出し価格を調整し、上手に売買してくれる可能性もあります。また、土地は売却以外にもさまざまな活用方法がありますので、以下の表も参考にしてみてください。

土地の活用方法の一例 詳細
トランクルーム経営
  • それほど初期投資がかからない
  • 税制の優遇を受けられない
賃貸経営
  • 初期投資がかかるものの、安定収入を目指せる
  • 条件を満たす限られた土地以外できない
高齢者施設経営
  • 高齢化社会を背景に、今後需要が伸びる可能性あり
  • 高齢者数や土地の広さなど、さまざまな条件をクリアしなければならない
太陽光発電
  • 土地が広い場合に向いている
  • 設備維持に費用が必要

「なかなか買い手が見つからない」という時は、次の方法もおすすめです。

対処法 詳細
業者に買取依頼
  • 仲介ではなく、不動産会社に土地の買取をしてもらうことも可能
  • 買取は、1週間程度と短期間で売却できる可能性あり
  • 再販売前提のため、仲介より価格が安くなる傾向にある
  • 買取を依頼できる業者が少ないこともデメリット
近隣に相談する
  • 近隣住民であれば、土地も活用しやすいため、素早く売却できる可能性あり
  • 近隣住民に土地を売却せず、寄付することもできる
広大な土地は分割する
  • 広すぎる土地は分割し、それぞれで売却可能
  • 分割した土地を同時に売り出すことは不可

売却活動が難航しそうな人は、上記3つの方法で対処してみましょう。

共有名義の場合は1人で勝手に査定に出してはいけない

土地の所有者を調べて共有名義だった場合、1人で売りに出すことはできません。その際は、共有者同士で話し合い、一緒に売却活動を行うか、分筆して単有名義にするか決めるようにしましょう。分筆は、土地家屋調査士や司法書士に依頼することが一般的です。また、登記費用や登録免許税などもかかりますので、事前に確認しておきましょう。

複数人の共有名義で土地を所有している場合、売却時に名義者全員の承諾が必要で、人数が多いほど意思決定のスピードは下がりやすいです。そのため、1人が代表して売却できるように、名義を1人に移しておくことをおすすめします。また、相続する土地は名義変更をしないと売却できませんので、売却前には名義変更の手続きを必ず行いましょう。

まとめ

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建物に比べて土地は劣化しないため、ついつい手続きを後回しにしてしまいがちですが、利用しない土地をそのまま放置してしまうと固定資産税が課税されたり、相続した土地で利用できる特例(※)も受けられなくなります。

土地の売却だけでなく、資産運用での活用も視野に入れて検討したい場合も、まずは査定依頼を行い、早めに一歩踏み出してみましょう。

土地はあなたの大切な財産です。ぜひこの記事を参考に、賢く取引きを進めていってください。

※「相続財産譲渡の取得費の特例」・・・相続した財産を売却した場合にかかる所得税を軽減できる制度。相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までの譲渡が条件。

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