住宅ローンの返済が困難になった場合や、家を売りたいけど近所に知られたくないなどの理由で、近年リースバックという不動産ビジネスが普及しています。しかし、リース（賃貸）となる期間の賃料相場はどの程度なのか、わかりづらくてお困りの方は多いでしょう。
本記事では、リースバックの基礎知識から賃料（家賃）の相場、賃料の決め方などわかりやすく解説していきます。また、リースバック業者の選び方や、注意点など、リースバックを検討するなら知っておきたい項目をすべて網羅しています。ぜひ参考にして、後悔のないリースバックを行いましょう。
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そもそもリースバックとは
リースバック後の家賃相場の話へ進む前に、まずはリースバックの基礎知識を理解しておきましょう。本章では、リースバックの概要や、住宅ローンを返済中でもリースバックを利用できるのかについて解説します。
リースバックの基礎知識
リースバックとは、持ち家をリースバック業者や不動産投資家などに売却して現金化し、売却先と賃貸契約を交わして売却後も同じ家に賃貸で住み続ける仕組みのことです。一般的に次のような場合に検討される方法です。
- 住宅ローンの返済が困難になった
- 急遽まとまった資金が必要になった
- 老後の生活費が不安
- 自宅を売ったことを近所に知られたくない
- 家を売りたいけど引っ越したくない
家を売却しても愛着のある家に住み続けたい・将来買い戻ししたいという場合に有効な手段なのです。リースバックをすることによるメリット・デメリットも把握しておきましょう。
| メリット | デメリット |
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ローン中なら売却額で完済できれば利用できる
住宅ローンの残債がある場合、売却した金額で完済できればリースバックを利用できます。
しかし、売却額が残債をカバーしきれないオーバーローンの状態となった場合は、抵当権の解除登記ができず通常はリースバックを利用することができません。その場合は、融資を行っている金融機関と話し合いのもと、リースバックもしくは任意売却を検討することになります。
任意売却の流れやオーバーローンについて詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
リースバックの賃料相場
一般的に、リースバックした場合の賃料（家賃）は、その家の買取額や買取業者が定める利回りによって変わります。また、通常の賃貸物件との扱いにも大きな違いもあります。本章では、賃貸人となる売却先の投資家視点も踏まえ、通常の賃貸物件とはなぜ違うのかということや、賃料相場の算出方法や特徴についてご説明します。
通常の市場相場よりも賃料が高い
通常の賃貸物件で投資家が享受できるメリットとしては、主に次のようなことが考えられます。
- 物件を自由に活用できる
- 賃借人を選ぶことができる
- 不動産需要に合わせて売却も検討できる
しかしリースバックの場合はこれらがすべてなくなってしまううえ、将来売主が買い戻しを希望している場合はそれに応じなくてはならないなど、投資家にとっては不利な条件となります。そのため、少しでも利回りよく収益を上げられるよう、通常の賃料相場よりも高く設定されていることが多いです。
また、リースバック物件ならば通常よりも安く手に入れることができることや、空室リスクがなくなるという利点もあるため、あえてリースバック物件の取引に力をいれるリースバック専門業者があります。特別な営業をせずとも、居住者にとってはすでに「その家でなくてはならない」という絶対的な価値がありますので、リースバック物件の家賃は物件の良し悪しや近隣の競合物件に左右されないといった特徴があります。
賃料は期待利回りから求める
リースバック後の賃料は以下のように求める場合が一般的です。
ここにさらに物件を維持するにあたってかかるコストが加算される場合があります。
先述の通り投資家にとって不利な条件の多いリースバック物件では、通常の賃貸よりも利回りを高く設定しなければ元は取れません。利回り設定はリースバック業者により異なり、さらに地域や築年数などによっても変動しますが、「通常の賃貸経営での利回り+2〜3％」で設定されていることが多く、概ね10％前後となっています。
買取額と賃料は比例する
