一戸建ての固定資産税っていくら?節税と維持費の節約方法も徹底解説

不動産購入

一戸建ての購入というと、つい住宅や土地の代金、購入に関わる税金に目がいってしまいがちです。しかし、購入した後も毎年住宅と土地にそれぞれ固定資産税が発生するほか、住宅を維持するための費用がかかります。

そのため、一戸建てを購入する際は固定資産税がいくらくらいになりそうなのか、適切な額を支払うにはどうすればよいのかまでしっかり理解しておかなければ、月々のローンの支払いが苦しくなる恐れもあります。

ここでは、固定資産税の基礎知識や税額の求め方、不動産購入後の維持費の節約方法などを解説します。この記事を読むことで、将来的な維持費まで把握したうえで、一戸建ての購入に向けて動き出せるようになるでしょう。

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一戸建ての固定資産税の基礎知識

まずは固定資産税とはどんな税金なのか、何のために支払っているのかといった、基本を理解していきましょう。

固定資産税は土地や家屋にかかる

固定資産税は、市町村(東京23区は東京都)に対し支払う地方税の1つです。その年の1月1日時点で、土地や家屋、償却資産と呼ばれる財産を有していた人に対し課せられます。固定資産の範囲は広く、次のようにさまざまな不動産や資産が対象です。

土地 田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地
家屋 住家、店舗、工場、倉庫など、屋根及び三方に壁があり土地に定着している建物
償却資産 会社や個人で事業を営む人が、その事業に使うために所有している機械・器具・備品のうち、自動車税や軽自動車税といった課税のない資産

“参考:総務省「固定資産評価基準」

つまり、一戸建てを所有する場合、建物そのものと土地のそれぞれに固定資産税が発生します。

固定資産税の税率は地域で変わる

固定資産税の計算式は、次の通りです。

固定資産税額=固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%(標準税率)

基本的に、固定資産税の標準税率は1.4%です。しかし、自治体に対し支払う地方税であることから、財政難により特に必要な場合に限り、1.4%を超える税率を課しても良いことになっています。税率の上げ幅は地域によって異なりますが、財政破綻した北海道夕張市では1.45%が課せられています。一戸建てを購入する予定の自治体の税率はいくらなのか、自治体のホームページなどで確かめておきましょう。

いくら支払うかは一戸建ての評価額で決まる

では実際、一戸建ての固定資産税の相場がいくらになるかというと、10~12万円が平均とは言われるものの、明確な相場はありません

なぜなら、建物と土地を購入したときの金額ではなく、税金を計算するための評価額によって決まるからです。さらに、実際に固定資産税を計算する際は、土地の用途や、その土地に適した負担になっているかも計算されます。

土地の評価額の決まり方

一戸建てに使われる宅地と呼ばれる土地の評価額は、国が決める地価公示価格の70%ほど、もしくは、購入額の60~70%が目安とされています。ただしこの計算はあくまでも目安で、実際はその土地の利用方法を示す地目によって評価方法が異なります。たとえば、市街地にある宅地の場合は次のような流れで評価額が求められます。

  1. 区域における標準的な宅地を選ぶ
  2. 標準的な宅地の売買実例価額に基づき固定資産税路線価を決める
  3. 固定資産税路線価を元に宅地1つへ評価点をつけていく
  4. 評価点1点につき市町村が決めた額を掛ける
  5. 土地の評価額が決定される

地価公示価格については、国土交通省が公表する「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」から検索できるため、購入前に調べておくとよいでしょう。

家屋の評価額の決まり方

簡単な計算方法として、家屋の評価額を求める際は、購入時の価格に40~60%をかけた額を固定資産税評価額とする方法が挙げられます。あくまでも概算のため、実際の固定資産税評価額と全く同じではないものの、おおよその評価額を計算できます。

