家を購入するときに必要とされる「頭金」は、借入金額の数%を最初に現金で支払う必要があります。
しかし、その頭金が具体的にどの程度必要なのかについてご存じでしょうか。そもそも頭金は物件によって異なり、住宅ローンの種類によっては頭金なしでも可能などさまざまなケースがあるため、実際の重要性やリアルな金額のシミュレーションが難しいところでもあります。
そこで、この記事では家の購入を検討している方に向けて、頭金の性質と重要性についてより詳しく紹介します。頭金の相場についてはもちろん、頭金を多く払う場合のメリットについても解説しますので合わせてご覧ください。
※LIFULL HOME'S 住まいの窓口来場者(390組)を対象とした調査(集計期間：2019年4月～2020年3月)より
家を購入する際に必要な頭金とは？手付金と頭金の違い
家を購入する際に必要なお金に「頭金」と「手付金」とがありますが、この2つの違いについて疑問を抱く方は多いでしょう。また、なんとなく「最初に用意するお金」という認識を持っている方もいるのではないでしょうか。
双方とも最初に用意すべきものではありますが、それぞれ支払う場所が異なり同じものではありません。そこでまず、頭金と手付金について詳しく紹介します。
頭金：住宅ローンに組まず先に現金で支払うお金
家を購入する際の頭金とは、物件価格の数％を現金で先に支払うお金のことを指します。家を購入して売買契約を交わしたら、その家の引き渡しまでに支払うことが一般的です。このとき、ローンの種類によって融資金額(借入金額)が変わるため、頭金の金額も変動します。
例えば、3,500万円の家を購入する際に3,000万円を借入できたら、最初に頭金を500万円支払います。頭金の額が大きいほど住宅ローン返済額や利息が少なく済むので、後々の負担を軽減するためにも、家を購入する際はなるべく多くの頭金を用意できるとよいでしょう。このようなことから、急な病気や休職があったときのための予備費を除き、先に支払える分は頭金で支払うケースは多いようです。
また近年では、頭金を0円にしてローンを組む「フルローン」という方法が増えています。しかし、頭金の支払いがないということは、それだけ借入金が増えて利息も多く支払うことになる点には注意が必要です。条件やケースによって頭金を支払わない選択肢もありますが、住宅ローンの返済総額が大きくなってしまいます。そのため、初期費用をすぐに準備ができないなどの理由がない限りは、頭金として先にまとまった額を支払っておくほうがいいでしょう。
手付金：売主へのキャンセル料の意味合いがあるお金
手付金とは売買契約時に売主に支払うもので、キャンセル料という意味合いもあります。具体的に言えば、売買契約を交わした際に「購入することを約束します」といった意味で、売主に一時的に預けるものです。万が一、買主が契約後に購入をキャンセルした場合は、この手付金を放棄することで解約できる仕組みで、これを「解約手付」とも呼びます。
逆に、売主が諸事情により契約後に売買をキャンセルする際は、買主から預かっている手付金を返し、手付金の同額をさらに追加で支払って契約を解除する「違約手付」を行います。総じて、売買を保証するお金として「手付金」として扱われます。手付金の額は物件価格の5％程度を支払う場合が多く、最大でも10％程度までが一般的です。
基本的に、契約後に借入た金額で売主に住宅代金全額を送金する際に、手付金分を返還してもらえるようになっています。なお、あくまでも一時的に預かる金額のため、売主への交渉次第で手付金額の値下げが可能な場合もあります。
家を購入する際の頭金の平均額はいくら？
頭金は住宅ローンの種類によって変わり、一般的に物件価格の2割程とされている場合が多いですが、簡単な金額ではありません。また、頭金を最初にまとめて支払うことを考えると、より具体的に資金計画を考えてなければならない部分でもあります。頭金の目安金額を知り、ローンの返済や今後のライフプランについてシミュレーションを進めていきましょう。
平均額は2割といわれている
頭金の平均額は、一般的に物件価格に対して2割程の場合が多いです。従来の住宅ローンは、借入可能額を8割までとしている金融機関が一般的だったため、必然的に残りの2割を頭金にすることが多かったからです。最大8割までしか借入できなかったため、残りの2割は最初に払わざるをえないものでした。
しかし、近年では頭金も少なくできるケースが増えています。物件価格の10割まで借入できるようになったため、一概に頭金が2割になるとは限らなくなってきました。
とはいえ、首都圏の新築マンションの購入例などを見ても、現在でも頭金の額は2割程度支払っている方が半分以上を占めています。物件価格によって変動しますが、頭金として200万円～1,200万円程支払っているケースが多いようです。
