住宅ローンの仕組みを知ろう！金利タイプや返済方法の特徴を解説！

不動産購入には一度にまとまった金額が必要となるため、多くの方が住宅ローンを利用することになります。しかし、住宅ローンは金融機関によっても種類が異なるうえ、日々の金利変動により利息も一定ではないなど、内容が複雑で初めて利用する方にとっては難しいことが多いのではないでしょうか。

この記事では、住宅ローンの基礎知識から金利・返済方法の仕組みなどを分かりやすく解説していきます。どんな金利タイプや返済方法を選べばよいか、ご自身でシミュレーションできるように網羅していますので、ぜひお役立てください！

住宅ローンの仕組み

住宅ローンについての具体的な内容の前に、まず住宅ローンとはどういうものなのかを簡単にご紹介します。賢くローンを利用するための事前準備として、以下の基本を理解しておきましょう。

住宅ローンとは

そもそも住宅ローンとは、家を購入することを目的としたローンのことです。住宅購入は数千万円以上の大金が必要となりますので、一括支払いはなかなか難しく、家の購入と同時にローンを組み、毎月利息を含めた決められた額を返済していくのが一般的です。

金融機関にもよりますが、返済期間は最大で35年までとされている場合が多く、借入額の上限は利用者の年収や他社への借入額、借入期間によって審査され決まります。

なお、住宅ローンはあくまでも「自宅を購入するために受ける融資」として他のローンよりも低金利で設定されており、融資を受ける本人以外の家の購入は対象外となります。

利用できる物件

住宅ローンが利用できる物件は、基本的に債務者本人が住む家であれば新築・中古に関わらず利用できます。更に、家を建てるための土地購入にも利用可能です。また、新築・中古などの物件種類ごとに特別なローンが設定されているわけではなく、すべて金融機関が用意している共通の住宅ローンを組むことになります。

ただ、金融機関によっては借入期間や適用条件が物件ごとに異なる場合があります。例えば、中古住宅の場合は築年数・耐久性を考慮して審査されますので、借入期間は短くなる傾向があります。

金利や支払いの方法はさまざま

住宅ローンの金利・返済方法には様々な種類があり、金利には「変動金利型」「固定期間（選択）型」「全期間固定金利型」の3種類が、返済方法には「元利均等返済」「元金均等返済」の2種類が存在します。無理のない返済計画を立てるため、それぞれの内容を理解し、最適な方法を選びましょう。

詳細については後で詳しく解説します。

また、住宅ローンの種類や比較について詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。

マイナビニュース「住宅ローンの比較ポイントとは」

住宅ローンの種類

住宅ローンの種類には、大きく分けて「公的ローン」と「民間ローン」の2つがあります。更にその公的ローンと民間ローンの中間に「協調ローン」というものが存在します。ここからは、それぞれの特徴をご説明します。

公的ローン

公的ローンとは、国や地方自治体が融資を行う住宅ローンのことを言います。利用するための条件や上限額に制限はあるものの、人によっては金利面で他のローンよりもお得に利用できる場合があります。

更に公的ローンには「財形住宅融資」「自治体融資」の2種類の融資方法があります。以下の表で詳しく解説します。

自治体融資は、自治体が直接融資を行う形式や、金融機関での借入利子を一定の期間補給する形式など、内容は自治体により様々です。制度を導入していない自治体もありますので、自宅や勤務先がある自治体に問い合わせてみましょう。

民間ローン

民間ローンとは、銀行や保険会社などの民間の金融機関が融資を行う住宅ローンのことで、一般的に利用されている借入方法と言えます。金融機関ごとに扱っている商品の特性が異なり、自身の借入状況や返済計画に合わせて自由に選択できるというのが最大の魅力です。公的ローンに比べ審査基準や利用条件も比較的ゆるく、相談先も多いのも特徴です。

協調ローン（協調融資）

協調融資とは、複数の金融機関が提携して融資を行うローンのことを言いますが、住宅ローンでは住宅支援機構と民間金融機関が提携して行うフラット35が代表です。

フラット35の「35」とは、返済期限が最大35年という意味を持ち、公的ローンと民間ローンの中間に位置付けられています。借入時から完済まで金利が変わらない長期固定金利や、保証料や繰り上げ返済手数料が不要であることが特徴です。

融資限度額は100万〜8,000万円の範囲内で物件価格の90％までとなり、更にバリアフリー性能や耐久・耐震性などに優れている優良物件であれば一定期間金利の引き下げが可能な「フラット35S」も利用できます。ただし、金融機関により金利や手数料が異なりますので注意が必要です。

