住宅ローンとは?基礎知識から利用の流れや選び方、メリット・デメリットも

住宅ローン

家を購入する際、多くの場合で住宅ローンを利用するでしょう。そもそも住宅ローンとは、本人や家族が住むための家や土地の代金、改築や増築をおこなうための代金について、金融機関から受けられる融資のことを言います。

自分に合っていない金融機関を選んでしまったり、身の丈に合わない借入をしてしまうと、その後の生活が苦しくなる恐れもあります。住宅ローンを利用する上で、本当に組んで良いものなのか、多額の借金を抱えることが不安…とお悩みではありませんか?

本記事では、住宅ローンについて基礎から解説します。住宅ローンを組むメリット・デメリットや、自分に合った住宅ローンの選び方、その手順まで詳しく説明しています。今後の資金計画にぜひお役立てください。

住宅ローンの基礎知識

そもそも住宅ローンはどういった仕組みで成り立っているのでしょうか。まずは住宅ローンの基本的な知識を得るところから始めましょう。ここでは、住宅ローンの仕組み・要件・利用条件の3点に絞って解説します。

住宅ローンの仕組み

繰り返しになりますが、住宅ローンとは、住宅を購入する際に金融機関から受け取ることができる融資のことで、長期間の返済期間を設けて毎月決まった額を返済していくことで成り立っています。購入時に利用することが多いですが、改築・増築などにも利用されることもあります。

家を購入する・改築する場合は数千万円という大きな金額がかかるため、なかなかそのすべてを自己資金で負担できる家庭は少ないでしょう。そのため、金融機関がその物件を担保にする代わりに、代金を融資する住宅ローンを利用して購入することがほとんどです。

金融機関も何の利益も無しに融資するわけではなく、家を担保にすることに加え、利用者は利息を加えた額を返済していくことになります。この利息の割合のことを金利と言い、金利は金融機関やローンの種類によって異なります。

住宅ローンの要件

いくら担保にできる不動産があって、利息分の収益を得ることができても、返済が滞ってしまうことが予想されるようでは金融機関も融資をおこなうことはできません。住宅ローンを利用できる人にはある程度の要件があります。

一般的に以下のような要件があります。

  • 安定した収入がある人
  • 年収や勤続年数と借入額が見合っている
  • 返済が終わる年齢に無理がない
  • 健康状態に不安がない

金融機関は以上のようなことを念頭に置いた審査をおこないます。きちんと返済がおこなわれることが認められれば、融資をしてもらえるでしょう。

ただし、このような条件を満たさなければ必ず審査が通らないというわけではありません。金融機関やローンの種類によってもこの要件はさまざまであるため、パートで収入を得ている人や、持病がある人でも利用しやすいローンもあります。

審査が通りやすい金融機関の特徴を紹介しているこちらの記事も参考になさってください。

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住宅ローンの利用条件

住宅ローンは、主にマイホームに関する代金の融資で、事業目的やセカンドハウスとして購入する場合は利用できません。ただし、マイホームでなくても、血縁関係にある家族が住む家には適用できるといった特例もあります。

マイホームであれば、新築や中古にかかわらず、マンション・戸建・土地のいずれでも利用可能です。物件を取り扱う不動産業者や、再建築不可物件(※1)のような特殊な不動産を購入する場合には、利用できるローンや金融機関が限られていることもあるため注意しましょう。

注                                                  1)建築基準法で定められている、接道条件などを満たしていないために建て壊して再建築することや増築することができない物件のこと。

住宅ローンの仕組みについてはこちらの記事でも詳しく解説しています。

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住宅ローンのメリット

では、住宅ローンを利用した場合、どのようなメリットが得られるでしょうか。後述するデメリットとも併せて、自分にとってどちらが大きいかを考えると良いでしょう。

ここで紹介する住宅ローンのメリットは次の通りです。

  • 資金を手元に残すことができる
  • 節税対策になる
  • 数倍の資産を保有することができる

資金を手元に残すことができる

住宅ローンの最大のメリットとして、資金を手元に残すことができるという点が挙げられます。住宅の購入には数千万~数億円という多額の資金が必要です。仮に自己資金でそれを支払うことができるとしても、その金額を払ってしまうとその後の自己資金が少なくなってしまいます。

住宅ローンを利用すれば、初期費用はいくらかかかるものの、購入代金に全てを充てるよりも少ない資金で購入することができ、残った資金を引っ越し代金やその他の必要な経費に充てることができます。

節税対策になる

普段の支出のなかでも、税金は大きな割合を占めていることでしょう。家を購入すると、固定資産税といった税の義務を負うことになり、これまでよりも納税額が増えることがあります。