現在では2割も必要ない場合も多い
近年では借入金額の上限を上げた金融機関が増えたため、頭金は2割も必要ない場合が多く、実際に物件の売買契約をする半分以上の方が、2割以下の頭金で済んでいるというデータもあります。
現在は超低金利時代であるため、ローン返済の負担が少なくなっていることも背景にあります。特に安い物件では費用がさらに少なく済む傾向もあり、従来の住宅ローンでは2割の頭金がネックになっていた方も、住宅が購入しやすくなりました。
また、頭金ゼロで物件を購入するケースも増えています。これもローン借入額の拡充によって、物件価格のすべてを住宅ローンで支払えるようになったためです。ただし頭金ゼロでローンを組む場合は、その分を多く借入ることになるため注意しましょう。多く借入れるとなると、利息も増えて返済総額も膨らむことになります。
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家を購入するとき頭金を多く払うメリット
頭金は多く払うことで、購入できる物件の選択肢が増えたり返済額の負担を少なくできたりなど、先払いした分のメリットがあります。物件購入の際には、以下のようなメリットを知ったうえで、頭金を減らすか増やすかを検討していくとよいでしょう。
- 購入できる物件が増える
- 住宅ローンの支払額を減らせる
- 住宅ローンの返済期間が短くなる
- 利息を抑えることができる
ひとつずつ詳しく解説します。
購入できる物件が増える
頭金をより多く支払うことができれば借入金を減らせるため、購入できる物件が増えることはメリットのひとつです。借入金が少ない分、全額を住宅ローンでは購入できないような物件も、購入できる可能性が高まります。通常のローン審査ではなかなか手が届かなかった高額な物件も、選択肢に入れられるかもしれません。
また、頭金が用意できるということは、融資を受ける金融機関に対して自己資金があるという証明にもなります。信用が上がればローン審査も通りやすくなり、頭金なしの場合よりも、希望の物件や高額な物件のローンを組める可能性も見えてくるでしょう。
住宅ローンの支払額を減らせる
頭金を多く支払うことは、借入金額が減り利息を抑えることにもつながるため、今後支払っていく月々の住宅ローンの支払額も減らせます。利息は借入金額が多いほど膨らんでいくので、頭金を支払うことでその借入分が減ることは大きなメリットといえるでしょう。
例えば、ある住宅ローンのシミュレーションツールを使用し、4,000万円を借入れるケースを想定してみましょう。
| 頭金の金額(1割) | 頭金の有無 | 毎月の返済額 | 返済総額 |
| 頭金ゼロ | 4,000万円の借入(頭金なし) | 約11.2万円 | 約4,740万円 |
| 400万円 | 3,600万円の借入(頭金あり) | 約10.1万円 | 約4,260万円 |
※35年ローンで金利1％・固定金利・元利均等返済の場合
このように、頭金のあり・なしでは月にすれば約11,000円、返済総額では約480万円もの違いが出てくる計算です。不動産購入では動く金額が大きいため、よく考えて資金計画を立てましょう。
住宅ローンの返済期間が短くなる
頭金を多く支払える場合は、借入金額が少なく済むため返済期間も短くなります。また返済が始まってからも、より多く支払う余裕があれば返済期間がさらに短くなるでしょう。
ほかにも「繰り上げ返済」という月々の返済額の設定はそのままで、余裕があるときにまとめて支払い返済期間を短くする方法もあります。住宅ローンの返済が早く終われば、あとは住宅については固定資産税などランニングコストのみです。そのため資金の余裕も出て、老後の生活の不安なども軽減できます。
利息を抑えることができる
頭金を支払うことで利息を抑えられるため毎月の返済が楽になり、最終的な住宅ローンの返済総額が安く済むことにもつながります。例えば、3,000万円の家を購入したいと仮定しましょう。条件として35年ローンで金利は1％、固定金利タイプ・元利均等返済で計算します。
頭金ゼロで3,000万円の借入を行った場合の総額は約3,550万円です。しかし、頭金として2割の600万円を支払い、2,400万円の借入を行った場合は約2,840万円になります。頭金ゼロは利息分が約550万円、頭金を払う場合は約440万円となり約110万円もの差が出る計算です。
この数値はあくまでも概算で、融資を受ける金融機関によって異なりますが、頭金を払うことで利息を抑えられ、最終的な総額が安く済むメリットは少なからずあるでしょう。
頭金を用意しすぎてもデメリットが？
頭金を多く支払うことでメリットを得られますが、逆に多く用意しすぎたことでデメリットが生じる場合もあります。例えば頭金に執着しすぎて自己資金が枯渇したり、頭金を用意するための時間が掛かったりするなど、不測の事態が発生する可能性もあります。