フラット35について詳しくは下記の記事もご覧ください。

マイナビニュース「フラット35、子育て世帯は金利優遇へ – 住宅ローンはどれだけお得になるの?」

住宅ローンの金利の仕組み

住宅ローンの金利は、日々変動している市場の金利状況や物件の需要率などを総合的にみて金融機関が決定しています。ではその金利は、いつの市場金利を参考に決められているのでしょうか。住宅ローンを正しく利用するにあたって、どの時点で金利が決定されているのかも把握しておきましょう。

2つの金利決定法がある

まず、金利の決定方法には「申込時金利」と「実行時金利」の2タイプあり、多くの金融機関では「実行時金利」が適用されています。それぞれの違いを見てみましょう。

このように、住宅ローンを申し込んだ日と実際に融資が実行された日の市場の金利状況の幅がポイントになってきます。多くの場合、実行時金利が適用されますが、例えば新築マンションなどまだ完成していない物件の購入では、申し込みから物件引き渡しまでに数ヶ月かかり、その間に金利が上昇してしまうというリスクもあります。もちろん金利が下がっている可能性もありますが、申し込みの際にはその点も含めて余裕のある資金計画を立てるようにしましょう。

また、住宅ローンの金利は基本的に毎月更新されます。各社ごとに更新日が異なりますので事前に確認しておくと良いでしょう。

一般的な金利水準

金融機関や金利の種類（変動型・固定型など）により金利が異なることをご説明してきましたが、大手銀行に関しては申し込みを店頭で行うかインターネットで行うかによっても変わります。価格.comの調べによると、2020年10月時点の水準は0.38%〜となっており、ここ10年ほどは低金利の状態が継続しています。

ただ、昨今の新型コロナウイルスの影響により住宅ローンのデフォルト率が下がることを見越し、各社の判断にて金利の大幅変動を行う可能性も考えられますので、近々不動産購入を検討している方は特に注意が必要です。

住宅ローンの金利タイプと選び方

さて、住宅ローンの概要についてをご紹介しましたが、ここからはいよいよ住宅ローンを利用するにあたり最もポイントとなる金利についてご説明します。ご自身の将来のキャッシュフロー、家族構成が変化する可能性などをよく考えて決めることが大切です。

先の章で少し述べたように、金利タイプは以下の3種類あります。

• 変動金利型
• 固定期間（選択）型
• 全期間固定金利型

それぞれの特徴やメリット・デメリットを順番に見ていきましょう。

変動金利型

変動金利型には以下のような特徴があります。

• 市場の金利情勢に合わせて変動する
• 年2回、元金と利息の内訳の見直しが行われ、5年ごとに返済額を算出
• 金利が上がり続けていても次の5年間の返済額は当初の125％以下に抑えられる

固定期間（選択）型

固定期間（選択）型には以下のような特徴があります。

• 3年、5年、10年などの一定期間、金利が固定される仕組み
• 期間満了時に変動金利型に移行する場合が多い
• 期間満了時に再度固定期間を選択できる場合、その時点の金利で返済額を決定する

全期間固定金利型

全期間固定金利型には以下のような特徴があります。

• 全期間、景気の上下に影響を受けない固定金利
• 完済まで返済額が変動しない
• フラット35などでは期間ごとに金利設定し、最終回までの返済額を明示する方式もある

なお、金融機関によっては2つのタイプをミックスしたり、固定期間型の異なる期間を組み合わせたりできるなどの仕組みを導入している場合があります。ご自身のライフプランだけでなく、その時点の市場の金利など様々な情報を加味してよく検討しましょう。

住宅ローンの利息の計算方法

それでは実際に、利息額はどのように算出されているのでしょうか。この章では、利息の計算式からシミュレーションを用いて解説します。

計算式

まず、「金利」とは借りるお金（元金）に対して発生する利子（債権者への対価）の割合を指し、「利息」とは債務者が実際支払うことになる利子分の金額のことを指します。

利息は以下の計算式で求められます。

計算シミュレーション

次に、シミュレーションツールを使って毎月の返済額を見てみましょう。ここでは、住宅保証機構株式会社が運営する住宅ローンシミュレーションを使って、変動金利型と全期間固定金利型を適用した場合を比較します。

【条件】

• 借入金額：3,000万円
• 返済期間：30年
• ボーナス払い：無し
• 返済方法：元利均等方式

【シミュレーション】

※一般的に、変動金利型よりも全期間固定金利型の方が金利は高いため、上記のような金利数値を設定しています。

2つのプランの差額は1,168,510円となり、プランの選択により大きく変わることが分かります。なお、この結果はあくまでも目安となります。シミュレーターの計算に含めることができない条件や諸費用、今後の金利変動により結果が異なる可能性がありますのでご了承ください。