しかし、住宅ローンを利用することで、一定期間所得税が減額される住宅ローン減税が適用される場合があります。主な要件は次の通りです。

  • 平成28年3月31日以後の新築・購入・増改築であること
  • 新築または取得から6ヶ月以内に住むこと
  • 床面積が50㎡以上、床面積の1/2以上が居住スペースであること
  • ローンの返済期間が10年以上であること
  • 控除を受ける年の合計所得が3,000万円以下であること

このような要件を満たした場合、毎年のローン残高の1%が所得税から控除されます。通常借入から10年までが控除適用となりますが、消費税の増税を受け、2020年12月31日までの契約・入居に限って期間が13年に延期されていました。新型コロナウイルス感染症の影響で、さらなる期間延長を望む声も上がっています。

住宅ローン控除について詳しくは、国税庁住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」を参照してください。

数倍の資産を保有することができる

自己資金では到底得ることができない大きな資産が得られるという点も住宅ローンのメリットのひとつです。特に、不動産投資や資産運用を検討している場合、住宅ローンをレバレッジ(※2)として利用することで多くの資産を得ることができます。

ただし、少ない資金をもとに資産を得ようとすることは、決して安全なことではありません。巨額のローンを組んだとしても、なんらかの原因で購入した不動産の価格が下落することも考えられます。リスクを意識した資産運用をおこないましょう。


2)経済における「てこの原理」を指し示す用語。少ない資金で大きな資本を動かすことができるような、利益率を高める方法のこと。

住宅ローンのデメリット

続いては住宅ローンのメリットと比べ、どのようなデメリットが生じる可能性があるのかについて考えましょう。ここでは主なデメリットとして以下の3つを解説します。

  • 諸費用を負担する必要がある
  • 審査に通らないと融資が受けられない
  • 返済計画を立てていないと家計が厳しくなる

諸費用を負担する必要がある

住宅ローンの融資を受けるためには次のような諸費用を負担しなければなりません。

必要費用 内容
印紙税
  • 契約書に貼り付ける収入印紙代
  • 借入額によって異なる(※3)
保証料
  • 金利+0.2%程度
  • 無料の場合もあり
事務手数料
  • 3~5万円程度の定額制または融資額の2.2%程度の変動制
団体信用生命保険料
  • 借主が死亡した場合にその後の支払いが免除される保険
  • 金利内に含まれることも多い
抵当権設定登記費用
  • 融資額×0.4%
  • 条件によって軽減税率0.1%が適用
司法書士報酬
  • 司法書士事務所によって異なる
  • 自分で申請をおこなえばかからない

また、場合によってはこのような費用以外にも頭金として別途、まとまった資金が必要となります。


3)詳しい金額は国税庁印紙税額の一覧表」を参照

審査に通らないと融資が受けられない

住みたい物件が見つかったとしても、金融機関の審査に通らなければ融資が受けられないという点はデメリットと言えます。借入できる金額は、基本的に年収の5~8倍が目安と言われていますが、その金額内での借入であっても、他の借入状況によっては審査に落ちてしまう恐れがあります。

特に返済を延滞した履歴が残っている場合は、安定した返済が期待できないと考えられ、審査が通りづらくなるでしょう。

返済計画を立てていないと家計が厳しくなる

借入したときには余裕のある返済金額であったとしても、その後の結婚・出産・転職といったライフステージの変化に伴って返済が難しくなる可能性があります。将来的な見通しを立てず、現状のみで住宅ローンを組んでしまうと、後に返済が厳しくなったり、最悪の場合は家を手放すことになってしまうケースも考えられます。

借入をおこなう前に、将来のリスクを考え、余裕ある返済計画を立てると良いでしょう。余裕のある返済額は返済比率から考えましょう。返済比率は次のように計算できます。

返済比率=年間返済額÷額面年収×100

この数字が高ければ高いほど返済が厳しいと言われ、基本的には25~35%程度が適度な借入額とされています。

理想の返済比率についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

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住宅ローンの選び方

住宅ローンは、融資を依頼する金融機関やローンの種類によって金利や返済期間といった条件が異なります。どのようなローンが良いと一口に言えるものではありませんが、それぞれの特徴を捉えて自分に合った金融機関やローンを選ぶ必要があります。