リースバックでの賃料は買取額と比例して上下します。先ほどの計算式を参考に、以下で期待利回りごとの賃料を比較してみましょう。
| 買取額 | 期待利回り | 一月あたりの賃料 |
| 1,000万円 | 8％ | 6万6,667円 |
| 10％ | 8万3,333円 | |
| 12％ | 10万円 | |
| 2,000万円 | 8％ | 13万3,333円 |
| 10％ | 16万6,667円 | |
| 12％ | 20万円 | |
| 3,000万円 | 8％ | 20万円 |
| 10％ | 25万円 | |
| 12％ | 30万円 |
このように、買取額が高ければ高い程、賃料も上がります。
利回りはそもそも買取額が関係しており、業者にとっては安く物件を購入、つまりコストを抑えて運用できればできるほど利回りが上がり収益を上げられるという考え方になりますので、買取額をあえて安くすることで、リースバック後の賃料を抑えることにも繋がります。
不動産投資での利回り
不動産投資における利回りについておさらいしておきましょう。利回りとは、経費（物件の取得費）に対して、年間どれくらいの割合の収益を上げられたのかを数値化したものになります。つまり、利回りが高いほどその物件の収益力が見込め、低いほど投資リスクが高いということになり、不動産経営が順調かどうかを把握するための重要な指標となっています。
期待利回りは、賃料の設定に用いられる利回りのことで、主に投資物件の運営で必要となる数値となります。
利回りについてより詳しく知りたい方はこちらの記事をご参考ください。
賃料節約のカギはリースバック業者選び
さて、リースバック後の賃料が家の売却額によって変わってくることが分かりましたが、その売却額はどのリースバック業者に査定依頼をしても同じとは限りません。業者によって注視するポイントや得意分野が異なるからです。
また、通常の不動産売却ではできるだけ高く査定してくれる業者を選びたいものですが、リースバックではその後の賃料に関わるため、単純に高額であれば良いというわけではありません。リースバックで売却を行うのであれば、それなりにリースバックのノウハウや実績を持ち合わせた業者を選ぶことが重要です。
本章では、リースバック業者を選ぶ際にぜひ押さえておくべきコツをご紹介します。
複数のリースバック業者を比較する
業者によって買取価格は大きく異なるため、複数社を比較して選ぶことがまず一つめのポイントです。買取の諸経費も含めると100万円以上の差が出ることも珍しくありません。買取の諸経費は以下の通りです。
- 司法書士への報酬
- 仲介手数料
- 契約事務・家賃保証事務手数料
- 敷金・礼金
- 火災保険
また、業者によっては契約事務手数料や礼金を無料にしている場合もありますので、査定額だけではなくどのような費用がどの程度かかるのかも併せてチェックしておきましょう。
次の記事ではおすすめのリースバック業者を紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。
サービス内容をチェックする
最適な業者の見極めには、各業者ごとのサービスの充実度も判断材料になります。ホームページなどでしっかりと確認しておきましょう。
- 少額のリースバックに対応
- 敷金や礼金、更新料がかからない
- 引っ越しの祝い金が出る
- 訳あり物件でも申し込み可
また、他社と差別化を図るためにアフターサービスに力を入れている業者もあります。新規の業者ほど老舗や大手に負けないためにと様々なサービスを充実させている場合がありますので、こまめにチェックしておきましょう。
信頼できる業者を見極める
当然ですが、信頼できる業者なのかをチェックすることも忘れてはなりません。賃貸として利用している期間を、気持ちよく過ごすためには欠かせないことです。
例えば、経営が不安定な業者に依頼してしまった場合、せっかく買取ってもらった家を転売される可能性も。業者の信頼性を確かめるには、次のポイントを参考にしてください。
- メリットに限らずデメリットも教えてくれる
- 物件売却後のライフプランまで一緒に考えてくれる
- 上場企業が運営し、安定した経営基盤がある
- リースバックの実績が他社よりも豊富にある
自社の利益しか考えていないような業者を選んでしまうと、売却後の賃貸借契約も不安が募ることになります。質問・相談を通して業者の対応力をしっかりと見極めましょう。
おすすめは一建設の「リースバックプラス」