より詳しい建物部分の固定資産税評価額の計算式は、次のようになっています。

評点1点あたりの価額×床面積×単位面積あたりの再建築評点×経年原点補正率

何だかややこしい、と感じる人も多いでしょう。計算式がかなり複雑なのは、家の面積や価値だけでなく、設備や使用した建材、建ててから経過した年数なども含めて計算する必要があるからです。評点1点あたりの価額とは、このうち設備や使用した建材に対する評価を示します。また、単位面積あたりの再建築評点は、もう1度同じ家を新築した場合に必要とされる建築費のことです。

これらの評点や再建築時の費用を計算することは、慣れている人でなければ非常に難しいです。したがって、一般的には最初に紹介した簡単な計算方法を利用し、おおよその評価額を求めておきます。

資産価値が少額なら固定資産税は0円になる

課税標準額の合計額が土地なら30万円未満、家屋なら20万円未満の場合、固定資産税の課税対象にならないという決まりがあります。ここでいう課税標準額とは、下記に解説する固定資産税の特例を利用した上で求められる「評価額のうち税金が課せられる範囲」を意味します。ただし、同じ自治体に複数の土地や建物を所有していて、その合計額がそれぞれ条件を超える場合は、全ての土地や建物に固定資産税が発生するため注意が必要です。

また、課税対象になった場合でも、条件を満たしていれば軽減措置が受けられます。土地の課税標準額の減額制度は、以下の通り住宅用地に当てはまる場合に適応されます。

面積 固定資産税の特例率
住宅一戸あたり200㎡以下の部分(小規模住宅用地) 標準課税額×6分の1
住宅一戸あたり200㎡を超える部分(一般住宅用地) 標準課税額×3分の1

尚、住宅の固定資産税の軽減措置については、後に詳しく解説しますので参考にしてみてください。

固定資産税を課税されるタイミング

その年の1月1日時点で、一戸建てを保有している人に対し課税が行われます。1月2日に新築の一戸建てを購入した場合は、その年の間は支払いの必要はありませんが、翌年からは固定資産税の支払いが必要です。

尚、中古一戸建ての場合は、購入した日以降の固定資産税を購入額に上乗せする契約が求められる場合があります。この上乗せは法律で定められているわけではないため、不動産会社の担当者に確認し、契約内容にどのように盛り込まれているかチェックしておくとよいでしょう。

固定資産税の支払い方

固定資産税は通常、その年の4~6月頃に振り込み用紙と納税通知書が郵送されます。自治体によって支払いのタイミングが異なるため、振り込み用紙の内容に基づき、支払うことが基本です。支払いのポイントは次の3つです。

  • 6月・9月・12月・2月など、時期は自治体により前後するが年4期に分けて支払う
  • 一括払いもあるが分割と金額が変わらない
  • 支払い期限も自治体により異なる

注意したいのは、期限までに支払いを済ませないと、最大で1年に14.6%もの延滞金が発生してしまうことです。振り込み用紙が到着したら、納税内容を確認するだけでなく、期限についてもしっかりチェックしておきましょう。

戸建てを所有していて、毎年の固定資産税の支払いが負担だと感じる方もいるのではないでしょうか?そのように感じているなら、戸建ての売却を検討してみてください。

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4つの制度で一戸建ての固定資産税を節税

一戸建ての固定資産税には、土地のための減額以外にも、住宅の条件に合わせて利用できる4つの減税制度が設けられています。

新築の一戸建てに軽減措置

令和4年(2022年)3月31日までに新築された一戸建ての場合は、3年間は住宅部分の120㎡までの固定資産税が2分の1に減税されます。ただし、次の2つの条件を満たす場合に限り適用されます。

  • 床面積が50㎡以上280㎡以下である
  • 新築である

新築の一戸建てで減額措置を受けたい場合には、検査済証や建築確認申請書など必要書類をそろえて、自治体の税務課へ申請を行いましょう。また、長期優良住宅として認定されている場合は、5年分に延長されます。あらかじめ自治体のホームページなどで必要書類を確認したうえで、早めに手続きを行いましょう。