おすすめの住宅ローンの選び方は次の3つです。

  • 金利タイプから選ぶ
  • 金融機関から選ぶ
  • 団体信用生命保険の保証内容で選ぶ

それぞれの選び方を詳しく解説します。

自分に合う金利タイプを選ぶ

住宅ローンの金利は、全期間固定金利型・固定金利選択型・変動金利型の3つのタイプに分けることができます。それぞれの特徴と、おすすめな人の条件を表にまとめました。

金利タイプ 特徴 おすすめな人の条件
全期間固定金利型
  • 借入時に完済までの金利が固定される
  • 全期間一律または途中で上昇して固定される段階金利制
  • 基本的に変動金利よりも高い金利設定
  • それ以上返済額が上昇すると返済が厳しい
  • 金利動向を調べていくことが難しい
  • 将来住宅ローンの借り入れが困難
固定金利選択型
  • 借入時から一定期間の金利が固定で、その後変動金利に移行または再度固定金利の期間を設定する
  • 固定期間が短いほど金利が低くなる
  • 一定期間他の負担(教育費など)が見込まれ、金利変動のリスクを負いたくない
変動金利型
  • 金利が1年に2度見直しされる
  • 他の金利タイプよりも金利が低いことが多い
  • 借入額が少ない
  • 繰り上げ返済で15年程度でローン完済できる見込みがある

このように、金利タイプから購入する物件や将来設計に合わせたローンを選択すると無理のない返済計画を立てることができるでしょう。

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自分の条件に合う金融機関を選ぶ

金融機関によって提供する金利の種類も異なりますが、情報として提示している金利よりも、実際の借主の状況や頭金の有無によって、そこから引き下げた金利で適用することも多いです。つまり、金融機関を選ぶ際には、自分の返済計画に合う適用条件を設けているようなところを選ぶことが大切と言えるでしょう。

金融機関を選ぶ際にチェックしたい項目は次の通りです。

  • 金利がどのくらいか
  • 金利引き下げ(優遇金利)適用の条件
  • 事務手数料はいくらか
  • 保証料は必要か
  • 繰り上げ返済手数料はかかるか

金利の引き下げの適用条件については、後程詳しく記載していますので参考にしてください。

団体信用生命保険の保障内容で選ぶ

団体信用生命保険とは、住宅ローンの借主に万が一のことが起きた場合の保険で、多くの金融機関では加入が必須条件となっています。

各金融機関が取り扱っている団体信用生命保険は内容が異なり、一般的には契約者が死亡した場合にその後の支払いが免除されるというものが多いです。中には怪我や病気で働くことが困難になった場合の月々の返済にも保障があるような保険もあります。加入が義務づけられている保険であれば、金額だけで見るのではなく、保障内容で比べるのも選択肢でしょう。

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住宅ローンを申し込む時の流れ

では、実際に住宅ローンを申し込んで融資が行われるまでの一連の流れを見ていきましょう。流れを捉えておくことで、よりスムーズな取引が期待できます。

  1. 事前審査を申し込む
  2. 本審査を申し込む
  3. 金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶ
  4. 融資が実行される

一般的にはこのような順序でおこなわれます。それぞれのステップについて詳しく見ていきましょう。

事前審査を申し込む

購入する物件を決めたら、金融機関にローンの事前審査を申し込みます。事前審査のことを仮審査と言うこともあります。不動産会社と提携した金融機関への審査を提案されることもありますが、購入者が自主的に探した金融機関に審査を申し込むことが一般的です。

申し込みに必要な書類として主なものは次の通りです。

  • 事前審査申込書(金融機関が用意)
  • 本人確認書類
  • 収入確認書類(源泉徴収票・住民税決定通知書・課税証明書・確定申告書・納税証明書・決算報告書などのいずれか)
  • 物件確認書類(販売チラシ・資金計画表・間取り図など)

これら以外にも、金融機関によっては預金通帳の写しや保証人の書類、担保提供者の書類といった資料を請求されることもあります。このような書類を受けて審査をおこない、事前審査は1週間程度で結果が出ることがほとんどです。

本審査を申し込む

事前審査が通過したら本審査に進みます。事前審査が通った段階で不動産売買は、売買契約の締結へとコマを進めることになります。

事前審査では申込者に返済能力があるかどうかを審査しますが、本審査では金融機関に加え信用保証会社も参加して担保にする物件や健康状態といった更に細かい審査がおこなわれます。

本審査に必要な書類は次の通りです。

金融機関が用意する書類 申込者が用意する書類
  • 住宅ローン借入申込書
  • 保証委託依頼書
  • 団体信用生命保険申込書
  • 本人確認書類
  • 住民票(世帯全員の情報、続柄が記載されたもの、本籍地やマイナンバーの記載がないもの)
  • 収入確認書類
  • 物件確認書類(物件の種類により異なる※5)


5)売買契約書・重要事項説明書・工事請負契約書・建築確認申請書・建築確認済証・検査済証・登記事項証明書・公図・地積測量図・間取図など

本審査の結果が出るまでには基本的に1~3週間を要し、事前審査よりも時間がかかります。事前審査よりも詳しい審査をおこないますが、申込内容が大きく異なるようなことがなければ通ることが多いです。