よって、以下のようなデメリットに留意して検討するようにしましょう。
- 資金的余裕がなくなる
- 頭金自体の用意が大変である
- 不動産投資の場合は開始時期が遅れてしまう
資金的余裕がなくなる
頭金といえども軽い金額ではないため、多くの自己資金を投入することになり、必然的に資金的な余裕がなくなる可能性があります。新しい家を購入しても資金面で苦しくなれば、家具やインテリアなど新生活でのプランを考える楽しみが後回しになるだけでなく、さまざまなリスクへの対応が難しくなるでしょう。
例えば、ケガや病気で急遽入院や手術、休職しなくてはならなくなった場合など、想定外の費用が必要になる可能性もゼロではありません。また休職や失職となった場合は当面の生活費も必要ですが、このようなリスクに備えた費用を予備費といいます。もし自己資金を大きく削って頭金に投入した場合は、この予備費を損なうこともあり得るでしょう。
したがって、資金的に余裕があって予備費が潤沢な場合以外は、無理に頭金を多く支払うのではなく、ローンにしてコンスタントに返済していく方法を検討することをおすすめします。
頭金自体の用意が大変である
頭金が高額であることから、そもそも頭金を用意すること自体が非常に困難であることもデメリットといえます。例えば、3,000万円の物件を購入する際に、頭金が2割必要な場合は600万円必要です。もし月ごとに20,000円貯金していくとしても、600万円を貯めるには25年もかかってしまいます。
住宅購入前は賃貸で生活していた場合は、家賃に加えて生活費などを差し引いて、月々どれぐらいの貯金をしていけるでしょうか。もちろん資金状態やそれぞれの生活にもよりますが、必要な生活費を除いて予備費やその他の貯金とは別に、頭金も捻出するとなると難しいでしょう。
住宅ローンを35年かけて返済していくとして定年退職の年齢なども考慮すると、できれば30代のうちにローンを組むことが望ましいとされています。30代のうちに、頭金600万円を用意するにはそれなりの資金力が必要になるでしょう。
不動産投資の場合は開始時期が遅れてしまう
不動産投資を検討している場合は、頭金が貯まるのを待つことで投資の開始時期が遅れるリスクが考えられます。不動産投資は、基本的に1つ目の物件を担保に2つ目、3つ目と事業を拡大し、リスクを分散させながら収益を安定化させていく事業です。
そのため、より早く雪だるま式に複数物件を持ち収益につなげる必要がありますが、毎回頭金が貯まるのをゆっくりと待っていたら、マイナスだけが膨らんでいってしまいます。
また老後の生活の足しとして不動産投資を行うなら、老後までにローンを完済するように、逆算して投資を始めなければならないというタイムリミットもあります。そのため頭金が貯まるまで待ち過ぎることは、不動産投資を検討している方にとって大きな損になる可能性は捨てきれないでしょう。
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頭金なしで家を購入することは可能？
頭金のメリットやデメリットを理解したうえで、あらためて頭金ゼロで家を購入したいと考える方も多いでしょう。すべての物件や融資先で頭金ゼロを良しとしているわけではありませんが、ある程度の条件をクリアすれば不動産購入は十分に可能です。
以下のような条件や注意点に留意して、住宅ローンを検討しましょう。
- フルローンが組めれば可能
- 中古住宅購入の場合は難しい
- 現金が必要なくなるわけではない
それでは、ひとつずつ具体的に解説します。
フルローンが組めれば可能
頭金ゼロで家を購入したい場合は、フルローンが組める金融機関であれば可能です。フルローンでは、頭金を含めた物件価格分すべての融資を受けることができます。ただしフルローンを組めるのは、不動産物件の資産価値が販売価格と同等の住宅の場合に限られます。万が一ローン破綻した場合に、金融機関が資産を回収できる物件である必要があるからです。
そのため、販売価格より資産価値が低いとされた場合には、フルローンを組むことは難しくなります。さらに頭金ゼロの場合には、毎月の返済額や最終的に支払う総額の負担も大きくなるため、その点も考慮して資金計画を立てる必要があるでしょう。
中古住宅購入の場合は難しい
中古住宅を購入する場合は、頭金ゼロでローンを組むことが難しい可能性があります。フルローンを組むためには、販売価格と資産価値が見合う住宅である必要がありますが、中古住宅の場合は販売価格と資産価値が釣り合わない場合が多いためです。
中古住宅は築年数や構造、売買事例で担保価値を評価します。例えば木造の戸建てであれば、築10年～20年程度で資産価値が0になるといわれています。また、鉄筋コンクリート造などの高性能な構造でも数年伸びる程度で、リフォームされていたとしても担保価値は下がるでしょう。
