住宅を購入する時に、どのようにローンを組めば負担なく返済していけるのだろうと感じていませんか？特に金利や返済方法は種類があるので、自分に合ったものを選ぶのに苦労している人もいるでしょう。
この記事では、住宅ローンの金利タイプ3つを取り上げ、それぞれの特徴からどのように選ぶことができるのか解説します。また業界に詳しい専門家へのインタビューコーナーや、おすすめの返済方法についてもご紹介。
悩まずにローンを組むための味方となる情報満載でお届けします。
ぜひこの記事内容を参考に、マイホーム計画を段取りよく進めましょう！
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宮里 恵さん
保育士、営業事務の仕事を経て、ファイナンシャルプランナーに。 独身、子育て世代から定年後の方まで相談を受けて、17年目になります。 主婦FPとして、等身大の目線でのアドバイスが好評です。 個別相談を主に、マネーセミナーも定期的に行っているほか、お金の専門家として、テレビ取材なども受けています。 人生100年時代の今、将来のための自助努力、今からできることを一緒に考えていきましょう。
本記事では、信頼性の高い声をお届けするために、家とお金の専門家である現役FPに直接オンライン取材を実施しました。ぜひ参考にしてください。
住宅ローンの金利タイプは3種類ある
金利を選ぶ時には、どれほどの利率かという点に思いが行きがちですが、返済中に利率がどう変化するのかということをタイプ別に把握しておく必要があります。金利タイプは主に3種類ありますが、それぞれの特徴やメリットとデメリットを知ると自分の返済計画に見合った種類を選ぶことができるでしょう。
それでは早速タイプごとに詳しく見ていきましょう。
一定期間ごとに金利が変わる変動金利型
変動金利型とは、物価や景気の状態によってローンに対しての金利が変化するタイプのことを言います。ただ、景気の変化ですぐに利率が変わるということではなく、半年に一度の見直し時に変更がなされることになっています。金利変動の影響で支払いトータル額は変わりますが、返済金額自体の見直しは5年に一度というルールがあるため、すぐに翌年の月々支払額に影響してくるということはありません。
また、金利の上昇に伴って上限なく利率が上がるということを避けるため、最大でも変更前の1.25倍までとするルールも定められています。
変動金利型のメリット・デメリット
変動金利型にはメリットとなる点もありますが、デメリットになりえる部分も持ち合わせています。以下はメリットとデメリットの比較表です。
| メリット | デメリット |
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変動金利を利用している人の多くは、固定金利よりも金利が低いという点に魅力を感じて選択しています。金利が低くなれば返済額自体が減少するので、ランニングコストを考えると大きなメリットと言えるでしょう。
ただ、返済期間中に金利が上がってしまう可能性もあります。5年ルールによって、直近の支払額に影響が出ることはありませんが、支払い期間後半にその分の負担が回ってくることになります。
金利の固定期間を選択する固定期間選択型
固定期間選択型とは、一定期間の金利を固定し、残りの期間は変動金利を用いる金利タイプです。ハイブリットな使い方ができるため、ある程度の期間は今の低い金利から益を得たいと考える人に多く利用されています。
固定されている期間は各金融機関によってさまざまですが、いくつかの固定期間が用意され、その中から選択するという方法が一般的です。固定されている期間が長ければ長いほど金利が高い傾向にあります。
固定期間選択型のメリット・デメリット
両方の金利タイプの特徴を取り入れた固定期間選択型ですが、以下のメリット・デメリットがあります。
| メリット | デメリット |
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金融機関の定める契約内容によっては、変動金利期間の際に5年ルールが適用されなかったり、金利上昇でも1.25倍以内で納めるという取り決めがなかったりといったこともあります。固定期間があるという安心感もありますが、変動金利に移行した際のフォローが手薄になりやすい金利タイプです。
全期間固定金利型
