住宅ローンの返済比率はどのくらいが理想的!?仕組みと注意点を解説

住宅ローン

住宅ローンについて多くの人が「審査が厳しい」という印象を持っているのではないでしょうか。また、借りられる限度額や月々の返済額については内容が複雑なため、なんとなく把握している程度という方も多いでしょう。

実は住宅ローンには、返済比率という借りる際の目安が存在します。金融機関によって条件は異なるものの、審査の基準に返済比率を取り入れているところが多く、それを把握することで借りられる上限額と返済していける金額の目安を知ることが出来ます。

ここでは返済比率の仕組みについて解説するとともに、住宅ローンを組む際のポイントと注意点について徹底解説していきます。この記事で改めて住宅ローンについての理解を深め、後悔しない返済計画を立てて理想の新生活を迎えましょう。

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住宅ローンの返済比率とは

住宅ローンを組む際に必要になる返済比率ですが、日常生活ではあまり聞き馴染みのない言葉でどういう意味なのかも、文字から推測するくらいしか分かりませんよね。

そこでまず、その返済比率が何を意味するか、どのような計算で算出されるのかを解説し、また比率を利用することで何が分かるかを解説していきます。

年収と年間の返済額で決まる比率

返済比率は、総返済負担率と呼ばれることもあります。この返済率は年収に占める年間返済額の割合を指します。

返済比率は、以下の計算式で求められます。

返済比率(%)= 年間の返済額の合計 ÷ 額面年収(総支給額) × 100

例としてあげると、年間の返済額の合計を150万円として、額面年収が700万円である場合は以下の返済比率になります。

150万円÷700万円×100=返済比率 21%

年間の返済額合計というのは、新たなローンの合計額だけではなく、これまで支払っていたローンの金額も含めて計算する必要があります。この計算式で算出された返済比率の数字が高いほどローン審査が厳しくなるだけでなく、ローンの返済がこれからの生活に重くのしかかることを示しています。

返済比率の基準は年収や借入先で変わる

上記で解説した返済比率は、各金融機関で審査の基準が異なります。民間の金融機関の審査基準はおおよそ30%〜35%となっていますが、年収によって基準を変えているところもあるので、具体的にどのような基準になっているのか見ていきましょう。

【フラット35の返済比率の基準】

額面年収 基準
400万円未満 30%以下
400万円以上 35%以下

フラット35は全ての金融機関共通で、額面年収によって基準が異なります。例えば、年収390万円の場合はその30%まで借り入れることができるため、借入額は年間117万円、月単位に換算すると約9万円が返済額が上限になります。

また、民間の金融機関が提供する一般的な住宅ローンでは、以下のように細分化されて基準が設けられているケースが多い傾向にあります。

【民間金融機関の住宅ローン返済比率の基準】

額面年収 基準
100万円以上300万円未満 20%
300万円以上450万円未満 30%
450万円以上600万円未満 35%
600万円以上 40%

この場合、年収が400万円であれば返済比率は30%になるのでフラット35の基準と比較すると、民間金融機関の住宅ローンのほうが審査が厳しくなっています。しかし、年収が600万円を超えればフラット35の基準と比較すると緩いことが分かります。

住宅ローンの返済比率は何%にするべき?

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では実際に住宅ローンを組む際、何%の比率を基準にして返済金額の計画を立てていけばいいのでしょうか。ここからは返済計画を立てる上で押さえておくべきポイントや、理想の返済比率について解説していきます。ここで解説するポイントを参考に、住宅ローンで融資を受ける前に必ずシミュレーションしておくことをおすすめします。

実際の返済比率は手取り年収での計算が重要

金融機関で計算される返済比率は年収部分を額面年収と言い、税金を引かれる前の総支給の金額で計算されます。しかし、実際は生活していくうえで使えるお金は、厚生年金、健康保険、市県民税、雇用保険、所得税のもろもろの税金を引いた後の手取りの給与になります。

では実際、額面年収に対してどれほど手取りで受け取れるか、税金や保険料を引いた額を年収別で早見表にしてみましたので一覧ください。

額面年収 手取り年収
100万円 83万3,972円
200万円 160万1,620円
300万円 235万5,992円
400万円 311万9,828円
500万円 387万0,428円
600万円 457万7,300円
700万円 524万1,584円
800万円 589万9,136円
900万円 657万4,196円
1,000万円 722万8,772円