省エネ改修促進税制で1年の減税

省エネ改修促進税制とは、省エネ改修工事を行った住宅(120㎡相当まで)に対し、翌年の固定資産税を3分の1減額する特例です。平成20年(2000年)1月1日以前から所在する住宅であり、工事を行った後に床面積が50㎡以上280㎡以下であることが前提となります。また、賃貸や家の床面積の半分以上が居住用として利用されていない場合は対象外です。

このほかにも、工事内容やリフォームの費用が判断条件となります。より詳しい内容を知りたい場合は各自治体の税務課等、税金に関する担当課、また、リフォームを依頼する会社へも相談を行いましょう。

耐震改修促進税制で最大2年の減税

耐震改修工事を行った場合、1~2年にわたり2分の1減額されます。2年間の減税が受けられるのは、特に重要な避難路として自治体が指定する道路の側道にある場合です。ただし新築の場合は受けることができず、中古であっても昭和57年1月1日以前からある住宅を現行の耐震基準に適合するように工事する場合に限られます。

申請先は各自治体で、耐震改修工事完了3ヶ月以内が期限です。耐震改修証明書や増改築工事証明書など、自治体が指定する書類を添付して申請を行います。また、次に解説するバリアフリー改修促進税制との併用も可能です。

バリアフリー改修促進税制で1年の減税

バリアフリー改修とされる通路の拡張や階段の勾配の緩和などを行った際、その住宅の100㎡相当分までに限り、翌年の固定資産税が1年間3分の1減額されます。賃貸住宅ではないことや、新築された日から10年以上経過しているなど、住宅そのものにも条件が設けられているため、申請時は注意が必要です。

対象となる工事は、次のいずれかとなります。

  • 通路等の拡張
  • 階段の勾配の緩和
  • 浴室もしくはトイレの改良
  • 手すりの取り付け
  • 段差の解消
  • 出入り口のドアの改良
  • 通路の床材を滑りにくいものへ取り換え

また、工事費用が50万円を超えていることも条件です。自治体によってはバリアフリー改修のための補助金を設けていることもありますが、補助金を含まずに50万円を超える必要があるため、実質的な援助の方がお得なのか、1年間固定資産税を3分の1減額してもらった方がお得なのか、判断したうえで利用しましょう。

一戸建ての固定資産税以外の維持費対策

一戸建てを維持していくには、固定資産税だけでなく、修繕や災害に遭った場合の保険料、自治会費も必要です。ここでは、固定資産税以外の維持費対策について解説します。

かける保険は定期的に見直し

火災や地震、水害など、万が一の備えとなる保険は、定期的な見直しをおすすめします。同じ家に住み続けたとしても、家族構成や家財の量が変わることで、それまでの保険料と実態が合わなくなる場合があるためです。更新し続けるのではなく、その時々に合うプランを選択することで、保険料を節約できます。

一戸建てにかける保険には、火災保険を軸に主に次の3つで構成されます。

  • 火災保険
  • 地震保険
  • 家財保険

メインとなる火災保険では、火災以外にも落雷や破裂、爆発、風災、ヒョウ災などが保証の対象です。地震保険は地震による損害だけを対象としており、条件次第で割引制度も利用できます。また、家財保険はその名の通り、家具や家電などの損害が対象です。どの保険も外せる補償と外せない補償が違うだけでなく、会社によって保険料も異なります。

そのため、見直しを行う際には、少なくとも3社ほど見積もりを依頼し、各社を比較するとよいでしょう。1社ずつ調べるのが難しい場合は、保険代理店を通じて一括見積もりの依頼がおすすめです。