現金が必要なくなるわけではない
頭金ゼロでフルローンを組めば、現金は一切用意する必要がないと考える方も多いのではないでしょうか。しかし、家の購入においては頭金や借入金以外にもさまざまな諸経費が発生し、別途現金が必要になります。
諸経費としては以下のようなものが挙げられます。
- ローン事務手数料
- 保証会社保証料
- 保証会社事務手数料
- 印紙代
- 登記費用
- 火災保険料
- 不動産取得税
- 印紙税
- 登録免許税
- 仲介手数料
- その他経費
代表的な諸経費をあげるとこれだけの数があります。住宅の価格によって掛かる金額は左右しますが、おおよそ物件価格の12％～20％ほどの諸経費分の現金が必要になるでしょう。フルローンだからといって現金が不要になるわけではないので、しっかりと確認し前もって計算して準備しておく必要があります。
家を購入する際に頭金を払わない場合の注意点
返済負担額の割合が増える問題や借入条件があるとしても、資金が少ない状態で住宅を購入したい方にとっては、頭金を払わずに済むことは非常に助かる制度です。実際に、頭金ゼロで住宅を購入するプランを考え始めている方もいるでしょう。
最後の章では、頭金ゼロで住宅ローンを組む際に気をつけておきたいポイントを取り上げます。以下のような点を把握したうえで、失敗のないように手続きを進めましょう。
- 借入金が高くなり利息も増える
- 諸費用ローンを利用しても同様に借入金利が高くなる
- 将来的に値下がりリスクが大きくなる
- 住宅ローンの審査が厳しくなる
借入金が高くなり利息も増える
一番に留意すべきなのは、頭金をゼロにすると借入金が高くなり利息も増えるという点です。そもそも借入することは、本来の物件費用を金融機関に立て替えてもらうことになるため、その分の利息を物件費用に加えて返済していくことになります。
利息はローン残高に対しての金利で計算されるので、借入金が増えれば増えるほど利息負担も増えます。
諸費用ローンを利用しても同様に借入金利が高くなる
頭金をなしにしても、諸経費として現金が必要であることが一般的ですが、諸費用ローンを利用する方法もあります。諸費用ローンは、仲介手数料や住宅ローン手数料などの諸経費を借入できるローンです。もし諸経費の費用がかさんで支払いが厳しい場合は、利用するのもよいでしょう。
しかし住宅ローンとはまったく別物になるため、利用する場合は住宅ローンと二重ローンになって借入金利は高くなります。毎月の負担額が増えるので、利用するかどうかはよく検討するようにしましょう。
将来的に値下がりリスクが大きくなる
頭金がなくて借入額が多いと、ローン残高を減らしていくのが遅くなることがデメリットとしてあげられます。そこで気を付けなければならないのが、ローン返済中に不動産の市場価値がローン残高より下回る恐れがあることです。この場合、その住宅に住み続ける場合は問題ありませんが、将来的に住み替えをする場合は注意が必要です。
住み替えなどのために売却を希望しても、市場価値の下がってしまった不動産は売却が難しくなる可能性があります。また、売れたとしてもかなり安い売値で手放すことになり、住み替え先の新たな住居を入手する際などに、選択肢が狭まってしまうリスクも発生します。
住宅ローンの審査が厳しくなる
特筆すべきことは、頭金ゼロの場合には住宅ローン審査が厳しくなるということです。頭金ゼロでフルローンを利用するということは、金融機関には「資金力がない」と受け取られる可能性があります。
本来、金融機関は「しっかりと返済能力が見込まれる＝資産の余力がある人」に融資したいというのが一般的です。そのため、金融機関はしっかりと返済できるかどうかを、より厳しく審査する可能性があります。その結果、返済能力に不安が残ると判定されてしまい、ローンが組めない可能性が高くなるというリスクも考えられます。
まとめ
頭金を多く支払えば、住宅ローンの返済額を減らせるなどメリットが多いです。しかし、近年では頭金の相場が1割～2割未満に抑えられることも多く初期負担が減らせるようになったため、少ない頭金で家を購入するケースも増えています。
また、頭金ゼロで住宅ローンを組む「フルローン」も可能で、初期費用や現在の貯金額にかかわらず、住宅を持てることは大きな利点です。少なからずデメリットもありますが、さまざまな資金状況でもマイホームを手に入れることが夢ではなくなります。
ただし、頭金は不動産価格に対しての割合で発生するので、簡単な金額ではありません。ぜひ自身の資金状況と今後のライフプランをしっかりと見据え、頭金を払うかどうか決めるようにしましょう。
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