引用:年収別 手取り金額 一覧 (年収100万円~年収1億円まで対応)※一部記載方法を変更

次に、額面年収が800万円のときを例に、手取り年収に対する実際の返済比率を見ていきましょう。手取り年収を589万円だとした場合、額面収入と手取り年収それぞれに対する返済比率の関係は以下のようになります。

額面年収に対する返済比率 年間返済額 手取り年収に対する返済比率
20%に設定した場合 160万円 約27.2%
25%に設定した場合 200万円 約34%
30%に設定した場合 240万円 約41%
40%に設定した場合 280万円 約48%
45%に設定した場合 320万円 約54%

上記の表から分かるように、手取り年収に換算するとパーセンテージが大きくなります。このことから、融資を受ける際は手取り額の返済比率を意識してローンを組むことをおすすめします。

返済額は生活費と家の維持費から考える

住宅ローンを組んだらまとまった資金は手に入りますが、実は家を所有するということは家の購入資金以外にも費用がかかる事はご存知でしょうか。

購入して実際に住み始めると、住宅ローンの返済が始まります。しかし支出はそれだけではなく、以下のように生活費家のランニングコストがかかります。

  • 戸建の維持費(税金、修繕費、保険料):年間約40万円
  • 首都圏のマンションの維持費(管理費、修繕積立金、税金):年間約60万円

上記の維持費はあくまで目安ですが、この維持費を加味して余裕のある返済計画を立てる必要があります。将来的な貯蓄や、老後資金、突発的な支出を予測して月々の返済額を決めていきましょう。

返済比率の理想は20%

ここまで返済比率について解説してきましたが、結局のところ何%を基準にして住宅ローンの設定をしたらいいのか、それはタイトルにも記載があるように理想の返済比率は20%になります。

その理由は、単にパーセンテージが低いからではありません。前述の手取り年収への換算について紹介した通り、額面年収に対する返済比率が20%であった場合、手取り年収に対する返済比率は約27%になります。賃貸の家賃目安に置き換えた場合、手取り月収の3分の1程の家賃が望ましいと言われているため、維持費なども含めて考えると、返済比率を20%にしておくことで手取り年収に対する返済比率が賃貸と同程度になり、無理なく返済していける目安とされています。

余裕のある返済比率で住宅ローンを組むポイント

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返済比率がローンの返済計画に役立つことを解説してきましたが、返済比率の設定を踏まえて住宅ローンをうまく組むことで、将来的にも余裕のある生活が出来るようになります。

この項目では、実際に住宅ローンを組む際に知っておくと得するポイントを紹介します。

住宅ローンを組む期間を長くする

返済期間の長さで返済比率は変動します。期間が長ければ返済比率は低くなり、短くなれば高くなることで月々の負担が変わることになります。将来的な貯蓄やメンテナンスなどを加味しても、月々の返済が低いことに越したことはありません。

しかし、返済期間が長引くことで、金利による総返済額が増える可能性があることも踏まえて借り入れる必要があります。

将来の負担を減らすなら元金均等返済を選ぶ

住宅ローンの返済方法には2種類の返済方法があることはご存知でしょうか。返済方法には、元利均等返済元金均等返済の2種類があります。この2種類は似たような名前ですが、どちらの返済方法がお得なのでしょうか。2種類の返済方法の違いは以下の通りです。

返済方法 内容
元利均等返済
  • 月々の返済額が同額
  • 返済当初は元金分の返済が減りにくい
  • 総返済額が元金均等返済より多くなる
元金均等返済
  • 元金部分が返済期間で均等に割られる
  • 返済当初が最も支払額が多い
  • 返済が進むと利息部分の返済も減る

上記の表から見て取れるように、元利均等返済の場合は、月々の返済額が同額な代わりに元金分の返済が減りにくく、返済後の総支払額が元金均等返済よりも多くなるデメリットがあります。元金均等返済はその文字の通り、元金が返済期間中均等に割られ、利息部分は返済するたびに減っていく仕組みになっています。