どの業者のリースバックが良いか迷っている方には、一建設の『リースバックプラス』がおすすめです。
リースバックプラスは、賃貸契約の更新が可能な「標準プラン」と、賃貸期間が定められた「定期プラン」の2種類を用意しており、将来の計画に合わせて最適な選択ができるのが強みです。
それぞれのプランにどのような特典があるのか表にまとめました。
| 標準プラン |
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| 定期プラン |
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| 両プラン共通 |
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中でも定期プランは、「売却後に最大1年間賃料が無料」「売却金の一部を敷金として預けると賃料がさらに最大で半額になる」など、支出を少しでも抑えたい方に向いています。興味がある方は検討してみましょう。
リースバックに関する注意点
実際にリースバック契約をしてからは後戻りできませんので、前もって知っておきたい注意点もここでご紹介します。リースバックを検討する際は、次のような項目に留意しておきましょう。
- 家賃を滞納した場合
- 再購入は売却時より高額になりやすい
- ローン残債が高いほど賃料も高くなる
- 賃貸できる期間が限られている場合がある
- リースバック買取は仲介売却より安くなる
以下で詳しく見ていきましょう。
家賃を滞納した場合
家賃滞納は賃貸契約の違反行為となります。もしも滞納したまま3ヶ月以上放置した場合、リースバック業者から法的措置や契約の解除を促す対応が取られることとなります。
滞納後に行われる対応は、概ね以下の通りです。
- 契約解除通知書が届く
- 裁判所への申し立てが行われる
- 自主的な退去命令を受ける
- 退去しなければ強制執行・強制退去
もともと自宅だったとしても、リースバックでは家を買い戻さない限り「持ち家ではない」という認識を忘れないようにしましょう。
再購入は売却時より高額になりやすい
リースバックで売却した物件は、将来的に再購入することが可能です。しかし、物件の売却時よりも安く買い戻せる保証はありません。むしろ、物件の価値や登記手続きの費用、業者の利益などに影響されて、売却時より高くなりやすい傾向にあります。リースバックで再購入する際は、買取価格の110～130％程度になると考えておきましょう。
ただし業者によっては、長く賃貸で利用するほど再購入のほうが安くなるサービスもあります。リースバックのメリットや注意点について詳しく知りたい方は次の記事を参考にしてください。
ローン残債が高いほど賃料も高くなる
住宅ローンの返済が困難なことを理由にリースバックを検討する場合は、毎月の返済額よりも賃料を抑えることができるのかが最も気になる点です。
しかし、そもそもローンの残債が多ければそれを完済するべく買取額を高く設定してしまい、結果的にその後の賃料も高額になってしまう状態が発生します。買取額と賃料は比例して上下することを、改めて留意しておきましょう。
賃貸できる期間が限られている場合がある
リースバック業者によって、賃貸利用できる期間が異なります。また「定期借家契約」という契約種類の場合は、定められた期間を過ぎると更新ができないケースも少なくありません。長く住み続けたいのであれば、定期借家契約の期間が長かったり、普通借家契約を結べたりする業者を選ぶようにしましょう。
一般に、普通借家契約では2年間から契約を行うことができ、手続きすることで契約の更新が可能です。また業者によっては、3年間の定期借家契約期間になっており、期間満了後に契約延長することもできます。提供しているサービス内容だけではなく、契約期間についても必ず確認しておきましょう。
リースバック買取は仲介売却より安くなる
リースバックの買取価格は仲介での売却より安くなり、仲介売却価格の概ね6～8割程度になる傾向にあります。リースバック業者の中には、リース期間終了後に再販で利益を得ることまで考慮していることもあります。あらかじめ買取価格を安く設定し、利益を増やそうと考えるのです。
前項の話とは逆行しますが、「賃料を抑えることよりも早急に高く現金化したい」という場合は、あらかじめ不動産の売却相場を把握しておくことをおすすめします。業者から極端に安い買取額を提示された場合や、そもそも提示された金額が妥当なのかの判断材料として非常に有用です。