壊れてしまう前に修繕

アパートやマンションでは管理組合が修繕積立金を管理し、定期的な修繕を行うケースが多いです。一戸建ての場合は、自分たちで管理しなくてはなりません。修繕すべき箇所を放置し続けると、最終的に修繕費用も修繕箇所も増えてしまい、対処できなくなる恐れもあります。そのため、壊れてしまう前に定期的に修繕するサイクルが重要といえます。

アットホームの調査を参考に、主な修繕箇所ごとの修繕時期の目安と相場を以下の表でまとめましたのでご覧ください。

修繕箇所 1回目の修繕が必要になった時期(築年数) 修繕費用の相場
外壁 約20年 100~135万円
屋根 約23年 110~135万円
給湯器 約19年 37~49万円
トイレ 10~23年 約50万円
風呂 24年 約100万円

この調査では回答した495名のうち、修繕費用をあらかじめ積み立てていた人は9.9%にとどまったものの、「毎月修繕費を積み立てるべき」と答えた人は53.5%と半数を超えたことが報告されています。

引用:アットホーム調べ「一戸建て修繕の実態」(一部記載を変更)

後悔しないように、修繕の時期を見据えて修繕費を積み立てておくことも、将来的な負担を減らす方法です。

一戸建てのリフォームで補助金を申請

耐震性や省エネ性、バリアフリー性といった住宅の性能を高めるリフォームを行う際に、条件を満たす場合は補助金の申請が行えます。全国各地で使える補助金には、次のようなものが挙げられます。

制度名 対象となるリフォーム 補助金額
介護保険 要支援・要介護と認定された方が暮らす住宅をバリアフリーリフォームする場合 上限20万円(工事費用のうち7~9割を補助)
高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業(断熱リノベ) 断熱材の取り付けや、家庭用蓄電システムなどの設置工事 上限120万円(対象費用の3分の1以内を補助)
次世代省エネ建材支援事業(次世代建材) 断熱パネルおよび潜熱蓄熱建材の設置など 上限200万円(対象費用の2分の1以内を補助)
ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス支援事業 高性能建材を利用した省エネリフォーム リフォーム内容次第で変動、上限70万~125万円
長期優良住宅化リフォーム推進事業 耐震・省エネ性能を高める改修、公示前のインスペクション(住宅診断)が必須 上限100~250万円(対象費用の3分の1以内を補助)

また、自治体ごとに独自の補助金制度が設けられている場合もあるため、リフォームを行う前にチェックしておくとよいでしょう。注意点として、こちらは自治体によって条件が変わるほか、予算の上限に達する可能性もあり、必ずしも利用できるとは限りません。

まずは管轄する自治体のホームページなどから制度を検索してみましょう。また一般社団法人住宅リフォーム推進協議会が運営する「地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト」からも、各地の制度が検索できます。

自治会費まで把握して一戸建ての購入

自治会費とは、その地区が行事やゴミ収集所の管理など、さまざまな活動に利用するために集められるお金です。地域のイベントやいざという時に頼れる隣人が得られるなど、加入によるメリットもあります。加入そのものは任意ですが、近所づきあいへの影響も踏まえたうえで、慎重に決定しましょう。

また、自治会費は月々200~2,000円と、自治会ごとの差が大きいのも特徴です。支払い方は自治会ごとに異なり、1年分をまとめて支払う場合もあれば、月別で支払う場合もあります。一戸建てを購入する前に、情報として集められるようであれば、自治会費が年間いくらになるか把握しておくことも大切です。

一戸建てで支払う固定資産税の注意点

一戸建てを建てた後、毎年かかる固定資産税は全く同じではありません。以下のような点に留意しておきましょう。

いくら支払うかは毎年変わる

固定資産税は毎年同じではなく、基本的には毎年税額が下がったり、上がったり、変動が起こります。これは建物と土地それぞれの評価額によって、固定資産税が決定されるためです。まず、建物は毎年少しずつ劣化するため、その価値も毎年減少します。そのため建物にかかる固定資産税は新築当初のまま推移するのではなく、支払う税額は毎年下がっていきます。