これらを踏まえて、総支払額が少なく、返すたびに返済額が少なくなる「元金均等返済」の方法のほうが将来的に負担が少ないといえます。

住宅ローンの借入額を減らす

無理のない返済計画を立てるには、住宅ローンの借入額を減らすことも一つの選択肢です。

例えば、額面年収を800万円と仮定し、借入額を変えるだけでどれだけ返済比率が変動するかを比較してみましょう。以下の条件を用いて表にしました。

モデルケース

  • 額面年収:800万円
  • 借入期間:30年
  • 借入金利:年利1.5%
  • 金利タイプ:全期間固定金利
  • 返済方式:元金均等返済
  • ボーナス返済:なし
借入金額 毎月の返済額 年間の返済額 返済比率
3,000万円 12.1万円 145.2万円 18.1%
3,500万円 14.1万円 169.2万円 21.1%
4,000万円 16.2万円 194.4万円 24.3%
4,500万円 18.2万円 218.4万円 27.3%
5,000万円 20.2万円 242.4万円 30.3%

上記数値は住宅金融支援機構のシミュレーションツールを使用し算出したものとなり、あくまでも概算となります。また、手数料やその他の諸費用は計算に含まれていません。

金利の安い金融機関で住宅ローンを組む

住宅ローンは、金利が低いほどお得と言えます。金利が低ければ低いほど総支払額を抑える事が出来るからです。しかし、金融機関によって住宅ローンの金利基準は異なり、条件によっては一定の自己資金(頭金)を用意することで、金利をさらに優遇することが出来る仕組みの金融機関もあります。基本的に、利息がかかるのはローンにした金額のみになりますので、頭金を多く支払うほど、利息も少なくなるということです。

ここで注意すべき点は、ローンの返済以外にも保証料や事務手数料などの費用があり、その金額設定も金融機関により様々です。融資の説明を受ける際は即決せず、必ず上記の内容を確認の上、シミュレーションしてから利用する住宅ローンを決めましましょう。

住宅ローンでボーナス払いもする

住宅ローンを組む際に、毎月の返済以外にもボーナス払いを併用した返済方法があることをご紹介します。ボーナス払いの金額は限度額内であれば自分の希望額を申告することが可能です。ボーナスの時期に支払額を増やすことで、その他の月々の支払いを減らすことが出来る点が大きなメリットと言えます。

ただし、勤め先の業績悪化などやむを得ない事情により万が一ボーナス払いが難しくなった場合は、借入れた金融機関に相談しましょう。そうすることで事前に設定した返済計画や契約内容の見直しなどの対応をしてもらえる可能性があります。ボーナス不支給や減額になることが判明したら、無理に資金を調達するのではなく速やかに金融機関へ問い合わせることが重要です。

ライフプランを考えて返済計画を立てる

住宅ローンを組む際に気を付けておくべき点の一つが、将来的なマネープランと、それに伴うライフイベントに関してです。住居を購入し、月々のローンの返済と生活費、維持費を払っていくだけでなく、生きていくうえで避けては通れない行事がいくつかあります。

しかし、そのライフイベントやマネープランについては各家庭によって発生するタイミングや費用の額は全く異なります。一般的に考えられる代表的な行事を以下に挙げました。

  • 結婚費用
  • 出産費用
  • 子供の教育費
  • 老後資金
  • 趣味への支出
  • 介護費用
  • 事故・病気・入院などの緊急資金
  • 冠婚葬祭

これらの他にも予測されるイベントがある場合は、その分の費用の支出も検討しなくてはいけません。定年後に収入が減ることを見越した資金を、将来を見据えて貯蓄しておく必要があります。理想的な生活を送るためにも、住宅ローンの返済比率を設定しましょう。

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  • 全ての金融機関に対応しているわけではない
  • 無理な条件で申し込み、審査落ちになる可能性も

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銀行の住宅ローンは返済比率だけでは審査に通らない

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住宅ローンを利用する上で、気をつけなくてはならないことがあります。実際に審査基準に返済比率を利用しますが、その他にも重視されるポイントがあり、場合によってはそもそも審査自体を受けることができないケースも存在するのです。ここからは、一体どんな場合に審査の対象にならないのか、また、審査に通りにくい場合について解説していきます。

雇用形態によって審査自体受けられない

民間の金融機関の提供する住宅ローンを利用する際、雇用形態によってそもそも審査が受けられないケースが有ります。一般的に、正規雇用でなくとも契約社員や派遣社員の非正規社員までは審査を受けることが出来ます。