全期間固定金利型とは、原則、借入時に設定した金利が完済時までずっと変わらない金利タイプのことです。全期間固定金利型であっても、利率が低く設定されている場合、一定年数は金利が変わらず、残りの期間は金利が上がるといったタイプもあります。金利の変化がないので、ライフプランに沿った返済計画を立てられます。
全期間固定金利型で有名なのはフラット35です。住宅金融支援機構が中心となり、全国300以上の金融機関との提携で運営されています。
全期間固定金利型のメリット・デメリット
全期間固定金利型のメリットとデメリットとして、以下の点が挙げられます。
| メリット | デメリット |
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すでに返済計画を具体的に立てているなら、金利の変動に振り回されずに計画通り返済していくことができます。しかし金利固定という恩恵を受けられる代わりに、全体の支払額はその他の金利タイプよりも損をする可能性もあります。
ここまで金利タイプ別のメリットとデメリットを紹介しましたが、以下の記事では住宅ローンの仕組みと金利タイプについてさらに詳しく扱っています。ぜひ一読し、ローンの基礎知識をさらに深めましょう。
これまで挙げた各金利タイプのメリットとデメリット、そのどちらをとるかはそれぞれのライフスタイルによって変わることでしょう。ではどのように金利タイプを選べばよいのでしょうか？その点は次の章で取り上げます。
住宅ローンのおすすめ金利タイプ
住宅ローンの金利タイプを選ぶ時には、自分が何を重視して選びたいかという点を明確にしておく必要があります。例えば、以下の点を着目ポイントとすることができるでしょう。
- 短期間の返済で負担を軽減
- ライフプランに沿った返済計画
- 金利上昇をできるだけ避ける
自分が住宅ローンを組む時、上記3つのうちどの点を最優先に考えたいでしょうか？最優先にしたい点が明確になったら、おのずと自分に合った金利タイプがわかってきます。それでは各ポイントごとにおすすめの金利タイプを見ていきましょう。
短期間で返済するなら変動金利
変動金利は総借入額が比較的少ない人におすすめです。借入額が少ないということは比較的短期間で返済できる見込みが高いといえます。それで、金利が上昇してしまう前に、低金利でローンを支払い終えることができ、余分な支払いを増やす心配も少なくなります。
また、ボーナスを返済計画に組み込んで繰り上げ返済額を多めに設定している人や、返済期間が残り数年という時に借り換えをする人にもおすすめです。どちらも返済期間を短縮、あるいは短期間に設定しているので、金利上昇のリスクを抑えつつ、低金利の恩恵を大いに活用できると言えます。
計画的に返済したいなら固定期間選択型
ライフプランや固定金利で支払いたい期間が明確に決まっているなら、固定期間選択型がおすすめです。具体的な例を挙げると、すでに子供がおり、養育費がローン計画に影響するのを避けたいといったケースが挙げられます。子供が独立したあとは養育費がかからなくなるだけではなく、場合によっては退職金がもらえるまであと数年ということもあります。
このようにライフステージを考慮に入れた資金繰りを優先して考えるなら、固定金利と変動金利の両方を兼ね備えた固定期間選択型を選ぶと、人生計画と返済のバランスをすり合わせることができるでしょう。
金利上昇リスク避けたいなら全期間固定金利型
全期間固定金利型は、金利の変動で将来の支払い能力に不安を感じている人におすすめです。特にこれから20年、30年計画でローンの支払いをしようと思う場合に最適と言えます。その理由は、長期間の返済計画の時に変動金利を選んでしまうと、景気がどのように変化するかを見通せずに返済計画が不透明になってしまうためです。
その点、全期間固定金利型は、たとえ他のタイプより金利設定が高いとしても返済期間中の月支払額が明確になるので、この先どのような生活の変化があっても見通しが立てられるという安心感があります。全期間固定金利型でローンを組むと、結婚、出産、育児といったライフイベントがいつになるか分からない場合に、将来の出費を手元に残しておけるという利点もあります。
住宅ローンで得をするおすすめの方法
自分に合った金利タイプを選んだあとは返済計画を具体的に詰めていけますが、その時に抑えておけるいくつかのお得な方法があります。この方法を知らなければ人によっては損をする可能性も。
次の解説を参考にして、ぜひ返済計画を有利に進めましょう。
