不動産売却は減価償却をして利益計算!基礎知識から計算方法など解説

不動産売却

不動産を売却する際、仲介手数料などの諸経費に加え、建物の売却によって利益が出た場合は確定申告をして譲渡所得税などの税金を支払う必要があります。その税金の価格を決定する際に必要な手続きが減価償却です。

しかし、減価償却は普段の生活ではあまり聞き慣れない言葉で、計算式もややこしく感じてしまい、初めての不動産売却では戸惑うことも多いでしょう。

本記事では、減価償却の基礎知識から計算方法についてわかりやすく解説します。不動産売却で失敗しないためのコツについてもあわせてご紹介していきますのでぜひお役立てください。

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売却価格の具体的なイメージを持った上で、効率的に知識を身に着けていきましょう。

減価償却とは

減価償却とは、「建物は経過年数にともなって資産価値が落ちる」という考えに基づき、建物の耐用年数に準じて経費計上していく会計処理のことを言い、その金額を減価償却費と言います。耐用年数とはその資産の使用可能期間のことを指し、建物の種類・構造によって年数が異なります。

減価償却は主に事業用のビルや賃貸などの投資物件の節税対策として使用される方法ですが、非事業用、つまり個人の自宅などを売却して確定申告を行う際にも、減価償却を行って譲渡所得を求める必要があります。

尚、不動産における減価償却の考え方はあくまでも建物に対してのみで、土地は経年によって価値が落ちることはないものとされています。そのため、土地・建物を同時に売却した場合は、土地と建物価格を分けて計算する必要があります。

建物の耐用年数について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご参照ください。

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不動産売却の減価償却の基礎知識

実際に不動産売却をおこなう際の減価償却について、基礎的な知識を知っておきましょう。

不動産売却の利益計算で減価償却をする

減価償却の計算の前に、不動産売却でかかる譲渡所得税について説明します。譲渡所得税は不動産を売却して収益を得た際、その収益に対してかかる所得税のことで、譲渡所得額に税率をかけて算出します。譲渡所得額は以下のように計算することができます。

譲渡所得額=売却金額-(取得費+譲渡費用)

このように、売却で得た金額からその不動産を取得する際にかかった金額(取得費)と、売却にかかった金額(譲渡費用)を差し引いて計算します。建物部分に関しては、この取得費から減価償却費を差し引きます。これにより取得費を、その建物を購入したときの金額ではなく、経年劣化を加味した売却時の不動産価値で計算することが可能になります。

不動産売却時にかかる税金についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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減価償却の対象になる不動産

不動産においての減価償却は、すべての不動産に適用されるわけではありません。減価償却は建物部分のみが対象であり、土地部分や土地のみの売却には適用されません。これは、土地の部分には経年劣化がないと考えられているためです。購入時の契約書にかかれた売買価格は、土地と建物の価格を合計した金額である場合が多いため、その金額をまるごと建物の購入代金として申告してしまうことがないように注意しましょう。

減価償却方法は2種類

減価償却費の計算方法は定率法と定額法の2種類あります。それぞれの方法をご紹介します。

割合で価値が下がる定率法

定率法による減価償却費(1期)=未償却残高×償却率

定率法による減価償却費は上記のように求めることができます。毎期一定の率をかけあわせるため定率法と呼ばれます。未償却残高は取得費から減価償却累計額を差し引いたもので、毎年差し引く累計額が多くなっていくため、定率法で計算する減価償却費は年々下がっていくという特徴があります。ただし、償却額が償却保証額を満たさなくなった場合は毎年同額として計上されます。

毎年同じ額が減額される定額法

定額法による減価償却費(1期)=取得価格×償却率

定額法では、取得価格に定額法の償却率をかけて計算します。耐用年数中は毎年一定の金額を費用として計上することができます。つまり、耐用年数を過ぎてしまうと経費として取得費に含めることができないため、売却にかかる譲渡所得税が多くなってしまうことにつながります。特に届け出がない場合には定額法で計算されるため、定額法で求めることがほとんどです。

不動産の取得時期で定率法の償却率は変わる

定率法において、かける償却率は取得時期と耐用年数によって異なり、不動産を取得した時期によって3つの償却率が適用されます。

償却率 不動産の取得時期
旧定率法 平成19年3月31日までに取得
250%定率法 平成19年4月1日~平成24年3月31日までに取得
200%定率法 平成24年4月1日~

定額法の償却率を2.5倍にした数値を償却率とする方法を250%定率法、2倍にして計算する方法を200%定率法と言います。それぞれの償却率については「減価償却資産の償却率表」を参照してください。

不動産売却の減価償却費を計算する手順

不動産売却における減価償却費は、以下のように計算することができます。

減価償却費=建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

このように、不動産売却における減価償却費を求めるにはさまざまな要素が絡んでくるため、適切な手順で計算していく必要があります。不動産売却で減価償却を計算する方法は以下の通りです。