しかし、フルタイムパートやアルバイト、パートなどは住宅ローンの審査対象外になります。このような事情で通常の住宅ローンが組めない場合は、融資の条件が比較的緩いフラット35で借入を検討しましょう。

信用情報にキズはついていないか

雇用形態が正社員で、安定した収入が有っても審査から落ちてしまうケースももちろんあります。その理由とは、信用情報のキズによるものです。金融機関の審査では、主に以下のような歴がないかを見られるでしょう。

  • クレジットカードの支払いを延滞したことがある
  • 携帯電話の支払いを延滞したことがある
  • 住宅ローン以外の融資を多数利用している
  • 過去に融資の未払いや延滞を経験したことがある
  • 自己破産の経験がある  など

万一、上記の例に当てはまるものが有る場合は、一定期間新たな信用情報のキズを作らずにリカバリーの待機期間を設けることで、再度住宅ローンの審査を受けることが出来る可能性があります。

完済する年齢によって長期の住宅ローンは組めない

多くの金融機関は申込時の条件として完済時の年齢を80歳と定めています。更に、住宅ローンの最長返済期間は35年と決めている機関が多いため、もしも35年の長期ローンを組む場合は遅くとも45歳以下である必要があります。逆に言えば35年の長期ローンは45歳以上だと組むことが難しくなります。

そのため、45歳以上でローンを組みたい場合は頭金を多く支払ったり、ボーナス支払いで返済期間を短くして申請すれば住宅ローンの審査や融資が受けられる可能性があります。

住宅ローンの返済を続けられる健康状態か

住宅ローンの融資を受ける際に、利用条件として団体信用生命保険(以下、団信)に入る必要が有ります。この団信は借り主の身に万が一のことがあった際に、保険金で住宅ローンの残債分を支払う役目を担っています。

団信に加入する際には以下のような項目を確認されます。

  • 3ヶ月以内の投薬や治療の有無
  • 3年以内の手術歴
  • 2週間以上にわたる治療や投薬
  • 手足や身体における機能障害

返済が滞るような大病が現在も進行している場合は、融資を受けられない可能性がありますが、この確認項目に当てはまるものがあったからと言って、必ず審査に落ちてしまうというわけではありません。しっかりと治療をして返済に問題がないことを金融機関にアピールすれば、金融機関も考慮してくれる場合があるのです。

また大病の経験に関しては、完治もしくは治療や通院によって働くことが出来ることをアピールすることで、融資の対象になる可能性もあります。

購入予定の家に担保価値を求められる

多くの金融機関は住宅ローンを組む際、購入する不動産を担保にすることを条件として融資しています。そのため、その不動産の担保価値が低いと、万が一の際に資金が回収できない可能性があるため、審査を受けることが出来ません

安定した収入や資産があるなどで返済力に何ら不都合がなかったとしても、購入したい不動産の担保価値より住宅ローンの融資額が上回る場合は融資を受けられません

この担保価値を決める要素は以下の通りです。

  • 築年数
  • 敷地と建物の床面積
  • 立地や周囲の環境

この担保価値を決めるのは資格のある鑑定士によるものです。上記の他にも加味される要素はありますが、鑑定士や不動産会社によって基準や鑑定結果は異なります。下調べをする事で融資を受けたい不動産の担保価値も把握できますので、あらかじめ確認したうえで住宅ローンの審査に向けて準備を行いましょう。

住宅ローンが返済できないとどうなるのか

では最後に、うっかりミスで引きと落としの残高が不足していたり、やむを得ない家庭の事情などで、住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合に起こるリスクと、そのリスク回避方法をご紹介します。

生活の余裕をもって立てた返済計画でも、住宅ローンを支払うことが出来なくなると、以下の段取りが発生することを心しておきましょう。

  • 金融機関から支払いの督促通知が来る
  • 滞納を続けると住宅ローンの残債の一括請求
  • 家は競売にかけられて退去させられる

住宅ローンの支払いは、一度たりとも遅れないという気持ちがないと大変危険です。ではその危険性について順を追って解説していきます。

金融機関から支払いの催促が来る

住宅ローンの延滞直後は、引き落とし不可の通知書が来て再引き落とし日を通知されることになります。それでも口座に返済金を用意することが出来ないと督促状、催告状が届くことになります。