マイナス金利を狙う
低金利になっている今、住宅ローン控除を利用すると、控除で戻ってくるお金が支払った金利よりも上回る可能性があります。これをマイナス金利といいますが、マイナス金利にするためには次の返済計画で進めなければなりません。
- 返済期間を長くして、できるだけ金利を下げる
- 借入額を控除限度額に合わせて増やす
つまり、金利は1%を切るように計画し、控除は限度額分もらえるようにするということです。この2つの対策をとれば、実質金利を国に支払ってもらい、さらにおつりまでもらえてしまうという現象が起こります。そして、この方法と共に使うことでさらにお得になる方法が、次にあげる繰り上げ返済のタイミングです。
返済期間残り10年を目安に繰り上げ返済
繰り上げ返済とは、お金に余裕がある時に通常の支払額以上に支払うことを指します。これまでの金利事情では、ローンを組んだ初期から繰り上げ返済をすると将来的な返済負担をあらかじめ少なくしておけるので、金利圧縮にとても有効とされてきました。
しかし最近の低金利によって、今までの事情が変わりつつあります。
ローン控除適用期間中に繰り上げ返済してしまうと、控除限度額を利用したマイナス金利効果を狙えなくなってしまうからです。そこで行えるのは、繰り上げ返済をするタイミングをローン控除が受けられなくなる時に合わせるということです。
国税庁では、ローン控除が適用外になるのはいつかを知ることができる以下の条件を提示しています。
（4） 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務（住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。）があること。
つまり、返済期間が残り10年になった時から繰り上げ返済をすることで、マイナス金利効果と繰り上げ返済による利息減少を図ることができます。
最適な住宅ローンを選ぶなら一括比較サイトを活用
最適な住宅ローンを選ぶ際には、金利、諸費用、保障内容、総支払額などを複合的に比較して決めることが大切ですが、審査申込みは記載する内容も多く面倒で、比較をあまりせずに決めてしまう人は多いでしょう。
しかし、住宅ローンの金額は決して安いものではありません。条件の悪いプランでローンを組んでしまうと、大きな不利益となっていまいます。
そこでおすすめなのが、複数の住宅ローン商品をまとめて比較し、自分に合ったプランをスムーズに見つけられる住宅ローン一括比較サイトです。現在の住宅ローンを見直したい、住宅ローンのプロに相談したいという人はぜひ検討してみてください。
住宅ローン一括比較サイトのメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
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※画像出典元：モゲチェック公式サイト
モゲチェックのおすすめポイント
- 今より返済額を減らせるおすすめの金融機関が見つかる
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モゲチェックの特徴
モゲチェックでは、人気の住宅ローンを比較し、自身が借りられる最も低金利のローン（※）を案内します。ローンの借り換えで現在よりも低金利のローンを探し、毎月1万円コストダウンを目指すことも可能です。 入力は5分程度で、登録情報と金融機関の審査基準をもとに、最適な金融機関を最大3社マッチングしてくれます。登録後はマイページが開設され、複数社のプラン比較や毎月減らせる金額をチェックできます。 また、プロのアドバイザーからお得に借りるためのアドバイスを受けたり、融資を受けるまでの手続き方法を確認できたりと、サポートも充実しています。 利用はすべて無料です。希望にマッチする商品が見つかればそのまま申し込みへ進めるため、商品探しから審査までの手間を最小限に抑えることができるでしょう。 ※付帯する団体信用生命保険を加味して運営会社 株式会社MFSが最も低いと判断する金利住宅ローンを申し込む時のポイント
住宅ローンを申し込む時に知っておくとためになる以下のポイントがあります。
- 複数銀行に審査してもらう
- リフォームの費用も考慮する
- 審査速度で銀行を選ぶ
- 利率より金利タイプを先に検討する
- 借り入れ時に加入する団信の内容把握