不動産の相場を知るためには、複数の不動産会社へ査定依頼をして比較できる、一括査定サイトが便利です。次のような優良の不動産会社が登録されている不動産の一括査定サイトを活用して、より良い不動産会社を見つけましょう。
一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3
※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ（2021/4/9～2021/4/13実施 回答数380人）
こちらは、サービス利用者のアンケート結果による「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさったできたランキングですので、ぜひ参考にしてください。
なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。
次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」や「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。
リースバックの申し込みの流れ
ここからはいよいよリースバックを申し込む流れをご説明していきます。主に必要となる手順を具体的に取り上げますので、参考にしてみてください。
ステップ１：査定を受けて条件を決める
リースバックは通常の売却時のように業者が物件の査定を行い買取額を決めます。買取額は市場の相場よりも低くなる傾向にありますが、事前に土地情報総合システムやレインズマーケットインフォメーションなどを活用して一般相場を事前に把握しておくと、値段交渉する際のよい材料にもなるでしょう。
また、業者とは次のような条件も相談することになります。
- 家賃の設定はいくらにするのか
- 契約期間はどれぐらいにするのか
- 買い戻しを希望しているのか
この際、不当な契約のように感じたり担当者を信頼できないと思う場合は業者変更も検討しましょう。
査定の基礎知識や、査定額の決まり方も知っておくとスムーズに進めるため、以下の記事もチェックしてみてください。
ステップ２：契約書の内容を細かくチェック
リースバックの契約では、売買契約書だけではなく賃貸借契約書を交わします。売買契約書には、売買価格や決済と引き渡しの日程、買い戻しに関してのルールなどが記載されています。始めに業者と話し合って決めた内容と相違がないことを確認してからサインしましょう。
賃貸借契約書には次のような内容が記載されています。
- 契約・使用の目的
- 賃貸借契約書の形態
- 期間・賃料・敷金などの金額
- 支払い方法と期限
- 途中解約・退去時の原状回復について
上記以外にも、業者によって物件についての決まりがまとめられている可能性もあるため、しっかりとチェックしておきましょう。
ステップ３：再購入するなら貯蓄計画を立てる
再購入する契約を行った場合は、期間満了までに貯蓄を終えていなければなりません。家賃を支払いながら貯蓄するためには、あらかじめ資金計画を立てておく必要があります。
買い戻し可能な契約を結んでも、資金が不足していることで再購入できなければ、買い戻しの権利が消滅したり、失効したりする可能性があります。買い戻しを検討している場合は、貯蓄をスタートさせましょう。
ステップ４：売却益が出るなら確定申告
リースバックを行うときは、買取価格が購入価格よりも下回ることが多いでしょう。例外的に、リースバックで利益が出た場合は、所得分を確定申告して「譲渡所得税」と呼ばれる税金を支払う必要があります。確定申告の際には、以下の式を用いて課税される所得額を割り出すことが一般的です。
利益が出た場合は、3,000万円分を控除してもらえる特別控除を利用すれば、よほどのことがない限りは譲渡所得税はかからないでしょう。また、損失があっても節税対策できる以下のような制度もあります。
- 損益通算の特例
- 譲渡損失の繰り越し控除
確定申告をするメリットや上記の特別控除について、さらに解説した記事はこちらです。
リースバックの賃料相場で気になる疑問
では最後に、リースバックの賃料に関するよくある疑問を取り上げ、一つ一つ回答していきます。見落としていた「気になること」を解決し、スムーズなリースバックを目指しましょう。