住宅ローンの延滞は、公共料金やクレジットカードなどの延滞とは異なり、延滞損害金は14.6%としているところが多く、1回の支払い遅れでも延滞した日数分しっかり延滞損害金が上乗せされます。この延滞損害金は、翌月の返済額に追加されて請求されます。

延滞損害金の求め方は以下の通りです。

延滞損害金(円)=遅延している返済額の元金 × 遅延損害金年率 × 返済日の翌日からの経過日数 ÷365日(1年を日割り)
例えば、延滞してしまった月々ローンの元金が10万円で延滞損害金率が14.6%、延滞日数が25日であった場合は以下の金額になります。
100,000円×0.146×25日÷365日=1,000円
1回の延滞損害金で1,000円かかります。これは低金利の銀行預貯金と比較すると高金利ですが、法律で認められている金利になります。
また、ローン金利の優遇を受けていた場合は、たった1回の支払い遅延により優遇が外されて金利が上昇してしまう恐れがあります。金利の優遇が外れてしまうと、トータルで支払う返済金が増えて返済計画が狂いかねません。
1円の残高不足でも引き落としが出来ずに延滞扱いになってしまう恐れがありますので、そういったミスを防ぐためにも1~2ヶ月分の返済額を口座に確保しておくことをおすすめします。

滞納を続けると住宅ローンの残債の一括請求

最初の滞納から、4〜6ヶ月経過してしまうと期限の利益を喪失してしまいます。期限の利益とは、借り手側が分割で返済する権利のことを指します。

この期限の利益を喪失してしまうということは、残債分を一括で返済しなくてはいけなくなる状況にあたります。また、同時にローンの契約は解除されてしまいます。そのために、この時点で今後延滞することなく支払う意思を伝えても、金融機関は一切認めてくれません。

期限の利益を喪失してしまった時点ではもう後戻りが出来ず、あとは残債分を一括で支払うか、もしくは次の流れで説明する住宅を競売にかけられるかの2つの選択肢しか残っていません。

では次に家の競売について見ていきましょう。

家は競売にかけられ退去させられる

6ヶ月以上延滞金が支払われない状態が続き、一括返済の意思がないとみられた場合は金融機関側から裁判所へ競売の申し立て手続きを行います。では、銀行の申し立てから競売までの流れをリストにしましたので参考に一覧ください。

  1. 銀行から裁判所へ競売の申し立て
  2. 裁判所から競売手続きを開始する旨の通知と差し押さえの通知
  3. 裁判所の執行官が現況調査のための訪問通知
  4. 執行官が差し押さえる物件の訪問調査
  5. 競売開始
  6. 高値の入札者が住居を落札
  7. 設定した退去日までに退去

この落札に関しては、内覧なしで入札しているケースが多いため実際の市場価格より低くなってしまいます。また、取引成立後は退去日までに退去しないと不法占拠として法律の下に強制執行される恐れもあります。

せっかく購入した理想のマイホームを手放すことになる前に、これらを回避する方法があります。それは延滞する恐れがある前に、事前に金融機関へ相談することです。相談することで、返済計画の見直しや返済方法の変更、低金利の金融機関で借り換えを行うなどのアドバイスが受けられるでしょう。支払うことが出来ないからと放置せず、生活の為に事前に回避策を練りましょう。

ローンを延滞した場合の対策としてこちらの記事もおすすめです。

任意売却とは?任意売却のメリット・デメリットと手続きの流れをご紹介!
せっかく購入した不動産物件も、月々の住宅ローンの支払いができなければ手放すことになってしまい、その際は競売や任意売却の手続きを行うこととなります。実は任意売却には多くのメリットがありおすすめです。今回は任意売却について分かりやすく解説していきます。

まとめ

ここまで住宅ローンの返済比率を用いて収入に合った返済金額や返済方法のコツ、住宅ローンを利用する際の注意点やリスクについて解説してきましたが、いずれも将来を見据えたしっかりとした返済計画が必要になります。

一度の延滞でもローン金利の優遇が外される恐れがあることから、住宅ローンは他のフリーローンと比較しても厳しいと分かります。日常の生活費や家の維持費、ライフイベントを加味しながら返済していく必要があることから、年収に対して余裕のある返済計画が大切になります。

また、数字が多く難解なことから、言われるがままローンを組む前に、ファイナンシャルプランナーなどの専門家の意見を交え、無理のない返済計画について相談してみるのも一つの手でしょう。

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