- 各種手数料や保証料
これらの点は審査をスムーズにしたり、ローン借り入れ後のメリットになるものばかりです。それではそれぞれ詳しく解説していきます。
複数の銀行に仮申し込みをする
複数の銀行に仮申し込みをしておくと、スムーズにローンを組むことができます。
金融機関がホームページ上やローン商品のチラシなどで掲載している審査項目はあくまで参考に過ぎません。記載のない審査項目に引っかかり、落とされてしまったというのはよくあることです。一つのローン商品に絞ってしまうと、審査に落ちた時に新しい商品探しから始めなくてはならなくなりタイムロスを招いてしまいます。審査は厳しくて落ちることが多いということを前提に複数の銀行へ仮申し込みを行っておけば、より柔軟に対応する事ができます。
また、金融機関の上手な選定方法を知っていると、ローンで失敗することを避けられます。以下の記事では金融機関の選び方のコツを中心に、ローンを組む際の注意点までまとめ解説していますのでぜひ参考にしてみましょう。
中古住宅ならリフォーム費用も借りる
中古住宅を購入する時はリフォームやリノベーションも行いますが、購入費用に改装費も上乗せして借入すると、とてもお得です。ローンの仕組みとして、借りる年数が長い、もしくは金額が多ければ低金利で貸し出してくれるという前提があります。リフォーム費用も上乗せすると、その分借入額も増えるので、購入費単体で借りるよりも金利を抑えられる可能性が高まるのです。
またすでにローンを返済中で、今後リフォームを検討しているという人におすすめなのは、借り換えを行ってリフォーム費用もローンに組み込む方法です。少しでも金利を安く抑えるために、ぜひまとめられる費用を一括して無駄をなくすようにしましょう。
申込方法を選んで素早い融資
審査結果をできるだけ早く通知してもらい融資までの期間を短縮したいなら、以下で示す2通りの申し込み方法がおすすめです。
- 窓口のある金融機関で申し込む
- WEBで申し込む
これらの方法をとる利点は、書類作成ミスを防げたり、ネット銀行であれば窓口まで出向く手間が省けたりすることです。特に融資をしてくれる銀行に口座を開設していない時には、窓口での申し込みが便利になるでしょう。直に聞きたいことや手続き上確認すべきことをやり取りできるので、時間短縮につながるのです。
WEBで申し込みをする時には、時間短縮を測れる別の点に気を配る必要があります。それは審査の書類が郵送かどうかという点です。郵送で書類を送ると窓口での申し込みに比べて逆に遅くなってしまう傾向にあります。郵送不要で、かつWEB上で申し込みが完結する銀行を選ぶと、融資までにかかる時間を短縮できます。
借りたい金利タイプを先に決める
金利タイプを先に決めておけば、自分にとって返済しやすい方法に合わせて金融機関を選ぶことができます。金融機関によっては変動金利は魅力的な商品が多いが、固定金利は他の金融機関の方が優れているといった得意不得意分野があります。
先に金利タイプを決めておけばそういった商品情報に惑わされることなく、自分の返済計画をもとにした安いローン商品を提供している銀行に絞れるでしょう。金融機関のブランド名で融資先を選ぶのではなく、自分の人生計画を中心に選ぶなら融資先で失敗するリスクを軽減できます。
団信の保証内容が手厚いものを選ぶ
団信とは、ローンを借り入れる時に一緒に入ることになっている生命保険のことです。万が一、ローン返済期間中に大きな病気を患ってしまったり、不慮の事故に遭って死亡してしまった時の返済リスクを考えて取り決められています。ただその補償内容は様々で、事前によく確認しておかなければなりません。
特に確認しておきたいのは三大疾病をカバーできるかという点。がん、急性心筋梗塞、脳卒中は誰もがリスクを負っているといえます。もしこれらをカバーできていなければ、自身で入っている生命保険から補償してもらわなければならず、ローン返済への補償まで付帯されていない生命保険であれば最悪自宅を手放すことにもなりかねません。そのような事態を避けるためにも、死亡した時の補償内容だけではなく、どれほどの病気リスクに対応しているのかを確認するようにしましょう。
手数料や保証料で選ぶ
ローン借入手続き時の手数料や繰り上げ返済手数料、保証会社に支払う保証料の金額は金融機関によって違います。特に一度支払ってしまえば終わりというわけではない、保証料と繰り上げ返済手数料はよく確認するようにしましょう。