金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶ

本審査を通って融資承認が出たら、住宅ローンの契約である金銭消費貸借契約を結ぶことができます。金利はこの契約を結んだ日のものが適用されることが多いです。この手続きは決済の10日~1週間前までにおこなうことがほとんどで、借入期間や抵当権設定契約保証委託契約といった詳細契約もこの時におこないます。

金銭消費貸借契約に必要な書類は次の通りです。

金融機関が用意する書類 申込者が用意する書類
  • 金銭消費貸借契約書
  • 抵当権設定契約書
  • 保証委託契約書
  • 本人確認書類
  • 住民票(世帯全員の情報、続柄が記載されたもの、本籍地やマイナンバーの記載がないもの)
  • 実印・印鑑登録証明書
  • 融資金の入金口座の確認書類(通帳など)

融資が実行される

住宅ローンの契約後1週間前後で融資が実行され、指定した口座に融資額が入金されます。売主に購入代金が送金されると、物件の引き渡しをおこなうことができます。引き渡しをおこない、融資実行の翌月から返済が始まります。金融機関によっては翌々月から開始することもあるため、契約時に確認しておくと安心です。

返済が滞ってしまうと、個人情報に傷がついてしまうことがあるため、銀行の残高に注意しながら確実な返済をおこないましょう。

住宅ローンに関するQ&A

最後に、住宅ローンに関してよくある疑問とその回答をまとめました。ここでご紹介する以外にも疑問点がある場合には、契約を結ぶ前にしっかり解消しておいた方が安心です。

金利が優遇される条件は?

金融機関が一般的に公開する金利は店頭金利または基準金利と呼ばれ、実際に契約される金利よりも高く設定されていることがあります。契約時の条件によってはある程度引き下げた優遇金利(適用金利)が適用になることもあるため、できる限りその条件が満たせるような金融機関を選んだほうが得でしょう。

優遇金利の適用条件には次のようなものがあります。

  • 当該金融機関に給与振込口座を開設する
  • ローン機能が搭載されたカードの作成
  • ネットバンキングの利用契約をおこなう
  • 公共料金の引き落としに当該金融機関口座を利用する
  • 年収や勤務形態、就業先規模が条件を満たすこと
  • 自己資金を一定の割合以上用意できる

これらすべてを満たさなくてはならないわけではなく、いくつかを満たせば適用されるという金融機関が多いため、一概に無理だろうと決めつけず、優遇金利については事前に問い合わせておくことをおすすめします。

住宅ローンの返済方法は?

返済方法は大きく分けて元利均等返済元金均等返済の2種類があります。それぞれのメリットとデメリットをまとめました。

返済方法 内容 メリット デメリット
元利均等返済 元金返済額+利息額が一定になる
  • 返済が進むにつれて利息額が減少する
  • 毎月の返済が一定であるため計画がしやすい
  • 返済当初は元金の減りが遅い
  • 金利が高いときには向かない
元金均等返済 毎月一定の元金返済額に利息額を上乗せして返済する
  • 元金の減りが早い
  • 総返済額が比較的少ない
  • 返済開始当初の返済額が多い
  • 毎月の返済額が一定でない

どちらもメリットがあるため、返済額やライフプランと相談しながら返済方法を決定しましょう。

頭金なしで組むことはできるのか?

現在は低金利政策が進んでいることなどを要因に、頭金がないとローンが組めないという時代ではなくなっています。ただし、頭金がなければ融資をしないという金融機関や、一定の頭金がなければ優遇金利を適用しないという金融機関もあるため、ある程度は自己資金があったほうが安心です。

物件の代金の20%を頭金とすることが平均的とも言われますが、住宅価格の10%程度しか用意していないという人も多いです。担保とする物件の条件や、収入、選ぶ金融機関によっても頭金の取り扱いは異なります。どの程度の自己資金が必要か専門家と相談しながら計画を進めると良いでしょう。

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まとめ

不動産の購入には住宅ローンは不可欠なものと言っても過言ではありません。家の購入に際して多くの人が利用しているため、安全なものであると捉えられがちですが、住宅ローンも立派な借金のひとつです。明確で無理のない返済計画を立てられなければ、その後の生活が苦しいものになってしまう恐れもあります。

返済比率や年収額だけでなく、将来のライフプランを含めた長期的な見通しで適切な融資額を選択することが大切です。自分たちだけで考えず、金融機関の窓口やファイナンシャルプランナーといった専門家に相談して慎重におこないましょう。

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