住宅ローンの2つの返済方法

返済方法は基本的に以下の2種類があります。

• 元利均等方式
• 元金均等方式

ここでは「毎月の返済額をどうするか」がポイントになります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

元利均等方式

元利均等返済（がんりきんとうへんさい）は、返済初期は利息の割合が多く、徐々に元金の割合が増えていく仕組みです。返済額が一定でわかりやすいですが、次に説明する元金均等返済方法より返済総額が高くなります。

元金均等方式

元金均等返済（がんきんきんとうへんさい）は、元金の返済額は完済まで変わらず、利息の割合が徐々に減っていきます。返済初期は返済額が大きいというデメリットはありますが、金利条件が変わらなければ返済総額は元利均等返済より安くなります。

返済方法の選び方のコツとしては、「お金のかかるタイミングを見極める」こと。子供の養育費・教育費などが発生する時期や、将来的に転職や起業を考えている場合は収入が一時的に不安定になる可能性があるなど、これからのライフプランを見越して検討する必要があります。

住宅ローンを繰り上げ返済する仕組み

住宅ローンの返済方法でもう一つ知っておきたいのが「繰り上げ返済」という仕組み。毎月の返済額とは別に、前倒しでまとまった金額を支払う方法のことで、利息を減らす目的があります。利息は残高に対して発生しますので、残高の多いうちに行う方がメリットがあります。

繰り上げ返済には大きく分けて以下の2種類の方法があります。

金融機関によって月々決まった金額を定期的に繰り上げ返済をするプランや、残高が一定金額を上回ったときに自動的に繰り上げ返済を行うプランなどがあります。できるだけ利息を減らしたいという方はチェックしておきましょう。

住宅ローンの借入金の目安

例えば賃貸物件の場合、月ごとの賃料の目安は月収の3分の1とされていますが、住宅ローンの借入可能金額に関しては「年収の○倍」という考え方をします。ここではご自身の年収や雇用形態・勤続年数などに加え、住宅ローン及び他のローンを含めた返済額の割合が関係してきます。

例えば、住宅金融支援機構によれば年収が400万円以上の場合の返済負担率は35％と設定されており、他のキャッシングなどをしていなければ年140万円まで借入可能な計算となります。

詳しい金額は不動産の専門家に問い合わせた方がスムーズですが、シミュレーションサイトなどを使って事前に確認しておくのもおすすめです。

最適な住宅ローンを選ぶなら一括比較サイトを活用

最適な住宅ローンを選ぶ際には、金利、諸費用、保障内容、総支払額などを複合的に比較して決めることが大切ですが、審査申込みは記載する内容も多く面倒で、比較をあまりせずに決めてしまう人は多いでしょう。 しかし、住宅ローンの金額は決して安いものではありません。条件の悪いプランでローンを組んでしまうと、大きな不利益となっていまいます。 そこでおすすめなのが、複数の住宅ローン商品をまとめて比較し、自分に合ったプランをスムーズに見つけられる住宅ローン一括比較サイトです。現在の住宅ローンを見直したい、住宅ローンのプロに相談したいという人はぜひ検討してみてください。

住宅ローン一括比較サイトのメリット・デメリット

メリット	デメリット
複数の条件から最適な住宅ローンを選べる 時間を大きく節約できる 専門家による無料相談などが受けれる場合もある 知らなかった住宅ローンにも申し込める	全ての金融機関に対応しているわけではない 無理な条件で申し込み、審査落ちになる可能性も

おすすめの住宅ローン一括比較サイトは「モゲチェック」

※画像出典元：モゲチェック公式サイト

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モゲチェックの特徴

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住宅ローンの審査方法

次に、住宅ローンの審査についてご説明します。利用したいローンが決まっても、審査に通らなければ利用することはできません。審査の基準、流れをしっかりと理解し、審査に通りやすい方法を検討していきましょう。

審査基準

住宅ローンの審査には「事前審査」と「本審査」の2段階あり、それぞれチェックされるポイントが異なります。審査に影響する主な項目をそれぞれまとめました。

事前審査

• 返済比率…年収に対してのローン返済額の割合を指し、多くの金融機関で上限25％以内となっています。上限数値を超えた場合は返済額が過剰とみなされ、審査が通らない可能性が高くなります。
• 申込者の属性…年齢／年収／勤務先／勤続年数／雇用形態／家族構成などを総合的にチェックされます。勤続年数は3年以上が目安とされており、自営業の場合は事業が3年以上継続していることなどが判断基準となります。
• 他社への借入状況…クレジットカードや教育ローンなどの支払い状況、オートローンなどの借入があるか確認されます。これが原因で審査に落ちるということはおおむねありませんが、融資金額が減る可能性はあります。