金融機関によっては、手続き方法によって手数料無料としてくれているところもあります。WEB上で繰り上げ返済手続きをおこなえば無料というケースも。それらの条件も申し込み前にあらかじめ確認し、手数料で損をしてしまうことを避けられます。
おすすめできない住宅ローンの組み方
住宅ローンを上手に組むためにできるポイントをお伝えしてきましたが、おすすめできない組み方も存在します。
誰でもお得にローンを組んで、生活に回せるお金を多く残したいと考えるものです。しかし目先の得にとらわれすぎたり、ローンに頼りきりになったりすると、逆に生活を圧迫する結果に陥りかねません。次にご紹介したいのは、そういった生活苦につながる可能性が高いローンの組み方です。
金利の低さを重視して組む
金利の低さだけを見て選ぶと、実際の返済ではより高い金利を支払うことになってしまう可能性があります。一般的に金利比較サイトで金融機関が掲載している金利は、表面金利という参考までの金利になっていることが多いからです。
ここでまず、表面金利と実質金利の違いを表で確認してみましょう。
| 表面金利 | 実質金利 |
| 広告上で掲載されている金利で、手数料がどれほどかかるかは含まれていない。 | 広告上の金利に対して、手数料として課せられる率も含まれている。 |
つまり、大まかな概算か、より詳しい計算かの違いと言えます。表面金利だけで選んでしまうと、実際には手数料が多く課せられるローン商品だったということも起こりえます。金利一覧比較サイトで調べると手軽で便利ですが、手数料にどれほどかかるかを知るにはより詳しく調べる必要があります。広告の金利に惑わされずに、実質金利はどれほどかという目線で選ぶようにしましょう。
頭金なしのフルローンを組む
自己資金があまりない場合に、住宅購入金額を全てローンでまかなおうと考えるかもしれません。貯蓄が少ない時にはありがたく感じる借入方法ですが、頭金なしでフルローンを組むと、後々生活費が圧迫される危険性もはらんでいます。
フルローンにすると、なぜ負担が増えてしまうのでしょうか？それは、頭金ありの借り入れに比べ利息が高くなりるからです。同じ元金であっても利息が高いことでさらに総返済額が膨らんでしまい、元々計画していた返済額を上回ってしまう可能性もあります。初期出費が少ないフルローンを検討しているなら、まずそのようなデメリットも起こりえることを考慮の上で用いる方が賢明でしょう。
キャンペーンの金利でプランを組む
金融機関によっては、低金利のキャンペーンを設けて借り入れしやすいように工夫しているところもあります。しかし、キャンペーンありきで決定してしまうと将来的に返済が苦しくなることがあります。
しばしば用いられるのは借り始めの年または数年間が低金利で残りの返済期間は固定、もしくは変動金利から選択できるというものです。もちろん借り入れ時にその点を了承して契約しますが、現実的に見て本当に金利が変わっても返していけるかという点がおろそかになっていると支払いが間に合わなくなってしまいます。支払いが立ち行かなくなった時、老後の資金や子供の教育費を返済に回さなければいけなくなるかもしれません。
将来的に金利が変わるとどのような影響が生活に及ぶのか、現実的な見方で考えることは重要です。キャンペーン内容や期間に誘われて即決してしまうのではなく、金利の変化はどうなるのかも確認しながら賢く選ぶようにしましょう。
家とお金のプロに聞いた！住宅ローンの賢い利用方法
宮里 恵さん
保育士、営業事務の仕事を経て、ファイナンシャルプランナーに。 独身、子育て世代から定年後の方まで相談を受けて、17年目になります。 主婦FPとして、等身大の目線でのアドバイスが好評です。 個別相談を主に、マネーセミナーも定期的に行っているほか、お金の専門家として、テレビ取材なども受けています。 人生100年時代の今、将来のための自助努力、今からできることを一緒に考えていきましょう。
編集部では、お金の専門家として日々活躍する現役FPに直接オンラインインタビューをおこない、住宅ローンの仕組みや注意点について詳しくうかがいました。
住宅のローンの金利は何を基準に決まるの？
変動金利は短期プライムレート、固定金利は10年物国債の利回りをもとに決まります。
それをもとに、金融機関で金利を設定していきます。
※短期プライムレート…銀行が短期（1年以内）で信用できる企業にお金を貸す際に適用する低い利息のこと。一般消費者が銀行から借りる際の利息に影響を与えることがある。