一方で、土地は固定資産税が増えることがあります。なぜなら、再開発や電車の駅が新設されるなど、地価が値上がりするような出来事が起きた場合に、地価が上昇する場合があるためです。また建物と違い、土地は年月が経っても価値が変わらないと考えられており、住宅に比べると固定資産税は変化しにくいとされます。ただし、実際は前年度に比べて固定資産税が高くなり過ぎないよう負担調整も行われるため、驚くほど高くなることはあまりありません。

一戸建ての地域によって都市計画税がかかる

都市計画税とは、自治体が都市整備や公共事業にあてることを目的とした税金です。その自治体に暮らすすべての人にかかる税金ではなく、市街化区域内に土地や建物を所有している場合に納税義務が生じます。

そのため、家を建てた場所が市街化区域内にあるかどうか事前に調べておき、都市計画税としていくらかかるかまで調べておくと、実際に税金を支払う段階になって慌てずに済むでしょう。都市計画税の上限は0.3%で、計算式は次のようになります。

都市計画税=固定資産税評価額(標準課税額)×0.3%

ただし、それぞれの自治体により都市計画税の税率が異なるため、計算する際は、あらかじめ自治体のホームページで確認してください。

固定資産税の請求にミスはある

固定資産税は毎年内容をチェックし、誤りがないか確認するようにしましょう。なぜなら、計算ミスによる固定資産税の過払いが起こる恐れがあるためです。実際に総務省が2009年から2014年1月1日までの課税誤り等により税額を増額又は減額修正した件数を調査した結果、回答のあった1,544団体で、97%の確率で1人以上の減額修正が行われていると分かっています。

これは、市の担当者はあくまでも業務として担当しているのであって、税の専門家というわけではないためです。また固定資産税は固定資産評価に基づく税額のため、納税者の申告により決定される所得税や法人税よりも過払いが起きやすいとされます。

過払いがないか調べるには、税の専門家である税理士への相談がおすすめです。払い過ぎの有無のほか、固定資産税の還付の交渉ができるかどうかについても調べてもらえます。まずは調査を対応してくれる税理士や、相談しやすい税理士へ固定資産税について相談してみましょう。

一戸建ての売却では自身で全額を負担しない

将来的に一戸建てを売却する際、買主と交渉することで固定資産税を日割り計算し、精算してもらうこともできます。たとえば5月に家を売ったとしても、その年の1月1日までに家を所有していた人に固定資産税がかかるため、所有していない期間も税金を払うことになってしまうからです。そのため一戸建て売却では、売却代金に清算した固定資産税を上乗せして買主に支払ってもらうことがよくあります。

この時、注意点が2つあります。

  • 固定資産税の請求が届くのは納税義務者である売主
  • 固定資産税の精算は義務ではない

納税義務者はあくまでも売主のため、固定資産税の支払いがゼロになるわけではありません。受け取った固定資産税の精算額に自分が所有していた期間分の税額をプラスして、忘れずに支払いを行いましょう。

そして、固定資産税の精算は義務として定められているわけではありません。清算したい場合は、あらかじめ売買契約書、もしくは、重要事項説明書へ明記を行い、買主に納得してもらう必要があります。何日から固定資産税の精算を行うか、固定資産税の精算を無しにすることで購入意欲を高めてもらうのか、不動産会社の担当者としっかり相談したうえで、買主も納得のいく説明ができるようにしておきましょう。

まとめ

新築でも中古でも、一戸建てを所有する人は固定資産税の支払いが必ず発生します。そのため、将来を見越して自分でも固定資産税について調べておくと、税額を踏まえてローンの返済計画をどうスケジュールしていけばよいのか検討できるでしょう。

すでに一戸建ての購入を検討している人は、毎年いくらくらいの固定資産税がかかりそうか、不動産会社に聞いておくと安心です。

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