敷金・保証金追加で家賃は下げられる？
敷金の増額や保証金を使うことで、リースバックの家賃を下げられる可能性があります。どの業者でも活用できるわけではありませんが、売却金額の半分を保証金として支払い、残りの半分の約1割が年間家賃になるサービスを提供しているところも存在します。
さらに、保証金として預けたお金は手元に戻せる可能性もあるため、利用するほうがお得です。
賃貸契約には保証人は必要？
通常の賃貸物件では、保証人や保証会社を介在させて賃貸契約を交わしますが、それはリースバックでも同様です。リースバックの場合は保証会社を入れることが一般的で、保証料は賃料の5〜10割が相場となっています。賃料に含まれるか、別途請求されるかは業者により異なります。
さらに更新時に更新料も発生しますので、このあたりの条件は通常の賃貸契約とさほど変わらないでしょう。
賃貸契約期間によっても利回りは変わるの？
業者によって、約款で定めている賃貸契約期間が異なりますが、この契約内容によっても利回りは変わる場合があります。業者としては、できるだけ早く退去してもらい、自由に活用や転売した方が利益を出せるため、短期間での賃貸契約の方が利回りを低く設定している場合が多いのです。
| 契約内容 | 契約更新 | 利回り |
| 普通賃貸借契約 | 更新可能。長期間の居住となる場合が多い。 | 高い |
| 定期賃貸借契約 | 更新なし。短期間での退去を促す。 | 低い |
そのため、定期賃貸借契約の方が比較的賃料を抑えられる可能性が高くなります。
リースバックの家賃相場は将来どうなるの？
個人の持ち家を対象としたリースバックが始まったのは1960年代に遡りますが、専門業者などが立ち上がり、広告媒体などでサービス紹介や集客を行い、一般的な不動産ビジネスとして認識され始めたのはここ10年弱です。今後は高齢化社会が進み、老後に心配を抱える世代や新型コロナウイルスの影響による家計破綻で家の維持が困難になってしまう世帯が増加することが考えられ、リースバックの需要はさらに高まることが予想されます。
現在はまだまだ参入企業は少ない状況ではありますが、このようなニーズ変動により新たなリースバック業者も増えることでしょう。そうなれば、どの企業も競合他社との差別化を図るために賃料を下げたり買取額に左右されない賃料設定などの対策を講じる可能性もあります。
通常の賃貸物件と比べればやはり高額設定になるであろうことは否めませんが、業者が設定する利回りが現在よりも1〜5％下がり、今よりも安い賃料設定が期待できます。
リバースモーゲージとどう違うの？
似たような言葉で「リバースモーゲージ」というサービスがあります。リースバックとリバースモーゲージの違いを以下で改めて確認しておきましょう。
| 種類 | 特徴 | 家の所有権 |
| リースバック | 家を売るが同じ家に賃貸で住み続けられる。将来買い戻しが可能。 | 失う |
| リバースモーゲージ | 自宅を担保にして融資を受け、契約者の死亡後に家を売却して借入分を返済する。 | 続く |
大きな違いとしては、家の所有権の有無でしょう。リースバックは一旦家を売ってしまいますので所有権が失くなるのに対し、リバースモーゲージは所有権はそのまま、家を担保にして月々もしくは一括で融資を受ける仕組みとなります。リバースモーゲージは契約者が死亡した際に家を売却するのが特徴で、主にシニア向けの不動産ビジネスとなっています。
まとめ
リースバックでの賃料相場は、以下のように求めることができます。
期待利回りは業者によって異なりますので、検討している業者のホームページなどで確認して数値をあてはめてみてください。
また、上記の算式からわかるように、賃料は買取額と比例していますので、買取額が高いほど賃料も高くなるということも覚えておきましょう。賃料を抑えるならば、あえて買取額を安くするということも方法の一つです。
本記事ではリースバックの賃料相場の求め方やリースバックでの注意点・Q&Aなど解説してきました。リースバックをするなら、買取だけでなくその後の賃貸期間もパートナーとなる業者選びも慎重に行うことが重要です。より的確で丁寧なアドバイスをしてくれる業者を選び、スムーズなリースバックを成功させましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
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