金利・返済プランを比較する際のポイントは？
変動や10年固定のプランは今後の金利が変動していくので、フラット35などずっと固定金利の長期プランとは比較しにくいですが、ある程度金利が上がってしまうことも考えてプランを比較してみるのが大切です。
最近、金融機関や不動産会社のシミュレーションでは、金利が低いという理由で10年固定プランをすすめることが多いようです。
しかし近年は金利変動も不安定で何が起こるかわからない時代でもあるので、最悪の状況も考えて少なくとも1〜1.25%上昇したケースを想定して比較してみると良いと思います。
フラット35などの固定金利と変動金利で悩む人は多いでしょうか？
ひと昔前までは固定も変動もそこまで変わらなかったので、安定的に返済していけるフラット35をおすすめしていましたが、現在はそうとも限らないので悩まれるケースも多いですね。
個人的には、繰り上げ返済をするかどうかも一つの比較ポイントになると思っています。
繰り上げ返済をできるように貯蓄を増やせる場合は、将来金利が上がったときのリスクも減るので変動金利でも良いですし、逆に繰り上げ返済する予定がないなら固定金利のほうが安心かもしれません。
不動産会社が提携FPや税理士などを紹介している場合もありますが、そちらでおこなったシミュレーションプランは信用しても良いものでしょうか？
不動産会社は、家を買ってもらうために住宅ローンを借りやすくするシミュレーションをする傾向があります。
不動産会社が提携する会社のプランニングはある程度の目安としてとらえ、個人FPや住宅ローン相談窓口などでセカンドオピニオンとして相談し、第三者の目で比較してもらうとより安心だと思います。
住宅ローンを組む際の注意点や事前に準備しておくことは？
住宅ローンは借入金なので、返していける額であることがもっとも大切です。
今後のライフプランを考えていくとともに、無理のない返済計画を立てていきましょう。
住宅ローンの審査に通りにくい人の特徴は？
会社員よりも自営業者は通りにくいといわれることがあります。
ただし会社員でも勤務年数が短い、年収が少ない場合も審査が厳しくなる傾向があります。
またこれまでの借入金で滞ったことがある場合や、すでに借入金がある人なども該当します。
審査に通らなかった場合、別の商品などで再チャレンジしたり何か対策をしたりすれば、借り入れできる可能性はありますか？
金融機関によって審査基準が異なるため、可能性は十分あると思いますよ。また同じ金融機関でも何年か時期をずらすことで結果が変わることもあります。
また預貯金がある銀行や、給与の振り込み・光熱費の引き落としがあるような普段付き合いをしている金融機関であれば、信用度も上がるため借り入れしやすい傾向もあるようです。
今回は、住宅ローン商品の比較ポイントや審査の傾向について詳しく聞くことができました。
家を購入する不動産会社では、自社で提携しているFPに割安や無料でシミュレーション作成を依頼できるケースもありますが、万が一、そのシミュレーション通りにいかなかった場合も考えて第三者窓口にも相談してみることが重要です。
また雇用形態によっては審査に通りにくい場合がありますが、金融機関によって審査基準が違うので諦めずに何箇所か申し込んでみるのも一手です。
自分に合った無理のない返済プランを立てるためにも、複数の商品やシミュレーションを比較して検討しましょう。
まとめ
住宅ローンの3つの金利タイプをもとにメリット・デメリットやその選び方を見ることができました。変動金利型・固定期間選択型・全期間固定金利型、それぞれをどう選ぶかは、自分のライフプランや返済予定期間、また金利の安定性のうち、どの点を重視したいと考えるかによって決まります。自分の返済計画を練っておくならどの方向性で借り入れを行えばよいかがわかってくるでしょう。
また、ローンを利用する時にお得になる返済方法や注意点を知っておくことも重要です。将来の利息負担も減らしつつ、支払いで損をしないためにも、この記事内で取り上げた点をぜひ実践しましょう。そうすれば、支払いに追われるのではなく、人生を豊かにするマイホームを手にれることができるでしょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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