  1. 建物の購入代金を調べる
  2. 建物の構造から法定耐用年数を求める
  3. 経過年数を使って償却率を求める

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

建物の購入代金を調べる

売買契約書には土地と建物を合計した金額が記されていますが、建物のみ購入代金が土地との合計金額とは別で記載されている可能性もあります。建物の購入代金を知りたいなら、まずは売買契約書を参照しましょう。内訳が明記されていない場合には、以下の方法を取ることで求めることができます。

  • 消費税から計算する
  • 標準建築単価から計算する
  • 固定資産税評価額の比率から求める
  • 土地の時価から求める

消費税から計算する

不動産を購入する際にかかる消費税は建物の部分にしかかからないため、売買契約書に明記された消費税額から金額を求めることができます。

建物の購入代金=消費税÷購入時の消費税率+消費税額
売買契約書がある場合は、この方法を選択すると正確な価格を把握することができます。

標準建築単価から計算する

売買契約書がない場合、建物の標準的な建築価額表を参照し、不動産の建築年と構造をもとに概算することができます。

固定資産税評価額の比率から求める

不動産を所有していると、毎年固定資産税の明細書が納付書と同封されて送付されます。そこに記載された固定資産税評価額からも建物の購入代金を求めることができます。

建物の購入代金=土地・建物の購入代金×{建物の固定資産税評価額÷(土地の固定資産税評価額+建物の固定資産税評価額)}

購入した当時と消費税率が変わっている場合には、税率を修正して計算し直してください。

土地の時価から求める

あまり用いられない方法ですが、売却した不動産のエリアの不動産取引が多く、時価での評価に十分な信用性がある場合には、土地の時価からも建物の購入代金を求めることができます。土地の時価は標準地・基準地検索システムで公示されています。

建物の構造から法定耐用年数を求める

耐用年数は建物がどういった構造をしているかによってそれぞれ定められています。建物の構造別の法定耐用年数を表にまとめました。

構造 法定耐用年数
鉄筋鉄骨・鉄筋コンクリート造 47年
れんが・石・ブロック造 38年
重量鉄骨造(骨格材4mm超) 34年
軽量鉄骨造(骨格材4mm未満) 19年
木造・合成樹脂造 22年
木骨モルタル造 20年
簡易建物 10年

”参考文献:減価償却資産の耐用年数表

売却した不動産の建物の構造を調べて、法定耐用年数を把握しましょう。

経過年数を使って償却率を求める

次に経過年数を使って売却時の残耐用年数を計算します。経過年数は、購入してから売却するまでの期間とし、6ヶ月未満は切り捨て、6ヶ月以上の端数は1年として考えます。売却時の耐用年数は以下のように計算することができます。

残耐用年数=法定耐用年数-経過年数×0.8

このように計算して求められた残耐用年数によって償却率が決定されます。このときに算出した数字は、1年未満の端数は切り捨てて、2年に満たない場合でも2年として計算するので注意しましょう。

ここで求められた残耐用年数から償却率を求めることができます。減価償却資産の償却率表を見て償却率を把握しましょう。

不動産売却の減価償却の計算例

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次に、実際に減価償却額を計算する方法を、具体例で解説します。この章では、新築で購入した場合と中古で購入した場合の個人所有の不動産と、事業用の不動産の計算例をご紹介します。

新築で購入した不動産の減価償却

新築で購入した下記のようなマンションを一例として、減価償却を定額法で計算してみましょう。

構造 土地の購入代金 建物の購入代金 経過年数
鉄筋コンクリート 1,000万円 2,000万円 10年5ヶ月

鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は47年です。経過年数は、6ヶ月未満は切り捨てるため10年として計算します。

残耐用年数=47-10×0.8=39

1年未満の端数は切り捨てるため、残耐用年数は39年となり、それに対応する償却率は定額法で0.026となります。ここまで求めることができれば、あとは計算するのみです。

減価償却額=2,000万円×0.9×0.026×10=468万円
このように順序通りに計算すれば、減価償却費を求めることができます。

中古で購入した不動産の減価償却

続いて中古で購入した不動産の減価償却額を計算してみましょう。中古物件の場合、築年数によって計算方法が変わってくるため注意が必要です。

構造 土地の購入代金 建物の購入代金 築年数 経過年数
鉄骨鉄筋コンクリート造 1,000万円 2,400万円 20年 5年

まずは耐用年数を調べていきましょう。鉄骨鉄筋コンクリート造なので法定耐用年数は47年です。中古物件の場合、築年数と法定耐用年数の値によって残耐用年数の計算式が異なります。