ここでは主に、申込者個人の担保力を見られます。特に返済中のローンなどが残っている場合は、早めに完済しておくようにしましょう。

本審査

• 不動産の売買価格が適性であるかや担保価値
• 不動産が違法建築物でないか
• 関係者が反社会的勢力ではないか　など

本審査に関しては、購入した不動産の担保力が重視されます。

なお、不動産会社経由で事前審査を行った場合は本審査も通りやすい傾向にありますが、個人で行えるインターネットからの簡易的な事前審査の場合、精度が低いため本審査では通らないというケースが往々にしてあります。スムーズに審査を進めたい場合は、不動産会社を通して申し込みを行うことをおすすめします。

住宅ローンの審査に通るコツについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

マイナビニュース「住宅ローンの審査を通るコツ」

審査の流れ

おおまかな審査の流れは以下の通りです。

1. 事前審査
2. 本申し込み
3. 金銭消費賃貸借契約（※1）
4. 融資実行→売主へ送金し物件引き渡し
5. 購入物件の抵当権の設定が行われる（※2）

（※1）「金銭消費賃貸借契約」とは、金銭を消費するために借入れる契約手続きのことで、「金消（きんしょう）契約」とも言う。借入期間や金利はこの手続き時に決める。また、金消日までに返済用口座も作ることになる。

（※2）「抵当権」とは、購入した不動産に金融機関が設定する権利（担保）のこと。返済が滞った際は不動産を差し押さえることができる。ローン完済時には抵当権の抹消登記を行う。

住宅ローンを借りる前に知っておきたいこと

ここまで、住宅ローンについての基礎知識や利用の流れなどを見てきましたが、それを踏まえた上で実際利用する際に押さえておきたいポイントをいくつかご紹介します。

返済額のシミュレーションを行う

まずは、毎月の返済額と総返済額を事前にシミュレーションしてみましょう。特に変動金利型の場合は、金利が上昇した場合も想定して予測しておく必要があります。住宅金融支援機構などのホームページで複数の住宅ローンを比較したり金利が変動した場合のパターンをシミュレーションできますので、場合によってどれほど差額が出るのかも事前に確認しておくことで判断しやすくなります。

また、その際は融資にかかる手数料や税金などの諸費用も忘れず計算しましょう。このような諸費用は、住宅ローンとは別に現金で用意するのが一般的です。主な諸費用には下記のようなものがあります。

• 融資手数料
• 印紙税
• 保証料（※金融機関によってはかからない場合があるが、その他の手数料が高くなる場合あり）
• 登記費用・司法書士への報酬
• 不動産取得税　　など

様々なタイプのローンを検討する

先の章でも解説した通り、金利タイプには3種類、返済方法には2種類、更に繰り上げ返済という方法もあります。また、金融機関により特性が異なり、申込者の状況によっては金利が安くなる制度や2種類の方法をミックスしたりできるなど、多種多様なプランがあります。

利息を少なくするため、できるだけ短期間で完済したいと考える方もいるかもしれませんが、その分、月々の負担が大きくなるリスクも生じます。判断に迷う場合は住宅ローンを取り扱う金融機関や専門家に相談し、無理のない返済計画を立てましょう。

購入後リフォームするならリフォームローンも使う

中古住宅を購入してリフォームする場合、住宅ローンとあわせて「リフォームローン」を同時に利用することができます。ほとんどの金融機関でリフォームローンも扱っていますので、どのような利用方法があるか事前に確認してみましょう。

リフォームローンは一般的に無担保で借りることができるため、借入額が低く金利が高いという難点はあるものの、バリアフリーや省エネ対策などの家の機能を改善するためのリフォームであれば、自治体から補助金が出たり減税の対象となる場合がありますので、ぜひ検討したいローンです。

ライフプランに合わせたローンを組む

そして最後に、ご自身の今後のライフプランを考慮しながら検討することが非常に大切です。上述しましたが、選択のポイントは「お金のかかるタイミングを見極める」ことです。

例えば、家族が増える可能性、進学・受験などで子供の教育費がかかる時期、夫婦のどちらかのみ働くのか共働きなのか、事業を始める予定や留学・転職を検討しているなど、今後長い目で見て支出が増えると予測される時期や不安定になる時期がないかなどを見据えたうえで、最適な住宅ローンを選択しましょう。

まとめ

住宅ローンには、3つの金利タイプと2つの返済方法があることや、融資をしてくれる機関により多彩なプランがあることが分かりました。また、それぞれのプランを選択するには、ご自身の将来のライフプランを念頭に置き、「お金のかかるタイミング」を見据えた判断が重要になります。

ぜひこの記事を参考に住宅ローンへの理解を深め、ご自身に合った資金計画を立ててみてくださいね。

※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf

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