築年数が法定耐用年数を超えない場合
残耐用年数=法定耐用年数-(築年数×0.8)
築年数が法定耐用年数を超える場合
残耐用年数=法定耐用年数×0.2

今回のケースでは築年数が法定耐用年数を超えないため、47-(20×0.8)で残耐用年数は31年となります。つまり償却率は定額法で0.033となります。

減価償却費=2,400万円×0.9×0.033×5=356万4,000円
このように計算して、356万4,000円が減価償却額となります。

事業用不動産の減価償却

事業用の不動産は取得時期によって減価償却方法が異なるため、その計算方法も異なります。

取得時期 償却方法
平成10年4月1日以降 旧定額法のみ
平成19年4月1日以降 旧定額法、1円まで償却可能
平成24年4月1日以降 新定額法
平成28年4月1日以降 定率法が廃止、定額のみ

事業用不動産の減価償却費は以下のように計算することができます。

減価償却費=建物購入価額×0.9×償却率×業務に供された月数÷12

ここで次のようなサンプルの減価償却費を計算してみましょう。

用途 構造 建物購入代金 取得日 業務に供された月数
病院 鉄筋コンクリート造 3,000万円 2007年5月 36ヶ月

取得日は平成19年4月1日以降のため新定額法が適用されます。病院用に使用される鉄筋コンクリート造のマンションは39年で、0.026の償却率がかけられます。つまりこの場合の減価償却費は、

減価償却費=3,000万円×0.9×0.026×36÷12=210万6,000円

となります。

失敗しない不動産売却のコツ

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最後に、賢く不動産売却から確定申告まで進めるためののコツをおさえておきましょう。

不動産の取得費は不明のままにしない

前述のように、不動産売却でかかる譲渡所得税は売却金額から取得費と諸費用を差し引いた譲渡所得額で決定します。取得費が分からない場合、売却金額の5%を取得費とする考え方があります。その計算方法を概算法と言い、その名の通りあくまで取得費を概算する方法です。概算法で求めた取得費は実際の金額よりも少なくなるケースが多いため、本来よりも課税額が高くなってしまい、損をしてしまう可能性があります。

そのような事態を避けるためには、不動産の取得費を不明なまま概算法で求めるのではなく、なるべく正確な額を把握することが大切です。

取得費に含まれるもの

不動産の取得費に含まれるものを挙げました。

  • 不動産取得税、登録免許税、特別土地保有税
  • 印紙税
  • 立退料
  • 造成費用
  • 測量費
  • 訴訟費用
  • 土地利用が目的だった場合の建物の購入費や取り壊し費用
  • 資金を借り入れて購入した場合の使用開始までの利子
  • 購入契約を解除して他の物件を取得した際の違約金

このように、売却する不動産の購入代金だけでなく、建築代金、購入手数料・設備費・改良費など状況や場面に応じてさまざまなものが含まれます。

確定申告のミスに気づいたらすぐに修正

減価償却費の計算は自分でおこなって申告するため、ミスしてしまう場合もあります。確定申告の誤りに気が付いた場合は、申告後でも5年以内なら修正が可能です。修正が必要な申告で、税金の追納が発生するような場合には遅れた分の延滞税がかかってしまうため、なるべく早く修正することが大切です。申告額が多すぎた場合は更生申告、申告額が少なかった場合には修正申告をし、追納と延滞税の納税をおこないます。

不動産売却における確定申告については下記の記事でも詳しく取り上げていますので、併せてチェックしておきましょう。

不動産売却で確定申告は不要?税金で損をしない基礎知識を徹底解説!
確定申告と聞いて「手間がかかり負担」「計算式が複雑」など、出来る事なら申告手続きを避けたいと感じる方も多いのではないでしょうか。この記事では、不動産を売却をした場合に確定申告が必要か不必要かを、税制度や算出式などを交えて解説していきます。

困ったら税金の専門家に相談をする

減価償却のみならず、不動産売却にかかわる税金制度はそれにかかわる金額も大きく、仕組みも複雑で素人では難しいと感じてしまう人も少なくありません。不動産売却にかかわる税金について困ってしまったら、ひとりで抱え込まず専門家に相談することをおすすめします。誤った申告をしてしまう前に相談して疑問を解消するほうがトラブルに発展せず、安心です。

相談するなら、国税庁電話相談センターや管轄税務署などに問い合わせをしてみましょう。場合によっては有料になりますが、税理士などの専門家に相談するのも選択肢のひとつです。

まとめ

不動産を売却した場合、譲渡所得が出た際には確定申告が必要です。そして譲渡所得に課税される税額を正しく算出するには、減価償却費の計算が必要となります。また、売却益がゼロまたはマイナスとなった場合は確定申告は必要ありませんが、申告することで給与所得などと相殺され、税金を抑えることができる場合もあります。

その年の曜日により変動する場合がありますが、確定申告は毎年2月15日〜3月15日が申告期間となっています。不動産を売却した翌年には、ぜひ本記事を参考に建物の減価償却に関する知識をしっかり取り入れ、スムーズに確定申告を進めましょう。

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